Conservateur des hypothèques

“ Le principe de l'indivisibilité de l'hypothèque a souvent donné lieu à de graves difficultés, lorsque des hypothèques générales pour des rentes, soit perpétuelles, constituées à prix d'argent, soit foncières, soit enfin viagères, se sont trouvées en concours avec des hypothèques spéciales. ”

“ Quel inconvénient y aurait-il pour ce cas à abandonner la fiction de la rétroactivité, en maintenant les hypothèques jusqu'à concurrence des soultes, des prix de licitation, ou des valeurs mobilières attribuées en compensation des immeubles, et en accordant bien entendu comme conséquence de l'hypothèque le droit de surenchère ? ”

“ Mais certaines complications dans le règlement peuvent résulter de ce fait, que, parmi les créanciers, les uns ont une hypothèque sur tous les biens du débiteur, tandis que d'autres en ont une seulement sur un ou plusieurs biens déterminés ou, en général, de ce que l'une des hypothèques sera plus étendue que les autres : l'indivisibilité du droit hypothécaire amène alors des conséquences différentes, suivant que l'hypothèque la plus étendue s'exerce sur tel ou tel bien. ”

“ Au surplus, on ne peut pas dire que la loi présente, à ce sujet, une lacune. En indiquant les moyens d'établir les hypothèques, elle fait sentir les risques qu'on peut courir. Le créancier, dans l'espèce en question, a à s'imputer de n'avoir pas plus étendu l'assiette de son hypothèque, qu'il pouvcit rendre générale. Je dis qu'il pouvoit la rendre générale par le fait, en faisant comprendre dans l'hypothèque, nominativement et spécialement, tous les immeubles du débiteur, ou au moins le plus grand nombre. ”

“ Que de recherches, que d'efforts n'a-t-on pas faits pour anéantir l'usure, particulièrement à l'égard des propriétaires d'immeubles, dont les produits trop restreints sont déjà au dessous de leurs charges naturelles ! La solution de ce problème est cependant bien simple, par l'abrogation de l'ordre hiérarchique des hypothèques et par le nivellement de tous les titres qui en sont la conséquence, en laissant, en dehors de la valeur mobilisée, une portion du prix de l'immeuble pour former la garantie exigible. ”

“ Une législation qui admet le principe de désigner spécialement chaque hypothèque et qui l'admet dans toute son étendue, doit abolir nécessairement toutes les hypothèques tacites et légales, qu'elles soient collectives ou qu'elles se fondent sur l'unité de l'objet, ainsi que les privilèges qu'elles ont par rapport au bien foncier. ”

“ Nous avons vu que ce n'est pas la généralité de l'hypothèque qui peut être nuisible au crédit ; c'est seulement le vague et l'indétermination des causes de l'hypothèque : car, si nous considérons comme illusoires les prétendus avantages de la spécialité de l'hypothèque quant aux immeubles, il n'en est pas de même de la spécialité quant à la créance, et nous croyons que les hypothèques pour créances indéterminées sont le principal obstacle au développement naturel du crédit. ”

“ Ajoutons qu'une telle procédure est véritablement indispensable dans une législation qui, comme la nôtre, admet des hypothèques occultes, car elle est le seul moyen, pour un acheteur, de se garantir contre le danger de voir surgir une hypothèque ignorée au jour où il a acquis l'immeuble.
Telles sont les raisons d'ordre général qui justifient l'institution. Il est vrai que ses avantages ne vont pas sans quelque inconvénient pour les créanciers. Le prêt hypothécaire est un mode de placement recherché par les capitalistes. ”

“ L'impossibilité pratique de faire la purge des hypothèques légales pour les petites acquisitions, à cause de l'exagération des frais, suffit à elle seule à rendre incertain le droit de propriété des petits immeubles. ”

“ Les hypothèques légales générales subissent nécessairement le contre coup de tout événement qui diminue la valeur d'une des parties du patrimoine immobilier du débiteur : il est matériellement impossible à celui-ci d'offrir alors au créancier à titre de supplément d'hypothèque un nouvel immeuble, puisque, par définition, tous ceux qu'il a ou aura, sont déjà grevés de l'hypothèque légale générale. ”

“ Il est de l'intérêt de la société de dégager, autant que possible, les immeubles des hypothèques. Or, il n'y a pas de nécessité d'imprimer l'hypothèque légale sur les biens du subrogé tuteur; mais, pour la sûreté de sa responsabilité à cet égard, il est raisonnable de se contenter de l'action que le mineur peut exercer contre lui, lorsqu'il y a lieu à réclamer cette responsabilité. On devrait craindre d'ailleurs que les citoyens ne fissent tous leurs efforts pour éloigner d'eux les fonctions de subrogé tuteur, s'ils devaient être grevés d'une hypothèque aussi générale (1) . ”

“ Responsabilité civile des conservateurs des hypothèques. — Les conservateurs des hypothèques sont responsables envers les tiers du préjudice qui pourrait résulter : de l'omission, sur leurs registres, des transcriptions et inscriptions requises en leur bureau ; de la délivrance de certificats inexacts ; du défaut d'inscription d'office, lorsqu'ils sont tenus d'y procéder à la suite de la transcription d'un contrat de vente.
Le conservateur qui cesse ses fonctions demeure encore, pendant dix ans, civilement responsable des faits de sa
gestion. ”

“ La jurisprudence qui admet que l'hypothèque, considérée comme l'accessoire d'une créance, peut être transmise par endossement, avec le titre dont elle garantit le paiement, conduirait vite à la pente dangereuse des hypothèques commerciales, des cédules foncières, et recommencerait l'erreur économique des émissions d'assignats gagés sur la possession de biens à vendre. Il faut se garder d'ébranler la stabilité de la propriété en la présentant comme soumise à des chances qui peuvent facilement et sans raison la porter d'une main dans l'autre. ”

“ Votre- spécialité n'est qu'une chimère, et elle n'aura jamais qu'une existence nominale: car les créanciers stipuleront toujours des hypothèques excessives quoique spéciales, et qui grèveront la totalité des biens du débiteur. ”

“ Si les ouvriers ont laissé entrer la plus value dans le patrimoine du débiteur comme franche et libre de leurs créances, il ne leur reste plus qu'une simple hypothèque (V. art. 2113) , qui a rang du jour de l'inscription , et que priment toutes les hypothèques antérieures. Ils ont laissé échapper ce qu'ils pouvaient retenir ; leur hypothèque (car je ne dis plus leur privilège) est désormais une acquisition nouvelle, qui ne peut préjudicier à des droits antérieurement acquis. ”

“ Or une hypothèque éteinte n'est plus et ne peut plus avoir aucun effet; dès qu'elle cesse d'exister tous ses attributs, le droit de suite sur l'immeuble et le droit de préférence sur le prix, disparaissent nécessairement avec elle. — A cela nous répondrons que la purge est un mode d'extinction des hypothèques, mais en ce sens seulement, que le tiers détenteur, au lieu d'être tenu de purger toutes les créances hypothécaires, sera libéré de toutes les hypothèques du moment qu'il aura payé un prix déterminé, encore que ce prix soit inférieur au montant des créances. ”

“ L'article 2129, en déclarant qu'il n'y a d'hypothèque valable que celle qui a été constituée avec désignation spéciale sur des biens appartenant actuellement au débiteur, en ajoutant que les biens à venir ne peuvent être hypothéqués, frappe d'une inefficacité radicale et irréparable la convention d'hypothèque qui interviendrait a non domino. ”

“ Mais si le droit de réméré vient à être exercé, et s'il est exercé par. le vendeur lui-même, l'hypothèque légale frappera l'immeuble, parce que, par rapport au créancier nanti de cette hypothèque, il y a là une acquisition nouvelle, et que l'effet légal de son hypothèque est de s'étendre non-seulement sur tous les biens présents de son débiteur, mais encore sur tous les biens à venir, à mesure qu'ils deviennent sa propriété. ”

“ Pour être rassuré contre les actions hypothécaires , l'acheteur devra jouir, après la transcription de son contrat, d'une possession publique et paisible de dix ou vingt ans , et peut-être même de trente ans ; car si l'hypothèque est un véritable droit réel, elle est attachée à l'immeuble et ne peut en être distraite. ”

“ Désormais inscrite et spécialisée, l'hypothèque légale ne grèvera plus la fortune immobilière des maris ou des tuteurs au delà de ce qui est nécessaire pour la garantie des incapables. Les nombreux immeubles que la clandestinité et l'indétermination actuelles de cette charge frappent de discrédit rentreront dans le commerce et participeront, dans une plus large mesure, au mouvement des échanges. Par surcroît, l'abolition des hypothèques occultes mettra fin à l'expédient ruineux de la purge légale. ”

“ Les hypothèques générales, en affectant la totalité des immeubles du débiteur, entravent la libre circulation des biens, puisque nul ne peut acquérir avec sécurité aucun bien du débiteur, si minime que soit sa dette; elles gênent sans nécessité le crédit de ce débiteur, et créent pour la liquidation des droits des créanciers de graves difficultés. Elles encouragent jusqu'à un certain point des spéculations aléatoires, et par là même usuraires, sur la fortune future du débiteur ”

“ Il faut qu'un système hypothécaire ne puisse fonctionner que par l'initiative des particuliers. C'est aux intéressés à apprécier leurs titres comme ils le sauront; les conseils ne leur manqueront pas s'ils sont embarrassés. C'est à eux qu'il appartient de rédiger leurs réquisitions dans les termes qu'il leur plaira d'adopter, et de les adresser aux conservateurs des hypothèques : tant pis pour eux s'ils se trompent. ”

“ L'activité industrielle, la répartition des propriétés foncières, la puissance du crédit mobilier ont créé de nouveaux besoins ; aussi l'économie politique a-t-elle, en matière d'hypothèque, proclamé et popularisé des principes en harmonie avec ces besoins. Plus unanimement qu'en 1844 et en 1850, les jurisconsultes et les publicistes sont aussi d'accord pour reconnaître qu'il faut affranchir le crédit foncier et les transactions immobilières des entraves et des dangers sans nombre qu'entraînent à leur suite : .1° les hypothèques occultes, générales et indéterminées ”

“ Les hypothèques légales, telles que notre Code les consacre, détruisent toute idée de publicité; elles frappent d'une sorte d'interdiction la majeure partie du sol, sans garantir efficacement les intérêts des incapables, à la sûreté desquels tout a été sacrifié.
La suppression des hypothèques légales nous paraît impérieusement commandée, non-seulement par les intérêts du crédit foncier,
mais par les intérêts même des femmes et des miheurs. ”

“ D'un autre côté, si l'immeuble ou les immeubles périssent en partie, l'hypothèque subsiste en entier pour ce qui est dû sur tout ce qui reste des biens hypothéqués. Enfin , si les fonds hypothéqués se divisent, par succession, vente ou autrement, chacune des fractions ainsi séparées, ne fût-elle qu'une parcelle minime, demeure engagée pour toute la dette et pour chacune des portions de cette dette. ”

“ Il est bien évident que l'hypothèque établie sur un immeuble, sans rectriction ni limitation, en affecte toutes les parties, toutes les dépendances, en un mot, tout ce qui, non-seulement dans la saisie immobilière, mais encore dans d'autres opérations juridiques, telles que vente, mise en communauté , legs, serait considéré comme inséparable de l'immeuble et devant en suivre le sort. ”

“ On objectait encore à la spécialité de l'hypothèque les
dangers de perte de l'immeuble spécialement hypothéqué : nous verrons comment la pratique d'abord, la loi ensuite, ont complètement fait disparaître ce danger.
Une troisième objection, enfin mérite de retenir l'attention. Elle est ainsi formulée : « Il est dans la nature des choses que tous les biens d'un débiteur répondent de ses dettes. Cette règle naturelle s'applique aux biens qui surviennent, comme aux biens présents. Pourquoi donc l'hypothèque ne pourrait-elle pas frapper sur ces biens? » ”

“ S'il est vrai de dire que l'inscription hypothécaire n'est plus susceptible de renouvellement lorsque le prix prend la place de l'immeuble et en revêt les caractères juridiques, parce qu'il n'y a plus d'immeuble, mais une somme d'argent sur laquelle les droits des créanciers hypothécaires sont transportés, la solution que nous venons de donner s'impose. ”

“ Du moment qu'un propriétaire a consenti une hypothèque sur ses biens, ou que la loi l'a établie pour lui, cette hypothèque est désormais indépendante de tous les actes qu'il pourrait ensuite consentir ou subir sur ces mêmes biens. Il a conféré à un créancier le droit d'être payé sur le prix de tel immeuble déterminé, ou de tous ses immeubles ; aucun droit contraire ne saurait plus, de son chef, restreindre ce premier droit. ”

“ Qui empêche le débiteur de promettre à son créancier qu'il inscrira l'hypothèque à son profit sur chacun de ses immeubles présents et futurs, sans limitation? Grèvera-t-il moins par une semblable promesse l'ensemble de son patrimoine immobilier, parceque l'hypothèque elle-même n'existera qu'à partir de l'inscription ? Le germe de l'hypothèque existera dès la promesse, et cela suffit. Qu'on ne dise pas qu'une semblable promesse serait nulle; rien dans l'esprit de la loi, pas plus que dans ses termes, ne nous paraît l'interdire. ”

“ Mais, ce qui est plus pratique, si l'on veut laisser subsister les hypothèques générales à côté des hypothèques spéciales, il est manifeste que les moyens employés pour éviter une confusion quelconque dans les parcelles spécialement hypothéquées ne serviront absolument de rien pour éviter la confusion dans les personnes. Un tel résultat ne doit pas surprendre : l'hypothèque générale et l'hypothèque spéciale, envisagées au point de vue de la désignation des immeubles, sont en parfaite antinomie. ”

“ Depuis la promulgation du Code civil de nombreuses réformes ont été tentées pour atténuer les dangers que présentaient les hypothèques légales dispensées d'inscription ; seules quelques modifications de détail ont abouti ; il reste encore beaucoup à faire en cette matière.
Un régime hypothécaire n'a en effet sa raison d'être qu'autant qu'il a pour résultat de « raffermir le crédit, encourager l'agriculture, rassurer le commerce et l'industrie », et l'hypothèque, à la bien considérer, ne se justifie qu'en jouant un rôle protecteur et en portant en elle-même son remède par une sage limitation. ”