Onésime Masselin

“ C'est ce nouveau bail résultant du consentement présumé du bailleur et du preneur qu'on appelle, en droit, tacite reconduction. Voyez : Tacite reconduction.
Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction (C. c, art. 1739) ; il en serait de même d'un congé non signifié, mais accepté. Tout congé empêche la tacite reconduction pour un bail à terme, à l'expiration du terme ; pour un bail sans terme, à l'expiration des époques fixées par les usages locaux. ”

“ N'est-il pas dans la nature, dans l'ordre des choses et des idées, que celui qui réclame la réparation d'un dommage causé par un quasi-délit, soit tenu, comme celui qui se plaindrait d'un délit, de rapporter la preuve, non seulement du fait qui le constitue matériellement, mais encore de la faute, de l'imprudence ou de la négligence de l'individu qui l'a commise? ”

“ En effet, il est certain qu'un congé apposé ainsi au bas d'une quittance ne saurait être valable, puisque la preuve de l'existence du congé se trouve entre les mains du locataire et dépend de sa volonté, et que, d'un autre côté, la loi déclare nul l'acte constitutif d'une convention qui n'est pas fait en autant de doubles qu'il y a de contractants (Art. 1325 du Code civil) . Enfin, outre la validité du congé, qui peut être contestée, l'usage de le donner de cette manière peut entraîner de graves inconvénients. ”

“ Toutes les fois qu'un locataire se propose d'occuper les lieux loués autrement que pour son habitation ordinaire, il ne manque pas d'indiquer, dans le bail, quelle profession il entend y exercer, et il est de son intérêt de faire cette indication, car aux termes de l'article 1729, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, le bailleur peut faire résilier le bail. ”

“ Si les parties ne sont pas d'accord, il est nécessaire de faire signifier le congé par huissier ; car, dans ce cas, elles n'ont pas d'autre moyen de faire cesser le bail.
C'est la partie qui le fait signifier qui doit en supporter et payer les frais. Mais lorsque le locataire est redevable d'un ou de plusieurs termes de loyer et que le propriétaire lui a fait signifier congé par huissier, les frais du congé sont à la charge du locataire.
Lorsqu'un immeuble loué appartient à plusieurs propriétaires par indivis, le congé doit être donné par les copropriétaires ”

“ Lorsqu'un bail spécifie expressément le genre exclusif de commerce du preneur, dans l'espèce celui de marchand de vin au détail, et lui interdit toute autre profession, le preneur ne peut se livrer, par exemple, à la vente des huîtres, en prétendant qu'il ne s'agit que d'un accessoire d'usage. ”

“ Impenses et améliorations faites par le locataire avec faculté d'enlever en fin de bail. — Si, à la fin du
bail, le preneur a la faculté d'enlever, pourvu qu'il n'en résulte pas de dégradations, les objets qu'il a ajoutés à la chose louée, il n'est point fondé à réclamer une indemnité au bailleur à raison de la plus-value que les améliorations faites par lui ont pu donner à cette chose (C. Nap. 1731. 1732.) On dirait à tort qu'en pareil cas le preneur doit être assimilé au possesseur de bonne foi qui a fait des ouvrages sur l'immeuble dont il est évincé. (C. Nap. 555.) ”

“ Le locataire qui, après l'expiration du bail et l'accomplissement de toutes les formalités de la part du propriétaire, refuse de quitter les lieux, n'est plus qu'un usurpateur qui est censé user de violence, lorsqu'il empêche le propriétaire de rentrer dans son bien. ”

“ Il doit prouver que le vice de construction a cause l'incendie, parce que l'on ne peut admettre de simples conjectures et que l'on ne peut conclure d'un vice de construction, subsistant après l'incendie et susceptible de le déterminer, à l'existence d'un vice semblable, antérieur à l'incendie dans la partie de l'immeuble détruite, et capable d'avoir été la cause de cet incendie. ”

“ Dans le cas où le propriétaire de l'immeuble est en même temps propriétaire du fonds de commerce, s'il veut se réserver la propriété de l'enseigne il doit alors louer aussi bien le droit de se servir de cette enseigne que celui de jouir de l'immeuble ; mais s'il loue son immeuble et vend son fonds de commerce, à la fin du bail l'acquéreur a le droit de transporter son enseigne dans un autre immeuble où il continue son industrie. ”

“ Il arrive souvent, en effet, dans les villes surtout, que le propriétaire a loué sa maison pour plusieurs années, qu'il en a, ainsi, perdu la surveillance pendant un certain temps, et que le locataire a, pendant sa jouissance et pour sa commodité, modifié l'état des lieux dans lesquels il a pris la maison et créé, à l'insu du propriétaire, le vice de construction qui a donné naissance à l'incendie et dont il se trouve ainsi seul responsable. ”

“ Dans ce cas, le privilège du propriétaire peut donc s'étendre à quatre années : deux années échues, l'année courante et l'année à venir.
Si le bail est muet sur le droit de relocation, ce droit existe en faveur du locataire qui peut l'exercer soit par voie de sous-location, soit par voie de cession. Les créanciers du failli ont le même droit que leur débiteur. Ainsi, la relocation ne pourra avoir lieu que dans les termes mêmes du contrat originaire, et sans que la destination des lieux loués puisse être changée. ”

“ Quant au propriétaire, l'état des lieux peut seul protéger ses droits contre la mauvaise foi du locataire, par exemple, dans le cas où ce dernier substituerait à des objets de valeur, tels que des chambranles de marbre, des serrures de sûreté, des chambranles de pierre ou des serrures en mauvais état. ”

“ Le propriétaire, même en offrant de payer au locataire la valeur des objets que celui-ci a fait placer dans les lieux loués, n'a pas le droit de l'empêcher de les enlever, lorsqu'ils ne paraissent pas, par leur nature, avoir été mis à perpétuelle demeure, et qu'ils peuvent être détachés sans dégradations pour l'immeuble, comme, par exemple, des glaces, une alcôve, des arbres en pépinière, etc. ”

“ Impenses et améliorations aux biens ruraux et bâtiments d'exploitation. — Si le preneur, au cours du bail, a fait des impenses sur l'immeuble loué, a-t-il le droit de réclamer, à la fin du bail, une indemnité pour cet objet? — Il faut distinguer entre les impenses nécessaires, utiles et voluptuaires. ”

“ Il arrive fréquemment que le proprietaire se contente, pour donner congé, d'apposer son acceptation au bas de la quittance qu'il remet au locataire. Nous ne saurions trop détourner les propriétaires et les locataires d'un semblable moyen, non seulement parce qu'aux yeux de la loi. un congé donné de cette façon n'est point valable, comme congé sous seing privé, mais encore parce qu'il peut en résulter bien des difficultés. ”

“ Si le propriétaire est décédé, c'est à ses héritiers ou à celui qui est chargé d'administrer les biens de la succession qu'il doit être signifié.
Il n'est pas nécessaire que le congé contienne assignation pour en voir prononcer la validité et ordonner l'expulsion du locataire. Ce n'est que dans le cas où le bailleur prévoit l'opposition du locataire, à la fin du bail, qu'il doit former cette demande. Le plus souvent, elle a lieu à l'occasion d'une demande en paiement de loyers (Pigeau, t. II, pag. 417) . ”

“ Les architectes et entrepreneurs n'apportent jamais trop d'étude et de soins dans la disposition et la construction des tuyaux de fumée qui peuvent occasionner, en. cas de vices, ou malfaçons, un danger permanent d'incendie, une gêne constante rendant l'habitation impossible, etc., etc.
En cas d'inceudie, causé par un vice de construction ou un vice du plan des tuyaux de fumée, les compagnies d'assurance ne manquent jamais d'exercer un recours en garantie contre l'architecte et les entrepreneurs. ”

“ Le sous-locataire a donc été fort imprudent en laissant déménager le locataire originaire. Il devait, à ce moment, exiger de lui un cautionnement ou une garantie suffisantes pour assurer le paiement des loyers pour les années restant à courir après l'extinction de la sous-location. Convient-il, parce que le sous-locataire a commis une faute, d'en rendre responsable le propriétaire qui ignorait ou pouvait ignorer la cession ? Poser la question, c'est la résoudre dans le sens admis par le Tribunal de la Seine.
Voyez : Mobilier suffisant, etc., etc. — Loyers d'avance. ”

“ On ne peut exiger davantage du voisin, et si le défaut de présomption l'oblige à faire la preuve, celle-ci, quand elle est nette et précise, entraîne la responsabilité du propriétaire, auteur ou non du vice de construction, même de celui qui en aurait ignoré l'existence, et quand même ce vice n'aurait causé aucun dommage à l'immeuble dans lequel il se trouvait. ”

“ A l'égard des choses qui ont été plutôt juxtaposées qu'incorporées au fonds, s'il apparaît que l'intention du preneur a été d'en conserver la propriété et de les détacher de l'immeuble pour les emporter avec lui, cemme des tableaux, des glaces, des arbres de pépinière, etc., le propriétaire n'a pas le droit de les conserver contre la volonté du preneur, même en lui offrant de lui en payer la valeur. ”

“ Il arrive souvent que le locataire entrant reçoit les clés des lieux loués des mains mêmes du locataire sortant, sans l'in tervention du propriétaire. Ceci pourtant n'est pas sans inconvénients. En effet, si le locataire sortant a fait des dégradations, des suppressions et des démolitions que le propriétaire n'ait point reconnues, le locataire entrant en demeure responsable à la fin de sa jouissance et doit rétablir les choses détruites ou dégradées. ”

“ Me DUTARD, leur avocat, faisait observer que le bail que leur avait fait M. Corasier, de la maison, leur laissait la faculté de sous-louer à toutes personnes, à l'exception des gens à forge et à marteaux et à des blanchisseuses : que conséquemment ils avaient eu le droit de sous-louer à un pâtissier; — qu'il avait laissé au sieur Strubbe, son sous-locataire, la charge d'établir à ses frais le four dont il avait besoin pour l'exercice de sa profession; que celui-ci aurait dû s'assurer de la nature de la construction de la cheminée à laquelle devait communiquer le four qu'il devait établir ”

“ Quand il ne s'agit pas de réparations prévues par l'article 1724 du Code civil, le propriétaire n'est pas fondé à opposer au locataire la clause du bail l'obligeant à supporter sans indemnité ni diminution de loyers les grosses réparations. ”

“ Au cas de non-résiliation, c'est-à-dire si nonobstant la faillite, le locataire ou les ayants cause ont entièrement exécuté le contrat, le bail est maintenu dans ses conditions primitives qui ne peuvent être ni aggravées ni changées, et les loyers ne sont dus qu'au fur et à mesure d'échéance. ”

“ En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts.
Tout preneur de bail rural est tenu d'engranger dans les lieux à ce destinés d'après le bail.
Le preneur d'un bien rural est tenu, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts, d'avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur les fonds. ”

“ Lorsqu'il s'agit d'améliorations qui ne peuvent être enlevées, lorsque le preneur, par exemple, a fait tapisser les murs, peindre les plafonds, les boiseries, et que le bailleur se refuse de lui payer une indemnité quelconque, le preneur n'a pas le droit de détruire ces travaux et de remettre les lieux dans leur état primitif. ”

“ A Paris, il est d'usage de payer le loyer au concierge sur quittance du propriétaire ou de son gérant.
Pour le paiement des loyers, il y a un délai de grâce après l'expiration du terme : ce délai est, à Paris, de quinze jours pour les loyers excédant 300 francs et de huit jours pour les loyers de 300 francs et au-dessous; mais il convient de faire remarquer que l'entrée en jouissance part, à défaut de convention contraire, du 1er du mois de chaque terme, et que le loyer est payable le 8 ou le 15 ; ces huit ou quinze jours forment le délai de grâce accordé pour le paiement. ”

“ Un grand nombre de propriétaires, pour éviter les frais et les délais de la demande, à fin d'expulsion des locataires qui s'obstinent à rester dans les lieux après l'expiration du bail ou des délais du congé, emploient un moyen plus expéditif, plus économique, et, selon quelques auteurs, aussi légal que celui indiqué par la loi. Ils font enlever les portes et les fenêtres de l'appartement en présence d'un huissier. ”

“ Exercice imposé d'une industrie, désignée expressément, dans les lieux loués.— Lorsqu'il est stipulé, dans un bail, que le locataire exercera une industrie limitativement désignée et ne pourra céder qu'à son successeur, il n'y a pas à rechercher si une telle clause a été introduite dans l'intérêt des locataires et non dans l'intérêt du propriétaire. ”

“ Engagement de location non fait en double. — Le locataire qui, après avoir signé une déclaration constatant qu'il a loué, refuse de prendre possession de l'appartement, et vient devant le Tribunal arguer de la nullité de sa déclaration, comme n'étant pas faite en double et ne constituant pas un bail, peut, par application de l'article 1382 du Code civil, être condamné à des dommages-intérêts pour inexécution des conventions
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