Locateur

“ Quelques mots sur les derniers contrats qualifiés de location par la loi, les louages d'ouvrage et d'industrie. Tels sont les marchés avec des ouvriers et des entrepreneurs, les transports par terre ou par eau. Dans ce cas, le locateur est celui qui donne pour un prix convenu son travail ou son industrie (locator operis) ; le locataire, celui qui paye ce prix en échange du travail ou de l'industrie qui lui sont fournis. Le travail ou l'industrie ont pour objet une chose que livre le locataire. ”

“ Nous l'avons dit : on peut louer une chose ou un ouvrage. Ces deux genres de louage se subdivisent en plusieurs espèces auxquelles l'usage a attribué des dénominations différentes: celui des contractants qui s'oblige à faire jouir l'autre s'appelle locateur ou bailleur; l'autre se désigne par la dénomination générale de preneur , et, suivant les circonstances, on l'appelle locataire, fermier, colon et conducteur.
Le louage des choses comprend toute chose mobilière ou immobilière dont la jouissance peut être utile et susceptible de restitution ”

“ Celui qui prend à loyer une maison entière se nomme principal locataire. Le propriétaire se nomme locateur quand il donne à loyer une terre , une maison, etc. — Une chose est en bon état de réparations locatives lorsqu'elle est préparée à recevoir un locataire. ”

“ Le conducteur n'a pas, comme le locateur, le pouvoir de résoudre le bail d'ouvrage par sa seule volonté ; il est tenu de faire l'ouvrage dont il s'est chargé; et, faute de le faire, le locateur peut se faire autoriser à faire marché avec un autre enîrepreneur3 ou avec un autre ouvrier, suivant la nature de l'ouvrage, pour sa confection, aux risques et dépens du conducteur. Pothier, Traité du contrat de louage, n° 443. ”

“ Vous me payez un fermage, un prix de ferme annuel ; donc vous êtes mon fermier, donc vous êtes locataire.— Je vous paie un solde de compte qui vous revient pour balance du prix de nos locations mutuelles; voilà tout : par cette raison je suis appelé fermier. Mais je ne suis pas pour cela plus votre locataire que vous n'êtes le mien. Fermier n'est donc pas, ne doit donc pas être opposé à propriétaire; c'est locataire qui est l'opposé de propriétaire ; or je suis locateur, en même temps que locataire, quand
je prends votre terre à ferme, c'est-à-dire à prix fixe, à prix ferme. ”

“ Nous désignerons en général le locator et le conductor par les noms de locateur et de locataire.
DEUXIÈME PARTIE. — DES OBLIGATIONS
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b) . Le louage de services, locatio operarum ou operis, dont nous nous bornerons à signaler les particularités. — Enfin, au Bas-Empire, le louage de choses prit dans certains cas un caractère spécial et devint un contrat ayant ses règles propres, le contrat d'emphytéose.
I. Du louage de choses.
376. — I. Formation et éléments essentiels du louage. — Le louage présente une grande analogie avec la vente (1) . ”

“ Tout locateur d'immeubles ruraux ou urbains, qu'il soit propriétaire, usufruitier ou locataire principal, est privilégié (3) sur :
1° Les fruits de la récolte de l'année, quand même ils auraient été déposés dans des bâtiments appartenant à un tiers, mais à la charge cependant du privilège du locateur de ces bâtiments (4) ”

“ Le bailleur a un privilège sur les objets qui garnissent son immeuble. L'introduction par le locataire des objets dans la maison ou dans la ferme constitue une sorte de dation en gage de ces meubles au bailleur, qui peut, sur le prix, se faire payer par préférence. Si le meuble appartient à autrui, le locateur de bonne foi conserve son privilège, même sur ces meubles. ”

“ Louage, n° 392.
(5) Cujas, sur les Inst., T. Loc. cond.
(6) Huberus, sur les Inst., Loc. cond. Vinnius, p. 621, n° 2.
(7) Observat., lib. 2, c.8.
le locateur est celui qui reçoit le prix, et que le conducteur est celui qui le paie ; mais ce point de vue n'est pas toujours vrai ; car très-souvent celui-là est locateur qui paie le prix, tandis que le conducteur le reçoit ; par exemple, la personne qui charge Un architecte de lui faire une maison est tout à la fois locateur et partie payante, et l'architecte est tout à la fois aussi conducteur et partie prenante. ”

“ Quand le locateur est préféré, & quand non.
LE SEIGNEUR d'une maison sera payé & préféré de son louage sur les biens de son louager étans en icelle, sinon qu'il y ait innovation.
1. LE propriétaire d'une maison a un privilége sur les biens de son locataire étant en sa maison, pour être payé par préférence aux autres créanciers, selon la disposition de notre Coutume au présent article ”

“ La violation de la prohibition autorise le locateur à poursuivre la résiliation (art. 1741 et
(1) T. I, n° 367.
(2) Fenet, t. 16, p. 236.
(3) T. I, n° 155.
(4) Cassat., 26 février 1812 (D., Louage, p. 923. M. Merlin, Répert., v° Sous-location. Palais. Sirey) . Cette espèce se présentait avec des circonstances favorables ; le preneur disait au propriétaire : « Relouez vous-même si vous ne voulez pas que je reloue, et je vous paierai la différence qu'il pourra y avoir entre le prix promis et celui que vous pourrez retirer de votre nouveau bail. » ”

“ Les soins , les services , le travail et l'industrie forment la matière da contrat de louage r d'ouvrage; voilà ce qu'on y donne à loyer, voilà ce qu'on y paie. C'est donc le gardien, le serviteur, l'artisan, l'ouvrier on l'entrepreneur, qui est véritablement le locateur; celu i qui les paie est le véritable locataire ou conducteur, et c'est mal à propos que, dans les lois et les ouvrages des jurisconsultes, ces qualités ont été interverties. ”

“ Les locateurs de maisons et de métairies ont le droit d'être préférés, pour les créances résultantes du bail, aux autres créanciers de leur fermier ou locataire, sur les fruits et sur les meubles qui garnissent la métairie ou la maison. ”

“ Deux jurisconsultes plus modernes, Pothier et Caroecius, n'ont pu se mettre d'accord sur les moyens de les distinguer. lls posent celte hypothèse : je vous cède la jouissance de cet immeuble pour 9 ans, moyennant tel prix. Est-ce une vente? est-ce un contrat de louage? La question n'est pas indifférente ; car dans la vente la chose est aux risques de l'acheteur; dans le louage, elle est aux risques du locateur. ”

“ Je sais bien ce que l'on objecte : on vous dit : un bail est un marché librement consenti entre le propriétaire et le locataire, libre à l'un et à l'autre de ne pas le signer. Si vous, locataire, vous aviez fait de bonnes affaires dans ma maison, vous ne seriez pas venu m'offrir un supplément... et autres balivernes. Je réponds que parler ainsi est une faute, une déloyauté ; c'est insulter au malheureux qui se noie et qui appelle au secours; c'est lui dire : Tant pis pour toi, pourquoi t'es-tu jeté à l'eau ? Mais, messieurs les. propriétaires, est-ce que les locataires ont demandé la guerre ? ”

“ Il faut citer aussi le locataire-propriétaire, c'est-à-dire celui qui, tenant à bail soit une maison, soit un appartement, en sous-loue une partie à d'autres locataires. Comme il relève d'un propriétaire de premier ordre et que, par conséquent, il partage les vicissitudes de la masse des locataires, il se montre le plus souvent d'un caractère assez accommodant. Un autre propriétaire, digne d'attention, est le propriétaire féminin, lequel, suivant son âge et son humeur, est intraitable ou plein d'aménité. ”

“ Le propriétaire est donc un locator, son fait est une locatio, et son action est dite tocati : quant au preneur, il est un conductor, son fait est une conductio, et on lui donne l'action conducti. Si maintenant, nous passons au louage d'ouvrage, le maître parce qu'il se dessaisit matériellement est comparé au locator rei. ”

“ Locataire, celui qui prend à loyer, et Locatif, ce qui le concerne, ce qui est à sa charge. - Il ne faut pas confondre louer et affermer ; on loue toutes sortes d'objets; on n'afferme qu'un bien immeuble, d'une manière ferme, durable et pour l'exploiter; le louage est divers et mobile. Chez les Romains locare avait tout à fait le sens d'affermer; c'était prendre ou donner le domaine, le lieu, locum, pour en user.
— Plusieurs mots sont composés de louer et de location, avec préfixe, qui n'ont pas précisément le sens de la location, mais qui s'expliquent également par le lat. ”

“ De son côté, le preneur est tenu de garnir la maison ou les lieux loués de meubles suffisants pour garantir le paiement des loyers ou fermages, de se servir de la chose louée suivant sa destination, de faire les réparations locatives et de menu entretien, de veiller à la conservation de la chose et d'en jouir 'en bon père de famille, c'est-à-dire comme un propriétaire soigneux et attentif, de la rendre à l'expiration de la location, telle qu'il l'a reçue et de payer le prix convenu aux échéances ainsi que certaines charges accessoires. ”

“ Eclairez l'intérêt avant que l'amour-propre n'entre en jeu, il n'y aura plus de débats. J'ai cherché à en diminuer le nombre en mettant les parties intéressées à même de connaître et d'apprécier leurs droits et leurs obligations, de juger le bien ou le mal fondé de leurs prétentions respectives. A Paris surtout, un tiers s'est placé entre le Propriétaire et le Locataire : le Portier, puissance contre laquelle le locataire a souvent à lutter; il faut lui donner les moyens de se défendre. ”

“ La totalité des biens présents et à venir du locataire constitue d'ailleurs le gage du tenancier. Ce sera désormais la règle.
La location est faite pour un an, comme toutes les autres locations de terres, soit antérieures, soit postérieures; mais, notez-le, l'habitude s'est introduite de dire expressément qu'à la fin de l'année le locataire remettra le champ au propriétaire, qu'aucune reconduction tacite ne serait admise, que le possesseur ne pourra pas dire : « J'ai loué pour faire de même en tout temps. » ”

“ Si le locataire réclame quelque chose, ils lui répondront invariablement : monsieur, vous savez, nous ne sommes que des employés ; nous ne faisons que ce qu'on nous commande.
Le portier ne fait aussi que ce qu'on lui dit de faire; le régisseur de même, et le propriétaire ne s'en môle pas.
Ainsi les locataires ont un portier pour les surveiller, et ce sont eux qui le paient; le régisseur les instrumente et vit forcément à leurs dépens. Enfin, le propriétaire passe à l'étal de divinité ”

“ Il est difficile, nous le savons, lorsque l'on a beaucoup de petits locataires, de faire un bail à chacun; mais le propriétaire ne pourrait-il pas avoir un registre timbré, sur lequel il inscrirait une déclaration à peu près ainsi conçue : — Le sieur *** prend à loyer telle pièce, à tel étage, moyennant la somme de La location commencera à telle époque. — Il ferait signer cette déclaration par le locataire. — Ce bail, il est vrai, ne serait pas régulier, mais il suffirait au besoin pour prouver la location dont la loi défend la preuve par témoins. ”

“ Un locataire de bonne foi installé dans un immeuble en bon état — en présence d'un propriétaire qui ne peut occuper par lui-même ou par les siens et se montre par ailleurs ménager de ses deniers — est pour ainsi dire certain de se maintenir dans les lieux tant qu'il lui plaira. ”

“ Les gens de son espèce sont modestes et ne font point parade de leurs qualités. Et, voyez, votre petite ferme de La Brèche, que votre fermier va laisser tout à l'heure, à l'expiration de son bail, dans un si déplorable état, ne prouve-t-elle pas que les propriétaires les plus sensés et les plus intelligents se laissent prendre aux apparences dans le choix de leur locataire?
Tout bien pesé, renonçons, monsieur le comte, à ce projet de vente, ou tout au moins attendons un peu. Laissez-moi me faire à cette idée,
Un Paquet de Lettres. ”

“ Cependant, lorsque les locataires passaient devant la loge, moi, je ne savais faire entre eux ces différences auxquelles ma mère se plaisait. Sur le mur barbouillé d’un ton chocolat, je voyais paraître un dos rond, s’approcher un visage terne ; et j’entendais demander : « Pas de lettre, aujourd’hui ? » II n’y en avait presque jamais, ou alors des cartes postales – que je lisais – au moment du jour de l’an et à l’époque des grandes vacances. Le locataire grognait ; en traînant des pieds il traversait le couloir et s’engageait dans l’escalier. ”

“ Location conclue entre un locataire originaire, agissant comme bailleur et un preneur, sous-locataire.
vente. Contrat, constituant une
combinaison de louage et de vente, par lequel il est convenu que le locataire, moyennant le paiement de loyers plus élevés que les loyers normaux, deviendra, à l'expiration du bail, propriétaire de la chose louée. Ce contrat est fait en vue de conserver au vendeur la propriété de la chose jusqu'à parfait paiement du prix. Il sert souvent en pratique à dissimuler une vente à tempérament (V. ce mot) . ”

“ ART. II. Si le propriétaire est gênant, on l'emménagera au violon pour faciliter le déménagement du locataire.
Voilà qui est bref, concis, pas du tout embrouillé, et
qui sera toujours reçu aux acclamations de la foule
des locataires.
Quant à Versailles, c'est une autre paire de manches. Ce qu'on donne au locataire se traduit, pour une classe, par rien du tout, et, pour une autre classe, par des paquets de procès, démarches humiliantes, et patati, et patata.
Résumé libre de cette loi : Les propriétaires sont nos amis, ou les amis de nos amis ; donc..... ”

“ L' ASPIRANT LOCATAIRE . – Je puis revenir ... LE PROPRIÉTAIRE . – Et pourquoi ? L' affaire doit être vidée sur - le - champ . ( Le regardant .) Le masque n' est pas absolument désagréable ; l' œil est bon , la voix est bien timbrée ...
L' ASPIRANT LOCATAIRE , mal à son aise . – Votre portier m' a dit que c' était deux mille deux cents francs .
LE PROPRIÉTAIRE . – Permettez , oh ! permettez ! N' allez pas si vite . Mon concierge et moi , cela fait deux . Procédons par ordre , s' il vous plaît . – Accusé , votre âge ?
L' ASPIRANT LOCATAIRE . – Plaît -il ? LE PROPRIÉTAIRE . – Pardon ... ”