Régime hypothécaire

“ Dans nos recherches sur les réformes à introduire dans le régime hypothécaire établi par le Code civil, nous nous sommes toujours dirigé vers ce but, qui a été pour nous comme la pierre de touche de l'utilité des réformes : assurer aux tiers les moyens infaillibles de connaître toutes les charges grevant les immeubles, et cela, par les registres du bureau des hypothèques, pour celles qui sont susceptibles d'être inscrites, et par l'examen des titres de propriété , pour les charges rebelles, par leur nature , à l'inscription. ”

“ Abstraction faite des dispositions de droit pur qui, sans inconvénient pour la marche régulière du système, peuvent être successivement modifiées sous l'influence de considérations philosophiques ou économiques, le régime hypothécaire doit avoir pour base des faits précis, des actes définitifs, des classements indiscutables. En France, tout, au contraire, y est arbitraire, capricieux, équivoque.
Que se passe-t-il actuellement dans un Bureau d'hypothèques? Et quels sont les procédés administratifs qui doivent y assurer l'effet des contrats et le jeu de la loi ? ”

“ Est-ce à dire que le régime hypothécaire actuel soit parfait? Non assurément. Si, à part les défectuosités qu'une jurisprudence intelligente eût fait disparaître, la grande propriété trouve sous ce régime crédit et sûreté , en revanche, la petite propriété ( nous voulons parler de celle dont la valeur vénale n'excède pas 3,000 fr. ) y est défavorablement traitée. C'est pour elle surtout que les frais d'expropriation et d'ordre judiciaire sont une cause permanente de discrédit et de ruine. ”

“ Au surplus, comme il est de l'essence du régime hypothécaire d'offrir sécurité complète à ceux qui contractent sous la foi des garanties promises par cette institution publique, il serait juste, selon nous, que ceux qui pourraient être blessés dans leurs intérêts, par les méprises oU les erreurs de la conservation des hypothèques, ne pussent être victimes de l'insolvabilité du conservateur. ”

“ La vérité est que la spécialité ne peut procurer qu'un seul avantage , et nous ne voulons pas le méconnaître : celui de ne pas hypothéquer des immeubles trop considérables et libres pour un prêt de médiocre importance. Mais il faut remarquer que l'hypothèse n'est pas de nature à se présenter souvent : car elle suppose un grand propriétaire dont tous les immeubles sont libres et qui cependant, chose assez inexplicable, ne peut trouver une très-petite somme qu'en offrant une hypothèque. ”

“ Le régime hypothécaire éloigne par ses défectuosités les capitaux -des prêts sur immeubles!. Nous ne pouvons mieux répondre à ce point de la critique qu'en laissant parler ici un des hommes les plus éminents de notre époque. ”

“ Nous avons vu que ce n'est pas la généralité de l'hypothèque qui peut être nuisible au crédit ; c'est seulement le vague et l'indétermination des causes de l'hypothèque : car, si nous considérons comme illusoires les prétendus avantages de la spécialité de l'hypothèque quant aux immeubles, il n'en est pas de même de la spécialité quant à la créance, et nous croyons que les hypothèques pour créances indéterminées sont le principal obstacle au développement naturel du crédit. ”

“ Il faut qu'un système hypothécaire ne puisse fonctionner que par l'initiative des particuliers. C'est aux intéressés à apprécier leurs titres comme ils le sauront; les conseils ne leur manqueront pas s'ils sont embarrassés. C'est à eux qu'il appartient de rédiger leurs réquisitions dans les termes qu'il leur plaira d'adopter, et de les adresser aux conservateurs des hypothèques : tant pis pour eux s'ils se trompent. ”

“ La seule chose vraiment et incontestablement bonne qu'il y ait à faire, c'est de perfectionner le régime hypothécaire, non pas dans le but chimérique d'attirer vers l'agriculture de nombreux capitaux, qui ne voudront jamais aller de ce côté, mais dans le but, éminemment louable et bien plus pratique, d'y attirer l'épargne des campagnes, qui serait ainsi soustraite aux séductions de la Bourse. ”

“ Il ne peut y avoir de régime hypothécaire satisfaisant, si ses organisateurs n'ont les yeux fixés sur la constitution facile de l'hypothèque et la réalisation rapide du gage d'une part, et d'autre part sur un mode de purge mettant tant les acquéreurs que lescréanciers à l'abri de toute éviction. ”

“ Avec un régime hypothécaire clair et bien fait, le propriétaire devrait trouver, dans n'importe quelle banque ou dans n'importe quelle étude de notaire, immédiatement et sans coup férir, de l'argent à 3 ou 4 0/0 d'intérêt tout au plus. ”

“ C'est qu'en effet le régime hypothécaire le plus parfait qu'on puisse rêver ne dispensera jamais le capitaliste qui veut faire un placement hypothécaire : 1° D'attendre d'avoir à sa disposition un capital suffisamment élevé pour pouvoir être sérieusement offert ”

“ Ces considérations sont assez puissantes pour nous engagera soumettre à un nouvel examen le principe de la spécialité des hypothèques, qui forme la base de notre système hypothécaire.
La notion de la spécialité est si fortement enracinée dans les esprits, qu'elle est en quelque sorte passée à l'état de dogme : aussi est-on facilement disposé à l'accepter sans discussion, et même sans réflexion. Voyons cependant quelle est sa véritable valeur.
II. — Appréciation critique des prétendus avantages de la spécialité : l' Elle empêche le crédit du débiteur d'être épuisé par une seule hypothèque ”

“ L'absence d'un bon régime hypothécaire occasionne non-seulement tous ces inconvénients, mais préjudicie encore doublement à l'agriculture, en éloignant d'elle les capitaux dont elle a tant besoin pour prospérer, et que personne ne se hasarde à lui avancer, si ce n'est à un taux d'intérêt très-éleyé, à raison de l'incertitude que présentent
aux bailleurs de fonds les garanties hypothécaires, presque toujours éludées par les droits des tiers, reprises dotales et autres créances privilégiées non inscrites sur les registres du conservateur des hypothèques. ”

“ Au contraire, le but du crédit foncier est celui-ci : Étant donné un système hypothécaire aussi bon que possible, trouver, EN DEHORS DE CE SYSTÈME, le moyen de diriger vers Vagriculture les capitaux qui ont une tendance naturelle à aller vers l'industrie.
Et maintenant, convient-il de perfectionner autant que possible le régime hypothécaire? Qui oserait en douter?
Toute organisation vicieuse du régime hypothécaire compromet la propriété et l'ordre public.
Mais convient-il aussi de créer et de développer outre
mesure le crédit foncier? ”

“ Il ne peut exister d'usure avec des capitaux abondants, qui attendent, inactifs, les besoins de la propriété foncière.
Si, comme on le répète souvent sans preuves à l'appui, les campagnes sont dévorées par l'usure, elles ne s'imaginent guère que ce fléau ait sa source dans le régime hypothécaire S ni que, sous prétexte de les en délivrer, il soit nécessaire d'assujettir les transactions immobilières à des formalités superflues, qui les grèveraient d'un impôt annuel de plusieurs millions, comme nous le démontrerons bientôt. ”

“ Mais, ce qui est plus pratique, si l'on veut laisser subsister les hypothèques générales à côté des hypothèques spéciales, il est manifeste que les moyens employés pour éviter une confusion quelconque dans les parcelles spécialement hypothéquées ne serviront absolument de rien pour éviter la confusion dans les personnes. Un tel résultat ne doit pas surprendre : l'hypothèque générale et l'hypothèque spéciale, envisagées au point de vue de la désignation des immeubles, sont en parfaite antinomie. ”

“ L'immeuble hypothéqué étant vendu, l'organisation d'une bonne procédure pour la distribution du prix présente un problème difficile et important : difficile, car il faut satisfaire à la fois trois intérêts : la.sûreté, la célérité, l'économie ; important à résoudre, car un excellent régime hypothécaire avec une mauvaise organisation des saisies et des ordres vaudrait moins par le fait qu'un régime hypothécaire ayant, comme le nôtre, des parties défectueuses (l) , mais qui serait servi par un mécanisme sûr, prompt et peu coûteux pour l'expropriation et pour l'ordre. ”

“ L'hypothèque est un droit réel et indivisible, emportant droit de suite et de préférence, en vertu duquel une chose se trouve affectée à l'acquittement d'une obligation (1) .
471. Par essence, l'hypothèque est un droit accessoire ne survivant pas à l'extinction de l'obligation qu'il garantit (2) .
472. De ce que l'hypothèque est indivisible et existe en entier sur tous et sur chacun des biens grevés, il ne résulte aucun obstacle à la division de l'obligation principale entre les héritiers du créancier ou du débiteur, car l'action hypothécaire et l'action personnelle sont distinctes (3) . ”

“ Qualifiée de désastreuse, et repoussée avec énergie lors de la discussion du Code civil au Conseil d'Etat elle ne se produit aujourd'hui qu'à force d'avoir servi de thème aux écrits des jurisconsultes sur le régime hypothécaire, et d'avoir été préconisée comme le seul moyen efficace d'attirer davantage à ce régime la confiance publique. Loin de faciliter le crédit foncier et d'éviter les causes de stellionat, elle entraverait l'un et augmenterait les autres ”

“ Une hypothèque est en effet générale précisément parce qu'elle existe indépendamment de toute désignation parcellaire, et qu'elle frappe toutes les parcelles qui actuellement appartiennent au débiteur, sans qu'il soit nécessaire de les connaître et par conséquent de les désigner, et, de plus, toutes les parcelles quelconques dont pourra se trouver augmenté à l'avenir, n'importe pour quelle cause, le patrimoine du débiteur. ”

“ Il n'existe en Angleterre aucune organisation générale pour porter à la connaissance du public les actes translatifs de la propriété immobilière et les droits hypothécaires.
A vrai dire, la législation anglaise ne connaît pas l'hypothèque conventionnelle ; la garantie correspondante porte le nom de mort-gage; elle tient à la fois de l'hypothèque, de l'antichrèse et de la vente à réméré. ”

“ C'est en province qu'il faut voir cet épouvantable attirail de la misère du propriétaire obligé de nourrir, ou de venir en aide le plus souvent à ses colons et ouvriers, frappés, comme sociétaires du propriétaire, par les fléaux du ciel et des hommes. C'est là que le régime hypothécaire doit être réformé. On a modifié la contrainte par corps. On a eu raison , il faut modifier la contrainte envers la propriété immobilière. L'article 2161 du code civil doit être étendu aux hypothèques conventionnelles , en supprimant le dernier alinéa. ”

“ Il faudrait bien plutôt éloigner d'eux ces perfides secours; un petit propriétaire agricole qui emprunte à 5 pour 100 est ruiné au bout de quelques années par l'accumulation des intérêts et des frais. C'est dans la terre et dans son travail qu'il doit puiser toutes ses ressources2. Il Qui voudrait aujourd'hui sérieusement contester l'exactitude de cet aperçu? Reconnaissons donc qu'il serait bien imprudent de détourner de son but le régime hypothécaire pour le faire servir à un développement peu désirable du crédit foncier. ”

“ On peut hypothéquer des immeubles indivis ; mais la validité de l'hypothèque dépendra du partage si elle n'a pas été conférée par tous les copropriétaires (4) (V. n°516) ;
2° L'usufruit des immeubles et accessoires pendant le temps de sa durée, de sorte que l'hypothèque s'éteint à la cessation de l'usufruit (5) . Cependant le droit hypothécaire continuerait de frapper l'usufruit s'il se consolidait avec la propriété dans la main de l'usufruitier (6) . Du reste, celui qui est plein propriétaire ne peut hypothéquer l'usufruit sans la propriété (7) ”

“ La nécessité d'un régime hypothécaire se fait encore fortement sentir, lorsque des familles soupirent après des états pour les individus qui les composent. Dans presque toutes les branches de l'administration, on ne peut obtenir des emplois que par des cautionnemens en immeubles , ou en affectant des immeubles à des tiers pour se procurer ces cautionnemens, s'ils sont en argent. ”

“ Mais il ne résulte pas moins de notre système aCluel, que la petite propriété se trouve, par la force des choses, privée des avantages du régime hypothécaire : vice immense dans notre pays, où la propriété, déjà morcelée à l'excès, tend chaque jour à se diviser davantage. ”

“ Supposons, en effet, une hypothèque de 10,000 francs grevant plusieurs immeubles valant ensemble 200,000 francs; qu'arrivera-t-il si l'on veut procéder à la restriction de cette hypothèque ?
C'est qu'on la cantonnera sur une valeur d'environ 3o,ooo francs, et qu'on rendra libres 170,000 francs d'immeubles. Le propriétaire ne pourra plus désormais offrir comme gage sérieux d'un emprunt a contracter que ces 170,000 francs d'immeubles. ”

“ Or cet intérêt modéré, auquel elle a droit, puisque le gage qu'elle peut offrir à l'emprunteur serait, avec un bon système hypothécaire, la meilleure et la plus sllre de toutes les garanties, les capitaux des villes ne peuvent que rarement s'en contenter, parce que la vie, rendue chaque jour plus coûteuse, fait au citadin une nécessité de rechercher les placements à gros profits. ”

“ On peut dire avec confiance que, sans la publicité de 1 hypothèque, il,, De peut y avoir un régime hypothécaire proprement dit, c'est-à-dire, une action de la loi, qui procure à celui qui prête, le droit de compter sur la rentrée de ses fonds. ”

“ Quand le pays est calme et les affaires prospères, le taux des effets publics s'élève graduellement; la valeur des immeubles augmente, et les capitaux, qui ne veulent ou ne peuvent se contenter d'un revenu modique, se dirigent vers les placements hypolhécaires, où ils n'ont à subir que de légères réductions sur le taux de l'intérêt légal. Alors le numéraire est abondant; il dépasse les besoins de la propriété, et s'offre en vain à l'hypothèque qui lé bisse sans emploi. ”

“ Dans le système actuel la spécialité n'est absolument d'aucun secours pour la sérieuse publicité des hypothèques, puisque le débiteur peut hypothéquer d'un seul coup, et cela se voit tous les jours, tous les immeubles qu'il possède actuellement dans la circonscription du bureau des hypothèques, et qu'alors l'hypothèque spéciale se comporte, en fait, comme si elle était générale. ”