Théophile Huc

“ Il faut qu'un système hypothécaire ne puisse fonctionner que par l'initiative des particuliers. C'est aux intéressés à apprécier leurs titres comme ils le sauront; les conseils ne leur manqueront pas s'ils sont embarrassés. C'est à eux qu'il appartient de rédiger leurs réquisitions dans les termes qu'il leur plaira d'adopter, et de les adresser aux conservateurs des hypothèques : tant pis pour eux s'ils se trompent. ”

“ Tels sont les avantages que présentent les placements industriels; ils sont si considérables que, quand même on supposerait le régime hypothécaire purgé de toutes ses imperfections, établi sur les meilleures bases possibles et fonctionnant d'une manière irréprochable, il y aurait encore pour le capitaliste un immense intérêt à placer son argent dans l'industrie plutôt que sur la propriété foncière. ”

“ L'acquéreur paye; des créanciers hypothécaires surviennent; il est obligé de payer une seconde fois, et le conservateur est condamné à lui rembourser le prix, avec les frais du procès en première instance et en appel, entre toutes les parties, frais qui, pour le dire en passant, représentaient le quadruple de la valeur de la parcelle. Peu de temps après, ce même conservateur, ainsi payé pour être vigilant, prenant encore un immeuble pour un autre, commet une erreur en sens contraire : il délivre à l'acquéreur un certificat attestant l'existence de quatre hypothèques. ”

“ La négative ne saurait faire le moindre doute, alors surtout qu'il y a exagération évidente à considérer l'hypothèque légale comme une garantie nécessaire et absolue des droits des incapables. Si cela était vrai, en effet, il faudrait décider que les .citoyens qui n'ont pas d'immeubles suffisants libres d'hypothèques seront exclus de la tutelle. Or cela ne se peut pas. Donc, pour le mineur, la garantie résultant de l'hypothèque légale n'est en fait qu'un accident. Il en est un peu de même pour
la femme, si le mari n'a pas d'immeubles. ”

“ Dans le système actuel la spécialité n'est absolument d'aucun secours pour la sérieuse publicité des hypothèques, puisque le débiteur peut hypothéquer d'un seul coup, et cela se voit tous les jours, tous les immeubles qu'il possède actuellement dans la circonscription du bureau des hypothèques, et qu'alors l'hypothèque spéciale se comporte, en fait, comme si elle était générale. ”

“ On ne saurait trop le répéter, le but unique d'un bon système hypothécaire doit être de donner toute sécurité à ceux qui traitent sur les immeubles; au contraire, le but du crédit foncier est celui -ci : étant donné un système hypothécaire aussi bon que possible, trouver, en dehors de ce système, le moyen de diriger vers l'agriculture les capitaux qui ont une tendance naturelle à aller vers l'industrie. ”

“ Mais, ce qui est plus pratique, si l'on veut laisser subsister les hypothèques générales à côté des hypothèques spéciales, il est manifeste que les moyens employés pour éviter une confusion quelconque dans les parcelles spécialement hypothéquées ne serviront absolument de rien pour éviter la confusion dans les personnes. Un tel résultat ne doit pas surprendre : l'hypothèque générale et l'hypothèque spéciale, envisagées au point de vue de la désignation des immeubles, sont en parfaite antinomie. ”

“ Est-ce que le public n'était pas assez intelligent pour faire lui-même cette restriction? Bien mieux, cette restriction a diminué le crédit du débiteur : car les augmentations de valeurs, pour les immeubles, devant être, en temps ordinaire, considérées comme plus probables que les dépréciations, il est manifeste que, si la restriction n'avait pas été prononcée, le débiteur, en offrant un gage de 200,000 francs, grevé seulement d'une hypothèque pour 10,000 francs, aurait en
réalité offert un gage d'une valeur d'environ 180 à 190,000 francs ”

“ Ces considérations sont assez puissantes pour nous engagera soumettre à un nouvel examen le principe de la spécialité des hypothèques, qui forme la base de notre système hypothécaire.
La notion de la spécialité est si fortement enracinée dans les esprits, qu'elle est en quelque sorte passée à l'état de dogme : aussi est-on facilement disposé à l'accepter sans discussion, et même sans réflexion. Voyons cependant quelle est sa véritable valeur.
II. — Appréciation critique des prétendus avantages de la spécialité : l' Elle empêche le crédit du débiteur d'être épuisé par une seule hypothèque ”

“ Une hypothèque est en effet générale précisément parce qu'elle existe indépendamment de toute désignation parcellaire, et qu'elle frappe toutes les parcelles qui actuellement appartiennent au débiteur, sans qu'il soit nécessaire de les connaître et par conséquent de les désigner, et, de plus, toutes les parcelles quelconques dont pourra se trouver augmenté à l'avenir, n'importe pour quelle cause, le patrimoine du débiteur. ”

“ Par conséquent, si toutes les hypothèques eussent été forcément spécialisées quant à leur cause, il eût été inutile de s'occuper de leur restriction quant aux immeubles.
Mais les rédacteurs du Code Napoléon en ont décidé autrement.
Ils n'ont exigé l'évaluation par le créancier des causes de l'hypothèque que lorsqu'il s'agirait d'hypothèque conventionnelle pour créance indéterminée. (Art. 2i32, C. N.) Mais s'il s'agit d'inscrire une hypothèque légale ou judiciaire, l'évaluation de la créance indéterminée n'a pas été exigée. (Art. 2153, n° 3 ; 2146, n° 4.) ”

“ En Hollande chaque parcelle est fort importante, et même on peut dire que chaque exploitation distincte constitue une parcelle dans le cadastre de ce pays, de sorte qu'une hypothèque, quoique ne grevant qu'une, deux ou trois parcelles, peut porter en réalité sur une contenance très-considérable. ”

“ Plus bas l'administration fait observer qu'on ne saurait tirer argument de ce que dans certaines villes les fonctions de receveur et de conservateur sont réunies dans la même main. Les deux fonctions sont en effet réunies, mais non identifiées et confondues; elles demeurent distinctes, séparées et indépendantes l'une de l'autre : "Receveur de l'enregistrement, le préposé opère comme tous les receveurs qui ne sont pas en même temps conservateurs des hypothèques; conservateur des hypothèques, il procède de la même manière que les conservateurs qui ne sont point receveurs de l'enregistrement2. ”

“ L'application du cadastre au fonctionnement du régime hypothécaire, par la réunion de la conservation du cadastre à celle des hypothèques, est impraticable, parce qu'elle suppose une organisation inacceptable de la propriété. ”

“ C'est qu'en effet le régime hypothécaire le plus parfait qu'on puisse rêver ne dispensera jamais le capitaliste qui veut faire un placement hypothécaire : 1° D'attendre d'avoir à sa disposition un capital suffisamment élevé pour pouvoir être sérieusement offert ”

“ Le citoyen, ainsi dispensé, dans une certaine mesure, de la gestion de ses propres affaires, aspirerait peu à peu à en être complètement affranchi; le sentiment énergique de l'individualité serait bientôt émoussé chez lui, il serait de plus en plus porté à compter sur l'Etat plus que sur lui-même, et finirait peut-être par désirer la généralisation d'un système aussi protecteur. ”

“ Quant à l'inscription, elle est valable pourvu qu'elle désigne seulement l'espèce et la situation des biens hypothéqués. (Art. 2l48, n° 5.) On voit tout de suite qu'une spécialité qui se traduit dans la pratique par des indications aussi vagues n'est qu'une spécialité illusoire, et que, bien loin d'être un instrument, un moyen de publicité, elle rend complétement inefficace la publicité qu'on se propose d'obtenir. ”

“ Les économistes sont préoccupés d'une étrange idée, faisait observer la faculté; suivant eux, c'est dans l'intérêt de l'agriculture qu'il faudrait débarrasser le prêt sur hypothèque de toute espèce d'entraves et de sollicitude; l'argent affluerait de toutes parts aux petits propriétaires qui ont besoin d'avances pour faire face aux frais de leur exploitation. ”

“ Quant aux prétendues raisons toujours alléguées par les défenseurs quand même de la spécialité pure, elles ne sont pas nouvelles non plus; mais le temps, bien loin de leur donner une valeur qu'elles n'ont jamais eue, n'a fait que mettre davantage en relief leur parfaite vanité.
Quoi qu'il en soit, la première partie d'une réforme à accomplir pourrait consister, d'après nous, dans la permission donnée aux parties d'accorder des hypothèques générales ”

“ Au contraire, en matière de saisie réelle, la loi est plus rigoureuse et exige des indications plus précises. En fait, les indications contenues dans un acte privé et les indications insérées dans un procès-verbal de saisie peuvent se rapporter à la même parcelle; mais comme les éléments dont se composent ces énonciations ne sont pas les mêmes, il pourra s'élever souvent des difficultés dont celle qui vient d'être racontée présente, il faut le croire, l'expression la plus exagérée. ”

“ Aussi posons-nous avec la plus entière conviction les deux règles suivantes, que nous considérons comme fondamentales : 10 Il doit y avoir un bureau de conservation des hypothèques dans chaque ressort de tribunal civil de première instance, ni plus ni moins.
2° Les fonctionnaires chargés de la conservation des hypothèques ne doivent agir que sur la réquisition des particuliers, seuls responsables de leurs actes, et ne doivent prendre aucune espèce d'initiative en faveur des intérêts privés. ”

“ On voit tout de suite combien cet état sera surchargé et coûteux. Une inscription qui, dans le système actuel, ne donnerait lieu qu'à la perception d'un salaire de 1 franc pour le conservateur devrait, avec le système hollandais, se décomposer, dans l'état des inscriptions, en autant d'inscriptions particulières qu'il y aurait de parcelles ; elle serait répétée autant de fois qu'il y aurait de parcelles, et, par conséquent, donnerait
ouverture à autant de salaires distincts. ”

“ Examinons maintenant le deuxième principe que nous avons posé concernant le rôle à assigner aux conservateurs des hypothèques.
Il existe chez certains esprits une malheureuse tendance à affranchir l'individu du soin de ses affaires personnelles, de la responsabilité de ses propres actes. ”

“ La réforme hypothécaire elle-même, quelque amélioration qu'elle puisse apporter à ce crédit, demeurera impuissante contre le mal que nous venons de signaler. Elle rendra plus faciles et moins onéreux les emprunts sur la propriété ”

“ Enfin, quand même les impossibilités déjà signalées n'existeraient pas, la division et la subdivision incessantes des parcelles mettent obstacle à l'application du cadastre au régime hypothécaire. Ainsi, par exemple, soit la parcelle 2.5o de la section J de telle commune. Hier elle appartenait à Primus; aujourd'hui elle peut se trouver divisée entre Secundus et Tertius; demain, la portion de Tertius seul peut se trouver elle-même subdivisée entre Quartus et Quintus. ”

“ Votre- spécialité n'est qu'une chimère, et elle n'aura jamais qu'une existence nominale: car les créanciers stipuleront toujours des hypothèques excessives quoique spéciales, et qui grèveront la totalité des biens du débiteur. ”

“ Mais supposons que la mutation ait été régulièrement opérée; alors le directeur des contributions directes délivrera un extrait contenant l'indication de toutes les parcelles portées au folio du propriétaire désigné ; cet extrait sera remis au conservateur des hypothèques, à qui l'on demandera de fournir les renseignements voulus. En Hollande cela pourra se faire sans trop de frais, parce que chaque parcelle étant assez considérable, il y aura à peine quelques parcelles pour chaque exploitation un peu importante. ”

“ Il faut de plus écarter tout d'abord certains systèmes impraticables, qui ont été proposés, et dont le résultat le plus clair serait la désorganisation complète de nos services civils les plus importants, et, ce qui serait encore plus dangereux, l'affaiblissement graduel du sentiment de la responsabilité personnelle, qui forme la base la plus sûre de la liberté civile d'un peuple. ”

“ S'il a acquis à titre gratuit ou s'il a payé son acquisition, son crédit doit positivement augmenter, puisque les garanties qui avaient paru suffisantes au premier créancier sont augmentées de toute la valeur des nouveaux immeubles. ”

“ Et comme les tribunaux de première instance devront toujours avoir nécessairement une compétence territoriale, dont le cercle circonscrira la compétence plus restreinte des diverses justices de paix du ressort, il est manifeste qu'il ne devra y avoir qu'un bureau unique, toujours établi au chef-lieu. Car, s'il y en avait un par canton, il pourrait arriver que, pour certaines procédures à suivre devant le tribunal civil, il faudrait recourir aux bureaux de canton,
ce qui serait absurde ”

“ L 0 Incertitude quant à la désignation des personnes. — Les imperfections du régime hypothécaire actuel se résument toutes dans l'incertitude des renseignements fournis par les registres de la conservation des hypothèques. Ces registres ont été institués pour donner au public des indications précises : 1° sur les immeubles qui sont hypothéqués; 2° sur les propriétaires de ces mêmes immeubles. Or tout le monde sait que les états délivrés par les conservateurs sont souvent fautifs sur ces deux points, sans qu'il
y ait de leur iaute. ”

“ Si, au contraire, on suppose un petit propriétaire, il n'y aura pas pour lui de petite somme et il faudra qu'il donne hypothèque sur tous ses immeubles. Néanmoins nous admettons que, dans certains cas, le débiteur pourra avoir intérêt à n'hypothéquer spécialement qu'une partie dé terminée de ses immeubles, et alors nous pensons qu'il devrait toujours pouvoir le faire : car notre point de départ, c'est la liberté des conventions, principe de pur droit civil, dont les doctrines économiques ont voulu mal à propos s'emparer d'une manière ex. ”