Droit immobilier

“ Ce qui le prouve, c'est qu'elle ne conserve le caractère immobilier qu'autant qu'elle est unie à la surface, c'est-à-dire seulement si elle appartient au propriétaire de ladite surface; si ce propriétaire la cède à une tierce personne, elle devient meuble. C'est donc qu'elle n'avait été immobilisée qu'à raison du lien l'unissant à la surface dont elle représente un accessoire; du moment qu'elle vit d'une vie propre, qu'elle s'affirme à l'état isolé, elle se mue en meuble. Elle était donc immeuble par destination, avec cette particularité que l'immobilisation portait ici sur un bien incorporel. ”

“ On entend par immeuble, ce qui ne peut changer ni être changé de place. Néanmoins, certaines choses mobilières reçoivent de la loi un caractère immobilier, en se rattachant par leur destination ou leur incorporation à un immeuble. La loi attribue aussi la qualité d'immeubles à certains droits qui, par leur nature, ne peuvent rentrer ni dans la catégorie des meubles ni dans celle des immeubles, puisqu'ils sont incorporels; mais pour rendre complète cette division des biens, on les a fait rentrer dans l'une ou l'autre, selon leur objet mobilier ou immobilier. ”

“ Le vendeur d'un immeuble ou d'un droit immobilier doit faire disparaître à ses frais tous les droits inscrits sur le livre foncier qui ne doivent pas être conservés, si leur conservation est de nature à nuire à ceux de l'acheteur. ”

“ Ce droit réel du bailleur représenté par des prestations qui se proportionnent à la quantité des fruits produits chaque année suit l'immeuble dans toutes les mains où il passe, mais chaque acquéreur, tenu comme détenteur de l'immeuble peut se libérer en abandonnant la propriété, en laissant les choses en valeur et état suffisant A l'époque intermédiaire, le droit du bailleur conserve même d'abord son caractère immobilier. ”

“ D'un autre côté l'Administratif qui établit ses perceptions d'après les stipulations des actes, n'a pas qualité pour examiner si leVendeur d'un bâtiment est en réellement
propriétaire, où. aliène la chose d'autrui. Ils suffit que le contrat
contrat transmission d'une chose immobilière pour justifier la perception du droit immobilier. Or, il n'est pas douteux que le bâtiment est immeuble par nature, abstraction faite de son possesseur. Dès lors, donc qu'il est aliéné, l'acte est passible du tarif immobilier. ”

“ Pour les catégories de ventes immobilières autres que la vente d'immeubles proprement dits, il existe des modalités particulières de garantie, ainsi en cas de cession de tenure en leasehold, le cédant devra affirmer la régularité du bail et sa parfaite exécution jusqu'au jour du transfert
Qui est tenu de garantir ?
Tout propriétaire vendant tout ou partie d'un immeuble ou d'un droit immobilier. ”

“ Organisée dans l'intérêt du crédit immobilier et pour le favoriser, la publicité ne s'applique pas seulement, nous le savons, aux hypothèques, mais encore à toutes les charges réelles qui peuvent grever un immeuble, notamment aux privilèges spéciaux immobiliers, et depuis la loi de 1855, à la propriété elle-même. ”

“ La loi applique la distinction des biens en meubles et immeubles aux biens incorporels, c'est-à-dire aux droits.
Elle considère comme immeubles eux-mêmes les droits.
qui s'appliquent à un objet immobilier.
Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent ; L'usufruit des choses immobilières ; Les servitudes ou services fonciers ; Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.
L'usufruit est le droit de jouir d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, appartenant à autrui. Le droit sera immobilier lorsqu'il s'appliquera à un immeuble. ”

“ En ce sens, Instr. 1372, § 19 (25 mars 1829) ; - C. R., 3713.
358 ACTIONS IMMOBILIÈRES.
donné que nous raisonnons dans l'hypothèse d'une vente d'immeuble, l'action en réméré est une action immobilière. La céder à prix d'argent, c'est donc vendre un immeuble, un immeuble incorporel, mais enfin un immeuble (C. civ., art, 526, suprà, page 349) . L'aliénation de ce droit immobilier s'opère au jour de la cession; c'est le tarif de ce jour qu'il faut appliquer, et c'est à ce jour qu'il faut, en cas d'expertise, apprécier la valeur vénale du droit cédé. ”

“ Supposons que, dans le même contrat de vente, sous signatures privéees, que nous avons déjà pris pour exemple, on trouve les passages suivants : « Le vendeur vend, avec toutes les garanties de fait et de » droit, telle propriété, consistant en une maison et dépendana ces, jardins, vignes, bois, le tout d'un seul tenant, clos de » murs et de haies, et un verger, avec terre et pré, planté de
» ”

“ Troplong (n° 106) ; Valette (n° 18) ; Dalloz (Rép., ch. 1, sect. 1, art. 1, n° 20) .
44 EXPLICATION DU CODE CIVIL. LIV. III.
vilége général sur les meubles, si l'on excepte les choses énuméréesaux art. 524 et 525, qui, quoique mobilières de leur nature, reçoivent de leur destination le caractère immobilier, le droit du créancier s'étend indistinctement à toutes choses qui sont meubles, soit par leur nature, soit par la détermination de la loi.
60. Quant au mot immeubles, il n'a pas, dans notre article, une signification plus étendue que celle des mots biens immobiliers employés dans l'art. ”

“ Immeubles expropriés. — Les cessions d'immeubles expropriés sont affranchies de tous droits lorsque l'autorité expropriante justifie que les immeubles acquis sont compris dans les arrêtés de cessibilité (C.
Enr., art. 315, § 2, n° 43) .
695. Biens soumis au tarif immobilier. —- Le droit de 15 fr. o/o s'applique, en principe, à la vente de tous les biens et droits immobiliers.
696. Immeubles par nature. — 1. Tuyaux et canalisations. -
L'administration soutient - que toutes les canafisations souterraines présentent le caractère immobilier prévu par l'art. ”

“ Ce n'est pas une simple loi de procédure; il a un objet politique sérieux, qui est de favoriser le grand intérêt immobilier, de faire que la propriété immobilière atteigne le degré d'expansion et de prospérité auquel, depuis quarante ans , l'industrie s'est élevée. ”

“ Il est de principe traditionnel dans notre Droit français, de considérer les opérations immobilières comme essentiellement civiles. Le droit civil doit seul, en effet, régler les questions qui mettent en jeu le statut propre de la propriété immobilière ”

“ La nécessité de donner aux tiers les moyens d'avoir connaissance des droits de propriété immobiliers, et des charges réelles imposées sur les immeubles, est si évidente, que dans tous les temps on a essayé d'y parvenir. Les poteaux fixés sur les propriétés grévées, la tradition exigée pour transférer le droit absolu de propriété, les coutumes de vest et dévest, l'ensaisinement, l'insinuation, l'enregistrement, la transcription, l'inscription, ont été des moyens plus ou moins heureux employés pour parvenir à ce résultat. ”

“ La vente alternative d'une maison ou d'un champ, d'un immeuble ou d'une chose mobilière, confère à l'acquéreur, dès l'instant où elle est formée, un véritable droit de propriété , peu importe que l'option appartienne à l'acquéreur ou au vendeur, de sorte qu'elle est soumise à la transcription (3) . ”

“ La vente d'une maison à construire n'est pas un marché, mais bien une vente, car c'est un immeuble qui a été acheté. La vente d'une chose future, même inexistante au jour du contrat, est parfaitement légale, en vertu de l'article 1130 du Code Civil. ”

“ Un bail d'une certaine durée est une charge aussi grande pour l'acquéreur d'un immeuble ou pour le créancier hypothécaire qu'un droit réel, usufruit ou servitude, précédemment consenti. La loi de 1855 n'a point jugé suffisant d'assujettir à la publicité les droits réels immobiliers, en laissant ignorer aux tiers les baux de longue durée qui peuvent être aussi préjudiciables à leurs droits. ”

“ Enfin, si lors de la vente d'un immeuble il a été stipulé dans le contrat, ou dans le cahier des charges, que l'acquéreur devra prendre certains meubles d'après l'estimation qui en sera faite, c'est encore le juge qui commet un ou deux experts, lorsque les parties ne sont pas d'accord sur le choix.
PRIVILÉGE. C'est un droit réel qui, ne résultant ni d'un jugement ni d'une convention, mais uniquement de la qualité de certaines créances, leur permet de primer les hypothèques ellesmêmes, sans égard à l'antériorité du temps. — V. Hypothèque, Office. ”

“ Les restrictions légales que nous venons d'étudier s'appliquent non seulement à la vente d'immeubles en tenure libre, mais à la vente ou à l'affectation au profit d'une œuvre sociale d'un droit quelconque si limité qu'il soit, corporel ou incorporel. ”

“ Le Code civil, presque toujours fidèle aux principes du droit coutumier, a consacré le privilége du bailleur d'immeubles dans le sens le plus favorable, en le faisant porter sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme, et de tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme (art. 2102, n° 1, 1er alin.) ”

“ On sait qu'il y a matière mixte immobilière quand le demandeur, par l'action qu'il intente et suivant les principes de la loi de fond applicable, peut se dire à la fois créancier et propriétaire ou titulaire d'un droit réel, par exemple en droit français, quand il intente l'action en résolution de vente d'immeuble, ou encore l'action en délivrance de l'immeuble vendu. L'article 24 donne ici compétence à deux tribunaux, celui de la situation de l'immeuble et celui du domicile du défendeur. ”

“ Mais de telles hypothèques, nous venons de
1 Loi du 11 brumaire an VII.
Art. 1. « Le privilège sur les immeubles est le droit d'être préféré aux autres créanciers, quoique antérieurs en hypothèque. » ”

“ Les biens immeubles et leurs accessoires réputés immobiliers sont seuls, comme on le sait, susceptibles d'être grevés d'hypothèques, et de donner lieu à l'exercice des actions qui résultent de ce droit. ”

“ Si une créance immobilière ne communique pas son caractère, sa qualité de bien immeuble, au droit de gage qui y serait attaché accessoirement; si la règle que l'accessoire suit le sort du principal est sans influence aucune dans ce cas, se peut-il que la règle agisse, au contraire, dans le cas inverse où la., créance'mobilière est garantie par un droit qui se classe dans la catégorie des biens immobiliers? La vérité est que la règle d'après laquelle l'accessoire suit le sort du principal a sa portée qu'il ne faut pas étendre. ”

“ Lorsque la vente porte sur partie seulement d'un immeuble loué, et que le loyer est divisé entre les parties sans l'intervention du bailleur, elles doivent s'engager réciproquement à payer leur part du loyer et à exécuter les conditions du bail!. ”

“ Immeubles indivis, le sol appartenant au bailleur et les constructions au locataire. — Voyez : Indivision du sol et des constructions.
Immeuble surenchéri. — Loyers courus entre les deux adjudications. — La vente d'un immeuble donne à l'acquéreur le droit d'affermer le dit immeuble à partir du jour même où il en devient propriétaire, et si, plus tard, une surenchère du sixième l'en dépossède, il a le droit de percevoir les loyers courus depuis le jour de la vente originaire jusqu'à celui de l'adjudication sur surenchère. ”

“ Et c'est précisément parce que tout ce qui touche aux immeubles rentre dans son domaine propre et réservé que chaque Etat édicte librement les lois qui déterminent le mode, la forme et les règles de procédure concernant l'acquisition, la perte et le transfert de la propriété immobilière. ”

“ Sous l'empire du Code civil, si la condition venait à se réaliser, son effet rétroactif (art. 1179) faisant considérer l'acquéreur comme propriétaire du jour du contrat, consolidait les droits réels constitués par lui sur l'immeuble pendente conditioner et annulait tous ceux établis par le vendeur comme ayant été consentis sur la chose d'autrui; les ayant-cause de ce dernier étaient lésés, mais les droits de l'acheteur étaient sauvegardés. ”

“ Il y a lieu d'exiger le droit de vente immobilière, lorsque la valeur des immeubles mis en Société est compensée par le prélèvement d'un certain nombre d'actions que l'associé négociera afin d'en toucher le prix, ou dont le placement s'opérera aux risques de la Société ”

“ Dans le but de prévenir toutes difficultés et contestations entre les copropriétaires futurs de l'immeuble B prévu à l'angle de la rue et de la rue , dans leurs rapports de voisinage et de copropriété, il a été établi, ainsi qu'il suit, les clauses et conditions du règlement de copropriété déterminant les droits et obligations desdits copropriétaires ou autres ayants droit, auxquelles clauses et conditions tous les acquéreurs du terrain ou futurs copropriétaires (usufruitiers, usagers, etc... ou leurs ayants droit) seront tenus de se conformer. ”

“ En parlant d'immeubles il est plus probable que les rédacteurs du code civil ont fait allusion aux lois essentiellement immobilières, à celles qui ne peuvent avoir que des immeubles pour objet, donc aux lois qui concernent l'organisation de la propriété immobilière et déterminent les droits du propriétaire. ”

“ En première ligne, nous plaçons le contrat de superficie : c'est une cession de la pleine propriété d'un édifice, d'une construction faite par le propriétaire du sol, qui se réserve le sol lui-même pour en reprendre la jouissance quand la construction aura disparu. C'est, à vrai dire, une vente plutôt qu'un bail, la transmission d'une chose qui est immeuble par sa nature, et qui, par cela même, est susceptible d'hypothèque dans les termes de notre article. ”

“ Comment le propriétaire donnant sa terre en garantie, ne trouve-t-il que difficilement à contracter un emprunt, plus difficilement encore à le rembourser? Une première explication se trouve dans l'état de notre législation, antérieurement au 23 mars 1855. La propriété immobilière est le plus sûr et le plus solide de tous les gages, mais à une condition : il faut que les emprunteurs aient un moyen infaillible de reconnaître d'une façon certaine quel est le véritable propriétaire, quels sont les droits réels qui grèvent l'immeuble. ”