“ La propriété privée du sol est le point de départ de toute iniquité sociale : Toutes les souffrances, avec lesquelles les peuples civilisés ont à lutter, dit le grand juriste Zachariae, dans ses Quarante livres de l'État, se laissent ramener à la propriété privée du sol, comme cause. Cependant, ce privilège est le plus puissant levier de l'initiative personnelle et de la civilisation humaine, et ce monopole est la source de tout progrès agricole et autre. La possession du sol est le stimulant le plus énergique du travail ", dit Arthur Young avec raison. ”

“ Le crédit personnel, c'est-à-dire celui qui est fait à l'individu à raison de sa valeur personnelle, de ses habitudes d'ordre, d'économie, de travail, à raison de ses vertus morales, qui lui est consenti moins parce qu'il est capable de crédit que parce qu'il est digne de crédit, voilà, en définitive, la seule issue ouverte à la majorité des cultivateurs.
Nous avons à peine besoin de dire qu'il n'est pas aisé à l'individu isolé de trouver le crédit personnel : les capitalistes préfèrent en général à la garantie du capital des vertus morales, la garantie du capital-argent ”

“ Vous pouvez être assurés, Messieurs, que le gouvernement s'intéresse trop à toutes les importantes questions relatives à la propriété mobilière et à la propriété foncière, pour ne pas suivre avec un extrême intérêt vos travaux. Il est à désirer que la propriété foncière acquière une plus grande mobilité et que les propriétaires ne demeurent pas,
ainsi qu'il arrive trop souvent, esclaves de leurs immeubles, tout en entourant d'ailleurs cette mobilisation d'une sécurité complète. ”

“ La contribution foncière peut être établie ou par voie de contingents fixes à répartir, à tous les degrés, suivant une proportion qui varie avec les fluctuations de la matière imposable, ou par voie de quotité, c'est-àdire par l'application d'une proportion uniforme à tous les fonds soumis à l'impôt.
On a discuté, notamment en Italie et en Autriche, les avantages et les inconvénients de l'un et l'autre système. Celui de la répartition offre l'avantage de mettre en jeu l'intérêt privé et, comme disait Turgot, « de ne pas laisser le gouvernement seul contre tous les contribuables. » ”

“ L'histoire entière de la contribution foncière n'est que le récit de la poursuite éperdue, affolée de l'esprit humain après une matière imposable stable ; et le produit net imposable, dans ses innombrables variations, n'est que le résultat hybride de l'ardente recherche de cette pierre philosophale du XIXe siècle, la péréquation de l'impôt foncier, la part sociale dans le revenu du sol. ”

“ Un cadastre rationnel, c'est-àdire autonome et non réduit au rôle d'auxiliaire fiscal, est la source de toute amélioration sociale effective et efficace; c'est la boussole de la justice des gouvernements ", suivant le mot superbe de Colbert.
Le Grundbuch, avec sa publicité absolue, sa légalité impeccable, sa force probante et sa spécialité rigoureuse, constitue l'instrument de garantie de la propriété foncière le plus simple, le plus puissant, le plus précis, le plus parfait que l'esprit humain ait encore trouvé. ”

“ Rien de ce qui touche à l'état de la propriété foncière n'est laissé dans l'ombre : titres de transfert, actes déclaratifs, transmissions héréditaires, hypothèques de toute nature, il n'est aucun de ces faits qui échappe à la nécessité de l'inscription. Et cette règle de publicité s'appuie MIT une sanction énergique: rien ne peut suppléer aux énonciations du livre foncier ; tout ce qui n'y figure pas est réputé non avenu. Même entre les parties contractantes, l'acquisition de la propriété ne se réalise juridiquement que par la force de l'inscription du transfert. ”

“ Ce sont les voies de communication qui transforment la possession primitive du sol en propriété pleine et entière, et la rente foncière naturelle en rente foncière sociale. C'est par les voies de communication, de terre et d'eau, naturelles et d'art, qu'a lieu la mise en valeur du sol d'après sa situation et sa position, et elles en sont le principal, sinon le seul facteur. Ce sont, en un mot, ces voies et leurs adjuvants, les conduits ainsi que les limites des propriétés, qui distribuent la valeur du sol et ce sont les artères qui donnent la viabilité. ”

“ Au contraire, le crédit agricole, personnel ou mobilier, a pour élément essentiel, soit la solvabilité personnelle de celui qui exploite la terre comme propriétaire ou comme fermier, soit une mise en gage de valeurs mobilières ou de produits agricoles ; il ne comporte point l'adjonction d'une garantie immobilière ; spécialement institué pour venir en aide à l'agriculture, il n'exige qu'un simple nantissement mobilier, à moins qu'il ne se contente de la garantie morale attachée aux qualités personnelles de l'individu, à ses habitudes d'économie et de travail, à sa réputation de probité. ”

“ Il n'y a que les agriculteurs eux-mêmes, les habitants de la commune habitée par les emprunteurs, ses voisins et ses amis qui soient en mesure de savoir ce que vaut chaque agriculteur, au point de vue du crédit, quelle est sa capacité, sa probité, et par conséquent les chances de remboursement qu'il offre à l'échéance de la dette. Le gage agricole est précaire, mobile, facile à déplacer et à soustraire, il est soumis à mille chances de perte. Il n'inspire d'autre confiance au capitaliste que celle qu'inspire l'emprunteur par ses qualités morales, ses aptitudes et sa probité. ”

“ Ce que nous souhaitons en effet, nous aussi, c'est à la place d'un système bâtard, sans franchise et sans clarté, qui donne naissance à d'inextricables difficultés et à des procès sans nombre, qui déprécie la propriété foncière et contribue dans une large mesure à la ruine de l'agriculture nationale, un régime assurant à la fois la sécurité du propriétaire, du vendeur, de l'acheteur, de l'emprunteur, du prêteur, et des créanciers et devant par une mobilisation sagement comprise, accroître la valeur du sol et développer la prospérité du pays. ”

“ On voit combien il serait prématuré et stérile d'ouvrir, dans ce Congrès, sur l'institution des bons hypothécaires, un débat qui ne saurait aboutir.
Le mieux que nous puissions faire, en ce moment, pour les intérêts de la propriété foncière et du crédit réel, c'est d'activer, par tout ce qui est en notré pouvoir, le mouvement d'opinion qui commence à se manifester dans la direction du registre foncier. Par notre propagande convaincue, par le livre, par la parole, il nous appartient de hâter l'avènement de cette réforme d'une si haute portée économique et sociale. ”

“ Il est grand temps que le législateur français se décide à débarrasser le droit de propriété des grimoires et des procédures coûteuses qui ne lui donnent qu'une sécurité relative et trompeuse sous le titre de purge des hypothèques légales; il est grand temps qu'il consolide ce droit de propriété et permette ainsi à la fortune immobilière de prendre un nouvel essor, de trouver dans le crédit les ressources qui lui sont nécessaires pour renouveler son outillage, appliquer de nouvelles méthodes et lutter contre l'engourdissement qui semble l'envahir et la menacer. ”

“ Le revenu passif est le critérium, des doctrines économiques: sont révolutionnaires et destructives de la société celles qui nient la légitimité de l'intérêt du capital. Cet intérêt est la véritable mesure, l'étiage de la prospérité publique. L'intérêt du capital est, certainement, la forme supérieure et définitive du revenu passif des particuliers. ”

“ Après avoir reconnu ce que nous croyons intimement, en toute conscience, être la vérité, nous avons le devoir impératif de réclamer au nom de la justice et de l'équité, au nom du maintien d'une civilisation péniblement acquise, au nom de l'humanité sacrée et de la patrie sainte, un droit supérieur de propriété foncière 1. ”

“ Tout l'incommensurable mal économique dont souffre la société actuelle provient de la superposition de la rente foncière à l'intérêt du capital, au profit de certains propriétaires de sol privilégiés.
Tout revenu passif, quelle qu'en soit la source, qui dépasse l'intérêt du capital investi doit être considéré comme une véritable usure, comme un vol commis au préjudice de la société et, par conséquent, de chacun de ses membres en particulier. ”

“ Il serait puéril de vouloir se le dissimuler : dans l'état actuel de notre organisation foncière, les prêts à court terme consentis à l'agriculture, à la petite propriété, ne sont que des expédients qui n'ont d'autre vertu que de reculer quelque peu l'échéance fatale, de faire momentanément illusion à l'emprunteur, de lui cacher sa détresse. De là, le discrédit de l'emprunt hypothécaire. Les propriétaires fonciers n'y ont trop souvent recours que pour retarder un dénouement inévitable. ”

“ Le revenu passif se présente sous les deux grandes formes : de la rente foncière, déjà indiquée, et de l'intérêt du capital.
Deux formes qui se trouvent confondues dans le cens primitif, avec une troisième qui en dérive, et qui est l'impôt (l'impôt et non la taxe, qui n'est que le salaire d'un service rendu) .
L'impôt est le véritable nœud de la question sociale. ”

“ La rente, en un mot, c'est l'impôt
Pour ceux que l'autorité de Proudhon ne devrait pas satisfaire, ajoutons que — Proudhon est le premier à le reconnaître —Rossi juge dans des termes presque identiques les avantages de cet impôt. Voilà comment ce dernier présente la question : La rente foncière est-elle une bonne matière imposable? Il est évident qu'elle l'est, si l'impôt dont on la frappe est assis sur des bases rationnelles : parce qu'alors il n'affecte ni le capital, ni le travail, ni les profits, ni les salaires ”

“ Si, au contraire, on crée le livre foncier, en ne voulant immatriculer un immeuble qu'à la condition que le propriétaire apparent fasse la preuve de la parfaite régularité de son titre, on se heurtera presque toujours à une impossibilité absolue. Les propriétés immobilières ne pourront plus se transmettre librement et il s'élèvera certainement contre cette entrave à la libre circulation des immeubles des plaintes bien plus vives que celles que l'on profère contre le régime actuel, dont on est accoutumé à supporter les inconvénients. ”

“ Nos registres hypothécaires, où devraient se refléter, comme en un clair miroir, toutes les phases de l'évolution juridique de la propriété, restent fermés aux partages, aux transmissions par décès, aux hypothèques légales. Il y a plus : la publicité du droit français n'est pas seulement écourtce, fragmentaire, elle est décevante, en ce sens qu'elle ne garantit ni la légitimité, ni l'irrévocabilité des droits qu'elle promulgue. ”

“ Notre droit hypothécaire n'a point de base; il dépend uniquement du caprice des parties et des scrupules des officiers ministériels; notre crédit territorial, seule garantie d'une richesse nationale qui, pour la propriété rurale seulement, dépasse un capital de 92 milliards de francs et un mouvement annuel de 900.000 mutations à titre onéreux, est exploité, compromis, ruiné par une spéculation d'autant moins discrète qu'elle est sûre de l'impunité. ”

“ En outre, le juge de paix ou le tribunal devrait pouvoir ordonner que l'expropriation ne portera que sur une partie du gage foncier, toutes les fois que l'examen des livres fonciers démontrera qu'une vente partielle suffit à couvrir le montant de la créance.
La propriété foncière se meurt de toutes les charges et servitudes qui l'accablent ; elle ne reprendra faveur que le jour où, sans plus de frais et avec les facilités dont jouissent les valeurs mobilières, commerciales et industrielles, elle pourra se vendre, s'échanger, se liciter, se partager et se donner en gage. ”

“ Le revenu net imposable a l'air d'un défi au sens commun. Qu'un comptable, quelque expert et habile soit-il, coordonne ses calculs, groupe ses chiffres comme il voudra, jamais il n'obtiendra comme total ce que la science fiscale désigne par revenu net imposable ; mots par lesquels Ricardo entend avec raison la rente (c'est-à-dire l'intérêt du capital) et
le profit (c'est-à-dire le bénéfice du propriétaire faisant valoir directement, ou de l'entrepreneur: métayer ou fermier) pris ensemble. ”

“ Pour eux, la hausse constante de la valeur du sol est devenue un dogme intangible, devant lequel les faits les plus patents, les plus constants, doivent se plier humblement. Poussés par la rage d'établir cette plus-value générale qui, malheureusement, est devenue un mythe pour nos malheureuses campagnes, ils ignorent ou confisquent les statistiques officielles les plus probantes et font bon marché de l'énorme écart qui existe entre la valeur nominale et la valeur réelle de la monnaie à des époques éloignées. ”

“ Malgré les soins- les plus minutieux et les précautions infinies de la casuistique fiscale, le véritable caractère de l'impôt foncier actuel devait finir par être percé à jour : cet impôt établi sur le revenu net ou le bénéfice moyen d'une période écoulée, et, par conséquent, déjà capitalisé, retombe, non sur le produit, ni sur le revenu, mais bien sur le capital; et, dès que le sol est en moins-value sociale ou simplement stationnaire dans sa valeur, entame sa propre substance, qu'il finit par dévorer. ”

“ C'est surtout dans son application à la propriété foncière que cet aphorisme révèle sa signification profonde. A toutes les époques et chez tous les peuples, le champ paternel, l'héritage où se sont lentement accumulés le travail et l'épargne des générations révolues, apparaît comme l'une des plus fermes assises de la famille et de la cité. La propriété immobilière eut même, aux premiers âges, un caractère religieux. ”

“ Le nouveau cadastre ne doit pas être seulement ou fiscal, ou juridique, ou géographique, il doit être tout cela à la fois ; en un mot, il doit prêter son appui à l'établissement de l'impôt, à la constitution de la propriété, à la description du sol, à la définition de son relief et à toutes les applications scientifiques, économiques et sociales que pourra faire apparaître la pratique, quand elle disposera d'un tel levier. On ne peut demander au pays un aussi grand effort, pour en circonscrire les résultats dans un champ limité. ”

“ L'Allemagne et la Russie peuvent légitimement revendiquer la plus forte part de ce résultat. Les prêts réalisés par les 115 sociétés de crédit foncier de ces deux États dépassent 16 milliards et demi.
Il serait profondément injuste, Messieurs, de ne pas reconnaître les services rendus à la propriété foncière par les institutions de crédit de notre temps. Ces puissantes collectivités, protégées par une législation spéciale, armées de privilèges étendus, remplissent, avec un zèle et une intelligence dignes d'éloges, leur rôle d'intermédiaires entre les emprunteurs et les capitalistes. ”

“ L'Allemagne, où la coopération agricole a pris de si riches développements, est aussi la terre d'élection, nous devrions dire le berceau des institutions de crédit foncier. C'est à elle que revient l'honneur d'avoir su, la première, fonder parallèlement aux mutualités, dont les Raiffeisen et les Schulze-Delitzsch constituent le type le plus expressif, ces associations agraires de prêteurs et d'emprunteurs, ces Landschaften, dont l'organisation à la fois souple et puissante a servi de modèle à la plupart des banques hypothécaires de notre temps. ”

“ En ce qui touche les mutations à titre onéreux, la législation fiscale distingue, tant au point de vue de l'assiette des droits que de leur quotité, selon qu'il s'agit d'échanges ou de ventes.
En matière d'échange, l'impôt est assis sur un capital forfaitaire obtenu par la capitalisation, au denier 20 pour les immeubles urbains et au denier 25 pour les immeubles ruraux, du revenu attribué aux biens échangés. Les lots ainsi déterminés sont-ils égaux, le droit d'échange est liquidé sur un de ces lots. ”