Denis Gavini

“ «Chacun, dit-il, peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leur maison, cours et jardins, etc. » Par cette disposition, il établit évidemment une exception à la liberté naturelle qu'a tout propriétaire de disposer à son gré de la chose qui lui appartient, exception fondée sur la sûreté commune, sur le besoin de prévenir les inconvénients d'un voisinage trop immédiat, au milieu d'une population nombreuse. ”

“ Les réglements administratifs ne peuvent pas aller jusqu'à dépouiller le propriétaire d'un droit qu'il tient de la loi. Le pouvoir réglémentaire de l'administration est limité à déterminer l'usage des eaux entre co-riverains, auxquels elle peut assigner une portion d'eau plus ou moins considérable, suivant que l'intérêt général de l'agriculture l'exige ; mais elle ne pourrait accorder le droit de se servir des eaux aux propriétaires non riverains, sans sortir des limites de ses attributions. Les tribunaux ne sont pas même obligés de s'arrêter devant une telle décision. ”

“ Est-il permis au propriétaire du fonds supérieur, de combler le lit de la source et de donner aux eaux une nouvelle direction sans le consentement de son voisin?
D'après ce qui précède, nous ne devons pas hésiter à nous prononcer pour l'affirmative, quand bien même il serait démontré que le propriétaire inférieur a profité des eaux pendant trente ans, ou depuis un temps immémorial.
Il est des droits naturels que la puissance de la loi civile elle-même ne peut pas atteindre. ”

“ Le principe de l'indivision nécessaire ne dérive pas seulement de la co-propriété en elle-même ; il dérive surtout de l'intérêt qu'ont les co-propriétaires à ce que tels objets restent indivis. Il importe même à l'intérêt public que la mitoyenneté du mur subsiste, puisqu'il sépare des héritages qui perdraient leur nature ou plusieurs de leurs avantages, s'il était détruit.
Quelques auteurs paraissent enseigner que, dans l'état de mitoyenneté, chacun des voisins est propriétaire. ”

“ Si, par exemple, le jardin d'un voisin est contigu à un terrain que le propriétaire laisse vacant, dans le but d'y bâtir un jour, ou pour la commodité de sa maison, et que par conséquent il soit destiné à rester ouvert, le propriétaire du jardin peut-il contraindre l'autre voisin à contribuer à la construction d'un mur de séparation, quoiqu'il lui soit parfaitement inutile? ”

“ Tout propriétaire d'un héritage est présumé avoir voulu retenir son droit et ne pas l'abandonner à un autre : pour qu'il en soit dessaisi par la prescription, il faut dès-lors que la jouissance de celui qui prétend la propriété ou la co-propriété de la chose, ne soit pas équivoque, et que le propriétaire sache ce qu'il a voulu acquérir à son préjudice. ”

“ Nous croyons qu'il faut distinguer : si le mur a été solidèment construit, dans sa hauteur ordinaire, et si le propriétaire, déclare qu'il veut le rendre mitoyen , comme l'était la haie elle-même, nous serions d'avis qu'aucune action ne pourrait être intentée contre lui, pour l'obliger à restituer la haie en son ancien état, ni pour le faire condamner à des dommages-intérêts, par la raison qu'au lieu d'être intéressé, le voisin trouve un avantage dans la mitoyenneté du mur, beaucoup plus solide et plus utile qu'une haie, et que l'intérêt est la mesure des actions. ”

“ Quid lorsque le mur sert de soutènement à une terrasse?
748. Nous avons parlé, au chapitre des servitudes naturelles légales, du droit appartenant à chaque propriétaire de clore son héritage, droit qui naît de la nature. Nous avons vu également que, suivant
le droit naturel et le droit commun, chacun serait libre de faire chez lui ce qui lui plaît, à moins qu'une loi spéciale ou les bonnes mœurs ne s'y opposent. Appliquant dès-lors ce principe au propriétaire voisin, personne ne pourrait l'obliger à entourer son fonds d'une clôture, s'il n'avait pas l'intention de se clore. ”

“ Si, au lieu d'aboutir à un fonds supérieur appartenant à un particulier, le fonds inférieur touche à un chemin public : quel que soit l'ouvrage par lequel le propriétaire de ce fonds aura cherché à assurer l'appréhension des eaux pluviales qui y coulent; quelque longue que soit sa possession, il ne pourra acquérir aucun droit certain sur ces eaux qui, par leur nature particulière autant que par la nature du lieu sur lequel elles coulent, sont destinées à l'usage de tous. ”

“ Tout mur, fossé ou haie est, au reste, mitoyen quand il a été construit, ou que la loi présume qu'il l'a été à frais commun, par les deux propriétaires voisins et par moitié sur le sol de chacun d'eux. Mais rien ne s'oppose à ce qu'un propriétaire qui a construit un mur à ses frais et sur son propre terrain, en cède ensuite volontairement la moitié à son voisin. ”

“ Ainsi, les termes de cette loi respectent le principe de la propriété : il y est établi que, lorsqu'un propriétaire n'est pas lié par sa promesse, il n'est point permis de scruter ses intentions et de rechercher si, en construisant son bâtiment, il a agi dans son propre intérêt ou dans le dessein de nuire à son prochain. Ce serait-, en effet, enchaîner la liberté de la propriété et la livrer à l'arbitrage des experts ou au pouvoir discrétionnaire des magistrats, que de demander au maître compte de ses
actions et des motifs qui l'ont fait agir. ”

“ La servitude d'écoulement des eaux, faisait-il remarquer, est fondée sur la nécessité résultant de la nature des lieux; or, les terres peuvent recevoir des changements d'elles-mêmes et par leur propre nature. Ainsi, s'il arrive que la nature du sol se trouve changée par un tremblement de terre, par l'effet d'un grand orage ou par tout autre accident naturel, les deux voisins doivent donc supporter ces changements, soit qu'ils y gagnent ou qu'ils y perdent. ”

“ Ainsi, l'intérêt, qui doit toujours exister pour qu'une servitude conventionnelle soit fondée sur une juste cause, peut consister sans nul doute dans la.jouissance d'un objet de simple agrément. La convention ne présente rien d'illicite, et il est même vrai de dire, que souvent un objet d'agrément est plus important aux yeux du propriétaire du fonds dominant, qu'un objet de première nécessité; d'autre part, le propriétaire qui a consenti à grever son héritage d'une servitude, a pu voir plus d'utilité dans le prix de la concession qu'il a faite, que dans la conservation de son droit. ”

“ Ainsi, nous pouvons tenir pour constant que tout changement que le mode de culture, pratiqué d'une manière usitée ou raisonnable, peut apporter dans l'écoulement naturel des eaux, n'est point prohibé ; quand même il aurait pour effet de les transmettre au fonds inférieur avec plus d'abondance et de rapidité, d'en détruire les arbres, et d'en empêcher la culture par l'éboulement des roches ou des sables. Etpeu importe que les eaux soient pluviales ou de source, ou qu'elles proviennent d'autres fonds supérieurs par la disposition naturelle des
lieux. ”

“ Le puits qui sert à l'exploitation de deux héritages, n'est pas une chose facile à remplacer, car on ne trouve pas toujours de l'eau partout où l'on voudrait pratiquer des fouilles pour la chercher; ou, si l'on parvient à la découvrir, ce n'est qu'à la suite d'excavations tellement profondes qui en rendent l'usage difficile et d'une utilité disproportionnée avec la dépense qu'on est obligé de faire ; tandis que chaque propriétaire peut établir un pressoir nouveau dans une partie quelconque de son héritage. ”

“ Devrait-on amoindrir le droit de l'un, gêner sa liberté, changer le mode d'exploitation ou de culture qu'il a choisi, pour épargner à l'autre des frais ou quelque désagrément? Mais ce serait créer une servitude par voie d'interprétation, ce que le juge ne doit jamais se permettre. ”

“ On invoque la disposition de l'art. 665, et l'on dit que la servitude, étant acquise au fonds lui-même, doit exister quoique les arbres soient détruits, de même que les servitudes actives et passives d'un mur ou d'une maison démoli et reconstruit, continuent à l'égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison ; mais, à part l'autorité de la loi romaine que nous venons de rapporter, la différence qui existe naturellement entre les arbres et une maison doit; à notre avis, frapper les yeux de tous. ”

“ Ne peut-il pas être détruit par le partage réel? Il nous semble que rien ne s'oppose à ce que, par suite de la formation des lots et du tirage au sort, la portion du terrain sur lequel les fenêtres auraient été ouvertes, puisse devenir la propriété exclusive du voisin. Celui-ci n'aurait-il pas alors le droit de les faire boucher ?
Lorsqu'on s'écarte des principes, il est difficile d'éviter les contradictions. Mais écoutons nos maîtres en jurisprudence. ”

“ Les arbres sont la richesse et l'ornement du sol. Chaque propriétaire fait des plantations, et si l'un des voisins doit laisser un espace de terrain vide, l'autre voisin doit être obligé d'en faire autant de son côté, de sorte qu'en thèse générale, si la distance exigée était trop grande, il pouvait y avoit perte considérable pour la société, ainsi paralysée dans une des branches les plus productives de l'industrie agricole. ”

“ Il nous semble que la solution négative ne serait pas logique ; car il ne se peut pas que le droit de celui qui ouvre les vues sur le terrain d'autrui, soit plus légitime que s'il les ouvrait sur son propre terrain.
Pourquoi en serait-il autrement lorsque l'espace intermédiaire aux deux héritages appartient au domaine public, quand rien n'oblige le propriétaire du mur à le construire à proximité de ce terrain? ”

“ Le passage conventionnel est le résultat d'une stipulation ou d'un contrat librement consenti, le passage légal est le résultat d'une obligation forcée; l'un est l'effet d'une véritable aliénation ayant un prix déterminé fondé sur l'utilité de l'acquisition, l'autre est l'effet de la nécessité et n'a pour prix qu'une simple indemnité fondée sur le dommage qu'il occasionne. ”

“ Nous avons vu précédemment, N° 150 et suivants, que la vaine pâture est le droit réciproque que les habitants d'une commune ont de conduire et de faire pacager leurs bestiaux sur les terres en friche , les prés après la fauchaison, les bois taillis après le cinquième bourgeon, et généralement sur toutes les terres où il n'y a ni semence ni fruits, et qui, par la loi ou par les usages des lieux, ne sont pas en défense ; que le parcours est la vaine pâture réciproquement exercée par les habitants d'une commune sur les terres d'une autre commune. ”

“ Lorsque le propriétaire supérieur a élevé la digue sur lui-même, sans que le propriétaire voisin ait rien entrepris sur son fonds, il peut, sans nul doute, laisser sommeiller sa faculté tant qu'il lui plaît, quelque long que soit le temps pendant lequel il reste dans cet état d'inaction. ”

“ La défense d'avoir des vues sur le fonds d'autrui, qui est l'ojet de la présente section, ne s'applique pas évidemment à celles qui s'exercent d'un terrain ouvert sur les héritages voisins clos ou non clos. Dans ce cas, toute restriction au droit de propriété aurait été impossible et contraire au droit naturel. Chacun peut, de son champ ou de son jardin, porter sa vue aussi loin qu'il lui plaît; comme
il lui est permis d'exploiter son héritage et de s'y livrer à tel exercice qu'il juge convenable. ”

“ Il nous semble que, d'après notre jurisprudence, aucun principe n'empêche que celui qui est propriétaire exclusif d'un fonds, puisse acquérir par ce moyen une servitude sur un autre fonds dont il n'a que la propriété indivise. ”

“ Rien ne s'oppose non plus à ce qu'un propriétaire d'un fonds, qu'il soit ou - non riverain du canal, y acquière le droit d'une prise d'eau, soit par titre, soit par l'effet de la prescription ; mais alors il s'agit d'une véritable servitude conventionnelle. ”

“ Peut-il avoir l'espoir chimérique que le propriétaire de la source tolèrera pendant trente ans cette entreprise sur son fonds? Est-il probable que jamais il se rencontre une circonstance dans laquelle un homme agira d'une manière aussi imprudente, et qui, au lieu de se procurer un consentement écrit, attendra que trente années s'écoulent, avec toutes les chances d'être sans cesse attaqué par le propriétaire et ses héritiers, et même avec la possibilité des suspensions légales de la prescription? Ce n'est point pour des cas rares, si toutefois ils arrivent
jamais ”

“ Celui à qui un mur appartient exclusivement, ne pourrait pas non plus, pour éluder l'obligation qui lui est imposée par la loi, le démolir après que son voisin aurait manifesté l'intention d'en acheter la mitoyenneté; car la seule volonté d'acquérir, exprimée par celui-ci, même sans une raison reconnue d'utilité, suffit pour que le propriétaire du mur soit tenu d'accueillir favorablement
la demande qui lui est faite, sauf à mettre le demandeur en demeure de lui payer la valeur de la moitié du mur et du sol, conformément à ce qui sera établi ci-après. ”

“ Nous suivrons la méthode adoptée par le Code civil : nous diviserons notre travail en cinq sections. Nous traiterons d'abord de la mitoyenneté des murs, des fossés et des haies servant de séparation entre deux héritages ; en deuxième lieu, de la distance intermédiaire requise pour certaines constructions ou pour la plantation des arbres; en troisième lieu, des vues sur la propriété voisine ; en quatrième lieu, des égouts, des toits, des portes et des jours ouverts sur la voie et autres lieux publics; en cinquième lieu, du droit de passage en cas d'enclave. ”

“ Celui qui veut former un étang sur son héritage, n'a pas seulement, que l'expression nous soit permise, maille à partir avec les propriétaires inférieurs, s'il prétend assujettir sans leur permission leurs fonds à la servitude d'écoulement ; il peut rencontrer aussi des adversaires dans les autres riverains, à cause des inondations qui pourraient envahir leurs terres, s'il élève ses déversoirs de
manière que les eaux dépassent la limite de sa propriété. ”

“ Bien que tout propriétaire soit libre d'élever une construction à ses frais, sur telle partie de son terrain que bon lui semble, s'il s'agit d'un mur séparatif ou, comme disaient les coutumes, d'un mur joignant sans moyen la propriété d'autrui, et qu'en le construisant le propriétaire ait omis d'y placer les marques énoncées dans l'art. 653, le propriétaire voisin est censé avoir contribué à la construction, et le mur sera considéré comme mitoyen dans toute sa hauteur, sauf au propriétaire qui l'a construit à fournir la preuve du contraire. ”