Zeys

“ Quand au droit quipèse sur les mutations immobilières entre vifs et par décès, il se distingue des autres droits d'enregistrement, même de celui relatif aux mutations mobilières par l'élévation du tarif, l'importance des produits et les règles spéciales qui régissent la perception. Dans les aliénations judiciaires surtout l'impôt est écrasant à cause de la multiplicité des formes et de l'impossibilité de dissimuler une partie du prix. ”

“ La loi civile de la propriété subit l'influence et le joug de la loi politique et en partagea la destinée. Plus d'une fois elle essuya des changements du tout au tout; toujours elle suivit dans ses variations les vicissitudes sociales. ”

“ Ce projet, mérite de fixer l'attention des hommes sérieux que préoccupe l'amélioration du régime hypothécaire ; il se distingue de tous les projets produits jusqu'à ce jour, pareequ'il laisse subsister dans son intégrité le système des hypothèques établi par le Code civil, et parce que sa réalisation n'exige aucun de ces remaniements de services administratifs qui semblent si simples aux novateurs et dont néanmoins le moindre inconvénient est de ne pouvoir s'adapter, sans y jeter une profonde perturbation, aux rouages des administrations actuellement existantes. ”

“ La loi du 22 frimaire an VII après avoir donné cette énumération des actes passibles de droits fixes, a déterminé leur quotité avec assez de modération, il y en a pourtant quelques-uns dont le taux a été élevé outre mesure par la loi du 28 avril 1816. Le droit proportionnel est établi par la même loi de frimaire pour les obligations, libérations, condamnations, collocations ou liquidations de sommes et valeurs, et pour toute transmission de propriété, d'usufruit ou de jouissance de biensmeubles ou immeubles soit entre vifs soit par décès. ”

“ Il fut permis d'user de la propriété des uns presque aussi librement que de celle des autres. Tandis que les donations mobilières ou immobilières furent assujetties indistinctement à la forme gênante et coûteuse des actes authentiques, une égale facilité fut accordée par le code civil dans la vente des meubles et des immeubles ; ces derniers se transmettent par la seule volonté des contractants , sans tradition, ni transcription obligatoire , dans la forme expéditive du seing-privé , que le développement de l'instruction primaire tend à vulgariser. ”

“ Les formules que nous proposons expliqueront le mieux notre pensée et nous permettent de glisser légèrement sur un second plan de réforme qui n'est acceptable, en logique et en pratique, qu'autant qu'il est précédé de l'adoption d'un système régulier des mutations immobilières; l'opinion est assez fixée sur ce point, que les privilèges doivent être soumis indistinctement à l'inscription, afin que l'acquéreur sorte de l'alternative ou deprovoquer cette inscription par une procédure dispendieuse ou de rester indéfiniment exposé au danger de l'éviction par l'existence de charges occultes. ”

“ Les dispositions fiscales, proposées à la suite des articles 2184 et 2189, ne pouvant trouver place dans le code civil, devraient être consacrées immédiatement par une loi de finances. S'il est de l'intérêt des propriétaires et de ceux qui leur prêtent des fonds, qu'à l'avenir il ne puisse s'opérer d'aliénation , sans que les immeubles
soient immédiatement purgés de toute espèce de privilèges et d'hypothèques , il faut que les procédures soient à la fois simplifiées et exonérées de droits d'enregistrement hors de proportion avec la valeur minime des propriétés morcelées. ”

“ Le titre, qui prouve la convention, doit s'appliquer à la chose d'une manière non équivoque ; il doit arriver à la connaissance de tous ceux qu'il peut intéresser. Pour opérer une réforme utile, il faudrait donc, avant tout, trouver le moyen de saisir l'individualité des immeubles, quelque défigurés et morcelés qu'ils fussent, et de suppléer d'autorité, par une active surveillance, à l'incurie des propriétaires qui négligent l'arpentage et le bornage. ”

“ La loi civile de la propriété, objet principal de nos études, est presque à refaire, tant elle offre de lacunes et d'anomalies. Des-opérations cadastrales, convenablement entretenues, restitueront en quelque sorte aux immeubles leur individualité; le droit de propriété et d'autres droits réels ne seront plus menacés dans leur existence par la promiscuité de là possession et la confusion qui règne sur le sol; mais fortifier le droit dans sa base, ce n'est pas le constituer. ”

“ Ils n'ont point de registres ressemblant aux livres de section, où se trouvent décrits les immeubles dans l'ordre de leur situation dans la commune et dans ses subdivisions; de façon que ces fonctionnaires sont hors d'état de rattacher les transcriptions et les inscriptions, au moyen d'annotations, à l'individualité des parcelles décrites.
Le public doit indiquer aux conservateurs, pour obtenir d'eux extrait de la transcription d'un contrat d'aliénation, précisément ce qu'il
ignore la plupart du temps, c'est-à-dire les noms des aliénataires et des acquéreurs. ”

“ Dans la construction de la loi des mutations, il n'est pas permis d'améliorer la condition de propriétaire et des particuliers qui traitent avec lui, sans ménageries intérêts de l'Etat, visà-vis duquel tout acquéreur de biens-fonds se trouve engagé par une double dette : l'acquittement de la contribution foncière et de l'impôt des mutations. ”

“ Dans les aliénations purement volontaires où les formes judiciaires n'ont point été observées et où le priï d'aliénation n'a été débattu qu'entre le vendeur et l'acquéreur la règle doit fléchir devant une procédure particulière que l'économie du titre des hypothèques oblige de renvoyer au chapitre relatif aux purges.
Tout en faisant disparaître l'embarras des hypothèques légales vis-à'Îs des acquéreurs, ce dont profiteront autant les vendeurs que les prêteurs de fonds, l'intérêt des incapables sera prémuni par des garanties puissantes. ”

“ C'est ainsi que le sol, jadis si compacte , s'annihile pour ainsi dire et que ses possesseurs actuels deviennent victimes de leurs propres excès.
Un pareil état de choses exerce une influence pernicieuse sur les titres de propriété, car il rompt la corrélation entre les immeubles et ces titres. On se heurterait contre l'impossible en s'efforçant, dans un acte déclaratif ou translatif de propriété , de décrire ces parcelles confuses , n'ayant, à défaut de bornes, d'autres indicateurs des limites, que les sillons mobiles que décrit la charrue ou la différence non moins changeante des cultures. ”

“ Aussi le droit des conventions existe , avant d'avoir reçu de la loi positive une consécration parfois surérogatoire. C'est à cette partie du droit qu'il faut appliquer, ce que M. de Savigny, le chef de l'école historique d'Allemagne, a énoncé d'une manière trop absolue, en affirmant que le droit de chaque peuple est aujourd'hui ce qu'il était hier ; qu'il ne diffère que peu de ce qu'il fut dans les siècles précédents ; qu'à l'instar du langage , il se développe à la fois spontanément et fatalement, sans l'appui, à l'insu, souvent contre la volonté du législateur. ”

“ S'ils parviennent à réaliser un emprunt hypothécaire, les conditions, auxquelles ils sont obligés de se soumettre, sont tellement rigoureuses, qu'elles mènent fatalement à l'aliénation complète de leur avoir et à la déconfiture. Quant aux capitalistes, il sera rare que leur argent n'aille pas s'engloutir dans un commun naufrage. ”

“ L'idéalité d'une convention, ayant pour objet la translation de la propriété d'un immeuble, doit nécessairement se traduire en titre, pour qu'elle puisse produire des effets, tant à l'égard des parties contractantes, que vis-à-vis de toute personne, profitant ou pâtissant de la convention , directement ou indirectement. ”

“ Dans l'impuissance de rassurer l'acheteur contre toute chance d'éviction, de lever ses doutes sur l'identité, la contenance et la valeur de l'immeuble non aborné qu'il met en vente, il n'obtiendra qu'un prix fort inférieur à sa valeur réelle, à moins q'il ne soit en état de fournir caution ou une hypothèque de garantie sur le surplus de ses propriétés. Second mécompte. Pour peu que l'acquéreur soit éclairé sur le danger de sa propre position, le marché ne sera conclu qu'à la condition que la somme. ”

“ Indépendamment de la contribution qui se prélève tous les ans sur le revenu, les immeubles sont atteints par l'impôt que l'administration de l'enregistrement perçoit sur leur valeur capitale chaque fois qu'ils changent de mailres. ”

“ Qu'on tente d'inventer un meilleur système de mutation par la concentration destitres, leur publication et leur inscription à la matrice cadastrale, les plus habiles succomberont à la peine, tant que subsistera l'embarras des actes sous seing-privé. ”

“ Cependant avant de s'engager dans la voie si épineuse de la réforme, le gouvernement semble vouloir s'entourer des lumières de tous les hommes spéciaux, la carrière restera ouverte au financier et à l'économiste. Le premier devra résoudre le problème qui consiste à alléger les charges de la propriété foncière ”

“ Mais on trouvera exposée avec lucidité la pensée fondamentale, qui est de fixer envers les tiers , par l'enregistrement, la date des actes de mutations immobilières entre vifs. en réunissant en une seule obligation imposée aux particuliers , la double formalité de l'enregistrement et de la transcription et d'établir une corrélation plus intime entre les immeubles , le plan cadastral et les titres, en resserrant les rapports qui existent entre les administrations des contributions directes, de l'enregistrement et du cadastre. ”

“ L'acquéreur d'immeubles, aliénés par voie d'expropriation forcée , avec autorisation de justice , ou volontairement, ne pourra être contraint de payer le prix , qu'après la transcription de l'acte ou du jugement d'aliénation, l'expiration des délais d'inscription des privilèges et hypothèques, et de ceux de surenchère sur aliénation volontaire, déterminés par la loi des mutations et le régime hypothécaire. ”

“ Si l'on suppute ce qu'il en coûte pour établir la propriété, la consolider àl'égard de chaque immeuble et formaliser l'obligation, puis ce qu'il faudra rembourser, après la courte jouissance d'une partie seulement du capital emprunté, on ne doit pas s'étonner que le petit propriétaire, plutôt que de souscrire à de pareils sacrifices, se jette volontairement dans les bras de l'usurier , si tant est qu'il n'en devient pas forcément la victime , dans l'impuissance d'effectuer un emprunt hypothécaire. ”

“ Ce droit, dont la quotité varie suivant la nature des actes, a été porté en général à un taux si élevé, que, pour s'y soustraire ou en alléger le fardeau, les parties ne reculent point devant le danger de dissimuler leurs véritables stipulations ou d'en dénaturer le sens dans les actes les plus importants de la vie civile. ”

“ C'est qu'il est facile, ex post facto, d'anéantir la garantie hypothécaire reposant sur un hectare de champs éparpillés. Elle est réduite d'une manière détournée par la survenance d'autres créanciers hypothécaires, parfois simulés, dont le concours, dans les procédures de saisie, de purge et de collocation , grossit considérablement les frais privilégiés. Le débiteur concède des baux onéreux, touche par anticipation les fermages , dégrade les immeubles et opère des démembrements ou aliénations partielles et successives. ”

“ Si la loi civile refuse tout effet aux actes déclaratifs et translatifs de propriété jusqu'au jour de l'enregistrement, si ces actes doivent être présentés à la formalité par un officier public dans une forme authentiqua, avec-la désignation précise des immeubles auxquels ils se l'apportent, si ces actes sont mieux centralisés dans le bureau de la-situation des immeubles, chacun mettra la plus grande spontanéité à se mettre en règle et par conséquent à payer aussi l'impôt ; il n'y aura plus de mutations clandestines causant tant de préjudice au trésor ”

“ Il demandera, outre la production de nombreuses pièces justificatives, que la constitution d'hypothèque embrasse l'universalité des biens du débiteur, quelque faible que soit le capital prêté; il ne consentira à aucun remboursement partiel et se réservera, s'il est prudent, la faculté de rentrer dans ses avances, après un avertissement de trois mois, quelquefois dès la première année. Cette clause est mise à profit par le créancier, si l'emprunteur lui inspire le moindre soupçon, ou s'il se présente un placement plus avantageux. ”

“ La procédure d'ordre avancera d'un pas plus ferme lorsque des mutations régulières ne laisseront plus de doutes sur l'individualité des immeubles et l'application des titres , comme aussi lorsque des purges incomplètes ne mettront plus d'entraves à sa marche et à son exécution. ”

“ Par la révision des lois, quelque circonspecte qu'elle soit, ils ont peu à gagner; le plus souvent le radicalisme des réformes les compromet. Quant aux intérêts nouveaux, que diverses circonstances et notamment la marche ascendante de la civilisation font naître, comme ils n'ont pas leur place assignée à côté des intérêts préexistants, leur mouvement est désordonné ; dépourvus de garanties légales, ils agitent la société jusqu'à ce qu'ils obtiennent une part équitable dans la protection de la loi. ”