Mutation de propriété

“ Les modifications qui, suivant nous, pourraient être faites dans l'intérêt de la justice et même du Trésor se rattachent principalement aux droits qu'entraîne la mutation des immeubles , au morcellement de la propriété, aux rentes foncières, à la durée et à l'enregistrement des baux.
Des droits de mutation.—La propriété pouvant aujourd'hui appartenir à tous les citoyens, devrait, quant à la circulation , rentrer dans le domaine des transactions en général, afin d'encourager ceux qui cultivent la terre à en devenir acquéreurs. ”

“ A la vérité, la transmission de propriété s'opère alors de l'associé qui a fait l'apport de l'immeuble à la personne morale de la société, transmission qui, dans la rigueur des principes, pourrait donner ouverture â des droits proportionnels de mutation ”

“ Pour nous, la vraie propriété se reconnaît au pouvoir d'user et d'abuser, d'augmenter, d'anéantir, de déplacer ; caractères qui manquent à la propriété foncière et que possède essentiellement la propriété industrielle. ”

“ Rien de plus juste que le droit établi sur les transmissions de propriété, soit par vente, s'oit par héritage. Lorsque les particuliers deviennent plus riches, l'État dpit être le premier à en profiter. Un père travaille pour ses enfants; la fortune qu'il a péniblement acquise ne sort pas de sa maison : aussi ne proposerai-je pas d'élever les droits de mutation en ligne directe. ”

“ Mais, quand avant l'extinction de l'usufruit légué on donné à un tiers, l'héritier de la nue propriété vient à décéder, le droit de mutation ouvert par ce décès doit être liquidé sur la valeur seulement de la nue propriété, c'est-à-dire sur un capital de dix fois ou douze fois et demie le revenu des immeubles. ”

“ N’est-ce point déjà, malgré le caractère trop général de ces propositions, un commencement d’application de la méthode évolutive et historique au problème de la propriété ? La nature humaine est conçue comme infiniment plastique : le rôle d’excitation de la propriété privée n’est point méconnue. ”

“ On ne sortira de cette alternative que par une transformation de la propriété qui lui restituera son véritable caractère d'instruments de production, possédés par ceux-là qui, seuls ou associés, les mettent en oeuvre par leur travail, et qui supprimera, de fait, tous les privilèges qui résultent de son accumulation en des mains impuissantes à s'en servir elles-mêmes. ”

“ Les mêmes moyens répondent invariablement aux mêmes besoins. Que si, par exemple, nous étudions la propriété nous y trouverons comme dans la mer tous les poissons nés de notre imagination, je veux dire que nous ne pourrons inventer un mode quelconque de possession foncière qui n’ait existé au cours des innombrables transformations qu’a subies à travers les siècles le droit de propriété. ”

“ Mais la société se reconnaît le droit de changer, aux mains de l’individu, la forme de sa propriété. Il avait un champ, une maison, un jardin, une fabrique : la loi lui enlève son champ, sa maison, son jardin, sa fabrique, et elle lui remet une valeur d’un tout autre ordre, une somme d’argent ou un titre de rente. ”

“ Loin d’être immuable, le concept de propriété s’est donc modifié au cours des siècles ; nul doute qu’il ne se modifie encore à l’avenir, qu’il ne suive dans leurs évolutions les phénomènes économiques et sociaux. ”

“ Le peuple voulut que la condition de propriétaire fût la même pour tous ; que chacun pût jouir et disposer librement de ses biens, de ses revenus, du fruit de son travail et de son industrie. Le peuple n’inventa pas la propriété ; mais comme elle n’existait pas pour lui au même titre que pour les nobles et les tonsurés, il décréta l’uniformité de ce droit. Les formes acerbes de la propriété, la corvée, la mainmorte, la maîtrise, l’exclusion des emplois ont disparu ”

“ Car c'est par la division et la vente que l'accaparement est rendu possible : ôtez à la propriété sa prérogative absolutiste, et la terre sera possédée par tous, précisément parce qu'elle n'appartiendra domanialement à personne. ”

“ C'est l'exemple de l'Angleterre sous les yeux, que vous venez parler de grande propriété ! C'est lorsque par l'effet de la grande propriété, une association de neuf millons d'hommes en montre huit millions cinq cent mille évincés de toute propriété foncière et réduits à attendre leur subsistance d'une industrie précaire et périssable ; cet exemple terrible est à vos portes, il peut donner au monde celui d'une subversion et d'un dépouillement tel qu'il n'en exista jamais, et c'est ce moment que vous prenez pour dresser la législation contre la division de la propriété ! ”

“ L'objection tirée de ce que le mort saisit le vif et que la propriété ne peut pas, jusqu'à sa transcription, rester incertaine, est résolue par l'effet rétroactif qui serait attribué à la transcription, comme il l'est au partage. ”

“ Par suite de cette indifférence déplorable, la propriété foncière, la petite propriété surtout, se trouve tout à fait en dehors de ce mouvement général d'améliorations qui se développe de toutes parts, et dont tout le monde profite, excepté elle. ”

“ L'entière liberté des aliénations foncières, l'égalité dans les successions, la modération des droits fiscaux, le partage des biens indivis, de sages encouragements à l'industrie et à l'épargne, enfin tous les moyens légitimés qui peuvent mettre un citoyen à même d'acquérir pour son avantage et celui du propriétaire qui consent à lui vendre, opèrent cette division de la propriété, qu'il faut considérer comme une condition et une conséquence indispensables des progrès de la société. ”

“ Si le travailleur, qui ajoute à la valeur de la chose, a droit à la propriété, celui qui entretient cette valeur acquiert le même droit. Car, qu’est-ce qu’entretenir ? c’est ajouter sans cesse, c’est créer d’une manière continue. ”

“ Oui, sociale, en un temps où il devient presque de bon ton de médire de la propriété et où il serait imprudent d'accroître le nombre de ses adversaires, d'en laisser propager le dégoût, la lassitude par l'imperfection ou l'impuissance des institutions, à l'ombre desquelles elle s'abrite. ”

“ Ainsi, quand on fait abstraction de la rente, ou, plus exactement, de ceux qui en profitent, la propriété foncière se justifie par la nécessité de laisser au cultivateur une liberté égale à celle du manufacturier. Mais elle ne se justifie plus dès que la possession existe sans la propriété, et la propriété sans la possession, dès que le propriétaire et le cultivateur sont deux personnes différentes. ”

“ ÉVOLUTION DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE.
Non seulement l’appropriation de la terre est consacrée aujourd’hui par toutes les législations, mais encore elle est considérée comme la propriété type ; quand on parle de « la propriété », sans autre qualificatif, chacun sait que c’est de la propriété foncière qu’il s’agit. ”

“ Considérant que le droit d’héritage, qui est un élément essentiel de la propriété individuelle, a puissamment contribué à aliéner la propriété foncière et la richesse sociale au profit de quelques-uns et au détriment du plus grand nombre, et qu’en conséquence il est un des plus grands obstacles à l’entrée du sol à la propriété collective ”

“ De même, pour le citoyen qui travaille, produit, consomme, use et abuse, il existe deux grands ordres de faits qu'il importe de ne pas confondre : les biens dont il use, et le mode ou le droit selon lequel il en use. Que le détenteur soit propriétaire, esclave ou moine, l'essence des biens pour lui ne change pas; le mode de jouissance et d'exploitation seul varie. Ici c'est la propriété, là c'est le fermage, ailleurs la communauté : imaginez un mode qui ne soit ni l'un ni l'autre de ceux-là, direzvous que ce mode est propriété? ”

“ Se sentant impuissants à trouver une nouvelle forme de la propriété foncière, ils ont adultéré le principe de l'unearned incrément ; s'engouant du passé, ils aspirent à retourner vers la forme primitive de cette propriété, et ils préconisent une réforme de la possession du sol; lorsqu'une revision de sa constitution peut seule donner satisfaction complète aux exigences nouvelles et à la justice éternelle. ”

“ C'est ce sentiment tout en faveur de la propriété, installée le mieux possible, consolidée et fécondée, qui a soutenu noire courage sur une route des plus longues, et il sera, sans doute, partagé par tous ceux qui, sans aimer précisément la propriété pour elle-même, pensent comme nous que, de même que le travail, la propriété, pour en être la résultante, est la condition première de la liberté. ”

“ Si nous examinons cette question de la transmission de la propriété, nous voyons qu'elle touche à deux sortes d'intérêts d'une nature très-diverse, que les anciens législateurs n'ont pas nettement aperçus, et que la science moderne seule a distingués. Le premier est l'intérêt des parties entre lesquelles s'opère la transmission de propriété, l'autre l'intérêt des tiers,'à qui il importe de connaître l'acte qui a fait passer cette propriété d'un patrimoine dans un autre. ”

“ Tout ce mouvement industriel et commercial, fruit des découvertes scientifiques de notre siècle, a eu pour symbole et signe extérieur des titres transmissibles de main en main, constitutifs d’une propriété non moins sérieuse que la propriété immobilière, procurant des revenus faciles à percevoir et dans bien des cas moins précaires et moins variables que la rente même de la terre. ”

“ C'était la possession de la terre qui constituait la puissance et la supériorité; c'est à la propriété foncière que les anciens législateurs prodiguèrent leurs soins. Toutes les règles qui avaient pour but la protection de la propriété, n'étaient pas faites pour la propriété mobilière. Nous en dirons autant de toutes celles qui tendaient à la conservation des biens dans les familles.
La révolution affranchit le commerce et les manufactures de tous les droits qui nuisaient à leur prospérité (voy. art. 12, 13, 17, 19, 22, décret 15-28 mars 1790; — voy. aussi art.
355 constit. fructidor an III) ”

“ Pour être complète, la loi des mutations sera donc une loi mixte. Ne pouvant fortifier la propriété dans l'intérêt privé aux dépens de l'intérêt public, devant une juste satisfaction à l'un et à l'autre, il faut, par un sage tempérament, laisserjouir le propriétaire et ses créanciers des richesses immenses que la terre recèle dans son sein, tout en assurant la part revendiquée par le fisc, conformément à nos lois de finances. ”

“ Je ne sais pas ce qui se fait dans les pays où la petite propriété est nouvelle et où l’expérience manque encore ; mais dans le mien, où elle date des époques les plus anciennes, et où l’expérience est acquise, la grande propriété se divise, tandis que la petite propriété s’agrandit, et la terre tend ainsi à prendre des proportions moyennes adaptées aux circonstances locales et aux véritables intérêts des possesseurs : limite naturelle qui nous dispense d’en chercher une artificielle dans la loi. ”

“ L'intérêt capital qu'ont les parties à assurer la transmission régulière des immeubles vendus ou donnés, les graves dangers que feraient naître pour elles les mutations de propriété non entourées des garanties que procurent la transcription et, d'une manière générale, l'accomplissement des formalités légales, ont restreint dans d'assez étroites limites le nombre des mutations secrètes de propriété d'immeubles. ”

“ Seul autrefois, dit-on, ce caractère de fonction sociale a légitimé la propriété, et ce rôle social n’étant plus rempli par suite des nouvelles formes politiques, il doit en résulter la suppression ou la transformation de la propriété elle-même. ”

“ Pendant que le morcellement s’arrêtera dans la petite propriété, il va se faire une nouvelle distribution des grands héritages, qui divisera la propriété foncière sans diviser le sol. Pour mettre la terre en valeur, on emploiera les procédés familiers à l’industrie manufacturière ; on s’associera pour exploiter un domaine, comme l’on s’associe pour exploiter une mine, une forge, une entreprise de bateaux à vapeur. ”

“ Est-on responsable de ce que firent, il y a quelques siècles, les détenteurs d'une propriété qu'on a régulièrement obtenue du possesseur, en la payant ce qu'il en demandait? On ne nie pas le droit d'échange apparemment ; car ceux qui contestent la propriété, qui veulent supprimer le numéraire, admettent qu'on échange un objet directement contre un autre. J'ai élevé des moutons, vous avez cultivé la terre ; je vous donne un mouton contre une certaine mesure de blé; rien n'est plus légitime, il me semble. ”

“ La propriété foncière qui, autrefois, donnait à la noblesse une influence prépondérante et un suprême cachet de richesse, réduite par la Révolution à des proportions bourgeoises, a encore depuis subi des amoindrissements continus sous l’influence de causes ataviques déterminantes. ”

“ Que signifie, en face de ces constatations souveraines de l’histoire, et de cette évolution vivante du concept de propriété, la formule scolastique et enfantine des radicaux ? De même qu’il s’est déjà modifié, le concept de propriété se modifiera encore : et il est certain que maintenant c’est dans le sens d’une complication plus grande, d’une complexité plus riche qu’il va évoluer. Une force nouvelle est apparue, qui va compliquer et transformer tous les rapports sociaux, tout le système de propriété. Cette force nouvelle, c’est l’individu humain. ”

“ Comment est-il donc possible que l'on se torture l'esprit et qu'on recoure à des fictions pour expliquer l'origine de la propriété foncière , tandis que la raison et l'expérience s 'accordent à nous démontrer, qu'à l'instar de la propriété mobilière elle s'acquiert et s'est acquise primitivement par l'occupation, et, plus tard seulement, par les conventions. ”

“ Par une évolution constante et continue, alors que jusqu'au XVIIIe siècle, seule la propriété immobilière ou foncière existait, le XIXe siècle a vu naître et se développer la propriété mobilière et le XXe siècle a notamment consacré la naissance d'une autre propriété, la propriété commerciale, qui est venue se superposer aux deux autres, pour devenir un des éléments les plus importants de la richesse publique. ”