Antoine-Auguste Gauthier

“ Lorsque la femme mariée sous le régime dotal, avec stipulation que tout ce qui pourrait lui échoir pendant le mariage serait dotal, se rend adjudicataire, par voie de licitation, d'un immeuble dont elle n'était propriétaire que pour partie, par exemple d'un immeuble provenant d'une succession indivise entre elle et ses cohéritiers, l'immeuble entier est-il réputé dotal pour le tout, ou seulement dans la proportion correspondant à sa part comme copropriétaire ou connue héritière? ”

“ L'une des conditions essentielles de la validité d'un contr.it, c'est la capacité des parties contractantes. Celui qui veut acheter ou vendre un immeuble doit donc, avant tout, s'enquérir de la capacité du vendeur ou de l'acquéreur. Il ne faut pas, en effet, oublier ce principe élémentaire, que nul n'est censé ignorer la condition de la personne avec laquelle il contracte, et n'est admissible à se prévaloir de cette ignorance, alors même que cette personne aurait pris, dans le contrat, une fausse qualité (1) . ”

“ Il importe de faire connaître toutes les charges, les servitudes, les hypothèques et les baux dont l'immeuble vendu est grevé; car, si la possession de la chose est disputée à l'acquéreur par un tiers, s'il la trouve grevée d'un usufruit non déclaré, d'une servitude non apparente, d'une hypothèque ou d'un bail qu'on ne lui ait pas fait connaître, il a le droit de demander la résolution du contrat (art. 1638) . ”

“ Il existe, dans plusieurs de nos anciennes provinces, des immeubles dont les détenteurs, malgré leur longue possession, n'ont qu'un droit de propriété incomplet qui a beaucoup d'analogie avec l'emphyléose, dont quelques-uns même n'ont qu'un titre précaire, participant de la nature du contrat de bail. Il importe donc essentiellement à la sûreté du prêt que l'emprunteur justifie dans tous les cas, et quelle qu'ait été la durée de sa possession, du titre qui la lui a fait acquérir. ”

“ La femme mariée sous le régime dotal n'est, à proprement parler, pas plus que la femme commune, frappée d'aucune incapacité personnelle. Elle peut, comme la femme mariée sous tout autre régime, contracter valablement, avec l'autorisation de son mari. C'est par suite de l'inaliénabilité des biens dotaux qu'elle ne peut les vendre ni les hypothéquer et que les obligations qu'elle contracte ne peuvent s'exécuter sur ses biens, ni entraîner d'une manière indirecte leur aliénation. ”

“ Bien que la nue propriété et l'usufruit soient susceptibles d'être hypothéqués séparément, on n'aurait qu'une garantie imparfaite en prêtant, soit au nu propriétaire, soit surtout à l'usufruitier seul, dont le droit peut s'éteindre d'un moment à l'autre; on doit refuser tout prêt sur un immeuble dont l'usufruit et la nue propriété ne sont pas réunis, à moins du consentement de tous les ayants'droit à rétablissement de l'hypothèque. ”

“ Nous pensons néanmoins que si rien ne faisait soupçonner de la part du vendeur une réticence intentionnelle, si rien, en un mot, ne devait faire suspecter sa bonne foi, il serait affranchi de toute garantie par une clause bien expresse qui dirait, comme nous l'avons souvent vu faire, que l'acquéreur supportera toutes les servitudes passives, apparentes ou non apparentes, qui pourraient grever l'immeuble, et s'en défendra à ses risques et périls, sans pouvoir exercer aucun recours contre le vendeur. ”

“ Cette solution est néanmoins très contestable; car s'il était vrai que l'échange avec soulte fût une vente partielle à laquelle dût être attaché le privilège de vendeur, c'est-à-dire un droit qui s'étendrait à tout l'immeuble échangé, on arriverait à une véritable contradiction, en ce que, pour une soulte qui ne serait, le plus souvent, que le prix d'une partie très minime de l'immeuble, on soumettrait cet immeuble tout entier à la règle qui régit le contrat de vente et on arriverait à subordonner ainsi le principal à l'accessoire. ”

“ On doit éviter également de prêter sur les immeubles indivis, si l'hypothèque n'est pas constituée sur la totalité de ces immeubles par tous les copropriétaires. En se contentant d'une hypothèque sur la part indivise de l'un d'eux, on n'acquiert qu'une hypothèque éventuelle sur les biens qui pourraient être compris dans son lot, et l'on court le risque de voir cette hypothèque s'évanouir si, par l'effet du partage ou de la licitation, l'immeuble hypothéqué devient la propriété d'un autre copartageant (C. Nap., 883 et 2205) . ”

“ En général la clause de non garantie met le vendeur à l'abri des dommages-intérêts, en cas d'éviction, mais elle ne l'autorise pas à retenir le prix. L'acquéreur évincé peut toujours le répéter. On décide néanmoins que si cette clause de non garantie accompagne la déclaration faite par le vendeur des causes d'éviction possible, ou même si l'acquéreur, lors de la vente, en avait connaissance de toute autre manière, de même que si la vente est faite aux risques et périls de l'acquéreur (2) , le vendeur ne doit pas la restitution du prix
(art. 1629) . ”

“ Sans examiner ici la question controversée de savoir si, jusqu'au moment où la femme exerce le retrait d'indivision, l'immeuble doit être réputé un conquêt de communauté, ou si, au contraire, par l'effet rétroactif du retrait, la femme est réputée en avoir été propriétaire ab initio, il y aurait un danger sérieux à se rendre acquéreur de cet immeuble du mari seul, qui, dans tous les cas et dans l'hypothèse la plus favorable, n'aurait, comme chef de la communauté, qu'un droit de propriété résoluble. ”

“ Rien, dans la loi nouvelle, ne prive l'acquéreur qui n'a pas transcrit de l'exercice du droit de propriété et de la faculté de disposer de la chose qui lui appartient bien réellement.
Quoiqu'il n'ait, relativement aux tiers, qu'une propriété imparfaite, il a, au moins, à leur égard, du chef de son vendeur, les pouvoirs d'un mandataire, d'un procurator in rem suam, pour transférer au nouvel acquéreur undroit de propriété que la transcription du dernier contrat vient consolider. ”

“ Les intérêts du prix d'un immeuble, comme de toute chose qui produit des fruits, sont dus de plein droit et sans stipulation (C.
Nap., art. 4652) . Il est d'usage que le contrat de vente fixe le taux de ces intérêts et l'époque à partir de laquelle ils seront dus, et qui est ordinairement celle convenue pour l'entrée en jouissance de l'acquéreur.
16. Ce prix peut être stipulé payable entre les mains des créanciers du vendeur. ”

“ Indépendamment de la garantie relative aux défauts cachés et qui constitue la garantie de droit, il y a encore la garantie de fait qui n'existe qu'autant qu'elle est stipulée et qui est relative à certaines qualités qui ne sauraient être considérées comme essentielles, qui ne sont que secondaires, et qui n'ont rien d'assez considérable pour affecter la destination de la chose quand elles viennent à manquer. ”

“ On ne peut dire, en réalité, que le privilège de l'entrepreneur prime celui du vendeur, puisque chacun d'eux a un objet distinct, c'est-à-dire qu'ils s'exercent sur des choses différentes, l'un sur la valeur primitive , l'autre sur la plusvalue.
(3) Paris, 15 mai 1813; M. Grenier, Hypothèques, t. 2, n° 411. — M. Troplong admet cette répartition, mais à la condition qu'on y fera concourir le vendeur, non pas à raison du prix de la vente, mais seulement pour la valeur de l'immeuble avant le commencement des réparations. ”

“ Cette précaution est utile lors même que le mari ne serait pas commerçant, au moment de la vente, par un double motif: il peut, en effet, se livrer à des actes de commerce qui entraînent sa faillite; puis, en l'absence même d'une faillite et de la présomption légale de l'article 559 du Code de commerce, les créanciers du mari pourraient prétendre que l'acquisition a été faite avec les ressources du mari, et que c'est en fraude de leurs droits qu'elle a été mise sous le nom de la femme. ”

“ La raison qui ne permet pas de prêter sur un simple droit d'usufruit n'existe pas pour l'emphytéose; le droit d'usufruit, proprement dit, pouvant cesser d'un moment à l'autre, le prêteur se trouverait sans garantie.
(3) Observez qu'un bail n'est pas nécessairement emphytéotique parce qu'il est fait à longues années. Le caractère de l'emphytéose, indépendamment de la longue durée de la jouissance concédée, résulte de l'obligation imposée au preneur d'améliorer le fonds et de laisser ces améliorations sans indemnité à la fin du bail ”