Servitude foncière

“ Si nous supposons une servitude dé ne pas bâtir grevant un fonds au profit d'un fonds voisin, on ne voit pas du tout quel bénéfice retirerait le fonds dominant, du fait du transport de la servitude sur un autre fonds situé peut-être à plusieurs kilomètres du premier. ”

“ Le chemin constitue une propriété au profit de celui ou de ceux qui y ont droit, le droit de passage, au contraire, ne constitue qu'une servitude sur un fonds au profit d'un autre fonds, sans que pour cela la propriété foncière change de maître et soit attribuée à celui qui exerce le passage ”

“ Chaque propriétaire foncier pourra, dès lors, faire appel au crédit sans recourir à des intermédiaires; les travailleurs agricoles se verront libérés de la servitude dans laquelle les tiennent les hommes d'affaires, courtiers et négociateurs d'emprunts, parfois honnêtes, mais toujours enclins à estimer trop cher leurs services. ”

“ Que le propriétaire supérieur ne soit point, par l'effet de la servitude acquise contre lui, paralysé dans le droit d'exploiter son fonds, et d'en changer même le mode de culture, nous le croyons bien certainement aussi ”

“ Lorsque l'usage est constitué au profit d'un domaine, maison, acensement, métairie, le fonds dominant de la servitude se compose de l'ensemble de la propriété ruraie, bâtiments d'exploitation et terres de culture ou de parcours. ”

“ On appelle servitudes rurales celles qui ont pour objet des champs ou fonds de terre, comme le droit de passage dans un champ en faveur du propriétaire d'un champ voisin, et la servitude légale qui oblige un fonds inférieur à recevoir les eaux qui découlent naturellement d'un fonds supérieur. ”

“ Nous rappelons simplement que, suivant certains, seraient servitudes urbaines toutes celles qui ne peuvent avoir de l'utilité sans l'existence d'une construction à laquelle elles servent, et servitudes rurales toutes les autres. Au contraire, on admet généralement que c'est la nature du fonds dominant qui fait que la servitude est rurale ou urbaine : toute servitude existant au profit d'un fonds non bâti serait rurale, et toute servitude existant au profit d'un fonds bâti serait urbaine. ”

“ On à encore objecté qu'il ne faut pas confondre les servitudes naturelles qui dérivent de la situation des lieux, avec celles qui dérivent du fait de l'homme, et que c'est ici par le bienfait même de la nature, que le propriétaire inférieur reçoit les eaux de la source. Mais précisément, il s'agit de. l'établissement d'une servitude par le fait de l'homme; ce que le propriétaire inférieur soutient,.c'est qu'il a changé, à son profit, les droits résultant, de la situation naturelle des lieux; c'est qu'il a acquis, par son propre fait, une servitude à l'encontre du fonds où naît la source ”

“ La réunion de plusieurs fonds, l'ouverture de nouvelles voies, l'exécution de travaux publics le long des fleuves et rivières et d'autres causes, peuvent amener dans l'état des lieux des modifications nombreuses qui entraînent la cessation de l'enclave, la servitude continuera-t-elle à subsister? Cette question est fort controversée. Les uns soutiennent que la cause de la servitude disparaissant, la servitude elle-même doit disparaître ; qu'il est de l'intérêt de l'agriculture que la multiplication des passages ne se produise pas d'une manière exagérée ; que la liberté des fonds doit prévaloir ”

“ Mais est-ce à dire que dans tous les cas où l'enclave existera, le propriétaire du fonds enclavé aurait droit à réclamer le bénéfice de la servitude légale dé passage?
Lorsque l'enclave aura pour cause un cas fortuit ou de force majeure, tel que l'éboulement d'un terrain, le résultat des inondations ou du changement de lit d'un fleuve ou torrent, le déplacement d'un chemin ou tous autres travaux d'utilité publique, l'application de la servitude nous paraît incontestable. La même solution est encore applicable si la cause de l'enclave est inconnue. ”

“ S'il y a servitude, et nous avons démontré qu'il ne pouvait en être ainsi, l'exhaussement n'est quand même pas possible, car il entraînerait une aggravation de la servitude rigoureusement interdite. Le propriétaire de l'étage supérieur, ainsi que tout autre, a bien le droit de disposer de sa propriété -comme il lui convient et de retirer de la chose commune tous les avantages possibles. ”

“ Le législateur défend bien qu'on établisse la servitude sur les propriétés bâties ou closes ; mais rien n'autorise à décider qu'une fois la servitude établie, le fait postérieur de la construction ou de la clôture doive en affranchir le propriétaire ; et on conçoit, facilement la raison de cette différence (comp. Devilleneuve et Carette, loc. supra cit.) ”

“ Sont donc urbaines les servitudes continues,-c'est-à-dire celles dont -l'exercice ne suppose pas le fait actuel de l'homme comme une servitude de vue; sont rurales les servitudes discontinues, c'est-à-dire celles dont l'exercice suppose le fait actuel de l'homme comme une servitude de passage. Le nom des unes et des autres paraît venir de cette remarque incontestable que les servitudes continues se rattachent le plus souvent aux fonds bâtis, et les servitudes discontinues aux fonds non bâtis. ”

“ Toute servitude en effet suppose nécessairement une restriction du droit de propriété imposée à un fonds déterminé au profit d'un autre immeuble : qui dit servitude suppose un fonds dominant et un fonds servant. ”

“ Ces servitudes sont appelées foncières, parce qu'en l'absence de fonds elles ne peuvent pas être établies : personne, en effet, ne peut acquérir une servitude, soit urbaine, soit rustique, s'il n'a pas un fonds, et personne ne peut devoir une pareille servitude s'il n'a pas un fonds. ”

“ « Tout propriétaire qui voudra se servir, « pour l'irrigation de ses propriétés, des eaux naturelles « et artificielles, dont il a le droit de disposer, pourra « obtenir le passage de ces eaux sur les fonds inter« médiaires, à la charge d'une juste et préalable indem« nité.
« Sont exceptés de cette servitude, les maisons, cours, jardins, parcs et enclos attenant aux habitations. » ”

“ Et d'abord, en règle générale, chacun peut faire dans son fonds toutes sortes de travaux que bon lui semble, quelle que soit l'incommodité qu'il cause au propriétaire voisin, à moins que son droit ne soit restreint par une servitude légale ou conventionnelle. ”

“ La raison de ces décisions est frappante : c'est que, par droit de nature, chaque propriétaire a le droit de faire sur son fonds tout ce que bon lui semble et d'en tirer tout le profit possible, à moins que son voisin n'ait acquis une servitude qui limite cette faculté. ”

“ Dans l'enceinte des villes, en effet, que pourra faire de son terrain le propriétaire voisin du chemin? Il ne pourra pas semer, planter, ni récolter; il ne pourra que construire, Eh bien, la reconstruction lui est interdite; la servitude appliquée à ces terrains, dans l'intérieur des villes et villages, équivaudra donc à une expropriation véritable. ”

“ L'action accordée par l'art. 672 au propriétaire du fonds, qui peut être endommagé par l'effet d'une plantation d'arbres faite au-delà des limites indiquées par la loi, est donc une action purement réelle, puisqu'elle prend son origine dans une servitude réelle, et qu'elle peut être dirigée contre tout détenteur, quel qu'il soit, de l'immeuble sur lequel la plantation a eu lieu. ”

“ Il y a plus encore : c'est que, comme on vient de le démontrer plus haut, les biens communaux sont, par leur destination, frappés d'une servitude de droit d'usage réel établi sur eux pour servir aux avantages de la plénière jouissance, culture et possession des propriétés qui appartiennent aux habitans du lieu ”

“ L'on peut, nous en convenons aussi avec le même auteur, établir sur le jardin voisin, à titre de servitude, un droit de prospect, quoiqu'il n'ait
pour objet que l'agrément personnel du possesseur de l'héritage dominant : on peut stipuler une servitude de puisage et d'aqueduc dans le seul but de fournir de l'eau à des cascades, ou à des bassins de simple agrément; mais, dans ces cas, le droit est sérieux, il rend plus importante, aux yeux de toute personne, quels que soient leurs goûts et leur état, la possession du fonds en faveur duquel la servitude a été établie. ”

“ Des principes que nous venons de poser, il résulte que celui qui a construit un mur ou un bâtiment à l'extrémité de son héritage, sans se réserver un certain espace au delà, et sans stipuler de son voisin la servitude de tour d'échelle, n'a pas le droit de faire passer ses ouvriers sur l'héritage de ce voisin, d'y déposer les matériaux, ni d'y placer ses échelles, pour les réparations de son mur ou de son toit, même en offrant une indemnité. ”

“ Quant aux propriétés bâties ou closes, elles sont grevées de la servitude de reculement, et ne peuvent plus être réconfortées ni réparées.
Le propriétaire est obligé de les démolir ou de les laisser tomber de vétusté, et alors le sol est réuni de plein droit à la voie publique. L'administration, au lieu d'avoir à payer la valeur du sol et des constructions, n'aura à payer que la valeur du terrain nu. ”

“ Fondés sur les dispositions du Code relatives aux servitudes, ces arrêts consacrent le principe que les propriétaires de maisons adjacentes jouissent, jure servitutis, des aisances, commodités et avantages que procure le voisinage d'une rue ou d'une place publique. Si l'emplacement en est cédé à un particulier pour y construire, alors l'habitant a le même droit que le créancier de toute autre servitude, celui de s'opposer à la construction, de faire maintenir les aisances dont la privation tendrait à déprécier la valeur de sa maison. ”

“ Que cette situation soit déplorable au point de vue de la facilité des exploitations, nul ne le conteste. lien résulte une foule d'enclaves qui rendent nécessaire la construction de nouveaux chemins d'exploitation et restreignent l'étendue des surfaces cultivées, ou qui rendent nécessaire l'établissement, sur les fonds voisins, de servitudes de passage qui gênent la culture et ne s'exercent pas d'ailleurs sans indemnité, ainsi que nous le verrons bientôt. Pour éviter de rendre cette servitude trop pesante, on suit servilement (2) la culture de son voisin. ”

“ On a pensé que dans de semblables circonstances les avantages procurés au propriétaire de l'héritage arrosé ne pourraient justifier la gêne considérable qui serait causée au détenteur du fonds servant.
Il va de soi d'ailleurs que les terrains faisant partie du domaine public échappent à la servitude en question comme ils échappent aux servitudes de tout autre nature par leur caractère même. ”

“ Le propriétaire d'un fonds inférieur est assujetti à reles eaux d'un fonds plus élevé, lorsqu'elles en fuient naturellement, sans que la main de l'homme contribué. Le code civil, dans son article 640, ajoute a Cette disposition, que le propriétaire du sol supérieur Peut, par aucun ouvrage, aggraver la servitude naturelle imposée au sol inférieur. ”

“ Nulle part l'absence de chemins ruraux plus générale, les
servitudes plus onéreuses, le droit de parcours plus universel, l'assolement communal plus rigoureux. Ailleurs, on peut échapper partiellement à ces maux, s'affranchir plus ou moins directement de ces entraves. Là, on n'y devait parvenir que par le remaniement total du territoire cultivé, par le remembrement de la propriété foncière... ”

“ Celui qui jouit de ce droit d'égout ne peut augmenter la superficie de ses toits,. ni établir des gouttières, s'il n'en existe pas 6, puis faire écouler ces eaux en un seul endroit ; car, dans ces deux cas, il y aurait aggravation de servitude.
Quant au propriétaire du fonds asservi, il peut acquérir la mitoyenneté du mur et élever toutes les constructions qu'il juge convenables, à la condition, toutefois, de n'en faire aucune qui puisse nuire à la servitude à laquelle il est assujetti. ”

“ D'après le droit civil, la constitution d'une servitude se réalise par translatio ou par deductio.
La servitude est constituée translatione, lorsqu'un propriétaire grève son fonds au profit du fonds d'autrui. Le propriétaire emploiera les modes d'acquérir la propriété, réserve faite de certaines différences graves. D'abord la mancipation ne peut transférer que les servitudes rurales, seules classées parmi les res mancipi. Rurales ou urbaines, elles sont toutes des res incorporales, ce qui leur rend inapplicables l'occupation, la tradition et l'usucapion. ”

“ C'est encore le principe dont nous avons eu souvent occasion de parler, que les hommes vivant en société se doivent des sacrifices réciproques, lorsque le bien général l'exige, qui a servi de base aux règles relatives à la servitude légale sur la plantation des arbres à une certaine distance de l'héritage voisin. ”

“ Prétendre, en effet, comme le font quelques-uns des partisans de cette première opinion, que le propriétaire qui a eu, pendant plus de trente ans sur son fonds, des arbres isolés en dehors de la distance requise, a libéré ainsi son fonds d'une servitude, cela n'est pas admissible; car ces prétendues servitudes légales sont constitutives et organiques du droit de propriété lui-même (supra, n° 8; comp. Cass., 28 fév. 1831; Eustache, D., 1831, I, 43) . C'est, au contraire, le fonds voisin qui se trouve désormais grevé d'une servitude continue et apparente (art. 690) ”

“ L'effet des plans généraux d'alignement régulièrement approuvés est de valoir expropriation pour les terrains non bâtis ni enclos compris dans l'alignement, de les frapper de la servitude non œdificandi, d'assujettir les terrains bâtis à la servitude de reculement et d'y prohiber les travaux confortatifs, enfin de rendre obligatoire pour les riverains l'acquisition des parcelles retranchées de la voie publique au droit de leur immeuble. ”

“ La servitude d'occupation temporaire étant pour le propriétaire une véritable privation de jouissance et pour l'occupant un droit d'usufruit de la superficie du terrain, aux règles spéciales administratives qui la régissent, il faut ajouter celles du droit commun. ”

“ Tantôt elles obligent à souffrir ou laisser faire: telles, la servitude du chemin de halage, ou celles qui grèvent les terrains de la surface en faveur de l'exploitation des mines. Tantôt même, ainsi qu'on l'a déjà observé (3) , et contrairement au caractère propre des servitudes de droit privé, les servitudes d'utilité publique imposent l'obligation de faire : telles, l'obligation de planter des arbres sur les hé (1)
hé (1) du 15 oct. ”