Auguste Valette

“ La masse des créanciers qui a connu le contrat de vente a également connu la dette du prix. Et quelle utilité trouve-t-on d'ailleurs à enlever au vendeur son privilége en lui laissant une action en résolution 1 ? Celui qui a le droit de reprendre l'immeuble-en nature à défaut de payement du prix, n'a-t-il pas, à bien plus forte raison , le droit d'être payé par préférence sur la valeur de cet immeuble ? Un résultat contraire n'est-il pas choquant pour la raison, et ne faut-il pas le rejeter, quand il n'est pas consacré par un texte formel de la loi2 ? ”

“ Il est utile de faire inscrire la créance du vendeur, afin que chacun sache que l'immeuble est grevé et qu'il n'y ait pas de surprise. Quand la transcription atteste que le prix n'a pas été payé en entier, le public est suffisamment averti; ni les acquéreurs, ni les prêteurs ne peuvent plus être trompés. Toute inscription particulière devient donc inutile, et il n'y a pas de motif d'en faire une condition qui expose la créance du vendeur si le conservateur est négligent. ”

“ On ne cesse de répéter que l'ouvrier peut s'inscrire quand bon lui semble, à l'effet de primer les créanciers hypothécaires antérieurs aux travaux. Sous ce rapport, on applique à l'ouvrier ce qu'on a dit du vendeur ; l'inscription exigée de lui pour l'exercice de son droit de préférence se réduit à une pure formalité 1. Quant aux créanciers dont l'hypothèque est postérieure aux travaux, on veut bien convenir qu'ils primeront l'ouvrier inscrit après eux. C'est ainsi que l'on consent à appliquer le texte de l'article 2110, et à donner au privilège une date déterminée par l'inscription. ”

“ Qu'est-ce qu'une publicité qui peut n'avoir d'effet que pour le passé, et n'avertir personne pour l'avenir ?
Si tout cela est raisonnable, on ne voit pas, pourquoi la même faveur n'aurait pas été accordée, soit au cohéritier qui réclame la soulte du partage ou le prix de la licitation (art. 2109) , soit au créancier ou légataire qui veut demander la séparation des patrimoines (art. 2111) , soit à l'architecte qui n'a pas été soldé de ses travaux (art. 2110) . ”

“ Le public sait que l'acheteur est devenu propriétaire, mais il sait aussi que le vendeur n'est pas payé, et que le droit qu'il a au prix de vente pourra être opposé par lui, soit aux acquéreurs subséquents, soit aux créanciers hypothécaires de l'acheteur, quelle que soit la date à laquelle remonte leur hypothèque. ”

“ Lorsqu'un nouveau propriétaire, acheteur, copartageant ou autre, fait inscrire son acquisition, il peut très-bien arriver que , par oubli ou à dessein, il ne fasse pas mentionner en même temps sur les registres les privilèges qui naissent du même acte, comme par exemple le privilège du vendeur non payé du prix. Dès lors, si l'on admettait rigoureusement que l'inscription du privilège doive accompagner celle de l'aliénation, pour émpêcher la propriété d'être transférée pleine et entière, sans réserve du privilège, on ouvrirait la porte à une multitude de fraudes et de surprises. ”

“ La vente étant supposée connue des tiers sans transcription, la créance du prix l'est également, soit de l'adjudicataire sur saisie, soit du nouvel acquéreur; le droit de suite du vendeur doit donc exister à leur égard indépendamment d'une publicité spéciale, comme existe le droit de résolution 1.
Arrivons tout de suite à l'art. 834 du Code de procédure, disposition jetée au milieu de matières étrangères , et dont le but secret était de satisfaire la régie, mécontente de voir ses recettes diminuer depuis que la transcription n'était plus utile pour l'acquisition de la propriété immobilière 2. ”

“ Mais la question est précisément de savoir pourquoi la force du privilége dépend légalement de l'inscription.
Et si l'avantage de l'inscription est d'avertir le public et de prévenir les fraudes, on se demandera comment l'opinion de M. Troplong - et de la cour de cassation peut se concilier avec cette raison d'utilité. M. Troplong a beau
dire ( V. ibid.) que cette existence ( du privilège) est condamnée à l'inertie, tant que la publicité ne vient pas lui donner le mouvement et la faculté d'agir au dehors; que c'est donc par l'inscription que le privilége peut se mettre en action ”

“ Dès lors il est admis que la mutation de propriété est suffisamment connue des personnes intéressées, par l'inspection des titres de propriété, dont la représentation doit être le préliminaire indispensable de tout traité avec le propriétaire. Cette présomption est sans doute fautive dans bien des cas; puisque celui qui a aliéné l'immeuble peut avoir gardé les titres, et en réalité les garde toujours lorsque l'aliénation n'est que de certains démembrements de propriété, comme l'usufruit, l'usage, les servitudes. ”

“ On pouvait dire alors, en se servant d'une expression aujourd'hui fort usitée, et qui apparaît déjà dans la loi de brumaire (titre 3, relatif aux dispositions transitoires, art. 39) , que le privilège était dégénéré en simple hypothèque. (Comp. l'art. 2113 du Code civil. )
On comprend, du reste, que sous l'empire de tels principes, il est fort important de savoir à quelle époque les travaux ont été exécutés ; car les créanciers ayant hypothèque sur l'immeuble amélioré, ont grand intérêt à soutenir que tout ou partie des travaux est antérieur à l'inscription des ouvriers. ”

“ Quel est le véritable sens de cette règle, que les privilèges sur les immeubles ne produisent d'effet qu'autant qu'ils sont rendus publics par inscription sur les registres du conservateur des hypothèques, et à compter de la date de cette inscription (Code civil, art. 2106) ?
Les personnes qui ont étudié la partie du Code civil consacrée aux privilèges immobiliers , n'hésitent pas à regarder ce qui concerne la publicité de ces privilèges comme une des matières les plus difficiles du droit. ”

“ Si les ouvriers ont laissé entrer la plus value dans le patrimoine du débiteur comme franche et libre de leurs créances, il ne leur reste plus qu'une simple hypothèque (V. art. 2113) , qui a rang du jour de l'inscription , et que priment toutes les hypothèques antérieures. Ils ont laissé échapper ce qu'ils pouvaient retenir ; leur hypothèque (car je ne dis plus leur privilège) est désormais une acquisition nouvelle, qui ne peut préjudicier à des droits antérieurement acquis. ”

“ Ce deuxième cas d'application est dans le Code civil , comme dans la loi de brumaire, celui où des ouvriers ont donné de la plus value à un immeuble, et n'ont pas été soldés de leurs travaux.
Dans l'une et l'autre législation , les ouvriers retiennent un droit de préférence sur la plus value par eux créée et transférée en quelque sorte au propriétaire de l'immeuble ; mais ils doivent, par une inscription faite sur le registre des hypothèques, avertir le public de cette rétention opérée à leur profit. ”

“ Mais supposons que, cette transcription n'ayant pas été faite, l'acheteur revende l'immeuble; le nouvel acquéreur devra-t-il, pour arrêter le cours des inscriptions qui peuvent être prises par les créanciers du premier vendeur, transcrire non seulement son propre contrat, mais même le premier contrat de vente ? Je pense qu'il le doit, et voici comment je raisonne.
Il résulte de l'art. 834 quelque chose d'analogue à ce qui se passait sous la loi de brumaire, puisque le vendeur, sous un certain rapport, est encore propriétaire jusqu'à la transcription de la vente, et même quinze jours par delà. ”

“ Levendeur acquiert, au moment de la vente, un privilége sur l'immeuble qu'il aliène et dont le prix lui est encore dû; le copartageant acquiert le même droit sur les immeubles non échus à son lot, pour les sommes dont il devient créancier à raison du partage, et pour la garantie qui lui est due par ses copartageants. ”

“ Ce n'est sans doute guère la peine de s'affranchir des entraves du texte, pour aboutir à faire de l'inscription une formalité parfaitement inutile. Ce qu'il y a de plus curieux, c'est que M. Troplong nous prévient qu'ici le législateur a manqué son but, qui est la publicité, et autorisé la clandestinité (V. n° 267 , p. 394) . Il est assez singulier qu'en
suivant l'esprit de la loi, on arrive à l'inlerpréter de manière à lui faire manquer son but. ”

“ Celui qui vend, sans recevoir immédiatement le prix de la vente, ne se démet pas de l'intégralité de son droit de propriété, mais il en conserve une sorte de fraction ou de démembrement, c'està-dire un droit réel, qui est d'être payé sur le prix de l'immeuble avant tout autre créancier de l'acheteur. ”

“ Comment ? la transcription qui, d'après la loi du 11 brumaire, dépouille le vendeur de sa propriété, est la transcription d'un acte de vente autre que le sien ! Quoi ? l'acheteur qui n'est pas encore investi de la propriété de l'immeuble, qui ne peut l'hypothéquer au préjudice de son vendeur, peut valablement l'aliéner !
Nulle inscription hypothécaire prise par un créancier de l'acheteur ne primera le vendeur, parce que cet acheteur ne peut conférer plus de droit qu'il n'en a lui-même, et la transcription d'une revente faite par l'acheteur dépouillera complétement le même vendeur ! ”

“ Cela résulte en termes exprès du 3° du même article 14 , d'après lequel ce précédent propriétaire passe, comme privilégié, avant tous créanciers hypothécaires. Ce classement est fort raisonnable, car, ainsi que je l'ai dit plusieurs fois, l'aliénation n'a été faite que sauf la rétention du privilège, et l'acheteur ne peut concéder à ses créanciers plus de droits qu'il n'en a lui-même. On voit qu'il n'y aura jamais lieu d'appliquer littéralement au privilège du vendeur l'art. 1er, suivant lequel le privilége est le droit d'être préféré aux autres créanciers , quoique antérieurs en hypothèque. ”

“ Cependant cette omission ne peut avoir, en pratique, de graves inconvénients, parce que les personnes intéressées à connaître le maximum de la créance des ouvriers, peuvent requérir l'inscription du procès-verbal.
Tel est d'abord le propriétaire de l'immeuble , qui veut éviter une trop grande altération de son crédit immobilier ; tels sont les autres créanciers, désireux de sortir d'incertitude sur l'étendue du privilége des ouvriers, afin de régler en conséquence leurs rapports ultérieurs avec le débiteur commun. ”

“ Le caractère de l'opération est toujours d'établir une rétention sur cette valeur transférée au débiteur. Ainsi l'ouvrier aura, jusqu'à concurrence de la plus-value par lui donnée, le même avantage que s'il était vendeur d'un immeuble, et primera tous les créanciers inscrits sur l'immeuble le jour même où il a inscrit son procèsverbal. En outre, il primera les créanciers inscrits avant les travaux, et dont l'hypothèque devait, d'après les règles ordinaires , s'étendre à toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué. ”

“ On a bien fait de décider la négative et d'affranchir le conservateur d'une tâche presque impossible à remplir ; mais le conseil d'État va trop loin, quand il suppose que le vendeur a une inscription à renouveler. ”

“ Mais aussi, pour être conséquent, il ne faudra plus parler de la publicité du privilège du vendeur au point de vue du droit de préférence entre créanciers ; il faudra renoncer franchement à une inscription dérisoire. Mais laissons là ce sujet qui sera traité ci-dessous dans notre troisième partie.
Si l'on admettait (ce que nous. n'avons pas à examiner) qu'outre la vente, d'autres contrats d'aliénation d'immeuble, comme un contrat d'échange , ou une donation faite avec charges , peuvent donner naissance à des créances privilégiées, l'application de l'art. ”

“ « Le privilége du cohéritier on du copartageant pourrait aussi résulter d'un partage que l'ascendant aurait fait par testament, cette disposition testamentaire devant avoir tous les effets d'un partage conventionnel (P. Code civil, liv. III, lit. 2, chap. 7) . 1
» ”

“ Ces mots un peu obscurs de l'article
1 Ces articles ont introduit un droit nouveau, car, ainsi que nous l'avons remarqué dans notre première partie, la loi de brumaire ne reconnaissait pas d'hypothèque s'étendant sans inscription nouvelle sur les biens à venir ( V. art. 4 de cette loi ; V. au contraire les art. 2121, 2123 et 2148 4° du Code civil) .
! Il y a cependant certains créanciers de l'acquéreur qui seront préférés à l'aliénateur : ce sont les créanciers auxquels l'art. 2101 accorde un privilège général sur les meubles et les immeubles de leur débiteur (Comp. art. 2 t 05) ”

“ Cette disposition de la loi est d'autant plus sage que l'on recourt naturellement au registre des inscriptions, afin de savoir s'il existe des priviléges ou hypothèques. De cette manière, comme le disait M. Jollivet à la séance du conseil d'état du 3 ventôse an XII, le registre des inscriptions est complet (V. Fenet, t. XV, p. 358) . ”