Bail agraire

“ « Le bail sans écrit d'un fonds rural est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé.
« Ainsi le bail à ferme d'un pré, d'une vigne et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an.
« Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles. ». ”

“ Peut-on mettre en doute qu'un tribunal, composé d'agri culteurs forcés de renoncer à la vie active, ne rendit également de grands services à la propriété rurale ? En présence d'hommes initiés à tous les détails de l'agriculture, verrait-on se produire ces scandaleuses sorties de bail aujourd'hui sûres de l'impunité? ”

“ C’est résolument que le code civil donne le pas à la communauté sur le régime dotal, qu’il rend à la vente les allures d’un contrat naturel, qu’il abolit les retraits et limite la faculté de rachat. Voici la terre, au grand profit de l’agriculture, dégagée et lancée dans un rapide mouvement de circulation. Vers 1789, lors des voyages d’Arthur Young, le bail à ferme n’était en vigueur que dans la sixième partie du royaume, en Picardie, en Artois, en Flandre, en Normandie. ”

“ À mesure que le paysan s’enrichit, que le numéraire est plus abondant, que les débouchés se multiplient, l’exploitation libre du fermier rompt l’association du maître et du laboureur ; le bail à ferme et à courte durée devient le type moderne du contrat de louage. ”

“ Considérations générales sur les Baux Ruraux.—Influence des Clauses du Bail et des Rapports entre le Propriétaire et le Fermier sur l'Exploitation de la Ferme, et, par suite, sur le Progrès de l'Agriculture.
Il y a deux modes principaux de jouissance des biens ruraux , l'exploitation directe ou par mains du propriétaire et l'exploitation par mains d'autrui. L'exploitation par mains d'autrui se fait au moyen de fermiers ou de colons partiaires ou métayers. Le contrat auquel donne lieu l'exploitation par mains d'autrui s'appelle bail. ”

“ On appelle fonds rural, biens ou héritages ruraux ceux qui produisent des fruits que le preneur a le droit de récolter et qui sont l'objet principal de la location. Ainsi, il n'y aurait point bail à ferme, mais bail à loyer, soit dans le louage d'un chantier, soit dans celui d'une maison d'habitation qui aurait comme dépendances un jardin produisant des fruits, un verger, un herbage, un petit bois. ”

“ Toutes les améliorations lui profitent et il bénéficie des récoltes que produit l'emploi de son argent. Le bail à ferme n'engage pas d'une façon aussi directe le propriétaire à consentir des prêts à son fermier, car il se désintéresse de l'accroissement des récoltes, dont ce dernier jouit seul. ”

“ Règles spéciales aux baux à ferme. — Le preneur d'un héritage rural doit le garnir des bestiaux et ustensiles nécessaires à l'exploitation, engranger dans les lieux à ce destinés, avertir le propriétaire des empiétements commis sur son fonds. Si le fermier ne remplit pas ces obligations, s'il cultive mal, s'il abuse de la chose, le bailleur peut faire prononcer la résiliation du bail. Lorsque la récolte est perdue en totalité ou au moins pour la moitié, par cas fortuit, le fermier a droit à une remise sur le prix du fermage. ”

“ Il nous semble en conséquence pouvoir conclure de ce que nous avons dit que les clauses du bail, envisagées au point de vue général, peuvent considérablement influer sur la production agricole, et qu'il est dans l'intérêt de la société que les baux soient faits avec intelligence et de manière à développer la prospérité de l'agriculture. On peut en conclure aussi qu'il est dans l'intérêt des propriétaires d'apporter le plus grand soin à l'étude et à la rédaction de leurs baux.
Cé n'est pas le tout d'avoir des baux sagement étudies et clairement rédigés ”

“ Un bail long permet au fermier de conduire son exploitation avec plus de méthode, d'étudier les besoins de cette exploitation et d'y pourvoir en connaissance de cause. Si sa récolte est ravagée par la grêle, la gelée ou d'autres fléaux, il compte sur la richesse de la récolte suivante. En un mot, grâce à la durée du bail, il améliore progressivement la terre qu'il tient à ferme. Sur ce point encore se manifeste l'analogie de la situation du fermier avec celle du locataire commerçant. ”

“ Le bail à ferme est distingué du bail à loyer d'une maison et autres bâtimens, en ce que le locataire a sa jouissance connue et réglée de l'habitation, ou autre usage d'un bâtiment qu'il prend à louage, et que le fermier ignore quels seront au juste les fruits et autres revenus qu'il prend à ferme, à cause de l'incertitude du plus ou du moins de leur quantité et de leur valeur, et du péril d'une stérilité et autres cas fortuits qui peuvent diminuer le revenu ou l'anéantir. ”

“ C'est que le bail à ferme, instrument de travail appliqué à la propriété foncière, est tour à tour impressionné par les conditions qui affectent la propriété même et par l'état de ceux qui la cultivent. Effacé par l'esclavage dans les pays où la grande propriété et la servitude se donnent la main, il reparaît avec la liberté. ”

“ Si le bailleur est suffisamment initié aux choses agricoles pour comprendre qu'il est dans son intérêt de régler le mode de jouissance de son fermier de manière à ce qu'il ne ruine pas sa ferme et de lui montrer la voie du progrès, et si le preneur est assez intelligent pour ne pas repousser des conditions qui, en définitive, sont autant dans son intérêt que dans celui du propriétaire , le bail sera fait convenablement ; il contiendra les clauses de conservation et de préservation qui mettront obstacle aux abus de jouissance inspirés aux cultivateurs par un intérêt mal compris. ”

“ Quelques propriétaires font des baux à longue durée avec augmentation progressive de fermage. Ces baux peuvent être très-avantageux aux parties, pourvu que l'augmentation soit sagement et convenablement graduée, puisqu'ils assurent aux propriétaires une participation proportionnelle aux chances d'élévation du prix des terres et aux fermiers une longue jouissance.
Quand donc un propriétaire a un bon fermier, il ne doit pas hésiter à lui accorder un long bail. Quand, au contraire, il a un mauvais fermier, le bail, quelque court qu'il soit, est toujours trop long. ”

“ Le bail à ferme ne répond nullement à la première de ces doux destinations, c'est-à-dire qu'il ne convient pas aux petits propriétaires qui ne vivent que du revenu de leurs terres, ou qui en tirent le supplément de leurs moyens d'existence. ”

“ De tout ceci, je conclus que dans les départements où domine le bail à colonage, le paysan, sans être malheureux, a peu de part à la propriété foncière, peu ou presque point de capitaux, peu d'indépendance et de courage à entreprendre. ”

“ Il aura soin de ne jamais occuper les valets de ferme pour son compte, de ne jamais, les détourner, de ne jamais entraver le fermier dans ses cultures, tant qu'il est dans les limites de son bail, quelque nuisibles qu'elles puissent être, se bornant à lui en faire l'observation et à les noter, pour prévenir de semblables abus dans les baux suivants. ”

“ On décide généralement que le fermier n'est pas tenu de résider dans la maison de la ferme, lors même qu'une clause du bail lui impose l'obligation d'exploiter lui-même et lui interdit de sous-louer ou de céder son bail : il suffit qu'il place dans la ferme des gens chargés de la culture, et qu'il conserve la direction générale de l'exploitation1. Au contraire, même en l'absence de toute stipulation, le colon est tenu d'habiter la métairie. ”

“ Nos baux à ferme participent souvent de toutes ces natures de contrat de louage. Ainsi, en passant un bail à ferme nous louons une habitation * et quelquefois une partie de son mobilier, un héritage rural; quelquefois nous convenons du prix auquel seront payés certains travaux, soit a journée, soit à prix fait; et enfin nous remettons aussi fréquemment un troupeau au fermier, à la charge de tenir compte d'une partie du produit. Tous ces divers genres de transactions peuvent donc se rencontrer dans un bail à ferme. ”

“ Si le bail est fait pour plusieurs années et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. ”

“ Il arrive, pour les baux à ferme, que le fermier est privé de sa récolte ; ainsi une grêle, la gelée, la coulure peuvent détruire les produits du domaine; le fermier devra-t-il payer néanmoins le prix du bail? ”

“ Un bail est acte grave pour les deux parties contractantes, tellement grave que des agronomes, comme MM. de Gasparin, Girardin et du Breuil, etc., ont cru fortifier encore le caractère scientifique de leurs ouvrages en donnant des modèles de baux applicables à diverses situations agricoles. En effet, le preneur et le bailleur ont des intérêts solidaires, parfois identiques, parfois opposés. Le fermier veut payer moins, le propriétaire veut obtenir plus. ”

“ Ainsi le fermier entrant moyennant les réparations locatives indiquées, et moyennant le prix de vingt-quatre journées d'ouvriers et quatorze journées de voiture s'élevant ensemble à quatre cent soixante-douze francs, reconnaît que la ferme est en état complet de réparations, et s'engage à la rendre, à la fin du bail, dans un état pareil, ou à payer la valeur des dégradations, suivant les conditions du bail à ferme. ”

“ Mais aussitôt que l'assouplissement du principe aristocratique a permis à la classe des hommes libres de prendre rang dans l'Etat, le bail à ferme ou à colonage temporaire devient le moyen le plus général de mettre les terres en valeur. ”

“ Le bail à ferme, autrement dit fermage, est un contrat en vertu duquel le propriétaire cède à l'exploitant, appelé fermier, le droit à l'usage de la terre et des bâtiments agricoles moyennant le paiement d'une rente annuelle, en argent, déterminée d'avance. Parfois le fermier s'engage également à fournir, accessoirement à la rente, certaines prestations en produits ou en services. ”

“ Le fermage laisse le propriétaire du fonds en dehors de l'éxploitation ; le fermier cultive à sa guise, il détient la propriété en vertu d'un bail ferme dont les clauses sont débattues entre les parties. Le fermier ne peut améliorer le sol et bien exploiter la terre que si le bail est à long terme. Plus le bail est de courte durée et moins il est avantageux pour le propriétaire. ”

“ LES CHARGES GREVANT LA MÉTAIRIE. L'examen des clauses concernant les charges (cens, rentes, terrages et autres devoirs féodaux) grevant au XVIe siècle la propriété rurale sera facile : dans un bail à ferme, ces charges incombaient entièrement et toujours au fermier. Dans le bail de la Bourgeoisie, où elles étaient particulièrement lourdes, tant envers le seigneur d'Itheuil qu'envers le curé de la paroisse, nous avons vu que le bailleur accordait, comme compensation, à son fermier, la jouissance d'une parcelle de pré ”

“ Le bail à ferme n'est pas un instrument de colonisation, il ne peut apparaître que lorsque les terres sont défrichées et mises en culture, que le numéraire est répandu et que les denrées ont acquis des cours à peu près fixes, grâce à des débouchés réguliers. Pour le défrichement des terres, le propriétaire n'a le choix qu'entre la régie directe et le colonage. ”