Charles Ballot

“ Tout en maintenant, en effet, pour les locataires la faculté, comme par le passé, de réclamer le bénéfice du délai en faisant une déclaration d'insolvabilité, il institue les juges de paix arbitres de cette déclaration dès que le propriétaire en conteste la sincérité; il donne aux juges de paix compétence entière à cet égard, quel que soit le chiffre du loyer; il les déclare enfin amiables compositeurs, c'est-à-dire juges ayant droit absolu de recourir à tous modes d'information et de former leur conviction suivant les inspirations de leur conscience. ”

“ Il n'y a plus de limite dès que la barrière est levée, et, pour rester dans notre sujet, ne voit-on pas que le propriétaire, dépouillé de ses revenus, privé ainsi des moyens de satisfaire à ses propres engagements, impôts, intérêts de ses emprunts, réparations nécessaires, dira avec même raison à l'État, à ses créanciers, à ses locataires : Je ne payerai ni impôts, ni intérêts ; je ne ferai aucune réparation, quelque urgente qu'elle soit, car l'état de guerre est un cas de force majeure qui, en m'ôtant mes ressources, m'a affranchi de mes obligations. ”

“ Est-ce que la mort ne vient pas trop souvent atteindre à l'improviste, dans les professions libérales comme dans les autres, un chef de famille dont le travail quotidien est l'unique patrimoine? Est-ce que ceux qu'il laisse sans ressources sont, par suite de ce malheur, affranchis des obligations du bail?
Est-ce que le commerçant ruiné par les faillites d'autrui, est-ce qu'un fabricant dont le feu ou l'inondation anéantit l'industrie, peut arguer de tels faits pour obtenir la remise de ses loyers? ”

“ Nous n'avons plus devant nous un acheteur qui vient dire : par suite des obstacles de force majeure qu'ont amenés la guerre, j'ai été ou je suis dans l'impossibilité d'exécuter le contrat, j'en demande la résolution, art. 1148 du Code civil. Nous sommes en face d'un cessionnaire qui peut seulement alléguer que, par suite de la même force majeure, la chose acquise par lui a perdu de sa valeur, et que la détérioration doit amener la résolution de ses engagements. Il est ainsi ramené à l'art. 1182 du Code civil, et ne peut qu'en invoquer le bénéfice. ”

“ Il est certain ici, à part la question des servitudes militaires, qu'une force majeure a causé l'éviction, et que le locataire a droit de se faire décharger de ses obligations vis-à-vis du propriétaire.
Restera d'ailleurs pour tous deux la question de savoir s'ils n'ont pas droit, vis-à-vis de l'État, à indemnité pour cause d'expropriation. Ce point trouvera sa place quand nous examinerons les effets de la guerre sur la propriété, ce qui comprendra les vols immenses méthodiquement organisés autant que cyniquement accomplis par l'ennemi dans tous les pays envahis. ”

“ L'existence du contrat de louage, disent les autres pour arriver au même résultat, est subordonnée aux cas de force majeure dont l'effet est de rendre impossible aux parties l'exécution de leurs obligations. Quand la force majeure ou le cas fortuit ont pour effet d'anéantir l'immeuble loué, on résilie le bail sans exiger du propriétaire qu'il en fournisse un autre. Quand le même fait ruine le commerce ou l'industrie qui ont été pour le locataire la cause de son engagement, il doit amener aussi à son profit la résiliation. ”

“ Au contraire, s'agit-il du cheptel dit cheptel de fer, c'est-à-dire du cheptel donné par le propriétaire à un fermier ordinaire, à charge par celui-ci de laisser, à l'expiration du bail, des bestiaux d'une valeur égale au prix de l'estimation de ceux qu'il aura reçus ; comme en ce cas le cheptel est mis aux risques du fermier, il en supportera la perte, même totale, arrivée par cas fortuit, à moins de convention contraire. Ce qu'il a à rendre, ce n'est pas le bétail qu'il a reçu, mais bien un bétail de même valeur. L'art. 1825 du Code civil contient cette solution. ”

“ Cela est de toute équité, dit Pothier, non-seulement parce que l'ouvrier ou l'entrepreneur ont accompli ce travail, sans qu'aucune faute leur puisse être imputée, mais parce que le travail, dans deux cas au moins, est devenu la chose du propriétaire au fur et à mesure qu'il s'est réalisé, et a été à ses risques comme la chose elle-même.
Le plus souvent d'ailleurs l'ouvrier ou l'entrepreneur auront fait des dépenses en dehors de leur travail personnel pour réaliser ce qui a déjà été fait. ”

“ Le contrat sera résolu sans dommages et intérêts.
Mais sera-t-il résolu à l'égard des deux parties? le propriétaire ou l'auteur des commandes auront-ils, comme les autres, droit à la résiliation? En d'autres termes, lorsque la guerre aura cessé, lorsque ainsi la force majeure aura disparu, l'entrepreneur, l'usinier ou le fabricant pourront-ils offrir d'exécuter leur oeuvre et forcer leurs cocontractants à l'accepter ? ”

“ Quand on demande au législateur de suppléer la loi et de décréter qu'un contrat légalement formé sera modifié au détriment de l'une des parties et au bénéfice de l'autre, on lui demande de faire ce qu'il n'a pas droit de faire, de commettre un excès de pouvoir en même temps qu'un acte d'arbitraire et d'iniquité. ”

“ La destruction matérielle sera née d'ailleurs des divers faits que nous avons énoncés : démolition, bombardement, incendie, oeuvre de l'ennemi, ou renversement, oeuvre de la défense. La dépossession sans destruction matérielle aura eu également les mêmes causes : l'irruption ou l'occupation de l'ennemi, l'expulsion violente des habitants, leur fuite pour échapper à la captivité ou à la mort, et d'autre part l'occupation par ordre de l'autorité pour les besoins de la défense. ”

“ Mais il est très conforme aux devoirs de l'État et du souverain, et très équitable, par conséquent très juste même, de soulager autant qu'il se peut les infortunés que les ravages de la guerre ont ruinés, de même que de prendre soin d'une famille dont le chef et le soutien a perdu la vie pour le service de l'État. Il est bien des dettes sacrées pour qui connaît ses devoirs, quoiqu'elles ne donnent point d'action contre lui. ”

“ Incontestablement les propriétaires n'auront pas d'action en recours contre les blanchisseurs, si la perte par cas fortuit ou force majeure est prouvée; si le linge a été pris par la force, s'il a été incendié, si, même en cas de fuite des blanchisseurs le linge avait été l'objet de leurs soins diligents, comme s'ils l'avaient enfoui dans les cachettes qu'ils croyaient les plus sûres avec leurs objets personnels, et qu'un ennemi, passé maître en fait de rapine, les eût néanmoins découverts et pillés ; en un mot, lorsque aucune faute ne peut leur être reprochée. ”

“ La guerre et ses conséquences ont ici, plus encore qu'en matière de bail, causé de graves dommages. La destruction, l'incendie, le bombardement, la dévastation, le pillage, le vol, ont partout sévi, laissant après eux des ruines et des misères. Les nécessités de la défense ont amené, elles aussi, de durs sacrifices.
Y aura-t-il pour les nombreuses victimes de ces désastres des voies de recours, des actions en indemnité qui leur permettent d'obtenir réparation des pertes ”

“ Notre dernière observation est relative à ce qu'on appelle en droit les démembrements de la propriété, aux droits d'usufruit, d'usage, d'habitation et aux servitudes.
A l'égard des trois premiers, il est trop évident qu'on n'en peut concevoir l'existence qu'autant qu'existe la chose même sur laquelle ils sont établis. Si donc les événements de la guerre ont amené la ruine de la maison sur laquelle j'avais l'un de ces droits, je le perdrai sans recours, comme le propriétaire perd le sien ”

“ Tel est le texte de l'art. 1 134 du Code civil, qui consacre évidemment une règle de morale dont la source est dans la conscience. Le contrat de louage est une de ces conventions, il est la loi que librement propriétaire et locataire se sont imposée; ils ont été d'accord pour se la donner, ils devront être d'accord pour la modifier. Ce que leurs volontés réunies ont établi, leurs volontés réunies pourront seules le défaire. ”

“ Telles sont les réflexions que nous inspire, sur la question toute provisoire de l'exigibilité des loyers, l'appréciation impartiale de la situation à régler. Nous ne doutons pas que le gouvernement n'y donne luimême en ce moment une sérieuse attention.
Reste la question définitive, celle de savoir si la dette de loyers sera atteinte dans son existence par les événements que nous traversons, si, en d'autres termes, le contrat de louage pourra être modifié par l'effet de la guerre et de ses conséquences. Il n'est pas besoin de dire que sa gravité exige qu'un examen spécial lui soit consacré. ”

“ La concession de délais répondrait à tout; le propriétaire aurait souffert, sans doute, mais enfin il n'aurait généralement perdu que l'intérêt de sa créance et les avantages du payement immédiat.
Il y a plus que cela. Il faut bien le comprendre; on est en face d'un mal permanent, d'une situation critique qui est loin de son terme, et, par suite, ce qui peut être en question, ce n'est pas seulement l'époque d'exigibilité des loyers, mais la possibilité de les payer, c'est-à-dire le sort même de la créance des propriétaires. ”

“ La destruction par l'ennemi ne donne aucune action en recours aux propriétaires, ni contre l'État, ni contre les communes.
La destruction pour les nécessités de la défense n'en donne pas davantage quand elle a lieu sous la pression urgente des faits de guerre. ”

“ Elles reposent sur ce principe que l'État ne doit d'indemnité au propriétaire dépouillé que lorsqu'il y a expropriation, c'est-à-dire transmission de la propriété privée au domaine public, principe qui est étranger aux faits que nous considérons; et sur cette autre règle, déjà reconnue si souvent par nous, que le fait de guerre est un fait de force majeure qui frappe fatalement celui sur lequel il tombe, sans obliger l'État à aucune réparation. ”

“ Pour les plus heureux, pour ceux dont l'immeuble ne constitue pas l'unique patrimoine, il leur faut, à part les nécessités de la vie, satisfaire aux lourdes charges de la propriété, impôts si importants à payer en ce moment, réparations nécessaires, intérêts des créances hypothécaires, annuités du crédit foncier, et il n'est pour ces obligations ni rémission ni délai. ”

“ Nous avons à nous placer maintenant à l'époque d'expiration du délai, au moment où sera venue pour tous l'obligation de payer, et à nous demander quelle sera la solution définitive de la difficulté.
En cas de non-payement, l'exécution forcée par le propriétaire, c'est-à-dire la saisie et la vente des biens du locataire pour se couvrir de sa créance, seront-elles la conséquence juridique, le résultat final, nécessaire, le dernier mot enfin des rapports qu'établit le contrat de bail entre les parties ? ”

“ Nul doute que, dans ces cas, l'expulsion violente ou la fuite causée par la crainte de la mort ne constituent l'éviction par force majeure donnant ouverture à la résiliation ou au moins à la suspension en faveur des locataires des obligations du bail pendant la durée de l'occupation. C'est un événement irrésistible autant qu'impossible à prévoir que celui qui brutalement vous étreint ou qu'on ne peut combattre qu'en exposant sa vie ”

“ Quelle sera donc la solution de la difficulté qui s'agite, quel sera le règlement définitif de la situation des locataires vis-à-vis des propriétaires qu'ils ont déclaré ne pouvoir payer ?
Cette solution, nous ne pouvons, quelque regret que nous en ayons, arriver à un autre résultat, ne sera ni du domaine du législateur, ni du domaine de la justice. Elle ne pourra se trouver que dans le sentiment de conciliation, dans l'esprit de transaction qu'inspireront certainement au coeur de tous le patriotisme et la sympathie due au malheur. ”

“ Tout accusé, tout condamné même, qui a commis un crime capital avant cette loi profitera néanmoins de ses dispositions, par une raison décisive : c'est que la loi nouvelle, déclarant que le pouvoir social n'a plus le droit de frapper, qu'il s'était à tort arrogé ce droit jusque-là, ne peut pas plus atteindre désormais les faits passés que les faits de l'avenir. Elle serait criminelle si elle levait encore le glaive du jour où elle a proclamé l'inviolabilité de la vie humaine. ”

“ Qu'on se rapproche ainsi, qu'on s'entende, qu'on se sente réciproquement animés d'honnêtes sentiments, de mutuelles sympathies ; que, de part et d'autre, on se persuade que le payement n'est demandé ou refusé que parce qu'on ne peut faire autrement; qu'on ne se décidé à saisir la justice que là où la mauvaise foi apparaît certainement; qu'on donne, au contraire, grande faveur à l'ouvrier sans travail dont toutes les présomptions justifient la détresse. ”

“ Une hypothèse qui certainement est, à l'heure présente, une triste réalité pour de nombreux habitants de Paris, se rattache au contrat de louage d'ouvrage et d'industrie. C'est celle des blanchissages de linge confiés avant l'occupation ou l'investissement aux blanchisseurs des environs de Paris, et qui n'ont pu être rapportés à temps à leurs propriétaires. Il y a là évidemment autant de contrats de louage d'ouvrage dans lesquels le blanchisseur donne son travail sur le linge moyennant un prix convenu, et le propriétaire donne son linge à blanchir en s'engageant à payer ce prix. ”

“ Lorsqu'une place ou un poste est déclaré en état de guerre, les inondations et les occupations de terrains nécessaires à sa défense ne peuvent avoir lieu qu'en vertu d'un décret, ou, en cas d'urgence, des ordres du gouverneur ou du commandant de la place, sur l'avis du conseil de défense, après avoir fait constater, autant que possible, l'état des lieux par des procès-verbaux des gardes du génie ou des autorités locales. Il y a urgence dès que les troupes ennemies se rapprochent à moins de trois journées de marche de la place ou du poste. ”