Antoine Marie Demante

“ C'est là toute une création, toute une organisation de procédure; c'est un mode de purge tout à fait étranger au système du Code, qui est édifié tout entier sur la base d'une surenchère suivie d'adjudication ; quand l'interprète de la loi est obligé de créer ainsi une procédure entière pour mettre en oeuvre une théorie, c'est, nous le croyons fermement, que cette théorie n'est pas celle du législateur : les efforts mêmes qu'on fait pour la faire vivre protestent contre elle. ”

“ III. Le privilège ne peut pas toujours s'exercer sur l'immeuble pour toute la plus-value existant à la fin des travaux; il faut que cette plus-value existe encore lorsque l'immeuble est converti en argent par une aliénation. Sinon, les créanciers, autres que le constructeur, n'auraient pas réellement profité des travaux, et le privilège n'aurait plus sa raison d'être. Les créanciers, en effet, ne profitent réellement de leur droit de gage que quand l'objet engagé est aliéné, puisqu'ils ne prennent pas en nature le bien engagé, qu'ils sont seulement payés sur le prix. ”

“ En effet, d'indivisibilité de l'hypothèque (art. 2114) produit ses effets quand cette hypothèque a garanti à un certain moment la créance tout entière; la division ultérieure de la créance n'a pas de conséquence par rapport à l'hypothèque. Mais dans l'hypothèse que nous examinons, le privilège naît au moment même où la dette se divise, il n'a donc jamais garanti la dette dans son unité, il a garanti dès sa naissance plusieurs dettes, ou pour mieux dire, il ne naît pas un privilège, il naît autant de privilèges qu'il existe de dettes. ”

“ On peut cependant trouver la raison de la règle quant aux hypothèques sur les biens des maris ou des comptables. Le mari ou le comptable n'est pas débiteur malgré lui; il accepte une responsabilité qui correspond à l'acquisition d'une situation qui lui est apparemment avantageuse puisqu'il a désiré, l'un se marier, l'autre devenir fonctionnaire. Il a peut être été accepté comme mari ou comme comptable à raison de la garantie qu'offraient des immeubles présents ou futurs, et par là il ressemble au débiteur qui donne une hypothèque conventionnelle. ”

“ Le droit attribué aux créanciers d'une succession (art. 878) , et commun aux légataires (v. art. 2111) , de se faire préférer, sur les biens héréditaires, aux créanciers particuliers de l'héritier, en demandant contre ceux-ci la séparation des patrimoines, n'est pas proprement un privilège, car c'est entre les créanciers d'un même débiteur que s'exercent en général les privilèges. Or, l'effet de la séparation des patrimoines est précisément de faire considérer les biens héréditaires et les autres biens de l'héritier comme n'appartenant pas au même débiteur. ”

“ Ainsi l'on fait remarquer que le privilège peut être assis sur des meubles ou sur des immeubles, tandis que l'hypothèque ne peut grever que des immeubles : c'est la constatation d'un fait, d'une règle arbitraire de notre législation ; mais cette remarque ne peut pas fournir le moyen général de reconnaître si un droit est une hypothèque ou un privilège. Quand un droit de préférence existera sur 'un immeuble, on ne saura pas si c'est un privilège ou une hypothèque, puisque ces deux droits peuvent exister sur un immeuble. ”

“ Jusqu'à l'aliénation, en effet, le créancier se trouve en présence du débiteur, contre lequel il n'a pas même besoin de son droit d'hypothèque, ou en présence des créanciers de celui-ci, contre qui il se prévaut de son droit de préférence.
Il importe peu que l'aliénation soit totale ou partielle, qu'elle porte sur la propriété ou sur un de ses démembrements; le droit de suite frappe, comme l'hypothèque, toutes les parties de l'immeuble hypothèque. ”

“ Dans le doute sur la nature d'une convention, quand sa validité est hors de cause, on doit présumer le simple plutôt que le compliqué, on doit interpréter les mots dans leur sens naturel et ne pas supposer de sous-entendu. Voilà pourquoi quand les parties auront dit qu'elles cédaient Hypothèque, qu'elles subrogeaient dans l'hypothèque, nous verrons une cession de l'hypothèque et non pas de la créance, nous comprendrons une cession proprement dite et non pas un engagement, un nantissement. ”

“ Dès lors la situation des créanciers inscrits n'est pas modifiée : ils sont sûrs d'arriver prochainement à une distribution du prix, les tiers n'ont pas intérêt à connaître les hypothèques existantes, car il n'est personne qui puisse en ce moment constituer des droits sur l'immeuble : ce n'est pas l'aliénateur, car, par rapport à lui, l'aliénation est consommée; ce n'est pas l'acquéreur, qui n'a plus de droit; ce n'est pas le futur adjudicataire, qui s'ignore lui-même. La publicité de l'hypothèque est donc inutile, et par conséquent le renouvellement de l'inscription (1) . ”

“ En un mot, le délaissement ne détruit pas le contrat en vertu duquel l'immeuble a été acquis; le délaissement est un acheminement à l'adjudication aux enchères; c'est une faculté accordée au détenteur pour le soustraire aux inconvénients de la procédure de saisie ; mais rien ne fait supposer dans la loi qu'il puisse être pour le détenteur un moyen de se délier d'un contrat, quand il n'est pas inquiété par des poursuites hypothécaires. ”

“ La somme due par l'assureur n'est pas l'immeuble, elle n'en est pas non plus la représentation, elle ne peut donc pas être affectée aux droits des créanciers hypothécaires. Vainement essayerait-on d'assimiler la créance d'indemnité à la créance d'un prix de vente, pour transporter l'hypothèque sur l'indemnité comme on la transporte sur un prix de vente. L'assimilation est loin d'être exacte, parce que le prix de vente est produit par l'immeuble, il est le résultat d'un échange de valeurs; le vendeur a échangé sa propriété contre le prix ”

“ Quand il s'agit d'acquérir la propriété, c'est la croyance que le titre émane du véritable propriétaire. Quand il s'agit de prescrire l'extinction de l'hypothèque, c'est-à-dire d'acquérir le fonds libre d'hypothèque, la prescription a lieu contre le créancier hypothécaire, et la bonne foi doit consister dans la croyance erronée que l'hypothèque n'existe pas. ”

“ Aussi bien, le privilège des ouvriers et des commis se justifie encore mieux que celui des domestiques proprement dits : ceux-ci n'ont rendu service qu'au débiteur, quelquefois même ils ont été pour lui, si l'on peut parler ainsi, des objets de luxe et de vanité; ceux-là, au contraire, ont travaillé, ont produit : ils ont augmenté par leur travail le patrimoine du débiteur, qui est le gage des créanciers. La raison d'être du privilège est évidente. ”

“ Il est vrai que le vendeur est en quelque sorte dispensé de prendre inscription pour la conservation de son droit; la transcription, ordinairement faite par l'acheteur (car celui-ci y est particulièrement intéressé) , vaut pour lui l'inscription. Il est certain également que le vendeur peut lui-même requérir la transcription; mais il peut remplacer ce mode exceptionnel de publicité par le mode normal, par l'inscription : son droit de créance est né le jour du contrat de vente, et il n'importe qu'il puisse, par rapport à certains tiers, disposer de la chose jusqu'à la transcription. ”

“ Jamais un capitaliste n'accepterait comme garantie les biens à venir, parce qu'il craindrait toujours que les tribunaux n'envisageassent pas comme lui la valeur des biens présents et leur suffisance, et ne déclarassent suffisant le gage qui lui paraîtrait trop faible pour garantir sa créance. ”

“ Quand une promesse de vente unilatérale est faite par convention et qu'elle donne au futur acheteur un délai pour déclarer sa volonté, il n'appartient pas au promettant de se rétracter avant l'expiration du délai. Dans notre hypothèse, c'est la loi qui impose le délai pendant lequel le droit de ceux qui ont reçu l'offre doit rester entier. La loi peut bien faire ce que fait la convention. ”

“ Quoique la modicité de la dette, comparativement à la valeur du bien, ne soit point, en général, un obstacle au droit qu'a le créancier de le mettre en vente, cependant la loi, humanitatis causa, permet au débiteur d'obtenir des juges la suspension de la poursuite, s'il justifie qu'une année de revenu de ses immeubles est suffisante pour désintéresser pleinement le créancier, et s'il lui en offre la délégation. ”

“ Si cette propriété est incertaine, menacée d'une résolution, d'une rescision, la constitution d'hypothèque sera menacée comme le serait une aliénation par la même résolution ou la même rescision. Ce n'est là que l'application d'une règle de bon sens : on ne transfère pas plus de droits qu'on n'en a soi-même; celui qui n'a que des droits imparfaits ne peut transférer que des droits imparfaits.
Il y a plus, quand la propriété est conditionnelle, ou quand elle est rescindable, deux personnes peuvent conférer hypothèque sur l'immeuble ”

“ XVI. Puisque l'hypothèque peut être cédée par convention, elle peut être certainement l'objet de conventions qui n'auraient pas un effet aussi complet que la cession proprement dite. Qui peut le plus peut le moins. Ainsi un créancier peut céder à un autre créancier, ayant hypothèque sur le même immeuble, le rang qui le fait préférable à celui-ci : c'est la cession de priorité, un échange de rang entre deux créanciers ayant hypothèque sur le même immeuble. ”

“ On a objecté que ce créancier n'avait que faire d'intenter une action, qu'il était armé d'un titre exécutoire, et que sa demande n'avait pas d'autre but que d'obtenir une hypothèque contrairement à la convention des parties; nous répondons que la justice ne peut pas refuser de reconnaître l'existence d'un droit qui, pour n'être peut-être pas contesté, est en souffrance par le fait d'un débiteur qui oppose la force d'inertie aux justes exigences du créancier; qu'il est bon que la justice condamne ce débiteur. ”

“ L'expression sommes dotales désigne les sommes d'argent advenues à la femme pendant le mariage avec un caractère propre. Si ces sommes devaient tomber en communauté, la femme, n'ayant pas le droit de les répéter jamais, n'aurait pas besoin d'une hypothèque. Il faut aussi, pour que ces sommes aient le caractère dotal, qu'elles aient été soumises par le contrat de mariage à l'usufruit du mari, qu'il ait dû les avoir à sa disposition, en un mot, qu'il en soit débiteur comme il est débiteur de la dot en général. Il n'importe, au surplus, que la femme soit mariée sous un régime ou sous un autre ”

“ La loi, en ne restreignant pas le privilège à la plus-value, a montré que ce privilège n'est pas fondé sur l'amélioration.
Il y a plus : dans certains cas, le transport aura fait perdre à la chose une partie de sa valeur, nous voulons dire de sa valeur vénale, la seule apparemment qui intéresse la niasse des créanciers. Si un savant fait transporter une bibliothèque de livres rares dans une propriété éloignée de tout grand centre intellectuel, n'est-il pas évident qu'au point de vue de la vente de cette bibliothèque il lui a fait subir une dépréciation? ”

“ Il s'appuie sur ce que le mari tient de la loi et de la volonté de la femme le pouvoir de disposer sans contrôle des biens communs, pourvu que ce soit à titre onéreux ou pour doter les enfants communs, et il ajoute que ce pouvoir est incompatible avec l'existence de l'hypothèque légale de la femme. Il montre que l'intérêt de la femme se confond avec celui de la communauté, et qu'il faut, pour la prospérité de la communauté et l'avantage de la femme, que le mari ne soit pas gêné dans les actes de disposition qu'il peut vouloir faire relativement aux biens communs. ”

“ En restreignant le droit de purger au cas où il s'exerce dans le mois de la première sommation, le Code montre bien qu'il donne à cette sommation un effet général; si elle n'avait qu'un effet personnel, il n'eût pas été question d'une première sommation. Chaque créancier n'a pas à en faire plusieurs. Parler d'une première, c'est reconnaître qu'il peut en exister d'autres, émanées évidemment de divers créanciers, dire que le délai court de la première, c'est reconnaître que cette première sommation profite à ceux qui en ont fait d'autres plus tard ”

“ Dire que la qualité de la créance donne au créancier le droit d'être préféré aux autres, c'est exprimer une proposition qui serait vraie des hypothèques légales ; mais ajouter . aux créanciers même hypothécaires, ce qui sousentend antérieurs en date, sous peine de ne pas avoir de sens, c'est accentuer la véritable distinction entre le privilège et l'hypothèque, car l'hypothèque légale ne prime pas les créanciers hypothécaires antérieurs. ”

“ Si le constructeur devait prendre par préférence 10,000 francs, les autres créanciers souffriraient. Les travaux qui ne devaient pas leur profiter auraient pour résultat de leur nuire. L'idée mère du privilège est que le constructeur doit être préféré à tout autre sur la valeur qu'il a créée; cette valeur a péri, il ne saurait, sans injustice, être préféré sur ce qui reste de l'immeuble, c'est-à-dire sur ce qui était le gage des autres créanciers avant le commencement des travaux. ”

“ Il ne faut pas s'en étonner, du reste; la situation du vendeur, par rapport aux créanciers de l'acheteur en faillite, est loin de ressemblera celle d'un vendeur par rapport aux tiers acquéreurs de droits réels ayant cause de l'acheteur. Nous le montrions en commençant l'examen de cette difficulté : le vendeur peut être surpris par la faillite de l'acheteur, avant d'avoir eu le temps matériellement nécessaire pour faire faire la transcription, et s'il perd à la fois son privilège et son droit de résolution, il est victime d'une véritable spoliation, car sa diligence n'a pas été en défaut. ”