Delamontre

“ Dans cette tâche difficile il lui faut plus que dans toute autre avoir à résister à la mauvaise foi, à la ruse, aux manœuvres et jusqu'à la flatterie de la cupidité, cette soif du siècle, qui cherche à tout dévorer.
Imbu de toutes ces considérations, animé de l'amour de l'étude et de la science, et encore plus pénétré d'un sentiment de dévouement au corps dont j'ai eu l'honneur de faire partie, je me suis occupé de présenter dans un traité tous les élémens de jurisprudence et de pratique en matière de prêt sur hypothèque. ”

“ D'après l'article 2095, le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires.
Le privilége sur immeuble est donc un droit, dont la nature ou l'effet, participant de celle de l'hypothèque, se trouve avoir un degré au dessus. Ce degré, c'est la préférence qui lui est accordée, ainsi que la loi le détermine, par suite de la cause qui produit cette préférence. ”

“ Tout ce que nous venons de dire ne peut s'appliquer au cas où le mari et la femme sont unis sous le
régime dotal. En ce dernier cas la renonciation à l'hypothèque ou la cession expresse ou tacite, que la femme viendrait à faire, serait frappée de nullité, parce qu'elle constituerait une véritable aliénation du fonds dotal ; car il est indifférent que la femme aliène ses biens dotaux ou qu'elle consente à la privation de toute garantie. Dans l'un et l'autre cas, elle sacrifie des droits que la loi déclare inaliénables ”

“ Si donc les tiers ne peuvent pas être plus éclairés par le créancier viager que par eux-mêmes, si donc cette évaluation ne devient plus qu'un accomplissement de forme inutile par elle-même, puisque ce n'est point l'évaluation, mais bien la durée de l'existence du créancier viager qui fera la condition respective de toutes les parties, pourquoi frapper de nullité une inscription pour raison de l'omission d'une formalité sans aucun effet par elle-même? ”

“ Quant aux inscriptions sur les biens des comptables, il est constant que les créances du trésor public n'ont pas été affranchies de la formalité de l'inscription par le Code civil ; l'article 2135 ne donne ce privilège qu'aux mineurs, aux interdits et aux femmes; l'administration qui a partout des agens qu'on doit supposer plus actifs et plus éclairés que le commun des citoyens, peut sans contredit faire renouveler les inscriptions qu'elle a dû prendre. ”

“ Cette règle particulière nous paraît se réduire à ce raisonnement : s'il y a contrat, s'il y a lien de droit, l'exception existe; mais l'exception ne peut nuire à ceux qui n'ont pas contracté, qui ne sont pas intéressés ou co-intéressés. Ainsi par l'adjudication sur saisie immobilière, l'acquéreur se trouve lié ipso facto, il devient du jour même de l'adjudication débiteur du prix dont les créanciers inscrits se trouvent définitivement saisis. ”

“ Les lois sont l'expression des besoins de la société ; aussi le prêt à intérêt était-il déjà toléré avant que cette loi fût rendue, dans les provinces où les lois et coutumes le prohibaient, et le parlement de Paris avait-il fini par admettre le prêt à intérêt et reconnaître la validité du contrat de vente à réméré quoique accompagné de la circonstance de relocation, et nous pouvons citer un arrêt célèbre de ce parlement, du 13 juillet 1782, qui a confirmé un contrat dans cette espèce. ”

“ Il n'en est pas de même à l'égard de la subrogation : l'ancienne créance se trouve éteinte par suite du paiement, et la nouvelle a pour principe l'effet de la loi, qui, considérant celui qui a fait le paiement pour le débiteur comme le negotiorum gestor, lui accorde le droit de répéter à ce dernier seulement ce qu'il a payé pour lui, en lui attribuant seulement les droits et actions qui conservaient l'ancienne créance. En effet il a fait non une acquisition mais seulement un paiement; il est donc juste qu'il ne soit rempli que de ce qu'il a payé et avancé ”

“ Du reste, cette matière passe pour une des plus subtiles du droit.Le transport est la cession ou vente pure, simple et entière de la créance ainsi que de ses accessoires.
Cette créance continue de subsister ; il n'y a de changé que la personne du créancier auquel est substitué un nouveau. En effet d'après l'article 1692 du Code civil, la vente ou cession d'une créance comprend les accessoires de cette créance tels que caution, privilège et hypothèque. Enfin le transport qui est une vente réelle en a tous les effets. Il tire son principe de la
tente, et il lui doit son origine. ”

“ Les choses qui sont accidentelles au contrat sont celles qui n'étant point de sa nature ni de son essence dérivent des conventions arrêtées par les contractans, et qui doivent être exécutées comme si elles étaient de sa nature lorsqu'elles ne sont point prohibées par les lois. Ainsi j'ai vendu un héritage, sans en recevoir le prix, pour le paiement duquel j'ai accordé un terme à mon acquéreur. Aux termes de l'article 1652 du Code civil, les intérêts de ce prix devraient courir du jour que je l'ai mis en jouissance, si la chose vendue produit des fruits. ”

“ En effet on conçoit bien que le législateur dans l'intérêt du débiteur ait accordé au tiers le droit d'acquitter la dette au nom et en l'acquit de ce dernier et par suite d'en opérer l'extinction, malgré la volonté du créancier; il ne peut en résulter rien de fâcheux pour le débiteur vis-à-vis duquel le tiers qui a payé ne se trouve plus avoir que l'action du negotiorum gestor; mais il n'en serait plus de même si ce tiers, en faisant le paiement en son propre nom, avait par là le droit de se rendre propriétaire de la créance ”

“ Tout ce que nous venons de dire à l'égard du cohéritier qui affecte sa part indivise dans les biens immeubles d'une succession s'applique à l'égard de toute autre personne possédant par indivis à tout autre titre que celui d'héritier.
Il est encore une circonstance qui plus que toute autre est susceptible de faire évanouir l'hypothèque consentie par un cohéritier à l'égard de sa portion indivise dans les biens immeubles d'une succession ; c'est lorsqu'il y a lieu à faire par lui vis-à-vis de, ses cohéritiers des rapports dont le montant se trouve absorber cette part indivise. ”

“ Les droits et créances auxquels l'hypothèque légale est attribuée sont : ceux des femmes mariées sur les biens de leurs maris; ceux des mineurs et interdits sur les biens de leurs tuteurs; ceux de l'état des communes et des établissemens publics sur les biens des receveurs et administrateurs comptables.
Le créancier qui a une hypothèque légale peut exercer son droit sur tous les immeubles appartenant à son débiteur et ceux qui pourront lui appartenir dans la suite. ”

“ Indépendamment de l'avantage singulier et principal qui en résulte et que nous venons de signaler, il y a encore celui tout particulier de faire remplir le créancier auquel il profite de l'intégralité des intérêts du capital, par la perception des fruits de l'immeuble qui s'en trouve grevé, avantage qui ne résulte pas toujours de l'hypothèque et de finscription qui est destinée par la loi à conserver en même temps et cette hypothèque et les intérêts du capital. ”

“ En nous résumant, nous croyons avoir prouvé que l'évaluation à l'égard d'une rente viagère est une formalité inutile; que par suite elle ne peut être considérée comme substantielle; que son omission ne doit pas entraîner la nullité de l'inscription, et que la jurisprudence de la cour royale de Paris est juste et fondée. ”

“ Il est donc vrai de dire que l'inscription d'office doit être renouvelée, comme toute autre, pour la conservation de l'hypothèque, et que c'est au vendeur à veiller au renouvellement : il ne doit pas se trouver blessé par une obligation qui lui est commune avec tous les créanciers sans exception, quand ils veulent conserver leurs droits. ”

“ Par ce contrat le créancier acquiert la faculté de percevoir les fruits de l'immeuble de son débiteur, à la charge de les imputer annuellement, d'abord sur les intérêts s'il lui en est dû, et ensuite sur le capital de sa créance. (Article 2o85 du Code civil.) Le créancier est tenu, s'il n'en est autrement convenu, de payer les contributions et les charges annuelles de l'immeuble qu'il tient en antichrèse, il doit
aussi pourvoir à l'entetrien et aux réparations utiles et nécessaires de l'immeuble, sauf à prélever sur les fruits toutes les dépenses relatives à ces divers objets. ”

“ Le droit que nous voulons ici faire acquérir et résultant de la vente à réméré confèrera celui de tenir le bien, d'en être propriétaire, soit de la totalité si l'importance de la dette répond à la valeur de l'immeuble qui en sera grevé, sinon et seulement d'une portion indivise proportionnée au montant de cette dette. ”

“ Lorsqu'une créance pour laquelle il existe une inscription est cédée par un acte authentique à un tiers, avec subrogation dans les droits du cédant et dans les effets de l'inscription, le cessionnaire a intérêt à ce que la subrogation soit mentionnée sur le registre de formalité hypothécaire, en marge de l'inscription qui se trouve ainsi modifiée sous le rapport du nom du créancier et de son domicile. ”

“ Cette irrévocabilité est-elle susceptible de nuire à la validité de la convention? on ne peut le soutenir à l'égard du débiteur, car il n'est point dessaisi de son droit de propriété non plus que du droit de vendre, ainsi que nous venons de le dire; il peut en faire usage quand bon lui semble, de même que s'il n'avait point stipulé; il n'est nullement entravé dans le libre exercice de ce droit.
Arrivons à la validité de la convention, vis-à-vis des tiers. L'article n65 du Code civil porte que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes; qu'elles ne nuisent point aux tiers ”

“ Quant à nous, nous regardons l'élection de domicile comme une formalité substantielle et nous disons que si le défaut de cette formalité ne nuit pas à la publicité du régime hypothécaire , il en entrave l'exécution en certains cas, tels que ceux de notification par les tiers détenteurs aux créanciers inscrits pour parvenir à purger les priviléges et hypothèques grevant les biens par eux acquis. ”

“ Le contrat de vente à réméré est un acte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais et loyaux coûts de la vente, des réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation (art. 1659 du Code civil) . ”

“ Il y a plus, comme elle peut avoir à répéter contre son mari des créances susceptibles d'être colloquées antérieurement à la dette reconnue, et encore susceptibles d'être cédées à des tiers, il est à propos d'en faire consentir le transport, ainsi que la subrogation dans l'effet de l'hypothèque légale jusqu'à due concurrence, par la femme, avec préférence à elle-même, au profit du créancier bailleur de fonds. ”

“ Que l'hypothèque soit connue et rendue publique, c'est le point essentiel, et ce doit être le but principal que l'on doive exiger à peine de déchéance des droits du créancier sur l'immeuble qui forme son gage; mais que dans le mode de faire connaître cette hypothèque, c'est-à-dire d'en requérir l'inscription, on prescrive à ce créancier des formalités minutieuses dont l'inobservation , venant d'une simple inadvertance, entraine cette même déchéance, c'est-àdire la nullité de l'inscription, c'est dépasser le but d'un système d'équité et de raison ”

“ On peut changer et même rectifier par une seconde inscription toute autre des désignations prescrites par la loi ; mais ces changemens ou rectifications ne donneront pas à la première inscription plus de validité qu'elle n'en avait par elle-même; car, d'un côté, ce qui est nul est comme n'ayant jamais existé, et dès lors une seconde inscription régulière ne peut rectifier le vice de la première et lui conserver son effet; et, d'un autre côté, la loi ne permet pas de composer une inscription de deux bordereaux de différentes dates (cour de Turin, 16 mars 1812) . ”

“ Lorsque des architectes, entrepreneurs ou ouvriers auront fait successivement des réparations au même immeuble, chacun exercera-t-il son privilège jusqu'à concurrence de la plus-value de ses travaux respectifs au moment de l'aliénation ? ”

“ Au résumé c'est donc vouloir apporter une amélioration au Code civil et en même temps nous instituer son défenseur.
Si nous osons entreprendre cette tâche aussi belle qu'utile, ce n'est pas sans redouter que nos travaux
ne soient pas dignes de soutenir un ouvrage qui, étant le fruit de nos premières libertés, et le chefd'œuvre de nos contemporains, doit servir à nos petits-neveux. ”

“ Voici à cet égard notre manière devoir: si tous lesbiens d'une même nature que le débiteur se trouve posséder sur une même commune sont par lui hypothéqués, il nous paraît inutile de les désigner et distinguer par autant de parcelles qu'il s'en trouve; il nous semble suffisant d'indiquer la nature des biens, en ajoutant que tous les biens de cette nature, sur telle commune, sont hypothéqués par le débiteur. ”

“ Si ces biens sont loués ou affermés, le prix de la location ou du fermage pourra servir de base pour la fixation de la valeur, et cette base est généralement la plus solide qu'on puisse prendre, quoiqu'on ne doive pas toujours s'y arrêter, car il arrive souvent qu'un immeuble est loué trop cher, ou à un taux surélevé par suite de mauvaise foi. ”

“ En effet, comme nous l'avons déjà dit précédemment, pour déterminer le degré de vilité de prix suffisant pour entacher la vente , il faut se reporter à l'art. 1674 du Code civil, applicable à la vente pure et simple, et cet article porte que, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision et qu'il aurait déclaré donner la plus-value. ”

“ A défaut d'élection de domicile dans une inscription, les notifications au créancier inscrit seront faites au procureur du roi du tribunal de l'arrondissement.
Lorsque le débiteur hypothèque tous ses biens sur une commune, la désignation peut n'être que sommaire, en faisant connaître la nature ou l'espèce des biens et l'indication d'une manière générale. En ce cas seulement la situation de ces mêmes biens peut n'être indiquée que par la dénomination de la commune, sans désignation particulière de chaque objet hypothéqué. ”

“ Que ce défaut, cette dispense de publicité existent dans l'intérêt et à l'avantage des femmes, des mineurs et des interdits, on conçoit les motifs qui ont pu porter le législateur à les affranchir des formalités ordinaires et communes, en établissant une exception et créant pour ainsi dire un privilége en leur faveur, et dans leur intérêt particulier. Mais que cette exception, cet avantage, ce privilége tournent au profit des tiers, sans les faire rentrer dans la classe ordinaire et commune de ceux qui, par euxmêmes. ”

“ Il peut s'élever la question de savoir si, dans la quittance qui contient le paiement, la déclaration des deniers fournis par le second créancier peut être faite par toute autre personne que le débiteur ou fondé de son pouvoir spécial. Cette question, qui paraît n'avoir été traitée par aucun auteur, nous paraît facile à résoudre, d'après les bases et le principe que nous venons d'établir à l'égard de cette seconde espèce de subrogation conventionnelle. Cette subrogation, comme nous venons de le démontrer, est tout-à-fait
l'ouvrage du débiteur seul. ”

“ L'hypothèque légale des femmes des mineurs et des interdits existe, indépendamment de toute inscription, du jour de l'acceptation de la tutelle ou du jour du mariage, dit l'article 2135. Cela cependant ne signifie pas que l'hypothèque légale soit absolument affranchie de toute inscription. ”

“ Un des moyens à employer encore pour faire parvenir le créancier à toucher exactement les intérêts de son capital, est la délégation ou le transport des loyers ou fermages des biens soumis à l'hypothèque. ”

“ L'article 2135 du Code civil dispense d'inscription l'hypothèque des mineurs et des interdits dans des termes absolus, et celle des femmes pour raison seulement de leurs dots et conventions matrimoniales, et pour les sommes dotales provenant de successions ou donations. ”

“ Autrement la publicité des priviléges et hypothèques s'en trouverait gravement atteinte, et l'on devrait convenir que la dispense de publicité ne doit être admise que là où elle est formellement exprimée, et que, si cette dispense était admise dans l'espèce, le privilége dont nous parlons jouirait d'une faveur aussi grande que l'hypothèque légale accordée aux femmes et aux mineurs et interdits, à l'égard desquels la dispense d'inscription se trouve positivement motivée dans le texte de la loi. ”

“ Il est à observer que ce n'est que par une fiction de droit établie en faveur de celui qui a payé avec subrogation que la créance est réputée subsister. Dans
la vérité elle est payée et éteinte, car la véritable intention des parties a été de faire un paiement çu non un transport. ”

“ Relativement aux biens de la communauté, le droit du mari se trouve absolu. En effet, l'article 1421 du Code civil porte : « le mari administre seul les biens de « la communauté ; il peut les vendre, aliéner et hypo« théquer sans le concours de la femme. » Du reste, ce droit ne peut nuire à celui qu'a la femme sur ces mêmes biens, lorsqu'elle se trouve créancière du mari ou de la communauté; et c'est le motif pour lequel elle concourt le plus souvent aux actes d'emprunt sur hypothèque qui sont passés par le mari. ”