Adhémar de Coston

“ Il faudra donc, pour la validité, que la quotité de ces frais soit, au moment du contrat intervenu entre le tiers et celui dont les biens sont en vente, sinon certaine, du moins de nature à pouvoir être déterminée. Or, suivant les stipulations insérées au cahier des charges et conditions, qui n'est pas encore dressé au moment où le tribunal est appelé à désigner le mode de vente, la quotité des frais pourra varier du tout au tout, selon qu'ils devront être payés par l'adjudicataire en sus ou en diminution du prix d'adjudication. ”

“ On doit se demander si, pour les ventes sur conversion, le droit de déléguer un magistrat ou un officier public dans un autre arrondissement n'existe pas, alors même que les immeubles à vendre ne sont point situés, en tout ou en partie, dans un arrondissement autre que celui du tribunal qui ordonne la vente, et si, au contraire, pour les autres ventes, ce droit n'est pas accordé seulement lorsque, parmi les biens à vendre, quelques-uns sont situés dans l'arrondissement du tribunal ou du notaire auquel une délégation est à donner. ”

“ Si bien les notaires, lorsqu'il s'agit d'une vente renvoyée devant eux, peuvent sans frais et sans déplacement pour les personnes qui le désirent, leur donner communication du cahier des charges et leur fournir des renseignements, il ne faut pas, cependant, accorder à cette considération plus de portée qu'elle n'en mérite réellement. Une vente retenue à la barre n'entraîne pas forcément, pour les personnes résidant hors du siège du tribunal, les frais et la perte de temps occasionnés par un déplacement. ”

“ Devant le tribunal, les enchérisseurs restent inconnus les uns aux autres, l'avoué seul sachant le nom de la personne qui lui a donné mandat d'enchérir et qui peut même s'abstenir d'être présente à l'audience. Il n'y a pas alors à craindre le résultat des rivalités personnelles, auxquelles peuvent se laisser entraîner des enchérisseurs mis en face les uns des autres, dans une étude de notaire, et prenant part directement à la vente. On n'a pas, non plus, à redouter l'effet que peut produire sur certains enchérisseurs, qui se retirent alors ou n'osent pas enchérir, la présence d'une personne ”

“ Mais un notaire a-t-il seul la possibilité de se mettre ainsi en rapport avec les personnes le mieux en situation de le renseigner sur les immeubles situés au loin ? On ne voit aucune raison d'un monopole de ce genre, et, en cas de vente retenue à la barre, l'avoué poursuivant est dans des conditions tout aussi favorables et faciles pour se mettre en rapport avec les notaires de la situation des biens. ”

“ Alors même que tous les légataires ou héritiers seraient majeurs, si la clause testamentaire imposait l'un quelconque des deux modes de vente à l'exclusion de l'autre, la décision paraîtrait devoir être la même. Les art. 827 C. c. et 970 C. pr. civ., tels qu'ils sont interprétés par la jurisprudence des Cours d'appel et de la Cour dé cassation, investissent les tribunaux d'un pouvoir discrétionnaire d'appréciation sur le choix du mode de vente à ordonner, et cette clause du testament constitue la négation de ce pouvoir donné par la loi au juge. ”

“ Ces formalités pour arriver à la purge sont longues et surtout coûteuses, et. si la vente devant notaire pouvait, par un moyen légal, permettre de les éviter, il en résulterait un avantage considérable pour les parties. Aussi les notaires invoquent-ils que leur intervention personnelle préalablement à la vente est. dans certains cas, de nature à amener ce résultat. Lorsque le contrat de mariage le permet, ils peuvent arriver, disent-ils, à obtenir le concours de la femme dans les ventes de biens propres au mari ou dépendant de la communauté et éviter ainsi les frais de purge. ”

“ Alors qu'en règle générale elle considère le juge, et le notaire comme tenus de renvoyer les parties devant le tribunal et de surseoir à l'adjudication, elle leur reconnaît, cependant, dans quelques cas — rares, il est vrai — le droit de passer outre aux contestations et aux demandes élevées au moment des enchères, et de procéder à l'adjudication. ”

“ Pour apprécier les faits et circonstances, la simulation, la fraude, le dol, la violence, il peut encore recourir aux principes formulés par la loi, se servir des présomptions et s'entourer des résultats d'une enquête, d'une expertise. En vue de ces divers cas, le législateur a tracé des règles précises, a recherché si les tribunaux auraient la possibilité d'exercer la mission qui leur était confiée et a mis à leur disposition des éléments sérieux d'appréciation. ”

“ La disposition de l'art. 706, suivant laquelle, lorsque la mise à prix n'est pas couverte, le poursuivant demeure adjudicataire, moyennant la somme à laquelle il l'a fixée, ne saurait être appliquée -en matière de ventes après conversion. Dans cellesci, la mise à prix est fixée d'un commun accord entre les intéressés ; il n'y a donc pas de motifs pour rendre le poursuivant responsable de cette fixation, qui n'est pas son oeuvre exclusive, comme la loi a voulu qu'il le fût pour la vente sur saisie immobilière, dans laquelle il arrête seul le chiffre de la mise à prix. ”

“ La conversion de cette procédure en vente sur publications volontaires offre à celui-ci le moyen de satisfaire aux réclamations de ses créanciers, tout en effaçant le caractère blessant de la poursuite. Il cesse d'être exproprié et concourt lui-même à la vente ; ce n'est plus sa dépossession forcée qui s'opère, c'est une liquidation à laquelle il prend part. D'où un intérêt moral pour le débiteur. Toutefois, il faut bien constater qu'aujourd'hui l'atteinte portée par une expropriation forcée à la considération du saisi est moins profonde qu'en 1841. Est-ce un bien ; est-ce un mal ”

“ C'est ainsi notamment qu'un testament peut contenir une clause particulière sur la façon dont le testateur entend que les immeubles composant sa succession seront vendus ; qu'il y aura lieu de rechercher s'il ne conviendrait pas de vendre, en même temps que l'immeuble, le mobilier qui le garnit ; qu'il sera peut-être nécessaire de décider si un mode de vente, autre que celui primitivement fixé, ne doit pas être ordonné ; qu'après une surenchère ou une folle enchère , la question du renvoi devant notaire , même à ce moment là, sera soulevée par les parties ”

“ La loi en fixe soigneusement toutes les conditions, qui sont identiques pour la vente à la barre et pour celle devant notaire. Si l'importance des immeubles paraît demander une publicité extraordinaire, la loi en détermine également les conditions, sans distinguer entre les deux modes. ”

“ Combien le danger sera encore plus grand dans le cas où cette personne ne se trouvera pas armée contre elle-même d'une énergie et d'une indépendance spéciales. Si ces qualités l'abandonnent, apparaît alors pour elle l'éventualité d'une vente accompagnée d'honoraires, qu'un jugement retenant la vente à la barre ne lui permettrait pas de toucher. ”

“ A partir de ce moment va commencer celle du magistrat ou de l'officier public commis ; elle offre certaines difficultés, dont l'étude n'est pas inutile.
Après avoir examiné le caractère général de cette mission du juge et du notaire délégués pour procéder à une vente judiciaire d'immeubles, il sera intéressant de rechercher ce qu'ils ont à faire en présence des incidents qui peuvent se produire, soit avant, soit après l'ouverture des enchères, et d'entrer dans le détail des difficultés que peut faire surgir chacune de ces deux phases de la procédure. ”

“ La pratique des affaires montre que ces conditions ne se rencontrent pas toujours d'une façon bien claire et que, au contraire, entre la conséquence produite sur le choix du mode de vente par la valeur, le morcellement et la situation des biens, d'une part, et, d'autre part, l'intérêt des parties, il n'existe parfois aucune corrélation ”

“ De plus, le rapprochement de l'art. 617 C. proc. civ. et de l'art. 699, auquel renvoient les art. 957 et 972 du même Code, démontre que la publicité au moyen des placards est moins étendue et moins grande pour la vente des meubles que pour celle des immeubles, puisque, outre les cinq lieux dans lesquels ils doivent être apposés en matière de ventes de meubles et qui sont les mêmes que pour celles d'immeubles, des placards sont encore ordonnés par la loi dans six autres lieux pour ces dernières ventes. ”

“ Aussi pensons-nous que, pour ce cas spécial, une distinction est à faire suivant : 1 ° que tous les articles d'immeubles sont importants , 2° qu'ils sont tous, au contraire, peu importants, et 3° que ceux situés au siège ou à proximité sont importants et ceux situés au loin sont peu importants ou vice versa.
118 — Dans la première hypothèse, aucune difficulté pour la solution : tous les articles d'immeubles étant importants, il y a lieu d'appliquer la règle d'appréciation la plus suivie et, par les motifs qui lui servent de base, de retenir à la barre la vente totale. ”

“ Enfin les créanciers, pour remédier aux conséquences d'une mévente, n'auront plus que le moyen de la surenchère, devant l'emploi duquel on hésite ; tandis que la procédure de saisie immobilière à l'avantage, par les sommations qui leur sont adressées , de mettre directement en éveil tous les créanciers et de leur permettre de surveiller et de pousser les enchères.
243 — La conversion d'une saisie immobilière en vente sur publications volontaires paraît donc , en principe, offrir, à un point de vue général, plus d'inconvénients que d'avantages. ”

“ Mais, pour une bonne appréciation à émettre, il est essentiellement dangereux qu'un avis, sur le choix entre deux manières de procéder, soit fourni par la personne dont l'une de ces deux manières concilie, à la fois, son propre intérêt et l'intérêt qu'elle croit être celui dont elle a mission de faire l'appréciation. ”

“ Si donc le mode de vente a été bien choisi par le juge, parce que l'appréciation de la valeur et du caractère des immeubles a été elle-même bien faite par lui,, l'un des avantages du choix effectué sera précisément un degré plus grand dans la concurrence entre les enchérisseurs. ”

“ L'obligation imposée par le de cujus, loin d'être contraire aux prescriptions légales, laisse au juge toute liberté d'apprécier le meilleur mode de vente à ordonner et de décider que les immeubles seront vendus à la barre ou devant notaire. ”

“ En matière de saisie immobilière, ajoute-t-on, un délai de vingt-deux jours, au moins, entre la sommation et la publication du cahier des charges, est accordé aux parties, tandis que, dans les ventes judiciaires volontaires, le délai entre la sommation et l'adjudication peut n'être que de huit jours; il paraît impossible de réduire un délai déjà si restreint. ”

“ Au contraire, pour les ventes retenues à la barre, la personne chargée du travail de statistique est l'un des commis-greffiers assermentés, qui est obligé, en outre, afin de connaître le coût de chacune d'elles, de se reporter aux états de frais taxés et joints aux jugements d'adjudication. ”

“ Or, la publicité est un des éléments essentiels des ventes ordonnées par justice et consiste, non.seulement dans le fait que la vente a lieu publiquement, mais encore dans celui qui a pour but d'appeler le public en lui faisant connaître, au moyen des placards et insertions, le lieu où la vente s'effectuera. ”

“ Si les immeubles, décident-ils, sont éloignés du siège du tribunal et, en outre, peu importants ou chaque lot peu important, il y a lieu de renvoyer la vente devant le notaire de la situation des biens. ”

“ Le montant de cette déduction pour dépérissement et frais d'entretien et de réparation est du tiers de la valeur locative, s'il s'agit de manufactures, fabriques, forges, moulins et autres usines, et du quart, s'il s'agit de maisons d'habitation. Le revenu net des propriétés non bâties est ce qui reste au propriétaire, déduction faite sur le produit brut des frais de culture, semences, récoltes et entretien , et le revenu imposable est le revenu net moyen calculé sur un nombre d'années déterminé. ”

“ La forclusion, ajoute-t-on, résulte de la force même des choses. De graves inconvénients se produiraient s'il dépendait du caprice d'un colicitant de rendre inutiles les frais de publicité déjà faits, en attendant le dernier moment pour soulever une prétention qui devrait retarder la vente. ”

“ Tout commentaire sur ce point est inutile.
148 — Un examen rapide de ces trois tableaux suffira pour constater qu'ils ont été établis, tout d'abord, en ne se préoccupant que d'une façon très-relative des divers tarifs, et ensuite, d'une part, en diminuant et en omettant certains articles de frais dans le tableau de la vente devant notaire, et, d'autre part, en créant, comme pour l'émolument au concierge, et en majorant certains articles de frais dans celui de la vente à la barre. La démonstration de ce que nous avançons est facile à faire. ”

“ Fréquemment les titres de propriété et les baux ne renferment pas des renseignements suffisants pour permettre l'évaluation, même approximative, des biens mis en vente judiciairement ; plus souvent encore ils font défaut. ”

“ Afin de faire abaisser à un chiffre moindre le montant de la contribution foncière, les évaluations contenues dans un tarif ainsi dressé s'éloignèrent —on le comprend facilement — du véritable revenu des propriétés, et le revenu cadastral se trouva fixé au-dessous du revenu réel.
45 — Pour pouvoir, au moyen du chiffre de l'impôt foncier, apprécier actuellement la valeur approximative des immeubles, il serait nécessaire que ce chiffre permit encore d'arriver à la connaissance du revenu réel approximatif. ”

“ Mais il est nécessaire, en terminant ce rapide examen des trois tableaux, de faire remarquer que, par suite de la diminution dont le nombre des rôles des expéditions du greffier est l'objet par rapport à celui des rôles des expéditions du notaire, les chiffres des articles de frais portés sous l'article 4 dans chacun des tableaux devraient être réduits. Cet article 4 est intitulé : « enregistrement, « y compris droit de rédaction et de greffe » ; ce droit de greffe, qui est perçu sur les expéditions au profit du trésor public, en vertu de l'art. 8 de la loi du 21 ventôse an VII, est de 1 fr. ”

“ Au moment où sa mission va prendre fin, il semble que le nombre des points sur lesquels son attention doit être appelée, va en augmentant,
Le défaut d'enchérisseurs, la fixation d'un nouveau jour pour la vente, la réduction de la mise à prix, les enchères, l'adjudication et le procèsverbal exigent un examen spécial, à raison des nombreux détails qui demandent, de la part du magistrat ou de l'officier public délégué, un soin particulier. ”

“ Suivant les régions, les communes, les divers quartiers d'une commune, suivant l'importance des villes, des bourgs, des villages et leurs divers quartiers, les immeubles ont une valeur différente, alors même que leur contenance, leur consistance, leur nature sont les mêmes. ”

“ C'est ainsi qu'il a été envisagé par le rapporteur de la loi du 2 juin 1841, qui, dans son travail de 1838, disait à ce sujet : « La loi ne doit « pas s'occuper des cas tout à fait exceptionnels » (1) , et par le législateur de 1841, qui ne prit pas en considération un amendement proposé en vue de ce même cas (2) . Pour en être mieux convaincu encore, il suffit d'examiner le nombre des avoués exerçant près chaque tribunal; ce chiffre est en proportion de la population de l'arrondissement et de l'importance des affaires ”