Auguste Huguet

“ Observez, dit Pothier, que la
cession qu'un débiteur fait de ses héritages à tous ses créanciers en grand nombre, en paiement de ce qu'il leur doit, ne doit pas passer pour un contrat de vente, mais pour un simple abandon et un pouvoir qu'il leur donne de les vendre en direction ; car ces créanciers n'acceptent pas cet abandon dans la vue d'acquérir pour chacun d'eux, et ils ne forment pas ensemble un corps politique capable d'acquérir. C'est pourquoi le débiteur demeure propriétaire jusqu'à ce que les héritages aient été vendus par les créanciers. ”

“ Il n'y a pas une transmission de propriété au profit d'un être moral.
La communauté ne constitue pas, selon nous, une personne juridique distincte de chacun des époux.
Il est vrai que la femme a sur les biens qui composent la communaté un droit qui va frapper l'immeuble ameubli ; mais ce n'est ni un droit de propriété, ni un démembrement de ce droit. Disons donc que la transcription de l'ameublissement émanant du mari ne sera pas nécessaire. ”

“ En laissant subsister les principes du Code relatifs à l'action résolutoire, lorsqu'il s'agit des rapports entre le vendeur et l'acheteur, elle se borne, dans l'intérêt des tiers, à limiter l'exercice de celle action par une condition de publicité, ou plutôt, comme le disait M. Rouher, à rattacher son existence à celle du privilège. C'est en ce sens que l'art. 7 dispose que l'extinction de ce privilège entraîne l'extinction de l'action résolutoire au regard des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur, et qui se sont conformés aux lois pour les conserver. ”

“ Après avoir cité le texte qui soumet à la transcription tout acte portant renonciation, voici comment il l'explique : « La renonciation d'un droit en faveur d'un tiers a, en effet, pour résultat de dessaisir le renonçant au profit de ce tiers ; il y a donc une mutation de propriété; le droit passe de la tête de l'un sur la tête de l'autre. De là la nécessité de soumettre un pareil acte à la formalité de la transcription » (p. 16) . ”

“ Comment comprendre, ajoute-t-on, que le droit de préférence, qui émane, aussi bien que le droit de suite, de la réalité du privilège ou de l'hypothèque, puisse survivre alors que tout droit réel a disparu? Cette doctrine est aussi celle de la Cour de cassation (1) .
Pour la négative on répond : Les privilèges immobiliers comme les hypothèques comprennent deux droits distincts : un droit de suite sur l'immeuble et un droit de préférence sur le prix. ”

“ L'art. 445 C. comm. porte en effet : « Le jugement déclaratif de la faillite emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le failli de l'administration de tous ses biens, même de ceux qui peuvent lui échoir tant qu'il est en état de faillite. » Sans doute, tout se trouve arrêté, comme le dit M. Troplong, par la mainmise des créanciers; mais, selon l'art. 443, il n'y a que dessaisissement de l'administration, et non pas un dépouillement de la propriété
par suite de dation en paiement. ”

“ M. Mourlon traite bien sévèrement la doctrine contraire à celle qu'il professe. Il arrive assez souvent, en droit, que l'on jouit du bénéfice de l'action d'autrui, bénéfice que l'on n'aurait pas obtenu soi-même directement. Il arrive aussi tous les jours qu'une poursuite en expropriation est dirigée à la requête de créanciers qui, étant primés par d'autres, ne touchent pas une obole du prix provenant de l'adjudication. Quant au préjudice, du moins pécuniaire, que la diligence de Primus lui fera éprouver, nous ne voyons pas bien quel il peut être. ”

“ On peut bien discuter sur la question de savoir si un donataire postérieur peut opposer le défaut de transcription à un donataire antérieur, parce que les termes de l'art. 940 C. N. sont moins précis que ceux de l'art. 3 de la loi du 25 mars, — et, pour notre compte, nous admettons l'affirmative ; - mais, dans l'espèce, il n'y a aucun doute possible, la loi est formelle. On a seulement voulu enlever le droit d'opposer le défaut de transcription aux créanciers chirographaires, à ceux qui n'ont aucun droit sur l'immeuble; mais les donataires, eux, ont évidemment des droits. ”

“ Quand un mandataire achète en son propre nom l'immeuble qu'il était chargé d'acheter pour un autre, il est vrai qu'il est tenu de le remettre au mandant.
Nous reconnaissons même que la restitution qu'il en fait ne doit pas être considérée comme une mutation proprement dite. Mais la propriété a résidé un instant sur la tête du mandataire, et l'action que le mandant intente contre lui est une espèce d'action en résolution basée sur une cause ancienne et nécessaire. ”

“ « Les privilèges généraux qui n'ont été inscrits ni avant, ni après l'aliénation, ni enfin dans la quinzaine de la transcription, sont frappés d'une extinction complète et absolue, au cas où l'immeuble qu'ils grevaient a été aliéné autrement qu'en échange d'une somme d'argent. S'il a été vendu, les créanciers non inscrits perdent leur droit de suite ; mais leur droit de préférence sur le prix subsiste, à moins que l'intérêt du tiers acquéreur n'exige qu'il soit éteint de même que leur droit de suite » (Examen critique, p. 842) .
M. Mourlon applique la même théorie au privilége du vendeur. ”

“ Tous les actes translatifs de la propriété, des droits susceptibles d'hypothèque, tels que l'usufruit; les actes constitutifs des autres démembrements, comme les servitudes réelles, l'usage et l'habitation; de certaines charges qui ne sont pas considérées comme des démembrements, mais comme des droits réels opposables aux tiers, telles que l'antichrèse, et même certains droits, tels que les baux et les cessions ou quittances de loyers ou fermages non échus, ont été soumis à la formalité (art. i et 2 L. 23 mars 1855) . ”

“ En un mot, entre deux personnes à qui le propriétaire a consenti des droits sur un immeuble, celle-là devra triompher qui la première aura fait transcrire son titre. De même, si nous supposons un créancier hypothécaire en lutte avec un acquéreur, le créancier qui aura fait inscrire son hypothèque avant la transcription de la vente l'emportera, quand même cette hypothèque aurait été consentie après la vente (art. 3 L. 23 mars) . C'est, au contraire, l'acquéreur qui triomphera si la vente est transcrite avant l'inscription de l'hypothèque (art. 6 ibid.) ”

“ « Ces précautions seraient d'autant plus nécessaires que les actes sous seing privé, dont le Code Napoléon restreignait l'effet aux parties seulement qui y avaient figuré, sembleraient aujourd'hui, par suite de la transcription, devoir nécessairement produire leur effet à l'égard des tiers. »
Quand un acte est transcrit, on n'a plus à prendre en considération la date certaine ; peu importe que l'acte soumis à la formalité soit d'une date antérieure ou postérieure à celle de l'acte qui n'a pas été transcrit et que l'on voudrait opposer ; c'est la transcription seule qui détermine la préférence ”

“ Or, cette libération, qui fait obstacle au droit de suite, n'entrave en rien l'exercice du droit de préférence. En ne s'inscrivant point dans le délai de la loi, les créanciers auxquels l'immeuble était affecté par privilège général ont tacitement ratifié la vente consentie par leur débiteur, et, par suite, renoncé à leur droit de surenchère, dont ils n'avaient que faire, puisque leur gage se trouvait, par l'effet même de la
vente, réalisé en une somme d'argent qui leur a paru suffisante pour les couvrir. ”

“ Mais nous ne pensons pas qu'une telle solution puisse être admise sans méconnaître la valeur des expressions de la loi : on ne peut pas évidemment dire que l'acheteur qui rend l'immeuble parce qu'il est dans l'impossibilité de payer, renonce à son droit. Il ne fait pas plus, dans l'espèce, une renonciation que lorsqu'il est contraint par un jugement qui prononce la résolution. ”

“ Mais les règles sur la transcription, comme toutes celles qui ont trait à la constitution de la propriété foncière et au crédit immobilier, offrent une vaste carrière à l'interprétation. Les textes de la loi nouvelle se rattachent, en effet, aux principes les plus importants de notre droit. Il sera facile de s'en convaincre par la lecture de cet ouvrage ; et cependant nous ne nous flattons pas d'avoir épuisé la liste des aperçus et des difficultés que la matière peut
faire naître. ”

“ C'est la succession qui est censée propriétaire et débitrice; et, en ce sens, il est vrai de dire que le patrimoine actif et passif du défunt ne se confond pas avec le patrimoine actif et passif de l'héritier. Mais, dans ses rapports avec tous autres que les créanciers et les légataires , la condition de l'héritier bénéficiaire n'est plus la même. S'il est seul héritier, lorsque les dettes sont payées et les legs acquittés, il a seul droit aux biens qui restent dans la succession. ”

“ C'était une conséquence, nous en convenons, du régime de publicité admis par le législateur de 1855. Mais il faut rester dans les limites qu'il a posées. Si la solution de M. MourIon était plus exacte que la nôtre, il y aurait bien des périls pour les vendeurs d'immeubles : dès qu'une vente serait consentie à un homme insolvable, le vendeur pourrait, le lendemain ou le jour suivant, se voir dépouillé sans compensation de sa propriété au profit des créanciers d'une succession ou de la masse d'une faillite, puisqu'il n'aurait plus ni privilège ni droit de résolution (1) . ”

“ Un héritier bénéficiaire peut se rendre adjudicataire des immeubles de la succession, soit par suite de la vente qu'il en fait faire lui-même selon les formes prescrites par le Code de procédure, soit par suite de l'expropriation forcée poursuivie à la requête des créanciers de la succession, auxquels la loi n'enlève pas cette faculté du droit commun, malgré le droit qu'elle accorde à l'héritier bénéficiaire de faire vendre les biens avec les formalités judiciaires. ”

“ « J'accorde cependant, dit-il, que la femme ne peut renoncer à son hypothèque légale sur les biens de son mari; qu'elle ne peut la céder à ses propres créanciers, pendant le mariage, au préjudice de sa dot. Mais pourquoi cette concession? C'est que l'hypothèque légale de la femme est un droit immobilier qui, d'après l'art.
4554, est inaliénable, en ce sens que la femme ne saurait s'en priver au préjudice de ses droits dotaux. L'hypothèque est un jus in re, un démembrement de la propriété; c'est un immeuble : les immeubles dotaux sont inaliénables » (n° 32G5) . ”

“ C'est pour ce motif que l'on décide que le droit de transcription sera du par le cessionnaire.
Quant aux tiers qui ont traité avec le propriétaire dépossédé , ils ne peuvent pas même opposer le défaut de mention du jugement qui prononce la résolution. Nous verrons qu'ils n'ont pas ce droit quand c'est le vendeur qui fait résoudre la vente à son profit, et la généralité des termes de l'art. 4 conduit à donner la même solution quand la résolution a lieu en faveur du cessionnaire. Peu leur importe, d'ailleurs, que ce soit le cédant ou le cessionnaire qui ait désormais la propriété de l'immeuble. ”

“ Si, après une vente transcrite et qui a transmis la propriété à l'acheteur, les tiers à qui cet acheteur présente cet immeuble comme le sien, soit pour le leur revendre, soit pour le leur hypothéquer, ne sont pas avertis qu'un jugement a résolu la vente, ils pourront être trompés de la manière la plus grave. Je pense donc que le défaut de mention peut être opposé par les tiers. Sans doute il y a une sanction dans la peine prononcée contre l'officier ministériel; mais l'amende de 100 fr. n'empêchera pas que les tiers ne soient lésés. ”

“ Elle a parlé du mineur devenu majeur pour faire comprendre que sa disposition ne s'applique ni au cas où la tutelle prend fin par le décès du tuteur, l'état de minorité subsistant, ni à celui où elle cesse par l'émancipation du mineur; car, dans ces cas, il reste un incapable à protéger. Mais le législateur, en énonçant ensuite les héritiers ou ayants cause, n'a certainement pas eu l'intention de les dispenser de la nécessité de l'inscription lorsque le mineur est décédé en état de minorité. On conçoit que les incapables ne soient pas astreints à faire inscrire leur hypothèque. ”

“ Un homme de bonne foi pouvait traiter avec celui qui n'était plus propriétaire. Un homme de mauvaise foi pouvait vendre ce qui ne lui appartenait plus. L'acheteur pouvait être exposé à payer le prix et à ne rien recevoir en échange, ou bien, après le prix payé et la mise en possession de l'immeuble, l'acquéreur pouvait être évincé par un acheteur antérieur qui s'était laissé ignorer et qui venait opposer un enregistrement jusque-là inconnu, fait clandestinement à deux cents lieues de distance de l'immeuble. ”

“ On sait que dans l'art. 8 du projet primitif aucun délai n'était accordé au vendeur pour s'inscrire, et qu'il était, comme les autres créanciers, privé du droit de prendre utilement inscription dès que la transcription était opérée. « Il en résultait, disait M. de Belleyme, que tout vendeur non payé devait instantanément faire inscrire son contrat sous peine de perdre son privilége. Un retard d'une heure, d'un instant, dans l'accomplissement de la transcription pouvait consommer la spoliation du vendeur.; c'était mettre en danger le droit de propriété lui-même. » ”

“ Le retrayant tient son droit de la loi. La vente subsiste et il n'y a également qu'une subrogation de personnes.
51. — Soit dans le retrait successoral, soit dans le retrait litigieux, on ne peut pas dire qu'il y a une renonciation de la part de l'acheteur, pour en induire la nécessité de la transcription. La renonciation, nous l'avons déjà dit ailleurs, suppose une abdication spontanée. Ici, elle est forcée; et, quand même le retrait s'exercerait par un acte volontaire entre les parties, il ne pourrait avoir un autre caractère. ”

“ Quand un individu vend la moitié d'un immeuble à un tiers par un premier acte et abandonne à ce tiers l'autre moitié par un second acte, les deux actes sont sujets à la transcription, s'il est constant qu'il a été consenti une vente du tout en deux actes séparés. ”

“ Mais comment un individu peut-il être propriétaire à l'égard d'une personne et ne l'être pas à l'égard d'une autre? Ainsi, l'acquéreur est réputé propriétaire vis-à-vis du vendeur, et ne sera pas considéré comme tel à l'égard de celui qui a acheté de ce même vendeur et qui a fait transcrire ; bien plus , le vendeur, qui, dans ses rapports avec l'acheteur, est dépouillé de la propriété, peut encore transmettre cette propriété à un second acheteur qui, ainsi que nous venons de le dire, l'emportera sur le premier en accomplissant la formalité. ”

“ Mais ce qui est hypothéqué, c'est le droit de propriété lui-même; ce ne sont pas les démembrements de ce droit pris séparément. Tant que ces démembrements sont réunis en un seul faisceau, ce ne sont ni des droits de servitudes réelles, ni des droits d'usage et d'habitation ; c'est tout simplement la pleine propriété. ”