Georges Malézieux

“ Seulement, par la résolution, le bien revient au vendeur, tandis que l'adjudication sur folle enchère en transfère la propriété à une autre personne.
Aussi, comprend-on que dans une vente de biens de mineur, le mineur, qui a le choix entre les deux moyens, puisse préférer le premier au deuxième.
Nous savons que dans les cas de résolution, le contrat de vente est anéanti aussi bien à l'égard de l'acheteur, qu'à l'égard du vendeur, et que, si la propriété de l'acheteur se trouve résolue, inversement l'acheteur n'est plus tenu de payer le prix: il est passible seulement de dommages et intérêts. ”

“ Nous admettons que si le vendeur a demandé d'abord la résolution, il n'a pas renoncé au droit d'exiger l'exécution: s'il demande la résolution, ce n'est pas parce qu'il ne veut pas que le prix lui soit payé, c'est parce qu'il ne peut pas se faire payer. C'est son droit essentiel, celui pour lequel il a contracté. Bien plus, tout en demandant la résolution, il n'a pas cessé de demander le payement; la preuve c'est que l'acheteur peut répondre à l'action en résolution en payant le prix au vendeur. ”

“ L'acheteur qui avait reçu tradition de la chose sans terme, et qui n'en avait pas encore payé le prix, était-il possesseur ad intere/ieta, ou simplement détenteur de la chose ? On voit le lien qui
unit les deux questions : si la tradition transfère à l'acheteur une véritable possession, le vendeur aura un intérêt véritable à faire insérer la clause de précaire, puisque la possession de l'acheteur ne lui sera plus opposable; si, au contraire, il n'avait pas perdu la possession en faisant tradition, le précaire perd à peu près toute son utilité pour lui. ”

“ Si l'élévation des arrérages était le fondement de l'art. 1978, le législateur, il faut le reconnaître, aurait manqué de logique en ne prohibant pas la rente viagère. Mais, comme nous l'avons
dit, c'est par un motif d'équité que s'explique la dérogation de l'art. 1978 aux principes de l'art. 1184.
L'ordre public n'est nullement intéressé à ce que le remboursement du capital d'une rente viagère ait ou n'ait pas lieu au cas de non-payement des arrérages.
C'est un bénéfice que l'art. 1978 a introduit en faveur du débiteur : le débiteur seul y est intéressé ; il peut évidemment y renoncer. ”

“ Il est, en effet, de l'intérêt des deux parties, que la chose soit louée avantageusement : c'est l'intérêt de l'acheteur qui serait responsable des dégradations survenues par suite du défaut d'entretien, c'est aussi l'intérêt du vendeur; car une bonne administration est de nature à donner de la plus-value à l'immeuble. Or, ne serait-il pas impossible de faire une location dans de bonnes conditions, si le preneur pouvait craindre de se voir
expulsé par l'exercice du droit de résolution? ”

“ Première hypothèse. — La lex commissoria revêt la forme d'une condition résolutoire. La vente est pure et simple. De là les conséquences suivantes : 1° L'acheteur peut exiger la tradition de la chose au moyen de l'action empti ; 2° L'acheteur devient propriétaire par la tradition si le vendeur l'était lui-même. Il peut intenter la revendication ; il peut aliéner la chose ou la grever de droits réels ; mais les droits ainsi transmis sont, comme le sien, soumis à l'éventualité d'une résolution ”

“ Première hypothèse. — Le prix consiste en une rente viagère. Le défaut de payement des arrérages ne donne pas naissance à l'action en résolution. Le vendeur pourra seulement faire saisir les biens de l'acheteur; sur le produit de la vente, il prélèvera une somme suffisante pour produire des intérêts égaux aux arrérages et, l'intérêt provenant du placement de cette somme, sera affecté au service de la rente (art. 1978) . — Cette dérogation au principe de l'art. 1184 se justifie par la nature essentiellement aléatoire du contrat de rente viagère. ”

“ Pour que l'acquéreur d'un immeuble puisse invoquer la subrogation en vertu de l'art. 1251-2°, il faut qu'il soit évincé : alors le droit de l'acheteur étant résolu, ce dernier peut agir contre le vendeur, et faire valoir les droits dans lesquels il a été subrogé sur un immeuble, dont il est censé n'avoir jamais eu la propriété. Mais ici, aucune éviction n'est à craindre, puisqu'il a désintéressé le premier vendeur, créancier privilégié. ”

“ Le créancier préférable invoque, non pas un privilège ou une hypothèque, mais un droit de résolution. Le créancier primé ne cherche pas sa sécurité, il spécule; et loin de consolider dans les mains du débiteur commun la propriété de l'immeuble, il s'efforce, dans son intérêt personnel, de s'attribuer exclusivement les avantages de la résolution. ”

“ Il résulte de cette formule que la publicienne était fondée sur une fiction: on supposait consommée une usucapion seulement commencée. Aussi fallait-il que le vendeur réunît toutes les conditions de l'usucapion, sauf la durée de la possession ; il devait donc avoir été de bonne foi, et prouver qu'il possédait en vertu d'une
justa causa, c'est-à-dire, d'une cause légitime d'acquisition telle qu'une vente ou une donation. ”

“ Il en résulte que si la vente produit une somme plus forte que celle qui lui est due, la plus-value ne profitera pas au vendeur, mais bien aux autres créanciers. En sens inverse, si le prix est insuffisant pour le désintéresser, comme son hypothèque est spéciale, il devra subir le concours de tous les créanciers sur le prix des autres biens de l'acheteur, ce qui l'expose à ne pas être rendu indemme. ”

“ Au surplus, il est inexact de dire que le premier acquéreur est un véritable propriétaire, puisque, en vertu de la résolution la propriété n'a jamais résidé sur sa tête. Il y a, d'ailleurs, une grande similitude entre l'action en résolution d'une part, et les privilèges et hypothèques de l'autre, car la garantie que fournissent ces divers droits est réelle. ”

“ Nous distinguerons deux cas, suivant que le vendeur agit contre son acheteur direct ou contre un tiers détenteur sous-acquéreur de l'acheteur.
Premier cas. — Le débat s'agite entre le vendeur et l'acheteur. D'après ce que nous venons de dire, on doit reconnaître que l'action a tous les caractères de l'action mixte. Quelle est, en effet, la prétention du demandeur? Il soutient que le défendeur, ayant manqué à ses obligations, le contrat doit être résolu, et, qu'en conséquence, la propriété lui doit faire retour. ”

“ Un point est bien certain : la rente viagère étant supérieure au taux légal, dès le moment de la résolution, les arrérages doivent être ramenés au taux légal; dans l'exemple précédent à 5,000 francs: en effet, les arrérages, en ce qu'ils excèdent le taux, sont le prix du risque que court le créancier de perdre le capital prématurément; dès que le risque a cessé, c'est-à-dire à partir du jugement, le vendeur ne peut plus en recevoir le prix : « il ne peut plus que demander à être indemnisé pour la privation de son argent » (Pothier, n° 230, Traité des rentes) . ”

“ Tant que l'acheteur n'a pas été mis en demeure,il peut croire que le vendeur n'est pas pressé de recevoir le prix ; le vendeur doit donc avertir l'acheteur de son intention de le poursuivre en justice s'il ne s'acquitte pas de sa dette.
A quel moment pourra-t-il faire l'interpellation?
Il est bien certain qu'il ne pourra pas agir au moment même de la vente; à quoi servirait l'adjonction d'une lex commissoria si le vendeur pouvait aussitôt après le contrat provoquer la résolution en invoquant le défaut de payement? Il devra donc laisser à l'acheteur un modicum tempus pour se libérer. ”

“ Une autre condition est exigée pour que le droit de rétention soit exercé : il faut que la vente soit pure et simple. Il est évident que s'il a été convenu, entre les parties, que l'acheteur aura un délai pour s'acquitter, le vendeur ne pourra refuser la délivrance de la chose sous prétexte de défaut de payement - du prix. Il faut assimiler à la vente pure et simple, celle dans laquelle les deux parties jouiraient du même terme pour l'exécution de leurs obligations.
Le vendeur exercera son droit lorsqu'il sera actionné par l'acheteur, c'est-à-dire par voie d'exception. ”

“ A notre avis, l'action est immobilière, car il nous paraît certain que lorsque le vendeur agit en restitution d'un immeuble vendu, c'est l'immeuble qui forme l'objet de sa demande. On objecte à notre système les conséquences auxquelles il conduit. ”

“ L'action venditi avait aussi une supériorité sur l'interdit de precario : lorsque c'était l'interdit qui était intenté, la responsabilité de l'acheteur était appréciée avec indulgence : il ne devait compte que de son dol (L. 2, pr., eod.) ; avec l'action le vendeur obtenait la réparation du dommage causé par la faute de l'acheteur suivant les règles du contrat de vente (M. Machelard, op. cit.) .
Lorsqu'une chose était vendue à précaire, la propriété demeurait au vendeur; mais il en était de même lorsque la vente avait été accompagnée d'un pacte reservati dominii. ”

“ Elles ont certainement entendu que le contrat serait résolu par le seul effet de leur volonté, sans qu'il fût besoin d'aucun acte postérieur; au moment de l'expiration du terme, l'acheteur est donc mis en demeure de plein droit; et cette solution n'est pas trop rigoureuse pour lui, car le contrat l'avait suffisamment averti du danger qui le menaçait. Quant à la sommation qu'exige l'art. 1656, elle a un autre but : constater que le vendeur entend user de son droit à la résolution de la vente. ”

“ Si le prix consistait en une rente, il faudrait distinguer entre la rente et les arrérages. La rente, c'est-àdire le droit d'exiger le service des arrérages, se prescrit par trente ans, à dater du jour du contrat. Aussi, le vendeur devra, au bout de vingt-huit années, faire renouveler le titre qui constate son droit (art. 2263) .
Quant aux arrérages, ils se prescrivent par cinq ans, à compter de l'échéance (art. 2277) .
A l'égard des tiers détenteurs, nous distinguerons
entre les meubles et les immeubles. ”

“ Il faut l'admettre sans hésiter. Il est vrai que l'art. 7 parle d'action, et que, dans l'art. 1656, la résolution s'obtient sans l'intervention de la justice. Mais le législateur ne s'est pas toujours exprimé ainsi dans un langage scientifique, et l'on doit supposer que, dans la rédaction de l'art. 7, il a fait une erreur d'expressions et mis action en resúlution au lieu de droit de résolution. Le motif de la loi est, en effet, le même dans les deux cas : on a voulu protéger les tiers contre la résolution de la vente ”

“ C'est qu'il attribuait à l'acheteur la possession ad interdicta. Dans les termes du droit commun, il était simple détenteur, ce qui l'obligeait, en cas de trouble, à appeler le vendeur à son aide. On comprend que cette situation était fâcheuse pour les parties; que le vendeur préférât échapper à la nécessité de défendre l'acheteur s'il était attaqué ; que l'acheteur, de son côté, préférât repousser lui-même les tentatives des tiers. De là, l'utilité du précaire qui procurait au précariste le bénéfice des interdits relatifs à la chose livrée. ”

“ Faire un payement avec subrogation, dit-il en substance, c'est agir dans une intention de bienfaisance. Que la subrogation résulte de la volonté du débiteur emprunteur, ou qu'elle soit accordée par le créancier qui reçoit son payement, dans tous les cas le subrogé a voulu rendre service au débiteur. ”

“ L'équité qui commande de prononcer la résolution au profit du vendeur, lorsque l'acheteur est véritablement en faute, exige aussi qu'on ne frappe le défendeur de déchéance, que lorsqu'il est indigue de toute indulgence. ”

“ En effet, il résulte de l'art. 2111 que la séparation
des patrimoines n'a d'effet que contre les créanciers de l'héritier, et qu'elle ne peut donner aux créanciers de la succession de droit de préférence les uns à l'égard des autres : ils resteront donc toujours chirographaires vis-à-vis du vendeur.
L'art. 7 de la loi de 1855 ne renvoie qu'à l'art. 1654 du Code civil ; devons-nous l'étendre au cas de résolution conventionelle (art. 1056) ? ”

“ Voici enfin une raison qui nous paraît concluante ; la subrogation est une opération à double face : vis-à-vis du créancier, c'est un payement; mais vis-à-vis du débiteur, c'estune cession de créance. La transmission de l'action en résolution doit donc se produire en faveur du subrogé, comme en faveur du cessionnaire. ”

“ Ulpien, après Nératius, permet à l'acheteur de conserver les fruits, lorsqu'il perd ce qu'il a versé du prix, c'est-à-dire les acomptes. En outre, la loi 6, Pl'. h. tit., mentionne parmi les choses que doit conserver le vendeur: « Ici quod arrhes, vel alio nomine datum est, » c'est-à-dire les acomptes. On argumente enfin de l'idée de peine : l'acheteur doit supporter les conséquences de sa négligence (Lauterbach; Favre) . Ce système offre une prime à la négligence de l'acheteur. ”

“ Le vendeur, en faisant tradition, pouvait exiger de l'acheteur une hypothèque sur la chose vendue. Il avait alors l'action hypothécaire dont les effets se rapprochaient de ceux produits par la revendication ; en cas de non-payement du prix à l'échéance, il pouvait
faire vendre le bien hypothéqué par préférence aux créanciers chirographaires de l'acheteur. ”

“ Dans ces ventes, en effet, le payement du prix forme une condition essentielle du contrat; les vendeurs ne suivent pas comme dans les ventes volontai res, la foi de l'acheteur ; tant que l'acheteur ne paye pas son prix, la vente est en suspens, et, s'il y manque, elle ne peut pas se former, la chose est inempta. ”

“ Quant à l'assimilation apparente entre les deux actions, elle n'existe pas en réalité : si le subrogé ne peut pas demander la rescision pour cause de violence, d'erreur, de dol, c'est parce que ce n'est pas lui, mais le vendeur qui a été violenté ou trompé; c'est une cause de rescision purement personnelle à la victime et qui ne résulte pas de ce qu'il n'a pas été payé. ”

“ La question est de savoir si les créanciers de la faillite ont un droit réel sur l'immeuble ; si on le leur reconnaît, ils pourront invoquer le bénéfice de l'art. 7 ; si on le leur refuse, c'est alors que les principes du Code civil leur seront applicables.
D'après le deuxième système, le jugement déclaratif de faillite ferait acquérir à la masse un droit réel sur les biens du détenteur failli, de sorte que l'action résolutoire du vendeur ne pourrait plus s'exercer à l'encontre des créanciers chirographaires. ”