Locatif

“ Est-ce qu'on fait des baux avec les petites gens, avec les locataires qui sont entrés dans une maison avec la guitare de la fantaisie au milieu du dos?
Est-ce qu'on fait un bail avec les pierrots du toit, les moineaux de la gouttière, les papillons du jardin?
On en fait avec les gens qui ont des locations d'une certaine importance, des cinquante ou soixante mille francs de loyer: les tailleurs à prix fixe, les limonadiers, les gros pâtissiers, les fabricants de caoutchouc; mais les hommes littéraires, les francs-maçons du caprice et de l'art. Hélas! on s'en garderait bien ! ”

“ N’invoquez point toutes vos considérations de fantaisie romanesque sur l’origine et sur le fondement de la propriété qui, d’ailleurs, sont ici parfaitement superflues. Si la maison qui est un capital appartient au propriétaire, le loyer qui est le prix de la vente du revenu lui en est dû, et si des circonstances normales ou exceptionnelles ont fait hausser sur le marché le taux des loyers, c’est tant mieux pour lui : d’autres circonstances eussent pu le faire baisser. ”

“ Le prix de la location est aussi légitime que le salaire de l'ouvrier, que le prix de la vente. En louant une maison ou une terre en culture, le locataire s'approprie le produit de travaux antérieurs, dont la location ne représente qu'une partie de la valeur proportionnée à l'utilité qu'il en tire. Le droit de location met à la. portée de tous le sol qu'ils ne pourraient acheter, les choses dont ils n'ont qu'un besoin momentané. ”

“ Le droit proportionnel est établi sur la valeur locative, tant de la maison d'habitation que des magasins, boutiques, usines, ateliers, hangars, remises, chantiers et autres locaux servant à l'exercice des professions imposables. ”

“ Néanmoins notre Coutume, art. 406 et suivants, permet au Seigneur d'hôtel, de métairie , ou de rente foncière , de procéder par voie d'exécution pour trois termes de loyers, ou arrérages de sa rente foncière, sur les meubles qui occupent sa maison ou métairie , par lui données à loyer, ferme, ou rente foncière, et sur les fruits qui sont provenus des héritages en dépendants, quoiqu'il n'ait aucun titre exécutoire contre le locataire, fermier, ou débiteur de la rente foncière. ”

“ Il en est de même pour les locataires des maisons. Les industriels des grandes villes, de Paris, par exemple, s'ils ne peuvent s'entendre avec les propriétaires pour le renouvellement des baux, font en sorte de déplacer la clientèle qu'ils ont constituée. Souvent ils ne peuvent y réussir; alors ils subissent la loi du maître. Il y a telles industries qui payent le renouvellement d'un bail 10, 20, 50, 100 mille francs même. Alors c'est le propriétaire qui recueille le fruit du travail de l'intelligence et souvent du capital de son locataire. ”

“ Chaque individu payera pour la maison qu'il possède et qu'il habite lui-même, ainsi que pour la boutique ou le magasin qu'il possède et où il exerce un métier ou un commerce, une somme équivalente au double de la valeur locative de sa propriété. ”

“ Du petit au grand, nous en sommes tous là dans la maison. Depuis le propriétaire, à qui l’on doit deux ans de loyer, et qui de peur de tout perdre, nous garde pour rien, jusqu’à nous autres, pauvres employés, jusqu’à moi, qui en suis pour mes sept mille francs d’économies, et mes quatre ans d’arriéré, nous courons après notre argent. ”

“ Or, qu'est-ce qu'un bail à loyer ? — Un contrat par lequel l'une des parties, qu'on nomme bailleur, remet à l'autre, preneur, une maison ou un appartement, pour un temps et moyennant un prix déterminé, payable en argent. En économie politique, cette maison ou cet appartement est une valeur comme une autre, un capital comme un autre, un produit comme un autre ”

“ Quelques mots sur les derniers contrats qualifiés de location par la loi, les louages d'ouvrage et d'industrie. Tels sont les marchés avec des ouvriers et des entrepreneurs, les transports par terre ou par eau. Dans ce cas, le locateur est celui qui donne pour un prix convenu son travail ou son industrie (locator operis) ; le locataire, celui qui paye ce prix en échange du travail ou de l'industrie qui lui sont fournis. Le travail ou l'industrie ont pour objet une chose que livre le locataire. ”

“ Lorsqu'une maison, louée à un locataire principal, fait l'objet de plusieurs sous-locations, la valeur locative qui sert de base à la contribution est celle qui résulte de l'ensemble des baux consentis aux sous-locataires. ”

“ Ainsi, dans le louage d'une chose, celui qui procure cette chose se nomme bailleur, locateur, propriétaire, et l'autre bailliste, locataire, preneur, fermier, quelquefois louager, louandier, occupeur, puis, dans le bail à métairie, métayer, colon partiaire; dans le louage d'ouvrage, celui qui fournit son travail se nomme entrepreneur, ouvrier, domestique et génériquement locateur, celui qui reçoit et paye ce travail se dit maître, propriétaire et génériquement locataire ou conducteur ”

“ Le propriétaire privé des immeubles urbains jouit d’un extraordinaire accroissement de son revenu, grâce à l’élévation de la rente du terrain et du loyer de l’immeuble, et d’un extraordinaire accroissement de son patrimoine, grâce à la plus grande valeur acquise par l’immeuble même. ”

“ Il le cède, le vend, le lègue à ses enfants, et, pour tout loyer, verse au propriétaire la moitié de ses revenus. En outre, il peut élever des murs, bâtir des maisons, faire toutes les constructions que bon lui semble sur les terres qui lui sont louées, et le propriétaire, à l’expiration du bail, doit, pour rentrer en possession de son bien, racheter tout cela à prix coûtant. ”

“ Un contrat peut donc être lésionnaire sans être excessif : par exemple, un bail dont le foyer n'est pas en rapport avec l'appartement ou l'immeuble loué; de même qu'à l'inverse il peut être excessif sans être lésionnaire, par exemple un bail consenti pour un loyer de vingt mille francs, alors que le locataire, qui n'est autre qu'un mineur émancipé, a une situation de fortune modeste : l'appartement loué vaut les vingt mille francs, nous le supposons, mais il est trop cher eu égard aux facultés du locataire. ”

“ Il s’est pourtant formé chez nos voisins des sociétés connues sous le noms de building societies, se proposant de fournir à l’artisan un toit qui lui appartienne. Le mécanisme de ces institutions varie selon les localités et les idées des fondateurs [9] ; mais en somme elles tendent toutes vers un but, — aider le locataire à devenir le propriétaire de sa maison en payant par mois à la société, durant une certaine période, une somme qui n’excède pas de beaucoup le taux ordinaire du loyer. ”

“ Le propriétaire qui possède seulement un logement d'une, deux ou trois pièces, ne voit non plus aucune différence entre son imposition et celle du riche qui possède un vaste appartement et une ou plusieurs maisons. ”

“ Ces sociétés font d' excellentes affaires et rendent de grands services à la classe ouvrière . Elles achètent de vastes terrains aux abords des villes , y tracent rues et boulevards , puis les lotissent et les vendent aux enchères , ou y élèvent des maisonnettes qu' ils vendent avec leur jardin aux plus offrants . Le paiement se fait en dix ou vingt ans par annuités , comprenant l' intérêt et l' amortissement . L' un et l' autre forment à peine le prix du loyer habituel , mais , après dix ans , le locataire se trouve propriétaire . ”

“ Il est bon de faire remarquer que le propriétaire peut exercer son privilège, non-seulement contre le locataire ou fermier, mais encore contre les sous-locataires, sous-fermiers ou cessionnaires, jusqu'à concurrence du prix de la sous-location et de la cession. ”

“ Pour les exploitations agricoles, commerciales, industrielles et autres, le loyer, ou, si l’exploitant est propriétaire, la valeur locative des fonds sur lesquels porte l’exploitation agricole, ainsi que des propriétés immobilières occupées pour les besoins des exploitations ; l’intérêt des capitaux prêtés à l’entreprise, lorsque la personnalité de celle-ci est distincte de celle de l’exploitant ”

“ Telles maisons qui étaient occupées précédemment par de bons négociants sont louées aux ouvriers par chambres isolées, et sivous saviez l'importance du loyer qu'ils paient, vous verriez qu'il est absurde d'appeler cela une question de propriétaire. Il n'est pas rare de voir des maisons composées de huit chambres louées de cette façon produire près de cent livres de loyer. La pénurie de logements convenables devient pour l'ouvrier un impôt bien lourd. ”

“ Ainsi le louage des choses comprend le bail à loyer, le bail à ferme, le bail à cheptel; et le louage d'ouvrage comprend l'engagement des domestiques et ouvriers, les devis et marchés ou louage des entrepreneurs et architectes.
Dans le louage des choses, celui qui donne à loyer, le locator, est le maître de la chose ; et celui qui prend à loyer, T le conductor, est le débiteur du prix convenu. ”

“ Toutefois, afin de ne pas faire naître des espérances exagérées, je vais sur-le-champ montrer la source de la variabilité de la valeur locative. Ce dont il s'agit maintenant ici, c'est de savoir s'il existe un parallélisme entre l'augmentation de la valeur locative et celle du revenu. ”

“ C'est entendu. Notre immeuble est la propriété d'une société anonyme. Vous achetez deux cents actions de notre Société au prix de : deux cent mille francs, et cette acquisition vous donne droit à la jouissance de l'appartement du troisième. Cette jouissance sera constatée par un bail régulier qui vous sera consenti par la Société, moyennant un prix de loyer égal aux charges de l'immeuble. Et vous y gagnez. Que vouliez-vous en effet?
— La jouissance incontestable de cet appartement? Vous l'avez. Ne pas payer de loyer proprement dit et ne rembourser que votre quote-part des charges communes. ”

“ Le propriétaire qui promet de fournir un logement en bon état s'engage par là non seulement pour le jour de l'entrée en jouissance mais aussi pour toutes et chacunes les années du bail. Et il en est de même du métayer à l'égard des ustensiles nécessaires à la culture. Dans les sociétés ordinaires chaque associé est déchargé par le seul fait de la réalisation de son apport. ”

“ En matière de louage, lorsqu'il y a un bail authentique, ou sous signature privée et enregistré, le privilége du propriétaire, pour tous les loyers dus ou à échoir , pour les réparations locatives et pour toutes les autres obligations du bail, s'étend non-seulement aux meubles et aux marchandises, mais aussi sur les fruits, grains, récoltes et toutes les productions quelconques du fonds donné à bail, et de tous ceux qui seraient déposés dans les granges, greniers et magasins; sur les bestiaux et ustensiles aratoires fournis par le fermier ”

“ On a vu le propriétaire menacer son locataire de l'augmentation dès les premières années de son bail de trois, six ou neuf années, après que celui-ci a fait pour quatre mille francs et plus de dépenses dans sa boutique. Par le funeste système des propriétaires que le locataire ne peut louer ou céder sans leur volonté, ils font leur esclave de l'homme d'industrie, vieilli quelquefois par dix ou quinze années de perfection ”

“ Or, si nous avons su trouver déjà la balance de l’ouvrier et du patron, du producteur et du consommateur, du financier escompteur et du négociant qui circule, du prêteur et de l’emprunteur, pourquoi ne trouverions-nous pas de même la balance non-seulement de propriétaire à propriétaire, non-seulement de propriétaire à commune, mais de propriétaire à locataire ?
Que dis-je ? il est indispensable que nous la trouvions, cette balance ”

“ Il est plus rationnel que le locataire sache que vous êtes ses propriétaires, et paie ses loyers dans vos mains, sauf à vous, à payer la rente qui sera reconnue exister à votre charge, lorsqu'on se sera réglé sur la différence à lui faire subir. ”

“ Il nous semble que rares seraient ceux qui attacheraient de l'importance à la faculté de se promener, de prendre quelques repas en plein air et en présence du premier venu, ou de détacher quelques fruits d'un arbre dans une propriété appartenant à autrui, et ce, de manière à ajouter au prix de l'immeuble qu'ils voudraient acheter ou qu'ils voudraient louer, le prix qui aurait été déboursé pour l'acquisition de ces droits, ou une augmentation de loyers proportionnée au montant de cette dépense. ”

“ Les soins , les services , le travail et l'industrie forment la matière da contrat de louage r d'ouvrage; voilà ce qu'on y donne à loyer, voilà ce qu'on y paie. C'est donc le gardien, le serviteur, l'artisan, l'ouvrier on l'entrepreneur, qui est véritablement le locateur; celu i qui les paie est le véritable locataire ou conducteur, et c'est mal à propos que, dans les lois et les ouvrages des jurisconsultes, ces qualités ont été interverties. ”

“ Personnes auxquelles le privilége est accordé : à tout locateur d'immeubles,
d'immeubles, au locateur de choses mobilières. — 117. Il n'est pas nécessaire que le locateur soit propriétaire. Exemples: usufruitier, possesseur, locataire principal. Le tiers qui aurait payé le locateur ne jouirait du privilége que s'il pouvait exciper d'une subrogation. IV.- 118. Choses grevées du privilége: c'est tout ce qui garnit la maison ou la ferme, et, dans les baux de biens ruraux, les fruits de la récolte de l'année et tout ce qui sert à l'exploitation. ”

“ Ainsi, en premier lieu, le propriétaire d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, a droit aux produits de cette chose; le propriétaire de valeurs financières, renies, actions ou obligations de chemin de fer, a droit aux revenus produits par ces valeurs ; le propriétaire d'une maison ou d'un fonds de terre a droit au prix des loyers de la maison ou du bail de la propriété rurale. ”