Auguste Vavasseur

“ C'est le juge de paix qui est chargé de faire le tirage au sort des jurés de chaque session sur les listes générales. Il doit y procéder en audience publique, dans la salle de ses audiences. Rien ne s'oppose à ce qu'il tire au sort successivement dans la même séance les jurés de plusieurs sessions. On remarquera que le juge de paix est, dans tous les cas, chargé de cette opération, alors même que le jury doit être présidé non par lui, mais par une personne désignée par le président du tribunal civil.
L'art. 2 n'indique pas combien de jurés le juge de paix devra tirer au sort. ”

“ Car les jurys n'oublieront pas que c'est l'Etat qui faisait ainsi acte de bienfaisance ou de générosité, et que les propriétaires bailleurs ne peuvent équitablement être condamnés à d'autres sacrifices qu'à une perte de loyer résultant de la force majeure.
.33. Le locataire, victime de la force majeure, n'a jamais droit en effet à une indemnité, mais à une simple diminution de loyer (art. 1722., C. civ.) ”

“ Pour nous, nous inclinons à croire que le droit commun eût donné aux locataires industriels et commerçants une action en diminution de loyer pendant le siège; car à Paris et dans la banlieue, les locaux qui leur sont loués ont presque toujours cette destination, qui est connue et acceptée par les deux parties. Quelquefois même, une boutique est louée pour y exercer exclusivement tel commerce déterminé ”

“ Conformément à la règle suivie par toutes les juridictions, le jury spécial délibère en secret, et la sentence est prononcée par le président en audience publique.
La forme des sentences du jury n'est pas déterminée par l'art. 3. On devra suivre les dispositions du Code de procédure civile, relatives aux décisions des juges de paix, d'autant plus que la diversité des décisions qui peuvent être rendues par le jury spécial ne permettrait guère l'application du système des questions. ”

“ D'autre part, le jury, s'il était saisi par des propriétaires exigeants, aurait le pouvoir de favoriser le locataire en lui accordant des délais, ou en affranchissant une partie de son mobilier de l'action du propriétaire (1) .
51. La jouissance industrielle ou commerciale doit avoir été prévue par les parties. Il n'est pas nécessaire que la destination industrielle ou commerciale du local ait été indiquée dans le bail. Il suffit que le propriétaire ait su, au moment où le bail a été passé, que le preneur louait pour exercer une industrie, un commerce ou une profession. ”

“ A cet égard, aucune difficulté ne devra se produire, pourvu que la délimitation des circonscriptions soit faite avec soin et qu'elle ne laisse aucun doute sur le point de savoir dans quelle circonscription se trouvent certains immeubles placés sur les limites des deux circonscriptions. Il est évident, en effet, que la loi considère la situation de l'immeuble loué, et non pas le domicile de l'une ou l'autre partie. ”

“ Lorsqu'il n'y a ni diminution, ni altération de jouissance, les jurys spéciaux ne peuvent accorder que des délais. Dans ce cas, le jury n'a aucune distinction à faire entre les locataires industriels ou commerçants et les autres. Pour la concession de ces délais, il doit prendre en considération la gêne des locataires, quelle qu'en soit la cause ; il peut aussi, quoique à un degré moindre, avoir égard à la situation du propriétaire. ”

“ Les jurys spéciaux auront donc à s'inspirer du sentiment juridique, qui presque toujours se concilie si bien avec celui de l'équité et de l'honnêteté. Ils écarteront le summum jus, le droit strict, pour être fidèles à leur mission d'amiables compositeurs. En respectant les principes/ils auront toujours un large pouvoir d'appréciation ; ce pouvoir s'exercera surtout pour la fixation du quantum des réductions de loyer ”

“ Art. 7. A défaut de se libérer de l'une des fractions exigibles à l'échéance réglée par les jurys spéciaux, et après quinze jours de retard, le locataire perdra le bénéfice des termes qui lui auront été accordés ; le bail sera résilié de plein droit au profit du propriétaire, qui pourra, s'il veut se prévaloir de cette résiliation, réaliser le gage, conformément au droit commun, et rentrer en possession des lieux loués, en vertu d'une simple ordonnance de référé, que le bail soit authentique, privé ou purement verbal. ”

“ L'indemnité n'est accordée qu'aux propriétaires de logements dont le prix annuel est de 600 fr. Par prix annuel il faut entendre le loyer réel, tel qu'il est payé par le locataire, et non pas le prix auquel il est réduit, suivant l'usage, par l'administration des contributions directes pour la perception de l'impôt. ”

“ La solvabilité de la caution est appréciée par le juge de paix.
60. Aux termes de l'art. 2102, C. civ., le propriétaire a un privilége sur tout le mobilier garnissant les lieux loués. En vertu de ce droit il peut faire vendre le mobilier du locataire, et il prime, dans la distribution du prix de vente, presque tous les créanciers du locataire. On a cru qu'il pouvait être utile d'autoriser le jury à limiter les droits du propriétaire tant envers le
locataire qu'envers ses créanciers, à une partie déterminée et suffisante du mobilier. ”

“ La loi votée par l'Assemblée nationale a essayé de les concilier et de les résoudre par un ensemble de moyens divers pouvant se résumer ainsi : Des délais possibles pour tous les locataires; Des réductions à ceux qui ont souffert dans leur jouissance commerciale ou industrielle, ou qui ont été contraints de quitter leur habitation ; Une subvention du département pour indemniser
les propriétaires considérés comme les moins riches et les plus exposés à l'insolvabilité de leurs locataires. ”

“ S'il peut y avoir doute pour quelques-unes, les jurys spéciaux auront à résoudre cette question. Ils devront se demander si la prudence qui doit guider les actions d'un homme sensé conseillait en effet au locataire d'abandonner l'immeuble ou si, en l'abandonnant, il n'a pas cédé à des craintes exagérées et ainsi pris à sa charge les suites de cette désertion volontaire. ”

“ Tout le monde sait qu'on appelle caution la personne qui répond envers le créancier du paiement de la dette. Si la caution proposée paraît suffisante au juge de paix, le locataire est autorisé à déménager tout son mobilier. ”

“ Une privation de jouissance passagère ne peut donner lieu qu'à une réduction du loyer.
78. Mais dans un très-grand nombre de cas l'équité et l'intérêt bien entendu du propriétaire lui-même lui conseillent'de consentir à une résiliation de bail ou à une diminution du loyer. Un très-grand nombre de locataires commerçants ou industriels vont se trouver
dans l'impossibilité de payer à l'avenir les loyers énormes qu'ils avaient souscrits avant la guerre de 1870. ”

“ Les jurys spéciaux seront composés, outre le président, de quatre membres, savoir : Deux propriétaires d'immeubles et deux locataires.
Art. 2. Immédiatement après la promulgation de la loi, il sera dressé, sur la présentation des juges de paix des vingt arrondissements de Paris et des cantons du département de la Seine, par les soins du président du tribunal civil et du président du
tribunal de commerce conjointement, pour chaque arrondissement municipal et pour chaque canton, deux listes contenant l'une les noms de cent propriétaires, l'autre les noms de cent locataires. ”

“ Les locataires qui n'auront pas réclamé le bénéfice de la présente loi avant le 1ER juillet 1871, par une déclaration au greffe de la justice de paix de leur arrondissement ou canton, seront tenus au paiement total de leurs loyers.
Les propriétaires qui, dans le même délai, n'auront pas saisi le jury spécial de leur demande, conformément au dernier paragraphe de l'art. 8, seront réputés avoir accepté le règlement déterminé par les deux premiers paragraphes du même article.
SOMMAIRE.
80. Le délai pour réclamer le bénéfice de la loi accordé aux propriétaires et locataires est fatal. ”

“ Mais les magistrats qui dressent la liste générale, auront nécessairement le soin de porter leur choix sur des personnes qui ne soient ni trop âgées, ni empêchées par un service public, ni dans une situation telle qu'elles ne puissent dignement statuer sur cette sorte de contestations. ”

“ Ces articles n'autorisent, en effet, les jurys spéciaux qu'à accorder des réductions de loyer, des délais, ou une limitation du gage.
26. L'art. 4 déclare que le jury spécial aura seul compétence. Il s'ensuit qu'aucune autre juridiction ne conserve compétence, en cette matière, concurremment avec le jury. Le jury spécial seul pourra être saisi. ”

“ Aux propriétaires et aux locataires, il doit servir de guide pour l'élaboration de leurs transactions amiables. Aux jurys spéciaux, il doit offrir des règles susceptibles d'amener une certaine uniformité dans leurs décisions. ”

“ L'art. 5 ajoute que les paiements différés pourront être divisés en fractions exigibles à diverses échéances consécutives et réglés en billets à ordre correspondant à ces échéances. Le règlement des paiements différés en billets à ordre sera très-utile au propriétaire qui pourra essayer de négocier ces valeurs et de les réaliser avant leur échéance. Néanmoins les jurys devront tenir compte de l'observation de M. Bozérian, qui a fait remarquer dans la discussion qu'il ne faudrait pas contraindre les locataires non commerçants à souscrire des billets à ordre. ”

“ En quelque lieu que soient domiciliés le locateur et le locataire, ils devront porter leur différend devant le jury spécial de la circonscription dans laquelle se trouve l'immeuble loué.
28. L'art. 4 donne aux jurys spéciaux la qualification d'amiables compositeurs. ”

“ La loi n'exigeant pas que la convocation des jurés et la notification de la liste soient faites par exploit d'huissier, il suffira qu'elles soient remises par un agent quelconque, notamment par un agent de la police communale ou autre. C'est ainsi que se font les notifications analogues en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique. On pourrait même envoyer ces notifications et convocations par lettres chargées expédiées par le greffier aux destinataires. C'est le mode prescrit par l'art. ”

“ M. Léon Say, dans son Rapport, daté du 24 avril, a fait aussi cette assimilation.
à façon, soit pour leur compte, doivent être considérés comme des industriels, et ils ont droit à une réduction sur leur loyer, mais en observant la ventilation que nous venons d'indiquer pour la partie du local consacrée à leur habitation personnelle.
Quant à ceux qui travaillent au dehors, et aux employés de tout ordre, ils n'y ont pas droit. Un amendement avait été proposé par MM. Clément et MortimerTernaux pour étendre le bénéfice des réductions aux locations de toute nature inférieures à 600 fr. ”

“ Il n'y aura aucun doute quant aux maisons qui ont été occupées par ordre de l'autorité militaire, ni même quant aux immeubles atteints par les projectiles. Mais un très-grand nombre d'immeubles abandonnés par leurs locataires n'ont pas été atteints. Quelquefois même le voisinage n'aura pas souffert. ”

“ La loi a levé tous les doutes à cet égard en disposant expressément que les peines portées en l'art. 405, G. pén., seront applicables aux propriétaires et aux locataires qui auront fait de fausses déclarations dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée que celle à laquelle ils auraient eu droit. Les peines édictées par l'art. 405, C. pén., sont l'emprisonnement de un à cinq ans, et l'amende de 50 fr. au moins et 3,000 fr. au plus. L'art. ”

“ Il n'y a qu'une différence du plus au moins, une question de quantum à apprécier par le jury.
En résumé, il nous paraît vrai de dire que la loi du 21 avril 1871 n'a pas innové en considérant l'investissement comme un cas de force majeure opposable par les locataires troublés dans leur commerce ou leur industrie (1) , et en autorisant dès lors sur les trois
(1) On trouverait aisément dans la jurisprudence des applications du même principe, consacré d'ailleurs, comme on l'a vu par la doctrine de Pothier. V. Not., Lyon, 27 avril 1860 (D.p., 62.3.6) ; Paris, 14 avril 1862 (D.P., 62.2.155) ”

“ Les jurys devront surtout s'abstenir
(i) An. 1266, G. civ.
d'user de la faculté que la loi leur donne à cet égard envers les personnes qui, comme les magistrats, les avocats et quelques autres, ne peuvent, d'après des règles traditionnelles, contracter aucun engagement commercial.
Les billets souscrits par le locataire n'opèrent pas novation, et le propriétaire conserve son privilége sur les meubles garnissant les lieux loués. ”

“ Tel serait le cas où le jury aurait accordé une réduction de loyer, sans que la Cour de
et, d'autre part, l'ait. 5 n'autorise qu'une réduction, et non une remise totale, de ces termes. Infrà, nOS 53 et 54.
(1) L'art. 6 ne permet qu'une limitation et non une suppression de privilège.
(2) V. Not. Req., 10 fév. 1868 (Dalloz, 68.1.422) ,
cassation pût examiner si la location avait un caractère industriel ou commercial, ou s'il y avait eu privation matérielle de la jouissance. ”