Copropriété

“ « Les syndicats coopératifs de copropriété et les syndicats dont le syndic est un copropriétaire peuvent, même s'ils n'appartiennent pas au même ensemble, constituer entre eux des unions ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion, ainsi que la vie sociale des copropriétés.
« Chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union, ceux dont il veut bénéficier. » ”

“ Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. ”

“ L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. ”

“ Est-ce une servitude ? un droit analogue à la mitoyenneté ? une société ? une communauté ? une copropriété?
De l'article 664 du Code Civil (18) qui ne règle que les obligations des copropriétaires des différentes parties d'une même maison, nous ne pouvons attendre aucun secours pour déterminer cette nature juridique. ”

“ La gestion courante s'entend : D'une part, des tâches réglementaires et obligatoires, telles qu'elles sont édictées par les lois et règlements en vigueur concernant la copropriété ; Et, d'autre part, des tâches effectuées de manière régulière en fonction des équipements, de la situation et du mode d'occupation de chaque immeuble.
La gestion courante donne lieu à des honoraires fixés contractuellement pour chaque immeuble.
Les prestations particulières recouvrent toutes les missions effectuées par le syndic autres que les tâches de la gestion courante, à la demande expresse de la copropriété. ”

“ En dépit de tous les secours apportés par la loi, de toutes les réglementations et des facilités qu'elle peut créer, malgré les nécessités économiques qui ont fait se développer les immeubles divisés par étages, la copropriété ne pourra vivre et se répandre davantage que par la création d'un esprit de la copropriété. ”

“ Dans le but de prévenir toutes difficultés et contestations entre les copropriétaires futurs de l'immeuble B prévu à l'angle de la rue et de la rue , dans leurs rapports de voisinage et de copropriété, il a été établi, ainsi qu'il suit, les clauses et conditions du règlement de copropriété déterminant les droits et obligations desdits copropriétaires ou autres ayants droit, auxquelles clauses et conditions tous les acquéreurs du terrain ou futurs copropriétaires (usufruitiers, usagers, etc... ou leurs ayants droit) seront tenus de se conformer. ”

“ Article 28 Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité prévue à l'article 25, demander que le ou les bâtiments en question soient rétirés de la copropriété initiale pour constituer une copropriété séparée. ”

“ Nul n'est censé ignorer la loi : cependant les milliers de propriétaires d'appartement en copropriété, pas plus que les agents de l'enregistrement, ne pouvaient prévoir, en 1928 et antérieurement, la décision des juges qui serait rendue en 1931 et 1932. ”

“ Nous pouvons supposer un règlement de copropriété assorti d'un règlement intérieur de l'immeuble prévoyant tous les cas possibles, n'ayant rien laissé au hasard et envisageant une solution pour toutes les hypothèses possibles. Encore faut-il que tous les copropriétaires se soumettent à ces prescriptions. Au mépris des interdictions, un propriétaire possède un chien ou fait du bruit dans la maison après dix heures du soir appor-
tant ainsi un trouble dans l'immeuble. ”

“ La copropriété de ceux-ci ne prend naissance qu'au moment où cesse la société, sur les immeubles qu'elle possède encore. Pour un associé, hypothéquer sa part dans les immeubles sociaux, ce serait hypothéquer un bien à venir. ”

“ Quant à la copropriété forcée, elle dit: « Il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts ».
715. Règles.
Tels sont les deux principes qui doivent toujours nous guider.
Chacun exerce un droit de copropriété sur chaque brique du mur, sur le moindre joint de mortier. Il peut s'en servir de la manière la plus large.
Une grande restriction s'impose. Il est même permis de
modifier la chose commune, mais il n'est pas possible d'en changer la destination. ”

“ Les tribunaux civils sont, en matière de partages de biens communaux, comme en toute autre, les seuls juges compétents pour statuer sur les questions de propriété qui peuvent être soulevées; pour dire si une commune ou section, que les autres veulent écarter du partage, est réellement copropriétaire, et doit, en cette qualité, y être admise; pour dire si le droit de copropriété de cette commune s'est éteint par prescription ”

“ Secundus possède un droit de copropriété sur ce mur assez illusoirement. N'est-ce pas lui donner un droit sans valeur qui devient inutile? Dès lors, pourquoi instituer un droit fantôme? Pourquoi compliquer les choses et s'encombrer de mots spéciaux?
63. Réfutation.
Pour comprendre notre raisonnement, il faut d'abord bien s'imprégner de la notion de copropriété telle que nous l'avons définie plus haut.
Le droit de copropriété n'est pas du tout une fraction du droit de propriété. C'est un droit réel immobilier, sui generis. Il a sa nature propre. ”

“ Il ne pouvait appuyer contre le mur commun aucune construction, y faire placer aucune poutre, (Paul, f. 19. D. serv. pr. urb.) ; à plus forte raison ne pouvait-il pas l'exhausser. Si le mur avait besoin d'être reconstruit ou réparé , et que l'un des copropriétaires s'y refusât, il fallait recourir à la licitation. (Gaius, f. 8. serv., prsed. urb. - Vlp. f. 12. Comm. div. D.)
Il est donc certain, que la mitoyenneté n'est pas une copropriété ordinaire, puisqu'elle est inconnue au droit romain, d'où nous tirons toutes les dispositions qui régissent la copropriété ”

“ Le Premier ministre, Sur le rapport du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre d'Etat chargé des départements et territoires d'outre-mer et du ministre de l'équipement, Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par la loi n° 66-1006 du 28 décembre 1966, et notamment son article 47 (alinéa 1") ”

“ Chacun des héritiers, dit le paragraphe 2, alinéa 1, dudit article 8, et le conjoint survivant s'il a un droit de copropriété, à la faculté de reprendre la maison sur estimation. Lorsque plusieurs intéressés veulent user de cette faculté, la préférence est accordée d'abord à celui que le défunt a désigné, puis à l'époux s'il est copropriétaire pour moitié au moins. Toutes choses égales, la majorité des intéressés décide. A défaut de majorité, il est procédé par voie de tirage au soft. ”

“ Définition. — Il y a copropriété du moment qu'une seule et même chose appartient, dans son ensemble, à plusieurs personnes, sans qu'on puisse leur assigner des parts matérielles et divises, sans qu'aucune d'elles puisse dire : ceci est à moi seul. C'est, par exemple, une maison qui appartient à Primus, à Secundus et à Tertius, sans qu'aucun d'eux puisse prétendre à la propriété exclusive de l'une des parties de l'immeuble : ces trois tenants sont des coproprié-
taires, ou encore des communistes, puisque la chose leur appartient en commun. ”

“ Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. ”

“ Sous leur pression, M. GOUIN, député, a déposé sur le bureau de la Chambre des Députés, le 16 septembre 1932, une proposition de loi, relative au statut fiscal des immeubles possédés en copropriété, qui comporte un article unique ainsi conçu :
« Les contrats de toute nature, quels que soient leur « forme, leur qualification et leurs termes, relatifs à la « construction, ou à l'achèvement de la construction « d'appartement dans des immeubles en copropriété, « sont considérés comme marché, même en ce qui con-« cerne les parties de l'immeuble devant rester indi-« vises ». ”

“ En admettant que les copropriétaires aient accepté de faire de leur gérant le juge de leurs fautes, il est à craindre que le gérant n'use pas de ses pourvois. Un règlement non sanctionné est souvent lettre morte, aussi serait-il désirable que le règlement de copropriété le soit, mais nous n'avons pas trouvé dans la pratique parmi des exemples peu nombreux, il est vrai, un système de pénalités qui nous paraisse être un remède moins mauvais que le mal. ”

“ Art. 2148-1. Pour les besoins de leur inscription, les privilèges et hypothèques portant sur des lots dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sont réputés ne pas grever la quote-part de parties communes comprise dans ces lots. ”

“ « Chacun des intéressés est pro-« priétaire exclusif de la tranche de maison qui lui « appartient». La charge de contribuer aux frais d'entretien des gros murs et du toit à proportion de la valeur de son étage (la pratique a étendu cette règle à toutes les choses d'un usage commun) est « corrélative d'un « droit que nous aurons à définir et dans lequel nous « reconnaîtrons un droit de copropriété ».
Cette distinction a été contestée par Huc (16) . Ce n'est qu'en vertu d'une équivoque qu'on peut parler d'un droit spécial sur les choses communes. ”

“ En dehors de l'étage ou de l'appartement dont il est propriétaire, chacun bénéficie en outre d'un droit privatif sur les annexes de son appartement, qui lui sont attribuées, telles que caves, greniers, chambres de domestique. Dans les règlements de copropriété, chaque appartement est numéroté, les caves et les chambrrs de domestique aussi. ”

“ Mais les organismes en cause suscitent aussi, en particulier dans les grandes villes, la constitution de sociétés ou de coopératives régies par la loi du 28 juin 1938 sur la copropriété ou par l'article 80 de la loi no 53-80 du 7 février 1953.
Ils prennent généralement, dans cette hypothèse, la précaution de ne pas délivrer immédiatement aux futurs copropriétaires les titres sociaux donnant vocation à la jouissance de leur logement: ils leur remettent seulement des promesses de parts ou actions. ”

“ Cette fiction n'était d'ailleurs pas nécessaire. Sans elle, grâce à la conception du régime de la copropriété en main commune, on serait arrivé à déclarer nuls les droits conférés par un seul des copropriétaires sur les biens communs. ”