Jean-Baptiste Josseau

“ Par une précaution fort sage, et toujours dans le but d'éviter la nécessité d'une expropriation, une autre disposition des statuts veut que dans aucun cas l'annuité au service de laquelle l'emprunteur s'engage ne puisse être supérieure au revenu total de la propriété (art. 67) . C'est là encore un maximum qui devra rarement être atteint. Il faudra pour cela que l'emprunteur justifie qu'il a d'autres ressources. Il est clair que, s'il n'avait de moyens d'existence que le revenu du bien hypothéqué, l'engagement qu'il prendrait de payer une annuité égale à ce revenu ne pourrait être rempli. ”

“ Le commerce n'a-t-il pas sa banque? N'a-t-il pas même toutes sortes de privilèges, un mode de transport de créances plus simple et plus rapide, des titres propres, une juridiction particulière, tout un Code exceptionnel enfin ? Pourquoi l'agriculture, la première branche de notre industrie, la source des produits les plus importants, n'aurait-elle pas aussi son institution privilégiée, son droit exceptionnel? ”

“ Ainsi d'abord l'hypothèque qui leur sert de gage n'est point, comme dans les cas ordinaires, consentie par le souscripteur des titres sur son immeuble. C'est l'hypothèque consentie par l'emprunteur à la Société, lors du contrat de prêt, qui devient la garantie donnée par celle-ci aux porteurs de ses propres obligations. En outre, chaque lettre de gage n'a point une hypothèque spéciale sur tel ou tel immeuble désigné : elle est garantie par la masse des biens hypothéqués par les emprunteurs. C'est le gage collectif substitué au gage individuel. ”

“ Dans tous les pays où il existe des institutions de crédit foncier, la législation générale reconnaît en principe la publicité absolue des actes translatifs de propriété et des droits qui grèvent les biens offerts en garantie. La priorité de rang est tellement nécessaire à ces Sociétés, qu'en Pologne, où le Code Napoléon, qui admet les droits occultes, est demeuré en vigueur, ce code a été modifié pour rendre leur établissement possible, et que, par le même motif, elles n'ont jamais pu s'organiser ni en France, ni dans les pays allemands de la rive gauche du Rhin. ”

“ Le remboursement anticipé peut être total ou partiel.
Dans l'un ou l'autre cas, comment connaît-on la somme à rembourser pour éteindre, soit l'intégralité, soit une portion de la dette ? Rien n'est plus facile. Il suffit, à l'aide du tableau d'amortissement, d'additionner les sommes déjà payées à titre d'amortissement avec les intérêts que leur capitalisation a produits et de retrancher le total du montant du capital prêté : la différence est la somme qui reste due (1) . En versant cette somme et en se conformant aux conditions prescrites par les statuts, l'emprunteur est libéré. ”

“ L'appréciation en est réservée à la société. Il ne lui est pas imposé de ne retenir que la somme rigoureusement nécessaire pour payer au créancier antérieur le capital de la dette et trois années d'intérêts, c'est-à-dire le montant de ce qui est garanti par l'hypothèque qui prime sa propre créance. Le décret lui prescrit de retenir valeur suffisante, non pas seulement pour s'assurer le premier rang, mais pour désintéresser les créanciers antérieurs en capital et intérêts. ”

“ Vous avez été l'auxiliaire le plus actif de la haute pensée qui a présidé à l'introduction du crédit foncier en France ; il vous appartenait d'expliquer les principes et les règles d'application. Nous vivons dans un siècle où l'on est trop habitué à voir tout marcher comme à la vapeur ; l'on oublie et l'on méconnaît les difficultés pratiques. C'est en les étudiant dans votre ouvrage qu'on jugera mieux l'importance des résultats déjà obtenus. ”

“ Lorsque la Société retient sur un prêt une valeur suffisante pour opérer le remboursement d'un créancier antérieur, peut-elle émettre des obligations pour le montant total du prêt, ou seulement pour la somme versée au débiteur ? ”

“ C'est elle qui se constitue créancière immédiate de l'emprunteur ; c'est elle qui remet au prêteur la lettre de gage représentative de son versement, et qui lui sert les intérêts échus; c'est elle enfin qui se fait rembourser le capital par le débiteur.
Presque toutes les associations modernes ont jugé à propos d'adopter ce dernier système. Il est certain qu'une association, constituée avec toutes les garanties possibles, trouve plus aisément que les simples particuliers des capitalistes disposés à échanger leurs espèces contre des lettre de gage. ”

“ Mais il ne leur est point interdit de se créer d'autres bénéfices, pourvu qu'ils résultent d'opérations qui leur sont permises : rien ne s'oppose, par exemple, à ce qu'elles négocient leurs obligations avec prime, ni, en général, à ce qu'elles empruntent, grâce au crédit dont elles jouissent, à un taux moins élevé que celui qui leur est payé par leurs débiteurs. Ces bénéfices, loin de nuire à ceux-ci, doivent avoir pour résultat d'amener, au profit de tous, un abaissement général du taux de l'intérêt. ”

“ La concession de ces priviléges aux Sociétés de crédit foncier a pour but d'éviter le plus souvent possible au débiteur en retard la dépossession définitive qui résulte de l'expropriation. C'est un emprunt fait à l'Allemagne ; l'expérience en a démontré l'utilité. En réfléchissant d'ailleurs à la nature du contrat intervenu entre l'emprunteur et la Société, on voit que le revenu de l'immeuble est spécialement affecté au paiement de l'annuité. ”

“ Elle confère (la purge) à la Société du crédit foncier la priorité sur les hypothèques légales, à concurrence de la moitié du prix retiré des immeubles de l'emprunteur; si la femme est mariée sous le régime dotal, cette priorité ne sera acquise vis-à-vis d'elle qu'autant qu'un avis de ses quatre plus proches parents, délibérant en assemblée de famille, sous la présidence du juge de paix de son domicile, aura déclaré, avant la réalisation de l'emprunt, que la moitié des immeubles du mari suffit à la conservation entière des droits de la femme. ”

“ En Allemagne, dit-on, le système hypothécaire repose sur la double base de la publicité et de la spécialité. Or, chez nous, l'existence d'hypothèques occultes, générales et indéterminées, ne permet pas au gage territorial d'inspirer une entière sécurité. Aucune organisation de crédit foncier n'est donc possible sans une réforme profonde dans notre législation hypothécaire. ”

“ L'action résolutoire du vendeur non payé de son prix peut s'exercer pendant trente ans, et même pendant un plus grand nombre d'années, s'il y a eu des causes de suspension de prescription, sans que rien révèle l'existence de ce droit à l'acquéreur ou au prêteur sur hypothèque.
Il existe, en outre, une foule d'actions qui peuvent leur être inconnues jusqu'au jour où elles s'exercent. Telles sont : l'action en révocation de la donation pour cause d'inexécution des charges, pour ingratitude ou survenance d'enfants (art. 955 et suiv., C. Nap.) ”

“ Le Crédit foncier, au contraire, au moyen d'une annuité à peu près équivalente à l'intérêt légal, et grâce à son organisation spéciale, opère une capitalisation semestrielle qui recompose la somme prêtée au bout d'un certain temps; il fait au profit du débiteur une économie, que celui-ci ne pourrait pas faire lui-même, et il est pour lui la meilleure de toutes les caisses d'épargne.
90. A mesure que l'emprunteur se libère par le paiement des annuités, il peut, s'il ne s'est pas interdit cette faculté par le contrat, faire restreindre l'hypothèque consentie sur ses biens. ”

“ L'emprunteur qui se trouve dans l'impossibilité de représenter un titre d'acquisition doit produire les pièces propres à déterminer le caractère véritable de la possession, à établir qu'elle a eu lieu, de sa part et de la part de ses auteurs, à titre de propriétaire, et non pas à titre précaire, qu'enfin elle n'a pas été le résultat d'une jouissance commune avec d'autres, mais qu'ils ont possédé seuls et d'une manière exclusive, par eux-mêmes ou par autrui. ”

“ L'art. 50 du décret dit formellement que le droit de la Société s'exerce nonobstant toute opposition ou saisie. Aucune distinction n'est faite entre la saisie mobilière et la saisie immobilière. Ainsi les poursuites, quelles qu'elles soient, d'un créancier du débiteur dont l'immeuble est mis en séquestre entre les mains de la Société, ne peuvent en aucune façon nuire à l'exercice de ce droit. ”

“ Cette responsabilité produit, en Allemagne, deux excellents effets : d'abord elle inspire confiance aux capitalistes et favorise ainsi la circulation des lettres de gage ; ensuite elle crée entre les associés une surveillance réciproque qui devient une garantie de la sincérité des estimations. Il est vrai de dire qu'elle est demeurée jusqu'à présent à l'état de lettre morte, et qu'il n'y a pas d'exemple, à notre connaissance, d'un reconrs exercé par une Société contre un propriétaire libéré de sa propre dette par le paiement de toutes les annuités. ”

“ Chez nous, l'espoir d'un gain éventuel offre beaucoup d'attrait, et l'expérience des loteries, celle des obligations de la ville de Paris, démontrent que la chance d'un bénéfice aléatoire est un puissant moyen d'attirer les capitaux vers une opération.
Ces lots ou primes, à moins que la société ne reçoive une subvention, ne peuvent se prélever que sur l'annuité; c'est au Gouvernement qu'il appartient de veiller à ce que ce prélèvement soit assez faible pour que les charges annuelles de
l'emprunteur n'en soient pas sensiblement aggravées. ”

“ Le séquestre finit de plusieurs manières : 1° Par l'acquittement de la dette, c'est-à-dire des annuités en retard, de celles dont l'exigibilité est arrivée pendant sa durée, et des frais (art. 2082 et 2087, C. Nap.) ; 2° Par la volonté de la Société. En effet, tandis que le débiteur ne peut, avant sa libération, rentrer en possession de l'immeuble séquestré, la Société au contraire, pour se dégager d'une administration embarrassante ou onéreuse, a toujours le droit de s'en dessaisir et de contraindre l'emprunteur à reprendre sa chose (Argument de l'art. 2087, C. Nap.) ”

“ Depuis longtemps, en effet, l'industrie agricole élève de justes plaintes sur la cherté de l'argent qu'on lui prête, sur l'énormité des frais que les emprunts lui occasionnent, et sur la difficulté qu'elle éprouve à rembourser à courte échéance des capitaux qui, employés à l'amélioration du sol, ne reparaissent, par une augmentation successive des produits, qu'au bout d'un grand nombre d'années. Aussi le capital engagé s'accroît-il chaque jour, et la propriété, loin de pouvoir se dégrever et s'améliorer, eût fini par succomber sous le poids des cbarges qui l'écrasent. ”

“ Pour soutenir qu'il n'est pas permis à la Société d'émettre immédiatement toutes les obligations, on peut invoquer le texte de l'art. 14, qui veut qu'elles ne dépassent pas le montant des prêts. Qu'entend-on, en effet, par prêt dans le sens légal de ce mot? Le prêt est un contrat réel; il n'existe que lorsque la somme est versée. Il est d'ailleurs dans l'esprit du décret qu'aucune obligation ne soit mise en circulation sans qu'à l'instant même elle ait une garantie hypothécaire actuelle et certaine. Or, jusqu'au remboursement du créancier antérieur, la garantie hypothécaire n'est qu'éventuelle ”

“ Art. 6. Les Sociétés de crédit foncier ne peuvent prêter que sur première hypothèque.
Sont considérés comme faits sur première hypothèque les prêts au moyen desquels tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et intérêts.
Dans ce cas, la Société conserve entre ses mains valeur sufifsante pour opérer ce remboursement.
Art. 7. Le prêt ne peut, en aucun cas, excéder la moitié de la valeur de la propriété ; le minimum du prêt sera fixé par les statuts. ”

“ Dans une Société d'emprunteurs, une certaine somme pourrait être affectée, soit à la formation d'un fonds de réserve, soit à la création de lots pour les premiers numéros sortants, lors du tirage des obligations. Dans une Société de prêteurs, on pourrait également, à part les frais d'administration, comprendre dans l'annuité une taxe destinée à servir des dividendes au capital de garantie. Les Sociétés autorisées en France n'ont point de taxes comprises dans l'annuité, en dehors de l'intérêt, de l'amortissement et des frais d'administration. ”

“ Le but de toute Société qui sollicite l'autorisation devra être nécessairement de prêter sur hypothèques, en offrant à l'emprunteur la faculté de se libérer par amortissement à long terme. C'est là le mode de crédit dont la propriété a le plus impérieux besoin. ”