Vente immobilière

“ A notre avis, l'action est immobilière, car il nous paraît certain que lorsque le vendeur agit en restitution d'un immeuble vendu, c'est l'immeuble qui forme l'objet de sa demande. On objecte à notre système les conséquences auxquelles il conduit. ”

“ Ainsi, le droit de vente immobilière devra être exigé, comme il est réglé aux nomb. 51 et suiv., pour l'enr. de la vente d'une manufacture en activité et affermée, avec les machines et ustensiles qui servent à son exploitation, et malgré la distinction du prix, et l'estimation de ces machines et ustensiles, art. par art., quand même le bail courant de-cette propriété contiendrait également deux prix distincts, l'un pour les immeubles réels, et l'autre pour les objets réputés immeubles par destination. ”

“ A moins que l'existence de l'immeuble dans un état déterminé jusqu'au moment du transfert soit une condition à la réalisation de la vente.
Le vendeur qui reste en possession pendant la période intermédiaire entre la passation du contrat et le transfert de propriété est tenu d'agir en propriétaire prudent 1 (notion qui correspond à celle du bon père de famille) , c 'est-à-dire d'entretenir l'immeuble autant que possible dans l'état où il se trouvait lors du contrat de vente. C'est la contre-partie de son droit de percevoir les fruits. ”

“ En principe, le vendeur conserve les titres de propriété, ainsi que l'acte de transfert, en sa possession, ce qui constitue la manifestation du droit de rétention proprement dit : l'acquéreur a bien la jouissance effective de l'immeuble, mais le vendeur détient tout ce qui permet d'exercer les autres éléments du droit de propriété. ”

“ Droits et obligations de l'acquéreur et du vendeur
Le contrat ayant transféré en équité la propriété à l'acquéreur, celui-ci peut dès lors en disposer ; s'il vient à décéder avant la perfection de la vente, la transmission s'opère au profit de ses héritiers et l'immeuble pourra servir à l'acquit du passif. ”

“ Lorsque la vente porte sur partie seulement d'un immeuble loué, et que le loyer est divisé entre les parties sans l'intervention du bailleur, elles doivent s'engager réciproquement à payer leur part du loyer et à exécuter les conditions du bail!. ”

“ Il y a lieu d'exiger le droit de vente immobilière, lorsque la valeur des immeubles mis en Société est compensée par le prélèvement d'un certain nombre d'actions que l'associé négociera afin d'en toucher le prix, ou dont le placement s'opérera aux risques de la Société ”

“ Si la réalisation se trouve retardée et que des intérêts de retard soient dus, le vendeur restant en possession devra tenir compte des fruits et loyers qu'il perçoit et devra lui-même un loyer s'il occupe personnellement l'immeuble, pour la période s'étendant jusqu'à la réalisation effective. Mais si le retard est dû à l'acquéreur, le vendeur n'est plus responsable des dégradations, et si le défaut de l'acquéreur le contraint à occuper lui-même l'immeuble, il n'a pas à payer un loyer pour cette occupation1. ”

“ VENTE JUDICIAIRE D'IMMEUBLES. — La vente pu blique d'immeubles est celle qui a lieu suivant certaines formalités judiciaires et certaines conditions de publicité. Les formes spéciales de la vente publique s'appliquent notamment : 1° à la vente sur saisie immobilière ; 2° à la vente d'immeubles appartenant à des mineurs ; 3° à la vente d'immeubles indivis qui ne sont pas susceptibles d'être partagés en nature ; 4° à la vente d'immeubles dépendant d'une succession bénéficiaire ; 5° à celle d'immeubles dépendant d'une succession vacante ”

“ Il importe peu que le propriétaire vende à la même personne, par deux actes séparés, le fonds de commerce et l'immeuble pour dissi-
muler le maintien de l'immobilisation. Cette circonstance n'empêche pas le droit de 18 p. 100 d'être perçu sur le prix du matériel Bien entendu, si l'immeuble et le fonds de commerce ont été vendus chacun à un acquéreur distinct, l'immobilisation a cessé et le droit de 18 p. 100 ne peut être perçu que sur la vente immobilière. ”

“ Pour les catégories de ventes immobilières autres que la vente d'immeubles proprement dits, il existe des modalités particulières de garantie, ainsi en cas de cession de tenure en leasehold, le cédant devra affirmer la régularité du bail et sa parfaite exécution jusqu'au jour du transfert
Qui est tenu de garantir ?
Tout propriétaire vendant tout ou partie d'un immeuble ou d'un droit immobilier. ”

“ Par exemple, dans le cas d'une vente avec stipulation de livraison dans l'avenir avec condition tacite d'existence de l'objet à l'époque fixée, il y aura lieu à résolution si l'objet est détruit sans qu'il y ait faute du vendeur. En matière de vente d'immeuble, l'acquéreur est propriétaire en équité depuis le jour du contrat; dès lors, l'immeuble est à ses risques, de sorte que sa destruction complète ne constitue pas un obstacle à une'action en exécution en nature introduite par le vendeur. ”

“ Quoique le vendeur n'ait pas à délivrer d'« abstract of title », cependant lorsque l'objet de la vente est une propriété tenue en leasehold, il devra fournir un abstract et produire le bail afin que l'acquéreur puisse se rendre compte d2s stipulations particulières auxquelles il deviendra sujet, et de leur exécution antérieure. ”

“ En ce sens, Instr. 1372, § 19 (25 mars 1829) ; - C. R., 3713.
358 ACTIONS IMMOBILIÈRES.
donné que nous raisonnons dans l'hypothèse d'une vente d'immeuble, l'action en réméré est une action immobilière. La céder à prix d'argent, c'est donc vendre un immeuble, un immeuble incorporel, mais enfin un immeuble (C. civ., art, 526, suprà, page 349) . L'aliénation de ce droit immobilier s'opère au jour de la cession; c'est le tarif de ce jour qu'il faut appliquer, et c'est à ce jour qu'il faut, en cas d'expertise, apprécier la valeur vénale du droit cédé. ”

“ Si l'immeuble a baissé de valeur depuis la vente, cette baisse fera le bénéfice du vendeur et la perte de l'acquéreur.
Le vendeur doit l'intérêt au taux légal sur les dommages depuis le moment de l'éviction ou du trouble de jouissance jusqu'au paiement. ”

“ Act de 1926 permet par un avis de priorité de primer les inscriptions faites in extremis.
est particulièrement nécessaire, puisqu'il suffit d'avoir connaissance d'un droit quelconque d'une personne sur un immeuble pour que l'on ait connaissance légale (notice) de tous ses droits Lorsque la possession réelle de l'immeuble doit être transmise en même temps que le transfert de propriété sera réalisé, l'acquéreur devra vérifier que l'immeuble est toujours bien occupé par le vendeur ou par une personne n'opposant pas de prétention en contradiction avec le droit cédé. ”

“ L'innovation que la loi du 2 juin 1841 apporte, sur ce point, au Code de 1806 augmente les chances qu'ont les créanciers de vendre l'immeuble le plus cher possible (Voy. Persil, Premier rapport à la Chambre des pairs, D. A. v° Vente publique d'immeubles, p. 567, n°37; Pascalis, Premier rapport à la Chambre des députés, D. A. v° cit., p. 576, n° 123) .
19 Voy., sur ce délai, suprà, § 696, et, sur la transcription du jugement d'adjudication sur surenchère, les §§ suivants. ”

“ Même Act, Sect. 90, Sous-sect. 2 et Williams on Vendor and Purchaser, 48 éd., p. 569.
Les te mires en leasehold étant biens meubles ont de tout temps été transmises aux représentants de la personne, exécuteurs testamentaires ou administrateurs.
Avant la réforme de 1922-1925 une question se posait lorsque lç droit vendu était un droit réel : celle du moment de la conversion en droit mobilier (droit de créance) du droit du vendeur sur l'immeuble 1 : elle se produisait lorsque le contrat devenait complètement obligatoire par l'acceptation définitive du droit du vendeur. ”

“ Ainsi, il y a une tradition feinte, lorsque le vendeur d'un immeuble déclare qu'il possède désormais l'immeuble au nom et à la place de l'acquéreur, ou lorsque l'acheteur d'une chose immobilière y met son sceau ou sa marque, sans la faire enlever. ”

“ Le vendeur se réserve pendant cinq ans, à compter de ce jour, la faculté de réméré sur la maison présentement vendue. Il pourra donc rentrer dans la pleine propriété et jouissance de cet immeuble, mais à la charge de rembourser à l'acquéreur, non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de cette vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur de cette maison jusqu'à concurrence de cette augmentation. ”

“ La vente d'une maison à construire n'est pas un marché, mais bien une vente, car c'est un immeuble qui a été acheté. La vente d'une chose future, même inexistante au jour du contrat, est parfaitement légale, en vertu de l'article 1130 du Code Civil. ”

“ Pour nous, c'est une erreur: une vente d'immeuble a pour but, non pas de modifier la nature de l'immeuble, ni d'améliorier sa position, mais de modifier la position des personnes dont l'une cesse d'être propriétaire et dont l'autre acquiert la propriété. ”

“ Il y est question de toutes les formes possibles de vente et d'achat d'immeuble, même de l'espace, de l'air pour surbâtir, et nulle part il n'y est question ni de la vente, ni de l'achat d'un terrain. ”

“ Il n'en est pas de même pour celui qui achète une propriété au-dessus de sa valeur; on n'est jamais obligé d'acheter et l'on doit supporter les conséquences d'une acquisition trop onéreuse. Du reste, la loi ne vient en aide qu'aux vendeurs d'immeubles ; la valeur des meubles est trop variable et trop subordonnée aux circonstances pour qu'on puisse rescinder tes ventes de cette nature, en raison de ce que le prix en aurait été inférieur au moment de la vente.
Ainsi, le vendeur d'immeubles peut demander la rescision de la vente pour infériorité, ou, comme s'exprime la loi, pour vileté de prix. ”

“ Aussi, lorsqu'il s'agit d'immeubles qui doivent se vendre par petits lots, il est plus utile de les vendre au lieu de la situation où ils sont plus connus, et où les motifs de convenance, de voisinage, peuvent faire monter les enchères. Si, au contraire, il s'agit d'un immeuble considérable, qui doit être vendu en un seul lot, il vaut mieux procéder à la vente au chef-lieu d'arrondissement, où se trouvent de plus grandes fortunes, et, par conséquent, plus d'enchérisseurs pour ces sortes de biens. ”

“ Lorsque l'acquéreur de l'immeuble l'a lui-même vendu et que le nouvel acquéreur a régulièrement transcrit l'acte de vente, il est trop tard pour que le premier vendeur songe à établir des droits réels sur cet immeuble, qui n'appartient plus à son débiteur. ”

“ Faite dans la commune de la situation des immeubles, au centre d'enchérisseurs en rapport direct avec l'officier public qui procède, et duquel ils obtiennent des renseignements utiles, des facilités et des délais appropriés à leurs ressources, la vente est entourée de tous les éléments propres à porter les biens à leur véritable valeur. ”

“ La vente alternative d'une maison ou d'un champ, d'un immeuble ou d'une chose mobilière, confère à l'acquéreur, dès l'instant où elle est formée, un véritable droit de propriété , peu importe que l'option appartienne à l'acquéreur ou au vendeur, de sorte qu'elle est soumise à la transcription (3) . ”

“ Tout vendeur d'immeuble jouit du privilège, qu'il s'agisse d'un acte de vente authentique ou d'un acte sous seings privés, d'une vente volontaire ou d'une vente judiciaire, d'un prix consistant en une somme principale ou d'une rente perpétuelle ou viagère. ”

“ Dans le cas où la contenance réelle d'un immeuble diffère d'un vingtième en plus ou en moins de celle exprimée dans l'acte, le vendeur peut demander une augmentation de prix ou l'acquéreur une diminution, suivant le cas. Afin de rendre la vente définitive, il y aura lieu d'expliquer dans l'acte que le vendeur et l'acquéreur renoncent expressément à ce droit. ”

“ Lorsqu'un propriétaire d'un ensemble d'immeubles, dont l'un est situé au fond d'une cour et dont l'autre donne sur la rue, vend l'immeuble au fond de la cour à un commerçant ou à un industriel, l'acheteur a le droit, à défaut de stipulation dans l'acte, de placer une enseigne au bord de la rue, sur le mur de la maison dont le vendeur s'est réservé la propriété ”

“ Lorsqu'un immeuble du domaine a été vendu sans garantie de mesure et sans désignation de limites, la vente comprend toutes les dépendances de l'immeuble au moment de la vente, par exemple les arbres, les berges entourant les réservoirs d'un moulin, la chaussée d'un étang (4) ”

“ Quand il s'agit de ventes d'immeubles, la vente aux enchères, en général, facilite l'acquisition à vil prix.
Il est rare qu'un immeuble à vendre trouve un grand nombre de prétendants : on n'achète sur une vente aux enchères que dans l'espoir de payer un prix moindre que celui qu'on aurait offert de gré à gré. ”

“ Mais le produit n'est pas la seule chose à considérer : la conservation du fonds et de sa valeur a bien plus d'importance, et, dans les provinces, rien n'est plus difficile que de trouver des titres de propriété réguliers, quand il s'agit de biens acquis même depuis peu d'années ; à plus forte raison, si l'on veut acheter des immeubles qui se trouvent depuis longtemps dans la même famille, ou qui proviennent de partages ; car alors, le plus souvent, la propriété ne repose que sur une tradition, sur une notoriété, et l'on ne rencontre aucun titre. ”

“ Modèle de vente d'immeubles
Entre les soussignés (noms, prénoms, professions et demeures du vendeur et de l'acquéreur] , A été convenu ce qui suit : M. [nom du vendeur] vend par ces présentes et s'oblige à garantir de tous troubles; dettes, rentes, hypothèques, évictions et autres empêchements quelconques, A [nom de l'acquéreur] , acceptant la vente.
(Désignation des immeubles vendus, nature, contenance, situation, tenants et aboutissants) .
Tel que le dit immeuble [ou les dits immeubles] se pour.
suit et comporte avec toutes ses dépendances, sans aucune exception ni réserve. ”

“ Si on laisse de côté la valeur, la situation des immeubles, l'opportunité ou l'inopportunité de leur morcellement, avec les conséquences favorables ou défavorables que ces considérations entraînent pour les parties, il ne reste plus guère que les conditions touchant directement au mode de vente lui-même qui puissent être envisagées. C'est sur ce terrain seul, croyons-nous, qu'il est possible de trouver des éléments nouveaux d'appréciation, ceux qui ont servi jusqu'ici faisant tous défaut. ”