Albert Gruber

“ C'est bien, mais ce n'est pas suffisant, qu'il s'agisse d'une maison neuve ou d'un immeuble ancien.
Un état des lieux s'impose avant emménagement. Il faut le faire établir par un architecte, qui convoquera le propriétaire ou l'architecte de ce dernier. Ce n'est pas une dépense superflue. Seul, un homme de l'art est capable de déceler certains défauts que vous ne verrez pas, parce que vous n'y songez pas.
A cet égard, les cheminées, les parquets, les fermetures, les réparations masquées par du plâtre ou du mastic, pourraient vous réserver en fin de location, bien des surprises désagréables. ”

“ Votre propriétaire, c'est la Société ! Si la Société fait de mauvaises affaires, vos actions subiront le risque social;
3° Votre droit est un droit mobilier. Si, par exemple, vous vous mariez sans contrat, après votre achat d'actions, ces actions tombent en communauté. Un appartement réellement acheté en copropriété demeurerait un « bien propre »;
4° On peut hypothéquer un immeuble, mais pas les actions d'une société anonyme, même immobilière. ”

“ Le régime de la séparation de biens paraît avoir quelques difficultés à s'implanter en France. Il semble contraire à l'essence du mariage qui est d'établir la communauté d'existence entre époux. Ici, c'est un mari qui répugne à habiter chez « sa femme », là c'est une femme qui ne paraît pas
comprendre pourquoi elle n'a aucun droit sur les économies du mariage, quand celui-ci est uniquement alimenté par le traitement du mari. ”

“ En toute bonne foi, vous vous rendez acquéreur à bon compte d'un immeuble. Aucune dissimulation; vous avez simplement bénéficié d'une circonstance favorable (décès prématuré, propriétaire ayant besoin de fonds, départ imprévu, etc.) . Le prix, disons 50.000 francs, inséré dans l'acte est bien le prix convenu et payé. Vous vous estimez en règle avec l'Administration et vous êtes tout prêt à crier au scandale lorsque le Receveur vous invite à passer à son bureau pour réparer, à l'amiable, « une insuffisance de prix »,
Ne vous emportez pas inutilement, le Receveur applique la loi. ”

“ Les biens dotaux sont en principe inaliénables et insaississables. Les biens non dotaux sont dits : biens paraphernaux et l'administration de ces biens appartient à la femme qui, à cet égard, se trouve dans la situation d'une femme séparée de biens.
Le régime dotal est de moins en moins adopté. S'il protège la femme contre les dangers venant du gaspillage ou de l'insolvabilité du mari, il constitue en fait une entrave pour les époux et bien souvent la femme est prisonnière de son contrat de mariage en raison de l'inaliénabilité des biens dotaux. ”

“ Depuis que des lois d'exception ont limité le montant du prix des loyers dans les immeubles d'avant-guerre, le poste « charges » prend de plus en plus d'importance. Dans une certaine mesure, cette importance est justifiée par le fait que ces fournitures sont payées par le propriétaire au cours du jour, alors que le principal du loyer demeure à un taux fixé par la loi et, en fait, inférieur au coefficient d'accroissement du taux de la vie par rapport à 1914. ”

“ Aux droits d'enregistrement proprement dits, c'est-à-dire à ceux perçus sur un acte, se rattachent les droits de mutation perçus même en l'absence de tout acte, à l'occasion d'une transmission de propriété, d'usufruit, ou de jouissance de biens meubles ou immeubles. ”

“ J'indique que je ne suis pas partisan des cessions ou des sous-locations qui comportent toujours — et c'est normal — la garantie du paiement du
loyer jusqu'à la fin du bail. Il est souvent dangereux de demeurer garant du fait d'un tiers. Personnellement, je m'en tiendrais à la possibilité de résiliation.
J'ai envisagé le cas de décès pour permettre à une veuve, si cela est avantageux pour elle, de retourner dans sa famille en s'exonérant du paiement d'un loyer dans une ville où elle n'a plus que faire. ”

“ Une société met en présence au moins deux caractères, deux volontés, dont l'une cherchera presque fatalement (sauf rares exceptions) à dominer l'autre. Une société se conçoit parfaitement entre deux personnes qui ont étudié posément,
en y mettant le temps, les possibilités et les perspectives d'une affaire.
Ensemble, ils ont déterminé les modalités de leur collaboration, ils ont eu tout le temps de se décider.
Dans l'hypothèse du retraité qui est appelé à entrer par voie d'association dans une affaire existante, en mal de capitaux, la situation n'est pas la même. ”

“ Il résulte de cette énumération que de nombreux actes de la vie civile sont soumis au droit de timbre de dimension; par exemple : testament, vente de fonds de commerce, procuration, bail, certificat destinés à être produits en justice, actes d'association, marchés, police d'assurances, etc...
Il peut arriver que celui qui rédige un acte craigne de gâcher une feuille de papier timbré. Il lui est possible d'établir son acte sur papier libre et de le faire timbrer avant signature. ”

“ Et même chez ceux qui, plus avisés, avaient effectivement perçus les gains résultant de leurs spéculations, je n'ai jamais rencontré la sagesse qui commandait d'immobiliser au moins une partie de ces gains inespérés acquis en quelques semaines. Qui avait 40.000 voulait pousser à 100.000; qui avait 110.000 cherchait 200.000, en maudissant sa prudence première.
Des besoins nouveaux furent créés, appartement plus vaste, mobilier plus luxueux, voiture, personnel. Et un beau jour, tout le monde se réveilla dans la réalité, traduite par la baisse et la crise économique. ”

“ Au moment de la constitution d'une société, les fondateurs peuvent stipuler que les bénéfices de la Société seront répartis entre eux (comme fondateurs) et les actionnaires. On crée ainsi des « Parts de fondateurs » sans valeur nominale puisqu'elles ne correspondent pas à une quote-part du
Acheter 200.000 francs de rente 3 %, ou 500 actions du Crédit Lyonnais, avec l'idée de revendre ces titres dans la quinzaine, dans le seul but d'encaisser ou de décaisser le cas échéant, la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, c'est de la spéculation. ”

“ C'est le mari seul qui administre le patrimoine propre des deux époux et leur patrimoine commun.
b) Différences.
Dans la communauté légale, tous les biens meubles (meubles meublant, valeurs mobilières, espèces, créances) appartenant à chacun des époux, tombent dans la masse commune.
Sous le régime de la communauté réduite aux acquets, sont seuls communs les revenus des biens propres des époux et les économies faites sur les fruits et revenus des biens des deux époux. ”

“ C'est entendu. Notre immeuble est la propriété d'une société anonyme. Vous achetez deux cents actions de notre Société au prix de : deux cent mille francs, et cette acquisition vous donne droit à la jouissance de l'appartement du troisième. Cette jouissance sera constatée par un bail régulier qui vous sera consenti par la Société, moyennant un prix de loyer égal aux charges de l'immeuble. Et vous y gagnez. Que vouliez-vous en effet?
— La jouissance incontestable de cet appartement? Vous l'avez. Ne pas payer de loyer proprement dit et ne rembourser que votre quote-part des charges communes. ”

“ EXEMPLE :
— Droits perçus à l'occasion d'une succession;
— Vente d'immeuble, vente de fonds de commerce;
— Bail.
Un bail peut très bien se concevoir sans écrit. L'absence de convention écrite ne dispense pas le propriétaire de faire une déclaration à l'Administration qui percevra ses droits afférents à cette convention.
Il en serait de même si une location était constatée par un simple échange de lettres entre bailleur et locataire. Le droit serait perçu bien que chaque lettre ne constitue qu'une déclaration unilatérale. ”

“ Quand il s'agit d'un immeuble comportant un nombre restreint de copropriétaires, les charges afférentes à l'immeuble ont parfois l'importance d'un loyer payé, dans un immeuble voisin, par un véritable locataire. ”

“ Dans la pratique, le propriétaire cherche à s'exonérer le plus possible des réparations qui pourraient demeurer à sa charge. Il ne faut pas lui en vouloir, car, dans un contrat, chaque partie cherche un légitime avantage. Il sied seulement de lire attentivement avant signature l'alinéa relatif aux réparations pour connaître la portée exacte de l'engagement pris. ”

“ Les droits d'enregistrement paraissent parfois bien lourds aux redevables, et grande est la tentation d'en esquiver le paiement au moins en partie.
Vous êtes d'accord pour acheter un immeuble moyennant la somme de 100.000 francs. On insinuera : Qui vous oblige à déclarer ce chiffre? inscrivez donc dans l'acte 70.000 francs ou 60.000, et donnez le surplus « de la main à la main ». Si le paiement n'est pas fait comptant, nous « échangerons une lettre ». ”

“ Les lois fiscales ne sont point populaires et celles concernant l'enregistrement moins que toute autre. En présence de critiques qui naissent d'abord dans les Assemblées législatives, puis qui sont favorablement commentées dans de savants ouvrages de doctrine, bien des personnes s'imaginent qu'en trompant le fisc elles ne commettent aucune mauvaise action, tout au plus se laissent-elles décerner un brevet d'ingéniosité. ”

“ C'est faire un placement compte tenu de ses disponibilités. C'est, au cas d'achat d'obligations ou de rente, s'assurer un revenu fixe et au cas d'achat d'action, un revenu susceptible de variation selon les résultats de l'affaire (1) .
(1) 1° L'obligation est un prêt fait à la Société par l'obligataire; au cas de dissolution de la Société, l'obligataire est remboursé avant tout partage du fonds social. Elle est rémunérée par un intérêt fixe.
20 L'Action est une quote-part de l'actif social. Elle court le risque social. Elle est rémunérée par un « dividende » quote-part du bénéfice. ”

“ J'ai été témoin de bien des ruines en période de baisse alors que les victimes, trop crédules, ne
disposaient plus de capitaux pour essayer, ne fût-ce qu'une fois, de profiter d'une éclaircie.
J'ai vu aussi, en période de hausse, des gens gagner beaucoup d'argent, à une époque de folie collective où toute la cote montait. Le plus souvent il s'agissait de fortune plus virtuelles que réelles; on était riche « sur le papier » jusqu'au jour où une subite panique dégonflait les comptes trop soufflés. ”

“ Cette rapidité étant la seule chose qui compte pour lui, il est prêt à assumer les torts. Parfois cette volonté d'en finir est présentée comme le désir de demeurer un « gentleman ».
Quelques mois passent. Le divorce est prononcé. Notre fonctionnaire envisage la possibilité d'un nouveau foyer, d'autant plus assuré du lendemain qu'au traitement d'activité succédera, pour le ménage, la pension de retraite et, au cas de décès du mari, une pension pour sa « veuve ». ”

“ S'il veut imposer sa volonté et que l'affaire empire, son co-associé aura beau jeu pour le lui reprocher. S'il se contente de suivre les errements en vigueur, il se peut qu'il endosse, à son insu, d'assez graves responsabilités de tous ordres, en même temps que son capital court le risque social. ”

“ Erreur en droit et souvent faute en fait. Les timbres doivent être annulés par le débiteur. Il peut être dangereux de remettre, ne fût-ce que quelques instants, au débiteur, un titre qu'il n'a signé parfois que de fort mauvaise grâce. Et comme vous-même n'avez pas le droit d'annulation, mieux vaut vous contenter, dans le délai prescrit, de la griffe du receveur.
Un conseil encore :
Après quelques mois, voire quelques années, vous devez produire en justice un document non-
ou insuffisamment timbré. ”

“ En cas de remariage du mari, si celui-ci a laissé une veuve ayant droit à pension, cette pension sera, le cas échéant, partagée par moitié entre la veuve et la femme divorcée, au décès de l'une, sa part accroîtra à l'autre, sauf reversion de droit d'enfants mineurs. ”

“ La spéculation est un métier comme un autre.
Elle requiert un solide apprentissage, un travail de tous les instants, une parfaite maîtrise de soi, et suffisamment de capitaux pour parer aux bourrasques imprévues. ”

“ Quant aux autres mieux vaudrait n'en point parler si je ne m'étais donné mission de sauver, dans la mesure du possible, les économies péniblement amassées, au cours
de vingt ou trente années de privations, par de braves gens qui n'ont, pour toute défense, que leur parfaite bonne foi.
Quand, tout de go, on vous offre 3.000 francs par mois sous la condition d'un apport de 50.000 ou 100.000 francs, je dis : méfiance!
A quoi est destiné cet apport? Il y a donc « un trou » dans l'affaire? ”

“ Sauvez au moins quelque chose d'un désastre quasi certain. A défaut de l'ami, perdu presque à coup sûr, il vous restera, pour faire des heureux parmi les vôtres, la somme que vous vous proposiez de prêter. ”

“ Puis les années s'écoulent, on fonde une famille, et si la question testament vous vient à l'esprit, on n'ose plus en parler de peur de paraître intéressé. Et souvent, faute d'avoir franchement abordé ces problèmes une fois pour toutes, on est la cause de bien cruels mécomptes. ”

“ La vente a lieu. Sur le prix on paie d'abord les impôts arriérés, puis le propriétaire, puis les employés. Il se peut que votre tour arrive quand même, mais ce n'est pas certain.
Entre temps, l'humour ne perd pas ses droits. Si le loyer n est pas payé, le propriétaire du fonds vous envoie un exploit d'huissier pour vous aviser qu 'il se propose de demander la résiliation du
bail à moins que vous ne préfériez payer vous-même... ”

“ Il vous propose alors la reine des garanties : une hypothèque.
Voilà qui est sérieux. Une maison ne s'envole pas, un champ ne part pas en fumée comme un vulgaire fonds de commerce.
Une hypothèque ! cela doit achever de vous convaincre !
Il y a quelque trente années, le placement hypothécaire était de beaucoup le plus sûr en effet. A L iaut de paiement des intérêts et a fortiori du capital, le créancier faisait vendre l'immeuble par autorité de justice et, sur le prix de vente, se trouvait remboursé par priorité. ”

“ La femme séparée de corps ou divorcée, lorsque le jugement a été prononcé contre elle, ne peut prétendre à la pension de veuve; les enfants, s'il y en a, sont considérés comme orphelins de père et mère et ont droit à la pension déterminée à l'article 23, quatrième alinéa. ”

“ A la dissolution de la communauté, Lucie prend les 50.000 francs existants. Elle a en plus, contre son mari, une créance de 50.000 francs garantie par une hypothèque légale qui grève l'immeuble de Jean.
Je me plais à croire que ces données chiffrées feront réfléchir, au moins pendant quelques minutes, les jeunes gens pressés de signer n'importe quelle convention, sans mesurer la portée exacte des responsabilités encourues. Attention aux goûts dispendieux, au voyage de noces payé sur les fonds figurant au contrat de mariage ”

“ La passion du jeu se manifeste sous deux formes : tantôt c'est une tentative de regagner ce qui a été perdu, tantôt c'est la course à la somme ronde. Mon expérience personnelle et professionnelle me permet de prophétiser, dans les deux cas, des déboires certains. ”