Ernest Davy

“ On appelle deniers d'entrée la somme payée au propriétaire par le colon au moment de son entrée en jouissance, pour la valeur des édifices et superficies existant à cette époque.
Le prisage est l'expertise faite pour évaluer les édifices et superficies, et revue la seconde expertise que chaque partie est en droit de demander.
Le droit du propriétaire de mettre fin au bail porte le nom de congement, la cession de ce droit est la baillée de congement. La prorogation du bail s'appelle baillée de renouvellement, et le prix qui en résulte commissions ou nouveautés. ”

“ DESTRUCTION DE LA CHOSE. — Si, au cours du bail, la chose est détruite en totalité par un cas fortuit, aucune faute n'étant imputable au propriétaire, il ne peut être tenu à des dommages-intérêts, mais le bail est résilié de plein droit et le preneur ne pourrait pas plus obliger le bailleur à rétablir la chose, que le bailleur ne pourrait, en la rétablissant, obliger le preneur au maintien du bail. ”

“ CONJOINT SURVIVANT. — Le conjoint survivant a généralement des intérêts intimement liés à la succession de son époux, tant comme commun en biens qu'en raison de ses droits, reprises, créances et avantages de toute nature qu'il peut avoir en vertu de son contrat de mariage, de toute donation ou testament ou encore de la loi. ”

“ APPLICATION. — Le tarif du bail n'est applicable que lorsque la cession du bail forme l'objet principal de l'acte.
Ainsi, il arrive constamment qu'une cession de bail accompagne une cession de fonds de commerce, en ce cas, la cession de bail n'est qu'une convention accessoire ne donnant droit à aucun honoraire particulier, à moins toutefois que le consentement du propriétaire ne soit nécessaire à la validité de la cession. ”

“ SUCCESSION DÉVOLUE A L'ÉTAT.
- Par application du principe que les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à l'État, en vertu de son droit de souveraineté, toute succession en déshérence, c'est-à-dire qui manque d'héritier au degré successible, est acquise à l'État à défaut de conjoint survivant (Civ. 768) .
21733. État héritier. — Bien que l'État ne soit pas un héritier, sa situation est à beaucoup d'égards la même que celle d'un héritier; il succède à une universalité et doit supporter les dettes du défunt. Il peut répudier la succession si elle est onéreuse. ”

“ L'inventaire, bien que facultatif, n'en reste pas moins, dans bien des cas, d'une réelle utilité; il a notamment pour effet, après décès, de déterminer l'importance de l'actif et du passif du défunt et de permettre à l'héritier d'accepter ou de renoncer à la succession en pleine connaissance de cause. ”

“ AMÉLIORATIONS. — CONSTRUCTIONS. — D'un autre côté, si le preneur a fait des réparations nécessaires autres que les réparations locatives, il a droit d'être indemnisé. — A l'égard des améliorations provenant d'impenses simplement utiles ou voluptuaires, le preneur peut les enlever à la fin du bail, à moins que le bailleur ne s'y oppose en payant la valeur des matériaux et de la main-d'œuvre et non pas seulement la plus-value donnée aux biens loués. ”

“ COMMUNAUTÉ. — Aux termes de l'article 1482 du Code civil, lorsque l'inventaire intéresse une communauté et une succession, les frais de celui-ci ainsi que ceux de scellés font partie des dettes de communauté et, comme tels, sont pour moitié à la charge de chacun des époux (V. no 22537) . ”

“ CONGÉMENT. — 2° Le droit de congément, c'est-à-dire le droit de congédier le domanier à l'expiration du bail, soit que la durée ait été fixée au contrat, soit qu'elle résulte de l'usage. L'exercice de ce droit, entraînant l'acquisition des édifices et superficies, rend nécessaire chez le propriétaire la capacité d'acquérir. ”

“ Dans le but de prévenir des fraudes fiscales, la loi du 18 avril 1918 dispose qu'aucun coffrefort ou compartiment de coffre-fort tenu en location ne peut être ouvert par qui que ce soit, après le décès, soit du locataire ou de l'un des locataires, soit de son conjoint, s'il n'y a pas entre eux séparation de corps, qu'en présence d'un notaire qui dresse procès-verbal constatant l'ouverture du coffre-fort et contenant l'énumération complète et détaillée de tous les titres, sommes ou objets quelconques qui y sont contenus (art. 1er) . ”

“ LIEUX GARNIS DE MEUBLES. PRINCIPE. — Le mobilier étant le gage du propriétaire sur lequel il a un privilège, ce serait en vain que le législateur aurait créé ce privilège s'il n'avait pas pourvu en même temps à son exercice en imposant au preneur l'obligation d'apporter dans les lieux loués les objets sur lesquels repose le droit du propriétaire ; une seconde préoccupation a guidé le législateur lorsqu'il s'est agi du bail à ferme, savoir: garantir la bonne exploitation de la ferme (Civ. 1766) . ”

“ Liquidation et partage. — Les biens recueillis résultent ordinairement d'un partage; l'analyse de cet acte doit rapporter la date de l'acte, les noms du défunt, le lieu et la date du décès, les droits de l'époux héritier en distinguant les fonds des fruits, la désignation sommaire des biens entrés dans le lot de ce dernier, ceux restés dans l'indivision, la soulte stipulée à sa charge ou à son profit, etc. ”

“ PERTE DE RÉOOLTES. — Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins, soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance comprises dans le bail courant ”

“ En tout état de cause, il convient de considérer que la valeur vénale seule peut tomber en communauté et que l'office lui-même reste propre au titulaire, et il en résulte : Que la somme pouvant rester due sur le prix d'un office cédé avant le décès appartiendra en propre au mari (ou à sa succession) , ou dépendra de la communauté suivant les distinctions faites au numéro précédent. ”

“ Dans le même ordre d'idée, lorsqu'un bailleur interdit à un preneur d'exercer ou de laisser exercer dans les lieux loués un commerce semblable à ceux déjà exercés par les autres locataires du même immeuble, le bon sens et l'équité commandent de considérer que ledit bailleur a pris implicitement et par réciprocité l'engagement d'interdire à ses autres locataires d'exercer ou de laisser exercer dans l'avenir un commerce semblable à celui exercé par le preneur ou ses ayants cause. ”

“ INVENTAIRE EN COURS OU PARACHEVÉ. — Lorsqu'elle est requise au cours d'un inventaire, l'apposition a lieu seulement sur les objets non encore inventoriés (FORM. 1664) . S'il est clos, les scellés ne peuvent plus être apposés qu'en vertu d'une ordonnance du président du tribunal civil, et encore au cas seulement où l'inventaire est attaqué comme nul, incomplet ou frauduleux (Pr. 923) .
21249. Référé. — Dans le cas d'inventaire parachevé, le référé peut être introduit soit directement par celui qui attaque l'inventaire, soit par le juge de paix à la demande de l'intéressé (Michel, p. 126) . ”

“ FORMES DU BAIL. — Le bail d'une mine revêt les formes du contrat de louage. La chose est remise au preneur pour un temps déterminé et moyennant un prix généralement transformé en redevance à cause de fluctuations que peut éprouver le rendement de l'exploitation. Des clauses de résiliation sont également insérées dans l'acte. ”

“ Il entretiendra la maison louée et ses dépendances en bon état de toutes réparations locatives et les rendra, à la fin du bail, conformes à l'état qui en sera dressé, aux frais du preneur, dans les quinze jours qui suivront l'entrée en jouissance.
Il cultivera et fumera convenablement le jardin, sans pouvoir en changer la distribution actuelle; il taillera et échenillera les arbres et vigne et ne pourra en arracher aucun sous quelque prétexte que ce soit, sauf s'ils venaient à périr, auquel cas il serait tenu d'en faire le remplacement, par des arbres sains et vifs de mêmes nature et espèce. ”

“ Cette analyse doit énoncer : la dénomination de la valeur, sa nature de titre nomiuatif ou au porteur, les numéros de la valeur et s'il y a lieu de son certificat, l'intérêt, les arrérages ou dividendes qu'elle produit, les échéances, la jouissance du titre. Puis on mentionne l'origine, et l'on fait ressortir, lorsqu'il est connu, le prorata de revenus au décès, et qui constitue un actif de communauté. ”

“ PAILLES ET ENGRAIS. — Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles et engrais de l'année, s'il les a reçus lors de son entrée en jouissance; et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire pourra les retenir suivant l'estimation (Civ. 1778) . — Lorsque le fermier est obligé par son bail à consommer les pailles et engrais sur la ferme, ils ne sont pas sa propriété et ne peuvent être saisis par ses créanciers (Guillouard, 550 ; Douai, 12 avril 1848) . ”

“ CONTRAT DE MARIAGE. — Au cas d'inventaire après dissolution de mariage, il y a lieu d'analyser en tête le contrat de mariage d'entre les époux; cette analyse doit porter : 1° sur le régime adopté; 2° Sur les apports des époux et les dots à eux constituées; 30 Sur les conventons qui dérogent au partage égal des bénéfices de la communauté; 40 Sur les libéralités (préciput, donation, etc.) faites en faveur du survivant (FORM. 1899) . ”

“ ART. 12. — Impôts. — M. et Mme Lange paieront en sus et sans diminution du loyer, pendant toute la durée du bail et chaque année de mois en mois, toutes les impositions et contributions auxquelles les biens présentement affermés pourront être imposés et assujettis, ensemble les centimes additionnels, taxes de guerre et subvention de contributions, sous quelque dénomination que les unes et les autres soient établies, et encore que par la loi elles soient mises à la charge du propriétaire, M. Cotte devant toujours profiter de son fermage intégralement. ”

“ Lorsque, en vertu d'une disposition du contrat de mariage, l'époux survivant a le droit de reprendre en nature les vêtements, linge et bijoux à son usage personnel comme étant la représentation de ceux par lui apportés en mariage, il est utile d'inventorier et priser ces objets par distinction pour le cas où des contestations viendraient à être soulevées à cet égard. ”

“ Dans tous les cas, la faculté de mettre fin au bail appartient à l'acquéreur seul et non au preneur, à moins que le contrat de louage ne porte qu'en cas de vente de l'immeuble, le bail sera résilié de plein droit. ”

“ Le notaire n'en doit pas moins avertir l'époux survivant et les descendants que l'omission et le détournement d'objets de la communauté ou de la succession entraînent la perte de toute part dans ces objets ”

“ Pendant toute la durée du bail, il peut disposer de la propriété du fonds : le louer, l'aliéner, l'hypothéquer, et y établir des servitudes (L'immeuble pourrait également être saisi par les créanciers du preneur dans les formes prescrites par le Code de procédure pour les saisies immobilières) , mais le tout sauf les droits du bailleur à l'expiration du contrat. ”

“ Copropriétaire. — Le conjoint survivant agit donc d'abord, en raison de sa qualité de copropriétaire, dans les biens de la communauté ou de la société d'acquêts. — Quand l'inventaire est requis par la veuve survivante, il est nécessaire de mentionner qu'elle se réserve d'accepter la communauté ou de la répudier, pour éviter que la qualité invoquée ne puisse être considérée comme une acceptation (Nîmes, 23 fév. 1858, S. 58, 2, 385) . ”

“ CARACTÈRE. — Ce bail est un contrat par lequel une personne (le pre-
neur) s'oblige à fournir à une autre (le bailleur) , moyennant un prix, les aliments, c'est-à dire tous les objets qui sont de première nécessité pour la subsistance et à les fournir en nature et préparés pour l'usage et la consommation.
380. DONATION. — Par suite ne saurait être considéré comme bail à nourriture le contrat par lequel une partie s'oblige, moyennant un prix, à soigner et à garder l'autre, infirme, à la charge par cette dernière de s'entretenir de tout ce dont elle aurait besoin. ”

“ Le droit héréditaire de l'enfant naturel dans la succession de ses père et mère est fixé, savoir : 1° lorsqu'il concourt avec des enfants légitimes à la moitié de la part qu'il aurait eue s'il eût été légitime; 2° lorsqu'il concourt avec des ascendants ou des collatéraux privilégiés (père et mère, frères et sœurs du de cujus) aux trois quarts de la succession; 30 et dans tous les autres cas, à la totalité de la succession (Civ. 758 à 760) . ”

“ Soit pour contravention parle bailleur à la défense à lui faite de changer la forme de la chose louée (art. 1723 C. c.) ; Soit pour tout fait quelconque du bailleur entravant ou diminuant la jouissance du preneur ; Il faut absolument que la non-jouissance provienne du fait du bailleur, mais peu importe la cause de cette non-jouissance ; Le juge de paix connaît : de la demande en dommages-intérêts formée par le preneur évincé de tout ou partie de la chose par le bailleur; — de la demande en diminution de fermages pour erreur dans la contenance exprimée au bail ”

“ Ainsi la femme dont le mobilier n'a pas été inventorié dans les cas prévus par les art. 1415, 1418 et 1504, le mineur, le nu-propriétaire ou l'absent, des biens desquels le tuteur, l'usufruitier ou les envoyés en possession provisoire et le conjoint présent qui a opté pour la continuation de la communauté n'ont pas fait inventaire, peuvent en prouver la consistance contre ces derniers par tous les moyens et même par la commune renommée. ”

“ PÉNALITÉS. — Le défaut de déclaration de la location verbale dans les trois mois de l'entrée en jouissance emporte exigibilité d'un droit en sus au minimum de 50 fr., décimes en sus, à la charge du bailleur seul, sauf son recours contre le preneur. Il n'y a de solidarité avec le preneur qu'à l'égard du droit simple (LL. 23 août 1871, art. 14, et 28 fév.
1872, art. 6) . ”