Bail à loyer

“ Dans le bail à loyer et dans le bail à ferme, l'obligation du propriétaire est tout aussi étendue, mais la situation n'est pas la même parce qu'alors le propriétaire trouve une compensation de ses avances dans le loyer ou le fermage dont le montant a été débattu lors de la location d'après l'état et l'importance des bâtiments. ”

“ Lorsqu'un bail à loyer contient la clause expresse que le locataire ne pourra céder son bail à personne, et qu'il sera tenu d'occuper par lui-même les lieux loués, le locataire ne peut, lorsqu'il ne veut plus occuper, contraindre le locateur, ou à résilier le bail, ou à souffrir qu'il sous-loue. ”

“ C'est un événement non prevu, étranger au locataire comme au propriétaire, plus fort que leur volonté, qui vient mettre à néant, en tout ou en partie, l'immeuble même objet de la location. Dès qu'il se manifeste, le propriétaire ne peut plus remplir son obligation essentielle, donner la paisible jouissance d'un immeuble en échange de laquelle des loyers lui sont payés. Le locataire ne peut par suite devoir le prix d'une chose qu'un est dans l'impossibilité de lui donner. Le bail tombe faute d'objet. ”

“ Les règles du bail à loyer ne diffèrent que sur deux points de celles relatives au bail en général : obligations du preneur (locataire) , modes d'extinction du bail à loyer.
I. Obligations du locataire.
4. Deux obligations spéciales sont imposées au locataire : il doit garnir la maison de meubles suffisants (C. civ., 1762) et faire les réparations d'entretien (C. civ., 1751 à 1756) .
1° Garniture de la maison.
5. Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer (C. civ., 1752) . ”

“ C'est la convention seule des parties qui fixe la durée les baux. Néanmoins, si elles avaient déclaré par l'acte qu'elles n'entendaient faire qu'un simple bail à loyer ou i ferme, sans exprimer le temps pour lequel elles l'ont rait, le bail ne serait réputé qu'un simple bail à ferme ou à loyer, d'une durée de neuf années. ”

“ On appelle bail à loyer, celui qui concerne le louage des maisons et bâtiments quelconques.
On appelle bailleur, celui qui donne à loyer ou à ferme; preneur, locataire ou fermier, celui qui prend à loyer ou à ferme. (Voyez, à la fin de l'ouvrage, la loi relative aux contrats de louage.) ENREGISTREMENT.
Les baux à ferme ou à loyer des biens meubles ou immeubles, lorsque la durée en est limitée, sont assujettis au droit de 20 cent. par 100 francs sur le prix cumulé de toutes les années et du montant des charges imposées au preneur. ”

“ L’article 162 de la coutume de Paris, permet néanmoins au propriétaire de saisir les meubles des sous-locataires ; mais ceux-ci en ont main-levée en payant le loyer de leur occupation.
En fait de fermes, on appelle sous-fermier, ce qu’en fait de bail à loyer on appelle sous-locataire. Voyez Bail à loyer, Ferme, Locataire, Principal locataire. ”

“ Le projet, parmi les louages des choses, distingue surtout celui des immeubles, s'en occupe immédiatement , et ne parle plus spécialement des meubles, au louage desquels il est aisé d'appliquer, dans l'usage , :elles des dispositions subséquentes qui leur sont comnunes.
Le louage d'un bien rural, c'est-à-dire d'un fonds produisant des fruits naturels ou industriels, est appelé bail à ferme. Le louage d'une maison ou d'un bâtiment qui ne produit que des fruits civils ou loyers, est appelé bail à loyer. ”

“ Solution définitive pour les baux et loyers de Paris et de la France, pendant le siége.
§ 1. — Le contrat de bail est immuable en principe et ne peut être changé même par la volonté du législateur. Il ne peut être modifié que pour les causes établies par la loi sous l'empire de laquelle il a été fait, ou de l'accord des parties par voie de conciliation et de transaction. — La résiliation ou la modification ne peuvent résulter, d'après la loi actuelle, que de faits portant sur la libre jouissance de la chose louée, et non de faits dommageables personnels au locataire. ”

“ L'existence du contrat de louage, disent les autres pour arriver au même résultat, est subordonnée aux cas de force majeure dont l'effet est de rendre impossible aux parties l'exécution de leurs obligations. Quand la force majeure ou le cas fortuit ont pour effet d'anéantir l'immeuble loué, on résilie le bail sans exiger du propriétaire qu'il en fournisse un autre. Quand le même fait ruine le commerce ou l'industrie qui ont été pour le locataire la cause de son engagement, il doit amener aussi à son profit la résiliation. ”

“ A quoi les locataires répondent : Non, la position n'est plus la môme et ne peut pas être la même. Un propriétaire est toujours désireux de conserver sa maison louée ; quand un bail est fini, il en refait un autre.
Il augmentera peut-être le loyer, mais le locataire, plutôt que de perdre son fonds, payera l'augmentation et restera. Si, par extraordinaire, et ce sera le cas le plus rare, il ne veut à aucun prix renouveler le bail, les locataires trouveront à se replacer dans le quartier et ne perdront pas leur clientèle. ”

“ Bail à loyer. — Un bail à loyer d'une maison consenti par un commerçant à un autre commerçant, même pour y établir des magasins, n'offre qu'un traité sur la jouissance d'un immeuble et ne peut être considéré comme un acte de commerce (Pardessus n° 52, Molinier n° 89) . Plus généralement, là location d'immeubles pour les sous-louer ne constitue pas un acte de commerce (C. Paris 13 juill. 1861, D. 61-5-9 ; — Aix 27 déc 1855, D. 56-2-208) . ”

“ Le locataire d'une maison est tenu, sous peine de la résiliation du bail, de le garnir de meubles suffisants pour assurer le paiement du loyer, ou de fournir, à cet effet, d'autres sûretés au bailleur. (Art. 1752 du Code civil) .
Cette obligation, imposée au locataire par cet article, existait déjà dans notre ancienne jurisprudence. Loisel s'exprime ainsi sur ce point ; « Le propriétaire peut contraindre son hoste de garnir sa maison de meubles exploitables, pour sûreté de son louage, et à faute de ce, l'en faire sortir. » ”

“ Une privation de jouissance passagère ne peut donner lieu qu'à une réduction du loyer.
78. Mais dans un très-grand nombre de cas l'équité et l'intérêt bien entendu du propriétaire lui-même lui conseillent'de consentir à une résiliation de bail ou à une diminution du loyer. Un très-grand nombre de locataires commerçants ou industriels vont se trouver
dans l'impossibilité de payer à l'avenir les loyers énormes qu'ils avaient souscrits avant la guerre de 1870. ”

“ Vous avez payé votre bail. Ma fortune ne vous
regarde pas. Vous êtes trop vieux, et franchement, pour tout vous dire, je ne veux pas vous augmenter, vous qui êtes habitué à ma maison. Votre voisin, étranger à la maison, je peux l'augmenter à ma volonté, et je l'accepte.
Croit-on que ce locataire soit libre et qu'il y ait égalité devant la loi ? Mais pour lui, le malheureux, il n'y a même pas de loi!
Que fait-il? Il prie, supplie, pleure, menace, pour qu'on lui laisse la boutique moyennant 4,000 francs d'augmentation de loyer et 25,000 fr. de pot-de-vin. ”

“ « Dans les communes où le maintien dans les lieux n'est pas applicable, il est pourtant accordé au locataire, sous-locataire, cessionnaire de bail ou occupant qui bénéficie du deuxième alinéa de l'article 40 ou auquel le propriétaire a imposé ou tenté d'imposer un loyer supérieur au prix licite. »
exerçant une activité désintéressée ne sera en aucun cas opposable au propriétaire de nationalité française qui veut habiter par lui-même son immeuble ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants ou descendants, ou par ceux de son conjoint. ”

“ Lorsque, par quelque accident survenu depuis le bail, quoique sans le fait ni la faute du bailleur, la maison devient sujette à quelque incommodité considérable à laquelle elle n'était pas sujette lors du bail, le locataire a droit de prétendre à une diminution de loyer : il pourrait même quelquefois demander le résiliement du bail, si l'incommodité était telle que la maison fût devenue tout-à-fait inexploitable, eu égard à l'état du locataire. ”

“ Lorsque la vente porte sur partie seulement d'un immeuble loué, et que le loyer est divisé entre les parties sans l'intervention du bailleur, elles doivent s'engager réciproquement à payer leur part du loyer et à exécuter les conditions du bail!. ”

“ Par la même raison , si, pendant la durée du bail, la chose est -entièrement détruite par un événement fortuit, le bail est de plein droit anéanti ; si la chose n'est détruite qu'en partie , le preneur peut, selon Jes circonstances, demander, on une diminution du loyer, ou la résiliation absolue du bail ”

“ Toute maison ou appartement loué comme habitable, et complet et qui loin de l'être,menace la sûreté, la santé du locataire, ne doit point de loyer jusqu'à sa mise en bon état; et tout bail pour cette cause peut même se résilier. ”

“ Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. C. 1726, 1727. 1996. Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés tlans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire. ”

“ Le bail se résout aussi de plein droit avant l'expiration du temps, lorsque le fermier ou locataire a succédé au locateur, soit à la propriété, soit seulement à l'usufruit de l'héritage qu'il tenait de lui à ferme ou à loyer; car on ne peut être fermier de sa propre chose, ni d'une chose dont on a l'usufruit, comme nous l'avons vu suprà. ”

“ Pouvoir à l'effet de passer un bail.
Je soussigné (Voir Nes 1, 2 et 3.) Passer bail à loyer (1) à M. , ou à telle autre personne que le mandataire jugera convenable, pour trois, six ou neuf années, à compter du , d'une maison, sise à , etc., et d'un jardin attenant à ladite maison, de la contenance de , etc.
Faire ce bail moyennant un loyer annuel de et aux charges, clauses et conditions qui conviendront audit mandataire. ”

“ Il est difficile, nous le savons, lorsque l'on a beaucoup de petits locataires, de faire un bail à chacun; mais le propriétaire ne pourrait-il pas avoir un registre timbré, sur lequel il inscrirait une déclaration à peu près ainsi conçue : — Le sieur *** prend à loyer telle pièce, à tel étage, moyennant la somme de La location commencera à telle époque. — Il ferait signer cette déclaration par le locataire. — Ce bail, il est vrai, ne serait pas régulier, mais il suffirait au besoin pour prouver la location dont la loi défend la preuve par témoins. ”

“ Le bail, comme je l'ai dit plusieurs fois, a pour but de mettre l'immeuble en rapport et de procurer au propriétaire son revenu net. Qu'est-ce que le loyer d'une maison, le prix d'un bail à ferme ?
C'est un fruit civil, d'après ce que nous enseigne l'art. 584 du Code civil, et cette définition montre la justesse des idées que nous avons attachées au contrat de bail. Or les fruits d'une chose ne se forment pas en bloc et d'un même coup ; ils ont quelque chose de successif et de périodique. Aussi l'art. ”

“ Si le loyer annuel dépasse 500 fr., il faut l'approbation du ministre des finances 2.
Quant aux clauses qu'ils renferment, elles sont rédigées dans le cahier des charges de l'adjudication, et s'il y a bail amiable, dans le bail lui-même : l'adjudicataire doit être astreint à donner caution (art. 21, loi du 28 octobre 1790) ou, à défaut,à payer six mois de loyer à l'avance.- La durée du bail ne peut dépasser neuf ans pour les baux de ville (loi du 6 février 1891) et dix-huit ans pour les baux ruraux (loi du 25 mai 1835) .— L'article 1769 du Code civil est inapplicable ”

“ Lorsque le locataire cède son bail à une tierce personne, il peut fixer un loyer supérieur à celui qu'il paie lui-même au propriétaire. En ce cas, le droit proportionnel devra être calculé sur le prix de sous-location et non sur celui du premier bail. ”

“ On m'objectera encore que, pour certains marchands, le pas de porte est une propriété achetée et que si, d'un seul coup, tous les baux sont résiliés, le propriétaire trouvera à louer sa boutique ou son magasin plus cher à un étranger qu'au titulaire du bail, attendu que l'étranger ne payant pas de fonds de commerce ou pas de porte, pourra supporter un loyer plus élevé ”

“ Le loyer des logements non garnis et payable par trimestre ou par an , rarement par mois.
49. Le prix des chambres garnies est exigible à la fin de chaque mois de jouissance.
50. Quels que soient les objets, les localités loués et la durée du bail, le paiement du loyer est toujours fait à l'échéance des termes et jamais d'avance.
51. Nulle part il n'est d'usage que le sous-locataire fasse des paiements avant l'échéance du terme. ”

“ Il habitera lui-même, avec sa famille, les lieux loués, qu'il devra garnir et tenir constamment garnis de meubles, objets mobiliers et matériel en quantité et de valeur suffisantes pour répondre du paiement du loyer et de l'exécution des charges et conditions du bail. ”

“ Le propriétaire aura également le droit de refuser le renouvellement du bail lorsqu'il reprendra les lieux pour reconstruire l'immeuble, mais à charge : 1° De donner au locataire, par acte extrajudiciaire, un préavis d'une année; 2° De commencer les travaux dans les six mois qui suivent If1 départ du dernier locataire évincé, les locaux, une fois évacués, ne devant pas être reloués jusqu'à la démolition; 3° D'abandonner au locataire ou de lui payer, préalablement au départ, une somme représentant deux années de loyer. ”