Maxime de La Chapelle

“ L'on a coutume de se demander si l'aubergiste répond, vis-à-vis de son propriétaire, des dégradations et dommages causés par les voyageurs qu'il reçoit dans son hôtellerie? Et la doctrine est, pour ainsi dire, unanime il adopter l'affirmative.
Oui, dit-on, le locataire répond des personnes de sa maison, et le texte ne comporte pas d'exception. Or, les voyageurs sont bien des « personnes de la maison ».
Et l'on ajoute : le décider ainsi, c'est s'inspirer de l'art. 1953 C. civ. qui contient les principes généraux de la responsabilité de l'aubergiste. ”

“ Nous venons, en effet, d'établir que la responsabilité du locataire est conforme au droit commun, que le preneur est tenu, parce qu'il manque de représenter le corps certain, l'objet entier dont il est débiteur. Et cette notion, qui est la notion de la responsabilité contractuelle, est aussitôt contredite par un texte formel. Car si les locataires répondent les uns pour les autres, ce ne peut être en vertu de leur contrat, mais à cause d'une présomption de faute délictuelle qui pèse sur tous indistinctement. ”

“ Quoi qu'il en soit, ces diverses législations, qui dérivent de noire code civil, sont sévères. Nous pensons, en effet, que ce système rigoureux pourrait être écarté sans blesser pour cela les principes généraux et le droit commun. L'incendie est un fait d'une nature spéciale; le plus souvent, à moins d'être volontaire, il est dû à une faute imperceptible. N'y aurait-il pas lieu, en conséquence, de le mettre hors des prévisions du contrat et d'obliger le propriétaire à faire la preuve de la faute de ses locataires pour obtenir des dommages-intérêts ? ”

“ Nous l'avons dit à satiété, l'art. 1733 oblige le preneur à une seule chose : prouver qu'il n'a commis aucune faute, c'est-à-dire qu'il n'a commis aucun manquement aux obligations de surveillance et de soins que lui imposait le contrat de louage. Or, qu'y a-t-il de commun entre la séduction de la fille de ferme et les obligations du locataire? L'on ne peut davantage parler de faute délictuelle, car il est impossible de trouver le lien de cause à effet nécessaire pour créer la responsabilité. ”

“ Nous en concluons que la cession du droit éventuel est inexistante, parce que cette cession manque de cause. La cause, dans un contrat à titre onéreux, est en effet l'obligation réciproque des parties l'une envers l'autre. Ainsi donc, la cession de son recours locatif que consent le propriétaire à son assureur ne saurait valoir, parce que le taux de la prime n'est nullement modifié par cette circonstance. Cette convention spéciale qui vient se greffer sur le contrat d'assurance proprement dit est
donc inexistante, parce qu'elle manque de cause. ”

“ Qui ne voit, au contraire, que dans le bail d'une auberge, le propriétaire tient compte de la profession dangereuse qui va s'exercer dans son immeuble et que cette circonstance influera sur le prix de location qui sera d'autant plus élevé que les dangers de la chose seront plus grands? L'aubergiste ne sera donc tenu que s'il y a, de son chef ou du chef de ses préposés, défaut de surveillance. Il y aura lieu de l'exonérer, au contraire, si l'incendie est causé par l'imprudence ou la malveillance de voyageurs que sa profession l'obligeait de recevoir. ”

“ Prouver que ni-le locataire, ni sa famille, ni ses domestiques, ne se trouvaient dans la maison au moment de l'incendie, n'est-ce point la établir d'une manière indirecte mais nécessaire l'absence de faute de ce locataire? En principe, nous répondons négativenrent. Nous ne sommes point partisan de l'opinion restrictive et ce n'est point, par suite, parce que l'absence ne figure point dans l'art. 1733 que nous la rejetons comme cause d'excuse. Pour nous, il n'y aura lieu à exonération de responsabilité que lorsque le locataire pourra démontrer qu'il a scrupuleusement observé son contrat. ”

“ Le locataire doit indemniser le bailleur de la perte d'incendie qu'éprouve la maison qu'il occupe. C'est une suite de l'obligation qui lui incombe de restituer la chose louée ou de prouver qu'elle a péri sans sa faute.
La réforme nouvelle porte tout entière sur la suppression de la solidarité anormale de l'art. 1734. Elle a eu pour but de réconcilier ce dernier texte avec l'art. 1733, tel que l'ont compris les auteurs de la loi, et non tel que l'entend la cour de cassation. Chaque locataire n'est plus désormais responsable qu'à concurrence de la valeur locative de l'appartement qu'il détient. ”

“ Appliquerons-nous la même solution à l'usufruit. L'usufruitier a un droit réel. Il n'est point un débiteur, ni le nu-propriétaire un créancier. Doit-on cependant lui étendre les art.
1302 et 1733? Non, répondent certains; car ce dernier article porte une présomption légale qui ne peut être étendue en dehors de l'hypothèse prévue.
Et à ce premier argument l'on a coutume d'en ajouter un second qui est plutôt un argument de législation. Il serait nécessaire de garantir le droit du bailleur, car le preneur n'a qu'un intérêt médiocre à la conservation de la chose. ”

“ La subrogation qui s'ajoute à la cession de droits éventuels dans le contrat d'assurance du propriétaire, ne peut évidemment naître que par le paiement de l'indemnité. Si l'on substitue la subrogation à la cession, c'est pour éviter que les compagnies d'assurances qui ne paient que le dommage matériel, c'est-à-dire une partie du préjudice, puissent réclamer au
locataire plus qu'elles n'auraient déboursé, ce qu'elles pourraient exiger en cas de cession pure et simple du recours. ”

“ On admettait généralement que le propriétaire pouvait demander à ses locataires la réparation intégrale de tous les dommages causés à son immeuble. A l'appui de cette thèse, l'on disait, tout d'abord, que l'art. 1733 porte que le locataire répond de l'incendie, c'est-à-dire de toutes les conséquences de ce sinistre.
L'obligation des locataires serait, en outre, indivisible. La raison en est que la maison est un tout qui n'existe pas, s'il n'est entier, et qui ne se restitue pas, s'il n'est pas restitué en entier. ”

“ Le propriétaire étant créancier de l'indemnité et codébiteur solidaire ne peut réclamer à ses codébiteurs le montant de la créance que déduction faite de sa part.
Cette argumentation n'est pas solide. Elle ne tient aucun compte de la différence essentielle qui existe entre le propriétaire et les locataires. Il est irrationnel de considérer le propriétaire comme débiteur solidaire de sa propre chose, et l'on ne peut davantage concevoir que les qualités de propriétaire et de locataire existent sur une même tête et pour un même objet. Cette théorie ingénieuse ne nous paraît pas pouvoir. ”

“ Voici l'hypothèse que nous voulons envisager : Un incendie éclate dans une maison, sans que l'on puisse déterminer sa cause. Dans le doute, lequel, du propriétaire ou du locataire, devra supporter les conséquences du sinistre ? La question se ramène, en définitive, à celle de savoir si l'incendie est un cas fortuit ou bien si, au contraire, il constitue une faute de l'habitant ou du locataire.
11. Pris en soi, l'incendie est un cas de force majeure. ”

“ En règle générale, nous avons dit que la responsabilité délictuelle d'incendie était subordonnée à la règle : Incendia plerumque. etc. L'habitant est présumé en faute à l'égard de ses voisins.
En est-il de même du locataire? Des opinions divergentes se trouvent émises et soutenues dans la jurisprudence et les ouvrages de doctrine. Mais il nous semble que si l'on a entrevu le principe contractuel de la responsabilité, jamais l'on ne s'est complètement débarrassé de la présomption légale de faute. ”

“ Or, tandis qu'il le formulait au profit des créanciers, le législateur s'apercevait de l'injustice créée par l'attribution de l'indemnité du risque locatif à tous les ayants droits du locataire sans distinction. Dans la séance du Sénat du 2 février 1888, M. Lenoël faisait remarquer que les indemnités dues à raison d'une assurance de responsabilité, au lieu de profiter à la seule
victime, grossissaient le gage des créanciers de l'assuré sans aucune préférence pour l'auteur du recours. ”

“ Dans le délit, le fautif répond du plus léger manquement. In lege Aquilia et levissima culpa venit. Dans le contrat, la faute s'apprécie plus largement, suivant les circonstances.
Les partisans de l'unité ne nient point la différence. Ils tentent seulement de l'expliquer. D'après eux, l'on confond l'étendue de l'obligation avec la gravité de la faute. Si des négligences légères sont amnistiées, ce n'est point qu'elles ne constituent des fautes, mais que le contrat les a prévues et excusées d'avance. Il n'y aurait donc pas différence de nature, mais absence d'obligation. ”

“ Nous savons quel est le sort du contrat de louage au cas de perte totale de la chose louée. Que devrons-nous décider si la perte, au lieu d'être entière, n'est que partielle? Nous ne pouvons nous appuyer que sur l'art. 1722 C. civ., qui, dans le cas spécial de perte partielle, survenue par cas fortuit, décide que le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix où la résiliation même du bail. Ce texte nous suggère une première observation. ”

“ A notre sentiment, il faut décider que chaque locataire n'est responsable que de l'objet de son contrat, c'est-à-dire de la partie d'immeuble qu'il occupe. C'est l'application du droit commun. De notre part, cette opinion ne doit être considérée que comme une hypothèse très plausible, mais non vérifiée. ”

“ C'est, en effet, le propre de la faute aquilienne d'obliger celui qui en est tenu à supporter toutes les suites du fait dommageable. Il est juste de reconnaître que les décisions de la jurisprudence sur notre question découlent logiquement du principe délictuel qu'elle assigne comme base a la responsabilité du locataire. Le principe, à notre sens, étant erroné, vicie toutes les conséquences que l'on peut en déduire. ”

“ Ce texte édicte la responsabilité solidaire contre tous les locataires d'un même immeuble. Un incendie vient-il à éclater, le propriétaire peut a son gré s'adresser à l'un des locataires et lui faire supporter la perte d'un immeuble dont il pouvait n'occuper qu'une faible partie.
Le locataire répond, dans ces conditions, au-delà de son contrat. Qu'a-t-il reçu ? Une portion d'immeuble, et il ne devrait être tenu que dans cette proportion. Tel est bien le droit commun. ”

“ Maintenant, le propriétaire n'est point tenu, ainsi que l'exige l'opinion commune, de faire la preuve, avant d'agir, que l'incendie n'a pu prendre dans son appartement. L'art. 1734 doit être écarté, parce qu'il est exceptionnel, et il faut appliquer les principes généraux qui régissent les obligations du débiteur d'un corps certain. Or, tout locataire d'une partie de la chose ou de toute la chose est débiteur d'un corps certain ; s'il ne restitue pas la chose qu'il a louée, il doit prouver le cas fortuit qui l'a détruite ; à défaut de cette preuve, il est responsable de la perte. ”

“ Mais là s'arrête la responsabilité de l'assureur qui, en aucun cas, ne prend à sa charge le gain manqué par la privation de la jouissance et des loyers de l'immeuble incendié. Les compagnies apportent ces restrictions à leur responsabilité, afin de
rendre plus rares les incendies de spéculation qui risqueraient de se multiplier si, aux pertes matérielles, d'un contrôle facile, l'assuré pouvait ajouter d'autres éléments d'indemnité forcément arbitraires. ”

“ Nous avons trop souvent démontré que la responsabilité du locataire n'était autre que celle de l'art. 1302 et s'appliquait à toutes les personnes tenues, par contrat ou autrement, de conserver et de rendre, pour que nous soyons dispensé de rechercher si le colon est un locataire ou un associé, puisque leur situation juridique est la même à ce point de vue spécial. ”

“ Le sous-bailleur ne transmet pas au sous-preneur sa propre et seule jouissance, comme dans la cession de bail. Il ne peut disposer, à la vérité, d'une jouissance plus étendue que celle qu'il a lui-même. ”

“ Un contrat d'assurance est formé qui oblige l'assureur, au cas d'incendie, à relever le propriétaire indemne des pertes qu'il a subies. Quand l'assureur règle le sinistre au propriétaire, il paie une dette qui lui est propre, et l'on ne peut dire que le créancier reçoit son paiement d'une tierce personne. ”