France

“ Dans le cas où la succession d'un associé décédé n'est pas liquidée, les droits et charges propres au défunt sont attribués indivisément au nom de ses ayants droit et cette attribution n'entraîne pas de leur part acceptation de la succession, du legs ou de la donation. ”

“ En l'absence d'un règlement ou en ce qui concerne les points qu'il n'aurait pas prévus, l'administration des parties communes appartient au syndicat des copropriétaires institué par l'article 7 de la présente loi et dont les décisions seront obligatoires pourvu qu'elles aient été prises à la majorité des voix de tous les intéressés dûment convoqués, présents ou représentés par un mandataire régulier, chacun d'eux disposant d'un nombre de voix proportionnel à l'importance de ses droits dans l'immeuble. ”

“ De ce fait, de nombreuses sociétés sont mises dans l'obligation de se dissoudre pour attribuer à chacun de leurs associés le logement auquel il a vocation. Afin 'd'éviter cet état de choses qui peut être préjudiciable au bon entretien des lieux, il semble suffisant d'assimiler les constructeurs, groupés en sociétés de construction, aux propriétaires ou usufruitiers, pour l'exercice de leur droit de reprise. La situation des locataires ne s'en trouve en rien modifiée. ”

“ Lorsque l'affectation des locaux à des actions ou à des parts déterminées résulte des statuts, soit en vertu de leur texte originaire, soit en raison d'une modification décidée à l'unanimité des associés, le liquidateur est investi de plein droit, du seul fait de sa nomination. ”

“ Ainsi, sans qu'il soit porté atteinte aux droits des créanciers sur l'ensemble de l'actif de la société, les dépenses de construction se trouveront réparties de façon plus équitable entre les futurs copropriétaires. Enfin, dans le même esprit, le présent décret donne toute facilité aux associés pour constituer des sociétés distinctes ayant chacune pour objet la réalisation d'un seul programme. ”

“ Lorsque les projets d'aménagement des ensembles d'habitations entrepris ou réalisés par la société comportent des ouvrages d'intérêt commun à plusieurs des sociétés nouvelles, la société ancienne ne peut être dissoute qu'après qu'un syndicat de copropriétaires ait été établi par un règlement de copropriété ou qu'une 'association syndicale régie par la loi du 21 juin 1865 ait été constituée pour assurer l'entretien et, le cas échéant, l'exécution desdits ouvrages. ”

“ La méthode employée par ces organismes, qui s'adressent à une clientèle généralement peu avertie et de condition modeste, consiste le plus souvent à faire signer un contrat prévoyant, sous prétexte de l'acquisition du terrain ou de l'approvisionnement du chantier en matériaux, le versement de sommes importantes dont il est dit qu'elles demeureront, en tout ou en partie, définitivement acquises à la société au cas où le candidat propriétaire renoncerait à son projet. ”

“ Sont valablement constituées sous les différentes formes reconnues par la loi, même si elles n'ont pas pour but de partager un bénéfice, les sociétés ayant pour objet soit la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion et l'entretien de ces immeubles ainsi divisés. ”

“ Le retrait de certains associés ne peut avoir lieu que lorsqu'une assemblée générale ordinaire a constaté l'achèvement de l'immeuble social ainsi que sa conformité avec les prévisions statutaires et a statué sur les comptes définitifs de l'opération de construction. Ce retrait est effectué suivant la procédure prévue au présent article. Toutefois, lorsque l'affectation des locaux résulte des statuts dans les conditions prévues à l'alinéa précédent, les retraits sont constatés par actes authentiques signés d'un représentant de l'organe de gestion et de l'associé qui se
retire. ”

“ Les décisions sont prises à la majorité des voix, chaque associé disposant du nombre de voix qui lui est attribué par les statuts de la société.
En outre, les décisions de l'assemblée spéciale doivent, pour être valables, être approuvées par une assemblée générale de tous les associés statuant dans les conditions de quorum et de majorité requises pour les modifications statutaires. Cette assemblée est réunie par le conseil d'administration ou la gérance de la société dans le délai d'un mois à compter de l'assemblée spéciale; elle apporte aux statuts des modifications correspondantes. ”

“ Si le capital d'une ou plusieurs sociétés nouvelles est divisé en actions, les actions d'apport attribuées à la société ancienne sont, par dérogation à l'article 3 de la loi du 24 juillet 1867, immédiatement négociables, même si le capital de la société ancienne n'est pas divisé en actions ou si elle a moins de deux ans d'existence. ”

“ En cas de dissolution de la société, l'assemblée générale peut désigner un ou plusieurs liquidateurs chargés de procéder au partage en nature et à l'attribution de fractions d'immeubles aux associés conformément à leur vocation. ”

“ Dans tous les cas de copropriété d'un imeuble divisé par étages ou par appartements et en l'absence d'un règlement prévoyant une organisation contraire, les différents propriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat, représentant légal de la collectivité. ”

“ Dans le cas où les personnes visées à l'article 1er procurent ou vendent, soit directement soit par personnes interposées, le terrain nécessaire à l'édification de l'immeuble, les fonds que l'acquéreur devrait verser avant le transfert de propriété doivent être consignés entre les mains d'un notaire. ”

“ En cas de mutation, en effet, le vendeur reste responsable du remboursement de la dette hypothécaire à l'égard des organismes prêteurs, et ces derniers ne peuvent les dégager de cette obligation sans perdre le bénéfice de leur hypothèque.
Les dispositions du présent décret ont pour effet de supprimer cet inconvénient, aussi bien en cas de partage de l'actif d'une société qu'en cas de mutation à titre particulier, même entre personnes physiques.
V. — La législation sur les sociétés dispose que la valeur nominale des actions ne peut être inférieure à 10.000 francs. ”

“ Les associés qui contestent alors le partage disposent d'un délai de quinze jours pour assigner le liquidateur en rectification devant le tribunal civil du siège social, qui statue dans les conditions fixées aux alinéas 6 et 7 du présent article. Le partage, une fois devenu définitif, est opposable aux associés non présents ou représentés, absents ou incapables. Il est transcrit à la diligence du liquidateur. Les dispositions de l'alinéa 4 du présent article sont applicables. ”

“ Plusieurs scandales récents ont montré les dangers courus par les épargnants du fait de certaines sociétés qui promettent de faire bâtir en procédant également, soit directement, soit par personne interposée, soit encore en association plus ou moins occulte avec des tiers, aux démarches nécessaires pour obtenir le bénéfice des mesures prises en vue d'encourager la construction de logements. ”

“ Les avances consenties pendant la durée des délais accordés en vertu des articles précédents par la collectivité des copropriétaires seront garanties par les privilèges prévus à l'article 11 de la loi du 28 juin 1938, tel qu'il est modifié par le présent décret (1) . ”

“ Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, ceux-ci, à défaut de titres contraires, sont présumés être copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un d'eux, tels que les .cours, murs, toiture et gros œuvre des planchers, les escaliers et ascenseurs, la loge du concierge, les passages et corridors, le calorifère et les canalisations de toutes sortes, à l'exception de celles se trouvant à l'intérieur de chaque local. ”

“ Tout acte sujet à publicité dans un bureau des hypothèques doit être dressé en la forme authentique.
Article 15.
Tous privilèges spéciaux ou généraux sur les immeubles autres que ceux visés aux articles 2103 et 2104 nouveaux du code civil sont transformés en hypothèques légales et sont soumis aux règles édictées pour ces dernières par le code civil et le présent décret, nonobstant toutes dispositions spéciales contraires. ”

“ De cette façon, les organismes restent les maîtres de l'affaire tant que bon leur semble et ils peuvent demander aux acquéreurs de logements des versements, souvent très importants, sans que ceux-ci soient en mesure de participer à la gestion de la société ou de la coopérative. ”

“ Il doit enfin préciser la nature et le montant, évalué à la même date, de toutes autres dépenses telles que droits et taxes, frais d'inscriptions hypothécaires et honoraires du notaire, salaire du conservateur des hypothèques.
Article 4.
Sauf stipulation contraire, les dépenses entraînées par les branchements aux réseaux d'eau, de gaz, d'éclairage et par les installations d'évacuation ou d'épuration des matières usées, sont réputées comprises dans le coût des travaux. ”

“ A défaut de convention contraire, chacun des propriétaires, pour la jouissance de sa fraction divise, peut user librement des parties communes, suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires. ”

“ En outre, le payement de la part contributive due, même à titre d'avances, par chacun des copropriétaires est garanti au profit de la collectivité par un privilège portant sur tous les meubles qui garnissent les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée ”

“ Les travaux, confiés à des sous-traitants qui n'arrivent pas toujours à obtenir le règlement ponctuel de leurs mémoires, subissent de multiples interruptions; quelquefois le souscripteur, pour voir achever l'immeuble, consent à régler directement un sous-entrepreneur, avec seulement un recours, parfois illusoire, contre son contractant défaillant; Les matériaux employés sont de mauvaise qualité ou ne correspondent pas à ceux prévus au devis, quand du moins celui-ci ou le contrat comporte de semblables précisions. Souvent, en effet, ils
ne précisent ni la qualité, ni la nature réelle de? ”

“ De tels gérants étant pratiquement irrévocables, la gestion des intérêts communs échappe également, dans ce 'cas, au contrôle des associés.
Enfin, certaines de ces entreprises utilisent les avances de souscripteurs pour accorder des délais de payement à des souscripteurs antérieurs ou liquider d'anciennes opérations déficitaires. Ces organismes n'ont souvent pas des moyens financiers suffisants, en sorte que la défaillance d'un souscripteur risque d'interrompre les travaux effectués pour un autre. ”

“ L'élaboration de ce texte n'a pas été exempte de difficultés.
Les entreprises dont les agissements malhonnêtes et dangereux ont été exposés ci-dessus ne constituant qu'une minorité, il importait avant tout de n'entraver en aucune façon l'activité des autres. ”