Bien immeuble

“ La richesse immobilière est convertie en actions ; chacun peut vendre ses titres, en user comme il l'entend; mais il ne dispose plus arbitrairement ni du sol, ni des bâtiments, ni des ateliers, ni des instruments de travail.
Tout immeuble fait partie du domaine sociétaire : l'individu ne dispose que de ses valeurs mobilières. ”

“ Sont immeubles enfin, par l'objet, la matière, Auxquels ils sont unis d'une étroite manière,
Tout usufruit de biens qui sont immobiliers, Les droits de servitude, ou services fonciers, L'action dont le but est de se faire rendre Un immeuble qu'on croit avoir droit de reprendre. ”

“ C'est bien, mais ce n'est pas suffisant, qu'il s'agisse d'une maison neuve ou d'un immeuble ancien.
Un état des lieux s'impose avant emménagement. Il faut le faire établir par un architecte, qui convoquera le propriétaire ou l'architecte de ce dernier. Ce n'est pas une dépense superflue. Seul, un homme de l'art est capable de déceler certains défauts que vous ne verrez pas, parce que vous n'y songez pas.
A cet égard, les cheminées, les parquets, les fermetures, les réparations masquées par du plâtre ou du mastic, pourraient vous réserver en fin de location, bien des surprises désagréables. ”

“ Le propriétaire privé des immeubles urbains jouit d’un extraordinaire accroissement de son revenu, grâce à l’élévation de la rente du terrain et du loyer de l’immeuble, et d’un extraordinaire accroissement de son patrimoine, grâce à la plus grande valeur acquise par l’immeuble même. ”

“ S'il était démontré que l'immeuble ne périra que de sa belle mort, on saurait qu'il a pour le moins trois cents ans à vivre, et qu'il produira en trois siècles une trentaine de millions au profit de ses propriétaires successifs. ”

“ Cela doit être remplacé, et la propriété par étages répond parfaitement à cette nécessité nouvelle. La vie domestique en commun naîtra de cette individualité qui aurait dû en écarter l'idée. Déjà nous trouvons un personnage, le concierge, qui est au service de tous les copropriétaires, sans être, il est vrai, commandé directement par eux. A une propriété commune devait correspondre un entretien commun, le concierge va entretenir et nettoyer toutes les parties communes de l'immeuble, c'est lui encore qui surveillera l'éclairage et le chauffage de l'immeuble. ”

“ Des ouvriers travaillèrent fébrilement à remettre en état l’antique immeuble, à le garnir de belles persiennes vertes et surtout à peindre sur sa devanture un fort spacieux numéro qu’il eût fallu être bien distrait pour ne point remarquer. ”

“ Un locataire de bonne foi installé dans un immeuble en bon état — en présence d'un propriétaire qui ne peut occuper par lui-même ou par les siens et se montre par ailleurs ménager de ses deniers — est pour ainsi dire certain de se maintenir dans les lieux tant qu'il lui plaira. ”

“ Ce qui le prouve, ajoute cet éminent magistrat, c'est que des logements ordinairement fort vastes et fort dispendieux leur sont attribués; qu'à mesure qu'une tête disparatt elle est aussitôt remplacée par une autre; que la distribution des assolements et le genre de culture se règlent sur leur nombre et sur leur importance; enfin, qu'ils forment un produit précieux de l'immeuble, dont ils sont comme un accessoire ou plutôt une partie intégrante. ”

“ Il arrive également qu'une maison ait sa porte d'entrée et son escalier dans l'immeuble voisin.
Nous avons dit que le sol restait souvent la propriété du propriétaire du rez-de-chaussée ou du premier étage. Souvent ce propriétaire est l'entrepreneur qui a construit la maison.
En général, l'entrepreneur voulant construire un immeuble commençait par acheter un terrain ”

“ La « maison de location », grande, belle, confortable et même somptueuse, est une invention toute moderne. Au moyen âge il n’y avait pas de « locataires », dans l’acception actuelle du mot. Ceux qui ne pouvaient ni bâtir, ni acheter un immeuble prenaient « à cens » l’immeuble d’autrui ”

“ En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machines et outils, de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l'immeuble, ou à gêner leurs voisins et ils devront se conformer, pour tout ce qui ne serait pas prévu, aux usages établis dans les maisons bien tenues d'habitation bourgeoise. ”

“ Telle personne mariant les siens conservait cependant un grand appartement, telle autre qui en période normale aurait pris un appartement plus petit le gardait tout de même, car un nouveau logement plus exigu dans un immeuble neuf, lui aurait coûté beaucoup plus cher que le sien. ”

“ Toute la première construction en ciment armé sera commune, toute la construction ajoutée, lorsque la toiture aura été posée, sera propriété privée. Si l'on préfère une définitition ancienne, nous dirons : tout ce qui concourt à la solidité de l'immeuble restera commun.
Le droit privatif du propriétaire de l'étage comprend donc tous les aménagements intérieurs de son étage, nous pouvons citer, à titre d'exemple, les cloisons sépa-ratives des pièces, les canalisations intérieures d'eau, de gaz et d'électricité, les carrelages, les plafonds, en un mot, tous les ornements intérieurs. ”

“ Toute construction élevée sur le terrain d'autrui, même par un constructeur de mauvaise foi, constitue à son profit un véritable immeuble superficiaire, dont il conserve la libre disposition, jusqu'au moment où le propriétaire déclare vouloir retenir cette-construction. ”

“ Les copropriétaires, leurs locataires et autres ayants droit, devront toujours jouir des locaux, en bons voisins et en bons opères de famille, veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, des gens à leur service, ou de leurs locataires ou visiteurs, le cas échéant. ”

“ Elles sont, dans les contrats de bail usuels des grandes villes, dans l’actuel libre droit de contrat, adossées au locataire, à ce point qu’il paie les réparations des fenêtres abîmées par le vent ou la grêle et aucunement par sa faute ».
« ... Un immeuble urbain est en réalité un capital de pierre (ein steinernes Kapital) qui, par le simple mécanisme de la location, par un minime travail ordinaire d’administration et un insignifiant apport de nouveaux capitaux pour réparations, devient une source de revenus assimilables à un titre de rente ». ”

“ Mais cette obligation trouve sa base juridique dans l'usage normal de la chose, conformément à sa destination.
Les locataires d'un immeuble sont liés, vis-à-vis du propriétaire, par des textes précis : ils doivent jouir des lieux loués en « bon père de famille », les maintenir
-en leur état et les rendre tels qu'ils leur ont été loués. ”

“ IMMEUBLES PAR DESTINATION. 17
et qui servent à la conduite des eaux, soit pour l'irrigation des terrains, soit pour leur drainage, soit pour des usages domestiques, sont déclarés immeubles par l'article, comme partie du fonds auquel ils sont attachés ; or tel est le caractère de ce qui est immeuble par nature. Si les tuyaux étaient placés uniquement pour une industrie particulière au locataire, la solution pourrait être différente ; mais, selon nous, en général, il vaut mieux maintenir le principe intact, sauf ce qui aurait pu être convenu entre les parties. ”

“ Le propriétaire, moyennant une fort honnête redevance, ouvre son immeuble à quiconque lui apporte de l'argent. On ne loue pas très-cher en commençant, mais on ne fait pas de bail.
— Pourquoi laissez-vous séjourner dans ces logements des braves gens qui ont besoin de leur santé? ”

“ Ce dernier voudrait donner et retenir en même temps; palper les revenus de son immeuble tout en spéculant sur l'avenir fùt-ce au détriment de ses locataires actuels. Cette prétention insensée est inadmissible.
Tant pis pour le propriétaire si ses appartements
restent vides après le départ du dernier occupant! ”

“ « Sont susceptibles d'hypothèque. les biens immobiliers qui sont dans le commerce. » L'expression a biens immobiliers » n'est pas ici synonyme d'« immeubles » et ne s'étend pas à tout ce qui est réputé immeuble par les art. ”

“ Type d'immeuble
Le type d'immeuble détaillé est décrit en 7 postes :
1. Ferme, bâtiments agricoles
2. Habitation de fortune
3. Hôtel, pension de famille, garni
4. Maison individuelle : un seul logement d'habitation
5. Maison individuelle : un seul logement d'habitation et un seul local professionnel
6. Immeuble d'habitation 7. Immeuble à usage industriel, commercial, administratif comportant au moins un logement d'habitation
Le regroupement de ces postes permet de distinguer les logements individuels (1,2,4,5) des logements en immeuble collectif (3,6,7) . ”

“ Construction d'une remise et d'une écurie à la place de
bâtiments démolis et en raison de laquelle la valeur locative de la maison s'est trouvée notablement augmentée (i) ; acliè- vement d'un rez-de-chaussée et d'un premier étage et adjonction d'un nouveau corps de bâtiment (5) ; exhaussement d'un étage et modifications importantes ayant accru sensiblement la valeur locative de la maison (6) ; aménagement en pièces d'habitation d'un rez-de-chaussée jusqu'alors "inhabitable et augmentation sensible de la valeur locative de l'immeuble (7) ”

“ L'excédant constitue le prix d'aliénation d'un immeuble propre pour lequel la femme a une reprise s'il n'a pas été remployé.]
18 [Lorsque l'ameublissement imparfait porte sur plusieurs immeubles ou sur une universalité d'immeubles, l'époux doit fournir des immeubles jusqu'à concurrence de la somme promise. S'il porte sur un immeuble déterminé, l'époux doit fournir une portion suffisante de cet immeuble. V. Troplong, n. 2011.1
19 Pothier, n. 301. [Ce choix a pourobjet une portion de l'immeuble quand l'ameublissement imparfait a pour objet un immeuble déterminé.] ”

“ Elle figure comme on sait dans le Code civil 9.
Les conditions économiques changent avec les siècles : ce qui est immeuble aujourd'hui ne le fut pas toujours. La maison était chez nos aïeux nomades la tente ou la case et la case était
1 Gaius, II, 15 17. Ulpien, Regulse, XIX, 1.
2 Pour les meubles voyez Dig., L, XVI, 93 ; pour les immeubles, L, XVI, 115. Cf. Digeste, XLI, III, 23; II, VIII, 15; VI, I, 8 in fine.
3 Pour le mot héritage employé au sens d'immeuble voyez Beaumanoir, XXIII, XXXV, 2; mes Établissements, t. ”

“ En conséquence, nous étant rendu sur ledit Trottoir Roulant, et étant parvenu avenue de La Motte-Picquet, devant l’immeuble numéroté 5 bis, nous avons nettement distingué, au fond d’un appartement, révélé à tout un chacun par l’écartement d’une croisée grande ouverte, une sorte de sphère imparfaite, fendue dans le sens de la hauteur, offrant assez exactement l’aspect d’un trèfle à deux feuilles, et que nous avons reconnue pour être la partie inférieure et postérieure d’une personne courbée comme pour baiser la terre. ”

“ Nous nous placerons entre ces deux opinions extrêmes et nous dirons : sont immeubles par leur nature, tous les objets qui sont une portion intégrante du bâtiment et qui sont tellement de son essence, qu'à leur défaut il resterait comme incomplet et inachevé, et qu'il serait impossible ou extrêmement difficile d'en retirer l'utilité eu vue de laquelle il a été construit ; dans cette immobilisation par nature, chacun de ces objets a perdu son individualité, sa substance propre; leur ensemble constitue le bâtiment. ”

“ Ces biens, comme chacun sait, ne revêtent la nature immobilière que par accident, et comme participant à la nature des immeubles proprement dits, qu'ils servent à exploiter ou à orner d'une manière permanente ; considérés en eux-mêmes et sous un point de vue abstrait, ce sont de véritables meubles. ”

“ Aujourd'hui, la maison de la plus belle apparence n'est toujours qu'une maison : l'homme le plus riche en occupe le plus bel étage, qu'il rend aussi somptueux que la localité le lui permet; le rez-de-chaussée, sur la voie publique, est destiné à l'industrie, et si l'on peut y établir dix boutiques, on les voit bientôt toutes occupées : c'est un revenu à peu près certain que ne néglige aucun propriétaire. ”

“ Il est vrai que dans les villes où notre mode de propriété est apparu récemment, il s'agit dans la très grande majorité des cas d'immeubles neufs, ne donnant pas naissance par là-même à beaucoup de différends. ”

“ La maison du père Tabaret n'est pas, en effet, à plus de quatre minutes de la gare Saint-Lazare. Il possède là un bel immeuble, soigneusement tenu, et qui doit donner de magnifiques revenus, bien que les loyers n'y soient pas trop exagérés. ”

“ « Tous les biens sont meubles ou immeubles. » Voilà ce qu'on lit dans l'article 516 du Code civil. Les deux chapitres qui suivent indiquent quels sont les meubles et quels sont les immeubles. Mais voyez ce qui va se passer. Tout en conservant l'idée ancienne de la supériorité de la propriété immobilière, le nouveau législateur range dans la propriété mobilière, certains biens incorporels dont l'importance est considérable. Et cette importance que le droit ancien leur reconnaissait en les rangeant parmi les immeubles, le droit nouveau semble la leur dénier en les classant parmi les meubles. ”

“ Cette classification des biens en meubles ou immeubles est contenue dans les art. 517 à 526 du Code civil ; elle est surtout importante à l'égard des biens ruraux. Je ne traite pas ici ce sujet, mon travail devant être spécial aux propriétés bâties.
La loi fait une distinction entre les objets qui doivent être considérés comme immeubles par destination ou comme immeubles par nature. Peu nous importe ici ; alors que les objets ne sont pas meubles pour une raison ou pour une autre, ils ne peuvent être affectés au privilège du propriétaire, c'est tout ce qu'il nous faut savoir. ”

“ Parmi les immeubles de la première catégorie, n'en estil pas qui n'ont cette qualité que momentanément, et qui la perdent soit par l'exploitation, soit même en changeant de propriétaire ?
Les produits du sol sont dans ce cas ; tant qu'ils restent attachés à la terre, ils sont immeubles; ils deviennent meubles dès qu'ils en sont séparés. ”