Ernest Davy

“ APPLICATION. — Le tarif du bail n'est applicable que lorsque la cession du bail forme l'objet principal de l'acte.
Ainsi, il arrive constamment qu'une cession de bail accompagne une cession de fonds de commerce, en ce cas, la cession de bail n'est qu'une convention accessoire ne donnant droit à aucun honoraire particulier, à moins toutefois que le consentement du propriétaire ne soit nécessaire à la validité de la cession. ”

“ CONGÉMENT. — 2° Le droit de congément, c'est-à-dire le droit de congédier le domanier à l'expiration du bail, soit que la durée ait été fixée au contrat, soit qu'elle résulte de l'usage. L'exercice de ce droit, entraînant l'acquisition des édifices et superficies, rend nécessaire chez le propriétaire la capacité d'acquérir. ”

“ AMÉLIORATIONS. — CONSTRUCTIONS. — D'un autre côté, si le preneur a fait des réparations nécessaires autres que les réparations locatives, il a droit d'être indemnisé. — A l'égard des améliorations provenant d'impenses simplement utiles ou voluptuaires, le preneur peut les enlever à la fin du bail, à moins que le bailleur ne s'y oppose en payant la valeur des matériaux et de la main-d'œuvre et non pas seulement la plus-value donnée aux biens loués. ”

“ LIEUX GARNIS DE MEUBLES. PRINCIPE. — Le mobilier étant le gage du propriétaire sur lequel il a un privilège, ce serait en vain que le législateur aurait créé ce privilège s'il n'avait pas pourvu en même temps à son exercice en imposant au preneur l'obligation d'apporter dans les lieux loués les objets sur lesquels repose le droit du propriétaire ; une seconde préoccupation a guidé le législateur lorsqu'il s'est agi du bail à ferme, savoir: garantir la bonne exploitation de la ferme (Civ. 1766) . ”

“ PERTE DE RÉOOLTES. — Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins, soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance comprises dans le bail courant ”

“ Il entretiendra la maison louée et ses dépendances en bon état de toutes réparations locatives et les rendra, à la fin du bail, conformes à l'état qui en sera dressé, aux frais du preneur, dans les quinze jours qui suivront l'entrée en jouissance.
Il cultivera et fumera convenablement le jardin, sans pouvoir en changer la distribution actuelle; il taillera et échenillera les arbres et vigne et ne pourra en arracher aucun sous quelque prétexte que ce soit, sauf s'ils venaient à périr, auquel cas il serait tenu d'en faire le remplacement, par des arbres sains et vifs de mêmes nature et espèce. ”

“ FORMES DU BAIL. — Le bail d'une mine revêt les formes du contrat de louage. La chose est remise au preneur pour un temps déterminé et moyennant un prix généralement transformé en redevance à cause de fluctuations que peut éprouver le rendement de l'exploitation. Des clauses de résiliation sont également insérées dans l'acte. ”

“ Dans tous les cas, la faculté de mettre fin au bail appartient à l'acquéreur seul et non au preneur, à moins que le contrat de louage ne porte qu'en cas de vente de l'immeuble, le bail sera résilié de plein droit. ”

“ Dans le même ordre d'idée, lorsqu'un bailleur interdit à un preneur d'exercer ou de laisser exercer dans les lieux loués un commerce semblable à ceux déjà exercés par les autres locataires du même immeuble, le bon sens et l'équité commandent de considérer que ledit bailleur a pris implicitement et par réciprocité l'engagement d'interdire à ses autres locataires d'exercer ou de laisser exercer dans l'avenir un commerce semblable à celui exercé par le preneur ou ses ayants cause. ”

“ ART. 12. — Impôts. — M. et Mme Lange paieront en sus et sans diminution du loyer, pendant toute la durée du bail et chaque année de mois en mois, toutes les impositions et contributions auxquelles les biens présentement affermés pourront être imposés et assujettis, ensemble les centimes additionnels, taxes de guerre et subvention de contributions, sous quelque dénomination que les unes et les autres soient établies, et encore que par la loi elles soient mises à la charge du propriétaire, M. Cotte devant toujours profiter de son fermage intégralement. ”

“ PAILLES ET ENGRAIS. — Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles et engrais de l'année, s'il les a reçus lors de son entrée en jouissance; et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire pourra les retenir suivant l'estimation (Civ. 1778) . — Lorsque le fermier est obligé par son bail à consommer les pailles et engrais sur la ferme, ils ne sont pas sa propriété et ne peuvent être saisis par ses créanciers (Guillouard, 550 ; Douai, 12 avril 1848) . ”

“ Soit pour contravention parle bailleur à la défense à lui faite de changer la forme de la chose louée (art. 1723 C. c.) ; Soit pour tout fait quelconque du bailleur entravant ou diminuant la jouissance du preneur ; Il faut absolument que la non-jouissance provienne du fait du bailleur, mais peu importe la cause de cette non-jouissance ; Le juge de paix connaît : de la demande en dommages-intérêts formée par le preneur évincé de tout ou partie de la chose par le bailleur; — de la demande en diminution de fermages pour erreur dans la contenance exprimée au bail ”

“ Pendant toute la durée du bail, il peut disposer de la propriété du fonds : le louer, l'aliéner, l'hypothéquer, et y établir des servitudes (L'immeuble pourrait également être saisi par les créanciers du preneur dans les formes prescrites par le Code de procédure pour les saisies immobilières) , mais le tout sauf les droits du bailleur à l'expiration du contrat. ”

“ CARACTÈRE. — Ce cheptel, appelé aussi cheptel de fer [FORM. 37] , est celui que le propriétaire d'une métairie donne à son fermier, à la charge de laisser, à la fin du bail, des bestiaux d'une valeur égale au prix de l'estimation de ceux qu'il a reçus (Civ. 1821) .
289. PROPRIÉTÉ. — Le bailleur reste unique propriétaire du cheptel, l'estimation qui en est faite dans le bail n'en transfère pas la propriété au fermier, mais le met seulement à ses risques et périls ”

“ ART. 3. — Aliénations et perte de bétail. — Le preneur ne pourra disposer d'aucune bête, soit du fonds, soit du croît, sans le consentement du bailleur qui ne pourra lui-même en disposer sans le consentement du preneur.
Si, par la faute ou la négligence du preneur, l'un ou plusieurs des chefs du cheptel périssent ou se perdent, il sera tenu de les remplacer à ses frais ; si la perte arrive par cas fortuit et sans la faute du preneur, il sera toujours tenu de rendre compte des peaux des bêtes mortes.
ART. 4. — Fin de bail. ”

“ OBLIGATIONS. — Les obligations du propriétaire et du locataire d'appartements meublés sont semblables à celles que la loi impose au bailleur et au preneur en général (V. nos 96 à 142) . Toutefois le bail d'appartement meublé à durée indéterminée finit sans qu'il soit nécessaire de donner congé dans un certain délai ; il suffit que les parties se préviennent dans un délai raisonnable.
La contribution mobilière est à la charge du locataire d'appartements garnis (L.
21 avril 1832, art. 16) ”

“ SANCTION. — Le défaut par le preneur de satisfaire à l'obligation de l'art. 1752 donne le droit au bailleur de faire prononcer la résiliation du bail et de faire expulser le locataire, même s'il ne doit encore aucun terme de loyers, si, par exemple, les loyers ont été payés d'avance (Bordeaux, 26 juil. 1888, D. 90.2.
94; Amiens. 8 juil, 1890. Rec. arr. Amiens, 1890-223) ; et cette expulsion réalisée, le locataire ne peut, même en acquittant les termes postérieurs, obtenir sa réintégration dans les lieux loués ( Seine. 31 déco 1864) . ”

“ PÉNALITÉS. — Le défaut de déclaration de la location verbale dans les trois mois de l'entrée en jouissance emporte exigibilité d'un droit en sus au minimum de 50 fr., décimes en sus, à la charge du bailleur seul, sauf son recours contre le preneur. Il n'y a de solidarité avec le preneur qu'à l'égard du droit simple (LL. 23 août 1871, art. 14, et 28 fév.
1872, art. 6) . ”

“ Le fermier ne saurait exiger une remise de fermage lorsque la perte des fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature ;
auquel cas le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte. ”

“ FRACTIONNEMENT. — Le bail à nourriture de personnes ne saurait bénéficier du fractionnement triennal et même fait par périodes, le droit est dû immédiatement sur toute la durée exprimée à l'acte. — Il en est ainsi à l'égard des baux, qui, consentis pour une durée fixe de plus de 3 ans, auraient été présentés à la formalité avec une réquisition de fractionnement. ”

“ CARACTÈRE. — Ce bail est un contrat par lequel une personne (le pre-
neur) s'oblige à fournir à une autre (le bailleur) , moyennant un prix, les aliments, c'est-à dire tous les objets qui sont de première nécessité pour la subsistance et à les fournir en nature et préparés pour l'usage et la consommation.
380. DONATION. — Par suite ne saurait être considéré comme bail à nourriture le contrat par lequel une partie s'oblige, moyennant un prix, à soigner et à garder l'autre, infirme, à la charge par cette dernière de s'entretenir de tout ce dont elle aurait besoin. ”

“ En général, les obligations du bailleur sont celles dont est tenu un vendeur; il doit notamment garantir au preneur, ou emphytéote, la jouissance de la chose et, en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, il doit faire connaître l'emphytéose conformément à l'art. 21 de la loi du 3 mai 1841 (V. n° 398) .
394. OBLIGATIONS DU PRENEUR. —
L'emphytéote est tenu : d'acquitter toutes les contributions, même foncières et
charges de la chose, et de faire toutes les réparations de quelque nature qu'elles soient ”

“ BAIL PAR LICITATION. - Le bail par adjudication peut également avoir lieu sur licitation ; il en est ainsi lorsque les intéressés dans une chose indivise ne sont pas d'accord pour en faire le louage.
La licitation peut alors être à l'amiable si toutes les parties sont capables et s'entendent [FORM. 31] ; autrement on y procède judiciairement dans les formes prescrites pour la vente des rentes constituées (Pr. 643 et s.) .
358. CAHIER DE CHARGES ET ADJUDICATION. — Le bail par adjudication ne diffère que par la forme du bail ordinaire. ”

“ C'est ainsi qu'il est de jurisprudence constante qu'en cas de cessions successives d'un bail, le propriétaire n'a point d'action directe contre le locataire intermédiaire dès que celui-ci a vidé les lieux; il n'a d'action directe que contre le preneur originaire ou l'occupant ”

“ ART. 9. — Cas fortuits. — Ils ne pourront prétendre à aucune résiliation du bail, ni à aucune indemnité ou diminution de fermage ci-après stipulé, ni même retarder le paiement de ce fermage pour cause de grêle, stérilité, sécheresse, incendie, feu du ciel, gelée, coulure, inondation et autres cas fortuits, de force majeure, ou encore par suite de dégats causés par le gibier, que les récoltes pourront subir pendant le cours du présent bail: tous ces cas prévus restant, de convention expresse, aux risques et périls des preneurs. ”

“ ART. 10. — Cession de bail et sous-location. — Les preneurs ne pourront céder ni transporter leurs droits au présent bail, en tout ou en partie, qu'à des personnes solvables et en restant garants solidaires de leurs cessionnaires pour l'exécution du présent bail, et, dans ce cas seulement, ils seront tenus de payer immédiatement au bailleur et par avance une année du fermage ci-après stipulé qui s'appliquera à la dernière année du présent bail ou de fournir une première hypothèque de 12.000 fr. ”

“ Spécialement le fermier qui doit payer en denrées n'est pas fondé à se libérer en argent contre le gré du propriétaire même, si le bail porte évaluation de la valeur des denrées à fournir (Toullier, VII, 50; Troplong, 675) . ”

“ Le preneur jouira des lieux dont il s'agit en bon père de famille et ne pourra en changer la destination actuelle ; toutefois il est autorisé à faire tous travaux d'amélioration qui lui paraîtront utiles, de quelque nature qu'ils soient, à charge de laisser le tout en bon état lors de l'expiration de la location sans aucune indemnité. ”

“ PROFIT. — Comme dans le cheptel simple, supra n° 268, le preneur profite seul des laitages, des fumiers et du travail des bêtes. Le bailleur n'a droit seulement qu'à la moitié des laines et du croît. Toute convention contraire est nulle, à moins que le bailleur ne soit propriétaire de la métairie, dont le preneur est fermier ou colon partiaire (Civ. 1819) . ”

“ ABANDON DES LIEUX. -' Lorsque le bail prend fin par son expiration, le preneur ne peut se contenter d'abandonner les biens loués ; il doit les restituer au bailleur ou à la personne désignée par lui, et en conséquence prévenir le bailleur du jour et de l'heure où il compte quitter l'immeuble (Cass., Florence, 25 avr. 1908, S. 1910.4.24) .
§ 6. - CESSION DE BAIL ET SOUS-LOCATION
174. DROIT DU PRENEUR. — Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le toutou pour partie. ”

“ Les preneurs seront tenus d'habiter par eux-mêmes, avec leur famille et leurs domestiques, la dite ferme qu'ils garniront de meubles, effets mobiliers, chevaux, bestiaux, attirail et matériel de culture en suffisantes quantité et valeur pour répondre constamment du paiement du fermage et de l'exécution des conditions du bail, notamment en ce qui concerne le bon état de culture et d'engrais. ”

“ Quand bien même elles auraient été commises après l'expiration du bail par le locataire qui a prolongé sa jouissance • au-delà du terme fixé ou qui a refusé d'obéir au congé ou à l'avertissement ; Qu'elles soient dirigées par le bailleur contre le locataire principal, ou par celuici contre le sous-locataire ; Quand bien même le locataire dénie les pertes ou dégradations et quelle que soit l'exception soulevée ; Le juge de paix peut en même temps allouer une indemnité et ordonner les réparations nécessaires ; Si la résiliation était demandée en mêrre temps le juge de paix serait incompétent. ”

“ Le preneur jouira des biens fonds en qualité de fermier pendant la durée du bail, et il disposera des bâtiments et su erficie vendus comme de choses lui appartenant, en propriété, à partir de ce jour et jusqu'à ce que le rachat dont il va être parlé soit effectué. ”

“ A défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance et un mois après un simple commandement de payer rester infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon çembje au bailleur sans qu'il soit besoin de remplir aucune autre formalité. Dans ce cas,
l'expulsion du preneur pourra avoir lieu, en vertu d'une simple ordonnance de référé, et les loyers payés d'avance resteront acquis au bailleur à titre d'indemnité, sans préjudice de tous autres dommages-intérêts, s'il y a lieu. ”