Alfred Le Bègue

“ GROSSES RÉPARATIONS
XXI
203. — Les articles 605 et 606 du Code civil, chapitre de l'usufruit, se rapportent spécialement à l'entretien et à la réparation des constructions, maisons ou édifices soumis à l'usufruit.
204. — L'usufruit est le droit de jouir, comme le propriétaire lui-même, dans un temps déterminé, de choses dont un autre a la propriété, mais à charge d'en conserver la substance (Articles 578 et autres du Code civil) . Il peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles. (Article 581 du Code.)
L'usufruitier doit jouir en bon père de famille ”

“ Il est bien rare qu'un bail stipule que les grosses réparations seront supportées par le preneur; cependant ce n'est pas sans exemple, parce qu'il y a des gens qui ne comprennent pas ce qu'ils signent, et aussi parce qu'il y a certains baux qu'un locataire ne peut se dispenser de faire ou de renouveler. ”

“ Lorsque la question de réparation locative est soumise au Juge de paix par le bailleur, celui-ci est tenu de totaliser sa réclamation, et le jugement ne détermine généralement qu'un chiffre. Ce jugement n'est le plus souvent rendu qu'après l'expiration du délai de grâce, et le bailleur, s'il n'a pas été régulièrement autorisé à mettre à temps les ouvriers à l'oeuvre, peut alors prétendre que la non-exécution des réparations dans le délai voulu lui cause un préjudice motivant des dommages et intérêts ; c'est là une situation que le preneur doit éviter. ”

“ Le locataire abrité sous des châssis vitrés n'est pas responsable des vitres cassées par suite de leur mauvais état ; il ne répond pas non plus des carreaux que brisent les locataires des étages supérieurs. Le propriétaire doit même les remplacer en toute hâte, pour que son locataire cesse le moins longtemps possible d'être clos et couvert ; il exerce ensuite son recours contre les auteurs du dommage, si bon lui semble. C'est pour ces sortes de châssis surtout que l'entretien des mastics et de la peinture ne doit pas être négligé par le propriétaire. ”

“ Dans le premier cas, toutes les machines, outils et ustensiles, mêmes les plus mobiles, sont immeubles par destination ; car l'usine, ne pouvant servir à un autre usage, ne fonctionnerait pas sans ces mêmes machines, outils, ustensiles. L'ensemble de l'usine est alors considéré comme une vaste machine, devenue immeuble par destination, que l'usufruitier doit entretenir, le propriétaire ne devant intervenir que pour les grosses réparations que nous venons d'indiquer. C'est l'avis des hommes les plus compétents en cette matière. ”

“ « Attendu que cette clause insolite n'est pas seulement modificatrice ou restrictive des obligations imposées par la loi au locataire, mais qu'elle l'affranchit de tout engagement, de toute responsabilité, même pour la responsabilité de ses faits personnels ;
« Qu'une semblable stipulation étant en opposition manifeste avec les règles essentielles du contrat de louage, et même avec le principe de tout contrat, c'est avec juste raison que l'arrêt attaqué en a prononcé la nullité. » ”

“ Le locataire doit user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (articles 1728 et 1729 du Code civil ) , sinon il est responsable de l'abus qu'il en a fait, et le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Ne pas user en bon père de famille, c'est mal tenir la chose louée; c'est, en ce qui concerne les réparations, n'y. pas faire l'entretien locatif dont elle a besoin, et dont l'absence peut nuire à la propriété ; c'est y commettre des dégâts d'une certaine importance. ”

“ Chaque locataire est tenu du dégorgement du branchement qui lui est particulier et qui aboutit à la grosse conduite.
Dans les maisons louées à plusieurs locataires, les engorgements des tuyaux de conduite et des gargouilles sont à la charge du propriétaire, parce qu'il ne peut en connaître l'auteur ; mais toutes les fois que la propriété est entre les mains d'un locataire principal, c'est lui qui remédie à l'engorgement, parce qu'il est présumé résulter de sa négligence. ”

“ Si l'usufruitier n'obtient pas du nu propriétaire les grosses réparations et qu'il se décide à les faire luimême, après avoir fait constater leur urgence et le refus du propriétaire de les faire, on est à peu près unanime maintenant sur ce point, qu'il ne peut prétendre, lors de l'extinction de l'usufruit, qu'à la plus-value dont profite la chose, sans intérêt pour les sommes dépensées. ”

“ Si, à la fin du bail, l'âtre est dégradé, c'est qu'il n'a pas été entretenu journellement comme le veut la loi; cette règle s'applique au carrelage, aux jambages, au rideau en tôle, enfin à tout ce qui constitue l'âtre. (Voyez Rideaux en tôle, Croissants, Faïence.)
La plaque de fonte n'est guère susceptible d'un menu entretien; si elle se descelle, c'est au locataire à la remettre en place ; si un feu, plus violent que l'usage ne le comporte, la dégrade ou la fait fondre, c'est le locataire qui doit la remplacer. ”

“ Un bâtiment non achevé peut se trouver dans les biens soumis à l'usufruit. Si cette construction est susceptible de donner de bons produits, l'usufruitier peut la faire achever, après avoir rempli les formalités d'usage pour être en droit de réclamer, à la fin de sa jouissance, le prix des ouvrages faits et fournis, comme il est dit à l'article 555 du Code, à moins que, suivant les circonstances, l'article 599 ne puisse lui être opposé. ”

“ Une grosse réparation cesse d'être à la charge du propriétaire toutes les fois qu'elle résulte d'un manque d'entretien de la part de l'usufruitier ; exemple : un pavage, par le défaut d'entretien, a laissé les eaux s'infiltrer dans les terres., un gros mur se trouve dégradé ou détruit par cette cause ; la reconstruction est à la charge de l'usufruitier, et il est tenu de la faire. ”

“ Si la grosse construction n'est pas dégradée et qu'il s'agisse, par exemple, de quelques vitres brisées ou de portes détériorées, mon avis est que la dépense doit incomber à l'usufruitier parce que ce ne sont pas là de grosses réparations. ”

“ Il est bien entendu que le propriétaire qui fait assurer son immeuble contre l'incendie, ne change en rien la situation de son locataire ; celui-ci reste responsable vis-à-vis de la compagnie d'assurances des sinistres dont il est l'auteur. Le preneur peut invoquer le cas fortuit et le vice de construction, s'il y a lieu ; mais il faut qu'il sache bien que c'est à lui qu'il appartient d'en faire la preuve, aux termes de l'article 1733 du Code civil. ”

“ Le preneur doit aux grillages la réparation des dégâts qu'il y commet et aussi les dégradations partielles et peu importantes qui se produisent, lors même qu'elles ne sont pas de son fait ; s'ils périssent de vétusté, c'est le propriétaire qui les renouvelle. A moins de location principale, le bailleur doit faire toute espèce de réparations aux châssis grillagés placés en dehors de la location et qui recouvrent les cours vitrées ; le locataire n'est tenu que de les souffrir. ”

“ Dans les maisons louées en totalité, pour être souslouées à plusieurs autres, le locataire principal devient responsable de l'entretien locatif à opérer dans les endroits d'un usage commun : escaliers, couloirs, portes cochères, etc., tandis que, dans les maisons à locations partielles, c'est le propriétaire qui fait le menu entretien dans ces diverses localités. ”

“ Nous l'avons dit, les Coutumes de Paris, publiées en 1580, en leur article 262, stipulaient que le nu propriétaire devait les grosses réparations aux quatre gros murs, mais les auteurs qui ont expliqué ces Coutumes, ont enseigné qu'il ne s'agit pas seulement des quatre murs extérieurs, mais bien de tous les murs nécessaires pour renfermer un espace construit; ils ajoutent que tout mur de refend ou pan de bois doit être considéré comme gros mur. ”

“ Le menu entretien, peu compris et peu accepté par les locataires, et aussi le gros entretien que la loi met à la charge des propriétaires, seraient une source permanente de difficultés si l'on n'apportait pas de part et d'autre, dans ces sortes de questions, une grande modération et un sincère désir de conciliation ; sans quoi' l'on aurait sans cesse de graves contestations pour des choses souvent sans valeur; c'est ce qui fait dire à Troplong, lorsqu'il s'occupe des réparations locatives dans son Traité du louage : « En droit, il y a des « difficultés partout, même dans les bagatelles. » ”

“ L'usufruitier est tenu de toutes les réparations d'entretien généralement quelconques, c'est-à-dire de l'entretien locatif et du gros entretien; le propriétaire ne peut exiger de lui aucune grosse réparation. ”

“ Les ramonages sont à la charge du locataire ; l'avis unanime des auteurs, sur ce point, a été confirmé par de nombreux arrêts de la Cour de cassation. Il les. doit, nonseulement parce que c'est un ouvrage de menu entretien qualifié réparation locative, mais aussi parce qu'il est tenu de jouir des lieux loués en bon père de famille ; lui seul connaît l'usage qu'il fait de ses cheminées, et lui seul peut apprécier l'utilité de ramonages plus ou moins fréquents. ”

“ Le locataire n'est guère tenu que de la réparation des dégâts qu'il y commet; néanmoins, celui qui aurait seul la jouissance d'un perron serait tenu de faire les réparations minimes et partielles, dont la non-exécution serait une cause de détérioration pour l'ensemble du perron. ”

“ Quand le mauvais état de la couverture résulte du fléchissement des bois dans une partie notable du comble, c'est une grosse réparation; si, au contraire, la réparation n'est que partielle, si un ou deux chevrons fléchissent ou cassent, ce n'est plus alors qu'une réparation de gros entretien que doit supporter l'usufruitier. ”

“ Depuis la fin du siècle dernier, la disposition des planchers s'est modifiée, du moins dans les grandes villes, et ils se composent maintenant, le plus souvent, de bois assemblés sans poutre; les maîtresses pièces, enchevêtrures et chevêtres, appartiennent aux grosses réparations: Les solives de remplissage restent à la charge de l'usufruitier toutes les fois qu'il s'agit d'une réparation partielle.
Lorsque le plancher en bois est à refaire dans son ensemble et sa totalité, il appartient en entier aux grosses réparations ”

“ Depuis quelques années la construction des fourneaux de cuisine s'est complétement transformée par suite de l'habitude que l'on a prise de brûler du charbon de terre. Lorsqu'ils sont construits solidement, les contestations sont le plus souvent évitées; le locataire sait qu'il doit un certain entretien et aussi le nettoyage des compartiments où s'amasse la suie; ce nettoyage ne peut se pratiquer sans démonter une partie du fourneau, et en cette circonstance il répare les dégradations qui se sont produites à l'intérieur. ”

“ Il arrive fréquemment qu'un carreau de vitre est fêlé dans un angle, de telle façon qu'on ne saurait le faire soi-même ; c'est le plus souvent le fait des pointes qui le serrent en feuillure; le locataire n'est pas responsable d'une telle fêlure, puisqu'elle n'est pas de son fait. Lorsque la brisure de la vitrerie résulte d'un effet dans la grosse construction, le bailleur est tenu de la rétablir. ”

“ Le principe dominant, c'est la règle d'équité : personne ne peut s'enrichir aux dépens d'autrui ; d'un autre côté, rien dans la loi n'autorise le propriétaire à s'emparer du bien de l'usufruitier sans lui donner une compensation. ”

“ Tous les auteurs sont d'accord sur ce point, qu'un principal locataire est responsable du piston, du balancier, de la tringle et de la goupille; il doit en outre graisser et amorcer la pompe lorsque c'est utile. Si la pompe sert à plusieurs locataires, l'entretien tout entier incombe au propriétaire ; mais s'il s'agit d'un dégât, il est en droit de le faire supporter par celui qui l'a commis. (Voyez Cuvette.)
Un locataire n'a pas le droit de mettre une pompe dans le puits sans le consentement du bailleur, attendu que les scellements qu'il faut faire appartiennent au gros oeuvre. ”

“ Lorsque la propriété contient un égout à l'intérieur, le locataire principal doit y faire les menus ouvrages d'entretien et le maintenir en bon état de propreté, mais s'il sert à plusieurs locataires, c'est le bailleur qui est tenu de toutes les réparations et du maintien de la propreté. ”

“ Le locataire est chargé de remplacer les arbres qui meurent pendant sa jouissance, mais il ne peut y avoir là une cause de bénéfice pour lui. Si donc l'arbre mort a de la valeur comme bois mort, le propriétaire, prévenu à temps, décide s'il remplacera l'arbre à ses frais, ou s'il le demandera au locataire, qui profitera alors du vieux bois.
Le locataire doit la taille des arbres, l'élagage et l'échenillage. (Voyez les articles 355, 671, 672, 673 du Code civil et aussi notre article 141.) ”

“ Le locataire est également affranchi lorsque les dégradations proviennent du vice de la matière ou d'un vice dans la construction. Exemple : le balancier d'une pompe se rompt parce qu'il y a un défaut dans le corps du fer, le locataire n'en est pas responsable, parce qu'il y a vice dans la matière.
Une cloison se trouve en porte-à-faux sur un plancher, son poids brise quelques carreaux de carrelage ; la réparation, quoique minime, n'est pas locative. ”