Loysel

“ Aucune disposition ne fait perdre aux récoltes non séparées du sol, le caractère d'immeubles lorsqu'elles ont été faites par un autre que le propriétaire. Le fermier qui ensemence fait avec son grain un immeuble parnature appelé récolte, de même que le locataire fait avec sa pierre un immeuble par nature appelé bâtiment. Le droit du fermier est de jouir de la récolte, de la séparer du fonds pour se l'approprier en la mobilisant; le droit du locataire est également de jouir du bâtiment, de séparer les matériaux du sol pour les renlever en leur rendant leur nature mobilère. ”

“ L'état d'un héritage conforme à la loi ne constitue pas une servitude. Les charges imposées par la loi soit à tous les fonds indistinctement, soit à tous ceux qui se trouvent dans une condition déterminée, étant générales pour tous ces fonds, ne sont pas des servitudes ; elles forment le droit commun de tous les fonds ou de tous les immeubles d'une certaine classe.
C'est donc improprement que le code range le droit de passage en cas d'enclave au nombre des servitudes légales. ”

“ Il nous semble donc conforme à l'esprit de la loi, de décider que de même qu'un mur est réputé commun quand il n'y a aucune marque de propriété particulière à un des voisins, de même un rejet sans fossé, qui n'est en définitive qu'une espèce de mur en terre, doit être présumé mitoyen s'il n'y a titre, borne ou possession au contraire. ”

“ Pourrait-il agir ainsi à l'égard du fermier? Si on accorde au propriétaire le droit de conserver les constructions en l'indemnisant, il faudra lui accorder aussi le droit de conserver les plantations, c'est-à-dire les récoltes sous la même condition ; car les unes comme les autres sont immeubles par nature, les unes comme les autres se confondent avec le fonds
par la puissance de l'accession. ”

“ Assurément, le fermier n'est pas possesseur et cela importe peu, puisque si dans la dernière partie de l'art.555, les mots tiers évincé ne peuvent s'appliquer qu'à des tiers possesseurs de bonne foi, il faut reconnaître que la première partie, ne renfermant pas le mot évincé, doit s'étendre à tous les autres tiers, possesseurs ou non possesseurs qui construisent ou plantent sur le fond d'autrui. La solution de la question n'est donc pas de savoir si le fermier est un possesseur, mais s'il est un tiers par rapport au propriétaire du fonds. ”

“ Un propriétaire n'est pas censé troubler son locataire, lorsque par lui-même ou ses agents il fait visiter les êtres de la maison pour s'assurer qu'il ne s'y commet pas de dégradations. Ces sortes de démarches ne peuvent être empêchées qu'autant que, par leur fréquence, ou vu les instants où elles se feraient, il serait évident qu'elles n'auraient que la curiosité ou t'humeur pour principe. ”

“ On distingue deux espèces de haies, la haie vive formée de plantations ayant racines ; la haie sèche composée de matières mortes tels que pieux, piquets, planches, lattes, pierres plantées en terre.
La loi ne distingue point entre ces deux sortes de haie ; toute haie est présumée mitoyenne à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre ou possession suffisante air contraire. ”

“ Néanmoins lorsque le propriétaire d'une ferme demeure dans un lieu qui n'en est pas très éloigné et où va souvent le fermier pour ses affaires, et que le prix consiste en une somme d'argent, il est d'usage que par déférence, le fermier porte le fermage au domicile du bailleur. ”

“ Cette restriction qui convient très bien, dit-il, à l'élagage des arbres, etc., on ne saurait l'expliquer, apposée aux actions mentionnées dans l'art. 674, parce que cet article en se servant de ces mots : celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur mitoyen ou non, nous apprend par elle-même que la question de propriété ou de mitoyenneté est tout-àfait indifférente en cette matière, qu'une distance ou des travaux préservatifs sont nécessaires, soit que le mur appartienne exclusivement à l'un ou à l'autre des voisins, soit qu'il s'agisse d'un mur mitoyen entre eux. ”

“ Les constructions ne peuvent être la propriété de qui que ce soit, qu'en vertu de l'accession ; or, comme l'accession elle-même ne peut se produire qu'au profit de la propriété complète ou d'un démembrement de cette propriété, il s'en suit que le simple fermier ou locataire qui n'ont sur la chose louée aucun droit de cette nature ne peuvent pas être propriétaires de leurs constructions. ”

“ De même l'acte du gouvernement qui change la destination d'un officier ou d'un fonctionnaire, et l'oblige à quitter la maison louée avant l'expiration du bail, n'est pas un trouble ayant pour cause un droit prétendu par rapport à la chose, mais un droit par rapport à la personne du locataire ”

“ Un puits ne doit pas être laissé à découvert, il doit être construit de manière à ne présenter aucun danger. La négligence du propriétaire le rend responsable, il peut être condamné à des dommages-intérêts si les bestiaux se blessent ou se tuent en tombant; il s'expose même à des poursuites correctionnelles sous la prévention de blessures ou d'homicide par négligence ou imprudence si quelqu'un venait à se blesser ou à trouver la mort dans le puits non enclos. ”

“ Les droits de l'usufruitier sur les pépinières varient selon qu'elles ont été créées par le propriétaire avec l'intention d'entretenir d'arbres sa propriété, ou dans le but d'une exploitation commerciale par la vente des produits. Dans le premier cas, l'usufruitier peut seulement y prendre des arbres pour l'entretien des plantations du domaine; dans le second, il a le droit de jouir du plant lorsqu'il est arrivé à l'âge d'être replanté à demeure. ”

“ C'est la une grave erreur échappée à ce célèbre procureur-générai à la cour de cassation. Le fermier ne possède pas il délient. L'art. 1727 du c. civ. est explicite à cet égard ; il accorde au fermier dans les instances en propriété ou en possession la faculté de demander sa mise hors de cause en nommant le bailleur pour lequel il possède. Le fermier n'est donc pas possesseur ; lorsqu'on possède pour autrui, on ne possède pas pour soi-même. ”

“ Dans les baux à loyer et à ferme, il y a un temps
réglé par l'usage auquel le preneur doit être mis en possession, lorsque le bail est verbal ou lorsque les parties ne s'en sont pas expliquées. Ce temps, dans l'arrondissement de Cherbourg, est le jour St-Michel, pour les maisons et les biens ruraux.
Ainsi nous n'avons qu'un terme auquel les baux qui ne contiennent aucune convention sur l'époque de l'entrée et de la sortie commencent et finissent, la St-Michel. Supposons donc un bail verbal d'une maison. Ce bail est sensé fait pour un an à commencer de la St-Michel. ”

“ En effet, qu'elle différence il y a-t-il dans l'application de la règle, tantum prescriptum, quantum possessum, entre un arbre isolé et un certain nombre d'arbres appelés d'un nom de convention ? nous n'en voyons aucune.
Les arbres d'une avenue ne forment pas un corps indivisible, un tout inséparable comme les diverses pierres qui forment un mur; le nombre des arbres, sous quelque dénomination que ce soit, n'empêche pas que chacun d'eux forme un être complet et isolé, possédé et prescrit en particulier, abstraction faite de ses voisins. ”

“ Chacun des co-propriétaires d'un puits commun a le droit d'y puiser de l'eau. Si la source n'était pas assez abondante pour tous les communistes, ou si l'un d'eux lirait continuellement, de manière à tarir le puits et à le rendre inutile pour les autres, il y aurait lieu à régler l'usage de l'eau. ”

“ Par ce mot, il ne faut pas seulement entendre le fermier qui déserte la métairie, mais encore celui qui laisse les fonds incultes, ou qui cultive mal, et qui ôte l'espérance de la récolte, garantie du bailleur.
7. — Le fermier doit cultiver en bon père de famille, c'est-à-dire comme un homme diligent et soucieux de ses intérêts. Ainsi il doit cultiver selon l'usage de la localité, graisser les fonds suivant leur nature dans les temps nécessaires, observer les façons accoutumées et les assolemens dont nous parlerons sous l'art. ”

“ Attendu que lors de la vente, l'herbe était une récolle, puisqu'elle était toute venue, elle devait être recueillie de suite, d'après le mode qui lui était propre, c'est-à-dire la d'épaissance et non le fauchage ; que la manière de faire la récolte, suivant l'espèce des produits, n'en change pas la nature; qu'il importe peu que l'herbe se fauche ou soit pâturée: ce n'est jamais qu'une récolte et le produit annuel de l'immeuble ”

“ L'acquéreur d'un immeuble en faveur duquel le vendeur a constitué une servitude de passage sur son propre fonds à cause de l'enclave résultant de la vente, a le droit de réclamer ultérieurement un passage plus étendu que celui qui lui avait été primitivement concédé, en démontrant que ce dernier ne suffit plus aux besoins de l'exploitation par suite des progrès de l'agriculture. ”

“ Cette distinction est fondée sur l'intention présumée du propriétaire. L'homme dont la vie est courte est naturellement enclin à jouir de ses œuvres, à profiter des fruits de sa propriété dès qu'ils sont arrivés à maturité; le taillis, qui produit vite et se reproduit promptement, doit être la règle; la futaie, qui ne rapporte qu'une fois et dans un temps très éloigné, doit être l'exception.
6. — Suivant l'art. 590, l'usufruitier est tenu d'observer l'ordre et la quotité des coupes, conformément à l'aménagement ou à l'usage constant des propriétaires. ”

“ Cela est peu logique; car à l'égard du propriétaire, du possesseur qui lui est assimilé, de l'usufruitier qui jouit comme le propriétaire, elles sont immeubles par accession et confondues dans la substance du fonds; à l'égard dit fermier, de l'acheteur, elles sont à la vérité chose mobilière future; mais en attendant leur séparation du sol, elles n'existent pas pour eux, elles n'existeront peut-être jamais, par exemple si elles périssent sur pied par incendie, ou par innondation. ”

“ Avant faire droit, il pourra nommer des hommes de l'art pour l'éclairer ; et sur le vu de leur rapport, il prononcera en ayant soin de concilier tous les droits, tous les intérêts avec celle règle fondamentale : d'éviter de nuire au voisin.
8. - Les juges de paix connaissent des actions relatives aux constructions et travaux énoncés dans l'art. 674 ; s'il s'agit d'un cas analogue, non textuellement compris dans l'énumération de cet article, le juge de paix ne sera plus compétent, il devra renvoyer l'affaire au tribunal civil. ”

“ Le fermier auquel le bailleur a concédé le droit de chasse représente le propriétaire, et a, comme lui, qualité pour poursuivre le chasseur qui a chassé sur le fonds affermé sans sa permission, alors même qu'il n'aurait éprouvé aucun préjudice, et que son bail serait verbal ou sous seing privé. ”

“ Un mûrier est-il un arbre fruitier ? Oui, pas à cause des feuilles qu'on récolte pour la nourriture des vers à soie (car jamais, dans le langage de l'horticulture, on a donné le nom de fruit à des feuilles) , mais parce que le mûrier porte de véritables fruits appelés mûres.
Quid du noyer? Nous pensons avec M. Duranton que c'est un arbre fruitier. Dans notre localité, on le cultive comme arbre fruitier; le plus souvent on le plante dans les cours des fermes. ”

“ Notre pays étant excessivement divisé, et les champs généralement clos par des rejets plantés d'ormes, de chênes, de hêtres, de frênes, etc., une grande partie du sol
serait enlevé à la culture, si le propriétaire n'avait pas soin démonder ces sortes de plantations tous les 12 à 15 ans. L'usufruitier qui doit jouir comme un bon père de famille a le droit d'émonder les arbres dont nous parlons en se conformant à l'usage de l'émondage. ”

“ S'il n'y a pas en d'état de lieux, on présume qu'il était en bon état, et le locataire est obligé d'entretenir de cette manière les allées, les parterres, les plates-bandes, les bordures, les gazons.
Les arbres et arbrisseaux doivent être rendus de même espèce et en même nombre, et s'il en meure quelques-uns, ils doivent être remplacés.
Toutefois, M. Troplong, N° 583, contrairement à M. Duvergier, ne pense pas que les arbrisseaux qui meurent naturellement doivent être remplacés, parce
que c'est un fait de force majeure qui n'est pas imputable au preneur. ”

“ Si c'est une maison, le bailleur doit délivrer au locataire toutes les clefs des appartements, des placards, lui remettre toutes les dépendances de la maison, comme le bûcher, la cour, les vestibules, les lieux. ”

“ Quoique l'une des maisons qui ont un privé commun, soit plus grande que l'autre, et qu'elle soit occupée par un plus grand nombre de personnes, la propriétaire de la plus petite maison n'est pas tenu de contribuer pour une plus grande portion aux frais de vidange. ”

“ Il n'est donc pas nécessaire de suivre les formes indiquées par cette loi pour constater le décès de l'animal, il suffit d'établir que l'animal était atteint avant la vente d'une maladie qui lui a causé la mort. La vente des animaux de boucherie rentre sous l'empire de l'art. 1641 ; il y a vice redhibiloire dès que l'animal n'est plus propre au commerce, à l'usage auquel il était destiné. ”

“ Si au contraire, la propriété est traversée par un cours d'eau où l'on ne pêche qu'accidentellement et par plaisir, celle pêche n'est plus un fruit de la chose, et le fermier ne peut y prétendre sans une clause expresse du bail. ”

“ Les fruits adhérens au sol, sont immeubles par accession sans aucune restriction de même que les bâtiments ainsi que nous l'expliquons sous l'art. 555. no 12. Seulement ce n'est pas pendant leur adhérence que le privilège les frappe; car dans cet état ils font partie du sol, ils ont le même propriétaire que le fonds, lequel ne peut avoir de privilège sur sa propre chose. Mais de même qu'il y a des hypothèques qui frappent les immeubles présents et les immeubles à venir; de même, il y a des privilèges qui frappent certains meubles présents, et certains meubles à venir du fermier. ”

“ Nous avons dit sous l'art. 4752 que le propriétaire d'une maison pouvait expulser son locataire qui ne garnissait pas suffisamment; il n'en est pas de même du fermier qui ne garnit pas la ferme de bestiaux et d'ustensiles d'une valeur suffisante, il ne peut être expulsé que par la voie de l'action en résiliation du bail. ”

“ A l'égard du conducteur, tant que dure l'accession, les bâtiments qu'il a construits ne sont ni meubles, ni immeubles, ils n'ont pas d'existence à part du sol, ils sont le fonds lui-même et la propriété du propriétaire. Le droit du locataire à l'égard des bâtiments consiste uniquement dans l'action personnelle ex conducto, si rien n'a été stipulé dans le bail ”