Jules Campos

“ Nul n'ignore en effet que tout propriétaire s'assure contre l'incendie pour un montant équivalent à la valeur de son immeuble, nul n'ignore également, que nombreux sont les cas où pour encaisser le montant de l'assurance, l'assuré serait incité à commettre lui-même le délit d'incendie, nul n'ignore également les difficultés de la preuve en cette matière ; comment donc peut-on, en l'état de ces considérations, tenir le locataire responsable a priori des suites d'un incendie alors que souvent l'assurance fait naître en la personne du propriétaire un « quasi-intérêt » à voir disparaître sa chose. ”

“ Si donc, comme toute autre question, celle de la responsabilité du locataire en cas d'incendie peut être tranchée à la lumière du contrat de bail, la responsabilité qui en découle sera de nature contractuelle, et ce sera sur ce seul terrain que devra se dérouler un procès entre le preneur et le propriétaire de l'immeuble.
La jurisprudence mixte, se plaçant d'emblée sur terrain de la faute délictuelle, n'a omis qu'une seule chose, mais la plus importante : celle que les parties en cause étaient liées entre elles par un contrat. ”

“ Il est hors de doute pourtant que l'étendue de chaque location a ici son importance, et que, toutes choses égales d'ailleurs, il est présumable que l'incendie est plutôt, par exemple, du fait de celui qui occupe huit ou dix pièces et qui a cinq ou six feux, que du fait de celui qui n'occupe qu'une seule chambre et qui n'a qu'un feu. C'est en s'attachant surtout à cette considération que notre Commission a pensé que l'indemnité due au propriétaire doit être répartie proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble occupée par chaque locataire. ”

“ L'article 1733 revêt alors deux aspects différents : en tant qu'il tient responsable le locataire du dommage résultant de la destruction de la chose louée, il ne fait que consacrer le droit commun de la responsabilité contractuelle ; mais, en tant qu'il le considère responsable a priori du surplus des dommages causés au propriétaire du fait de l'incendie, il déroge ouvertement aux principes de la responsabilité délictuelle et il crée à son encontre une présomption de faute de même nafure. ”

“ Nous avons examiné le principe général de la responsabilité locative en matière d'incendie, principe contenu dans l'article 1733 du Code Civil. Mais ce texte ne s'occupe que du cas où l'immeuble est occupé par un seul et même locataire, qui se trouve alors naturellement responsable de la totalité des dommages. Or il arrive qu'une maison est occupée par plusieurs locataires, ayant chacun un contrat et un -appartement distincts : c'est ce qui se produit du reste le plus souvent aujourd'hui. ”

“ Une question se pose alors, c'est la suivante : dans quels cas la loi autorisera-t-elle ce renversement de la charge de la preuve ? en d'autres termes pourquoi établirait-elle une présomption légale ?
Dans la société actuelle, le principe est que nul ne doit rien à personne jusqu'à preuve du contraire. Basée sur l'individualisme, la société considère les hommes comme libres, égaux en droits et indépendants les uns des autres : un individu ne peut être lié envers ses semblables que s'il a consenti un engagement, ou s'il a commis une faute. ”

“ S'il est vrai que le postulat fondamental existant à la base de notre société constitue la condition essentielle de toute bonne justice, il n'est pas moins vrai que dans certains cas où il existe des indices de faute très probable, la loi a l'obligation d'en induire a priori une responsabilité à l'aide d'une présomption, tout en réservant au fautif présumé, la possibilité d'administrer la preuve de son exonération. ”

“ Nous pensons donc qu'en l'état actuel du droit français, le seul principe applicable pour la répartition des risques dans les maisons divisées par étages est le principe général « res perit domino », suivant lequel chaque propriétaire devra reconstruire l'étage ou l'appartement qui lui appartient et contribuer pour sa part à la reconstruction des choses communes, à moins qu'il ne parvienne à prouver à la charge de l'un ou des autres propriétaires l'existence d'une faute ou d'une négligence, suivant les règles établies aux articles 1382-1383 du Code Civil (104) . ”

“ Il faut ici appliquer le droit commun relatif à l'indemnité que doit, en cas de perte, le débiteur d'un corps certain et, en cas de faute, l'auteur d'un délit.
Ce sont donc les articles 1149, 1150 et 1382 C. Civ. qui serviront de base à la fixation des dommages et intérêts dus par le locataire responsable de l'incendie.
L'indemnité comprend donc deux éléments d'évaluation : la perte éprouvée par le bailleur, qui représente le « damnum emergens », et une somme équivalente au gain dont il a été privé par l'effet de l'incendie, c'était en droit romain le « lucrum ces-sans ». ”

“ Quant aux autres locataires, c'est-à-dire ceux qui n'ont pas rapporté la preuve que l'incendie ne s'est pas déclaré chez eux, ils demeurent, suivant les principes, contractuellement responsables jusqu'à concurrence de la valeur réelle des appartements respectifs qu'ils ont loués et dont ils doivent restitution. Pour ce qui est du surplus des dommages, il incombe au propriétaire de prouver individuellement contre l'un d'eux sa faute, sa négligence ou son imprudence — toujours en conformité avec la règle qui veut que la faute délictuelle ne se présume jamais. ”

“ « L'article 1734 du Code civil est modifié ainsi qu'il suit :
« Si une maison est habitée par plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, ainsi que le bailleur si celui-ci y habite également, et chacun en proportion de la valeur de la partie qu'il occupe, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là est seul tenu; ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus. » ”

“ Les lois, a-t-on toujours dit, réflètent l'état des mœurs et le degré de civilisation d'un pays.
Cette étude de l'évolution historique nous révélera avec plus de précision et plus de clarté combien les solutions qu'avaient donné au problème de la responsabilité du locataire en cas d'incendie le droit romain, l'ancien droit français et nous dirons même le Code Civil, répondaient à la réalité des choses telles qu'elles existaient aux diverses époques que nous passons en revue. ”

“ Il est clair, en effet, que si l'incendie était considéré comme un cas fortuit de son essence même, l'on n'aurait pu exiger de la part du locataire pour sa libération que la preuve du seul fait de l'existence de l'incendie, tandis que si ce sinistre n'est pas considéré a priori comme un cas fortuit, l'on doit exiger du locataire, non seulement la preuve de l'incendie, mais également la preuve qu'il provient d'une cause qui lui est étrangère. ”

“ Le propriétaire de cet étage eût été responsable en tant que propriétaire, ou plus exactement en tant que gardien des meubles et immeubles lui appartenant, et ce indépendamment de la question de faute.
Mais ni le Code mixte égyptien, ni la jurisprudence mixte n'admettent le principe de la responsabilité du fait des choses inanimées que l'on a sous sa garde (5) . Ils exigent en effet que celui qui demande réparation d'un tel préjudice, fournisse préalablement la preuve d'une faute, d'une négligence et même d'une imprudence imputable au propriétaire gardien de la chose. ”

“ Le privilège du bailleur d'immeuble en est l'illustration la plus flagrante. Le propriétaire en effet n'est pas préféré à une personne mettant en danger le droit de propriété qu'il a sur sa chose, mais la préférence s'exerce à l'encontre d'autres créanciers du bailleur, et uniquement pour un litige relatif au paiement d'une somme d'argent. ”

“ Les incendies pouvant aujourd'hui dans leur grande généralité être attribués à des causes multiples et de caractère mixte, c'est-à-dire imputables soit au propriétaire soit au locataire, le législateur commettrait une injustice certaine en maintenant le texte de l'article 1733 tel qu'il existe, car toutes les fois que, pour faire tomber une présomption, l'on peut rationnellement invoquer une foule de cas d'exonération, la loi a rompu cet équilibre égalitaire qui est à la base de notre justice et qui prescrit que tout homme est exempt de faute jusqu'à preuve du contraire. ”

“ Une troisième question très délicate s'est posée au sujet de savoir si le bailleur dont la maison a été détruite par l'incendie a le droit de pratiquer, avant jugement, une saisie-arrêt entre les mains d'un débiteur du locataire, en se basant sur la créance que fait naître à son profit la présomption de faute contractuelle de ce dernier.
La négative s'impose, car nous savons qu'il est de principe absolu que pour qu'une créance puisse servir de cause à une saisie-arrêt, il faut qu'elle soit avant tout certaine et exigible (4) . ”

“ Aujourd'hui en effet les causes d'incendie sont devenues très diverses. C'est ainsi qu'il peut provenir d'un défaut de l'installation électrique, de celle du chauffage central, de celle du gaz, etc. Or nous remarquons que la plupart de ces installations incombent au propriétaire et que la troisième cause d'exonération du locataire énumérée dans l'article 1733, le « vice de construction », s'est sensiblement accrue de facteurs nouveau et très nombreux, dont il y a lieu de tenir compte pour l'appréciation de la valeur de la présomption de faute qu'elle est appelée à détruire. ”

“ Pothier dit en effet : « Lorsqu'une maison est incendiée, l'incendie est facilement présumé arrivé par la faute du locataire ou par celle de ses domestiques, desquels nous venons de dire qu'il est responsable. C'est pourquoi il est en ce cas tenu de rétablir la maison incendiée, à moins qu'il ne justifie que l'incendie est arrivé par cas fortuit, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine » (56) . ”

“ Nous vivons aujourd'hui les temps les plus menaçants pour l'institution de la propriété privée en tant qu'elle constitue l'une des bases essentielles de notre organisation sociale. Ne poussons donc pas à la lutte des classes par des mesures de favoritisme condamnable, car il ne faut jamais perdre de vue, que tout excès entraîne fatalement l'excès contraire, que toute protection spéciale rompt l'équilibre social, que toute mesure de faveur contente les uns et mécontente les autres, et que, d'une manière générale, la meilleure façon de conserver un droit c'est de le limiter. ”

“ C'est le principe qui est établi d'une manière générale, au titre « Des contrats et des obligations », dans l'article 1302 du Code Civil. Lorsque, au contraire, il n'y a pas de lien contractuel, on peut être certainement responsable à l'égard de la chose d'autrui si on la fait périr, mais c'est à celui qui agit contre l'auteur de la destruction de la chose, contre l'auteur de l'incendie, par exemple, à démontrer que le défendeur est réellement auteur du fait... ”

“ La règle est que le preneur est responsable de l'incendie, et non pas délictuellement... mais bien contractuellement (art. 1733, parag. 1) ; on a coutume d'expliquer cette solution par une présomption tirée de l'expérience des faits ; le plus souvent les incendies sont effectivement imputables aux occupants « incendia plerumque fiunt culpa inhabitantium » ; dès lors, il est naturel de présumer que ces occupants sont en faute et de conclure, jusqu'à plus ample informé, à leur responsabilité. ”

“ La vérité est que les jurisconsultes romains n'ont pas résolu le problème d'une façon spéciale. Ils ont laissé aux principes généraux du droit le soin d'établir la responsabilité du locataire, laquelle s'avérait basée sur l'idée de faute contractuelle bien antérieure à la naissance de la Loi Aquilia. ”

“ « Celui qui détient à un titre quelconque tout ou partie de l'immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance, ne sera responsable vis-à-vis des tiers des dommages causés par cet incendie que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. » Il en sera de même au cas où un locataire dirigerait une action en responsabilité à l'encontre d'un autre locataire. ”

“ Dans ce cas, il y a un point certain : c'est que le propriétaire qui éprouve des dommages a droit à une indemnité ; et à côté de ce droit est le fait, également certain, que l'incendie ayant commencé dans la maison est le produit de la faute des locataires, quels qu'ils soient. C'est donc sur ces locataires que doit porter l'action de garantie ; et quand le coupable n'est pas connu, il faut bien que ce soit sur tous. ”

“ Seules les règles de la faute délictuelle régiront cette responsabilité, et tout tiers victime de l'incendie devra rapporter la preuve certaine de la faute du locataire en vue de lui demander la réparation du prétendu préjudice subi. C'est en effet faire application du principe général d'après lequel celui qui impute une faute à autrui doit en faire la preuve. Hâtons-nous de faire remarquer que cette solution s'applique, non seulement au cas de locataire unique, mais également à celui de co-locataires multiples, les principes que nous avons exposés n'ayant rien de spécial à notre matière. ”