André Haussmann

“ L'utilité publique donne à l'Administration un droit que n'ont pas les simples particuliers, le droit exorbitant d'expropriation, mais à la charge d'une juste et préalable indemnité.
En principe, il n'y a aucune différence entre prendre votre propriété tout entière ou ne prendre qu'une partie de sa surface, ou vous laisser toute la surface et vous prendre le droit naturel d'accès, de passage à niveau, de rue et d'écoulement des eaux. sur la voie publique; et la différence de fait n'est qu'une question de plus ou de moins dans le préjudice éprouvé. ”

“ Tout ce que nous voulons dans le tableau numéro 3, c'est de formuler des rapports abstraits entre le mérite des terrains en raison de leur éloignement du centre de la Capitale, et si nous y appliquons un prix en argent, c'est un prix décimal, qui se prête à tous les calculs, à toutes les augmentations, comme à toutes les réductions, et nous nous défendons de la pensée de nuire aux uns, en dépréciant leur propriété, tandis que nous favoriserions les autres, en exagérant la valeur de leurs immeubles. ”

“ Le voisinage immédiat est la contiguïté d'une voie publique, d'un monument ou d'un établissement, ou d'une propriété privée ; si cette contiguïté présente des circonstances particulières en dehors des conditions ordinaires de simple habitation, ce voisinage est à considérer.
Le voisinage est avantageux ou nuisible, mais on comprend que le profit qu'il apporte ou le dommage qu'il cause est moindre quand le voisinage n'est que médiat et plus grand lorsque le voisinage est immédiat. Ce degré d'intensité est à étudier pour chaque localité, et servira à proportionner les plus ou moins-values. ”

“ Comment, dans 5 hectares, peut-il y avoir tant de choses? On dit : le lac de Genève, le lac de Lucerne, le lac Majeur, le lac de Thoun, le lac de Zurich, le lac de Brientz ; on dit même, à la rigueur, les lacs du bois de Boulogne; mais chacun d'eux a plus d'étendue que les 5 hectares de votre domaine. D'ailleurs le bois de Boulogne n'est pas à vendre, surtout à une personne qui ne le connaîtrait pas et, quand on dit les lacs du bois de Boulogne, on ne peut induire en erreur aucun acquéreur sur l'étendue de cette propriété. ”

“ Un des éléments les plus influents, sur la hausse ou la baisse du prix des terrains, se rencontre dans le rapport qui existe entre la superficie du sol et le nombre de ses habitants, rapport que l'on désigne par une expression, empruntée aux sciences physiques, celle de densité de la population.
Si la population, qui couvre la même superficie augmente, le terrain devient proportionnellement plus rare et plus cher; si elle diminue, l'inverse a lieu, le terrain devient proportionnellement moins rare et moins cher. ”

“ Mais le produit n'est pas la seule chose à considérer : la conservation du fonds et de sa valeur a bien plus d'importance, et, dans les provinces, rien n'est plus difficile que de trouver des titres de propriété réguliers, quand il s'agit de biens acquis même depuis peu d'années ; à plus forte raison, si l'on veut acheter des immeubles qui se trouvent depuis longtemps dans la même famille, ou qui proviennent de partages ; car alors, le plus souvent, la propriété ne repose que sur une tradition, sur une notoriété, et l'on ne rencontre aucun titre. ”

“ Ne faudrait-il pas, au contraire, constituer plus fortement la famille, base fondamentale de la société ? Est-il à désirer de multiplier les cas de célibat, en rendant de plus en plus difficile la position du mari, contre qui chacun se fait un devoir de diriger des attaques, et que l'on représente parfois comme le tyran de la familie à l'exemple du propriétaire, que certains locataires considèrent comme leur ennemi déclaré ? — La société n'est pas uniquement composée de vendeurs, qui espèrent
avoir bon marché de l'inexpérience, ou du caractère naturellement plus frivole des femmes. ”

“ Plus on s'éloigne du centre de la ville, plus l'air est pur et salutaire, plus le jour a de durée, plus le soleil est resplendissant, par cela seul que le terrain devient plus abondant et à meilleur marché, les habitations sont moins entassées, l'espace est moins rare et l'on y vit plus à l'aise. ”

“ Le vendeur ne vient-il pas se contredire et se condamner luimême lorsque, après sa notice-prospectus, qui ne fait aucune distinction, ni aucune réserve et n'énonce aucune exception relativement aux caves, et après la signature de la vente, qui ne parle pas du tout des caves mais qui stipule toutes les garanties de fait et de droit et contient la clause sans exception ni réserve, il vient établir arbitrairement des distictions, des exceptions, des réserves et des exclusions? ”

“ Si le terrain à acquérir étant séparé de la voie publique par un ou plusieurs héritages appartenant à des tiers, on ne peut y pénétrer qu'en usant d'un droit actif de servitude de passage, ce n'est plus qu'un accès indirect ou de second ordre, et l'on appelle fonds dominant celui qui jouit de la servitude, et fonds asservi celui qui en est grevé. ”

“ En outre, les bâtiments construits au fond sont moins recherchés que ceux élevés en façade ; on ne peut pas y placer de boutiques, ils sont souvent plus tristes, moins clairs et moins aérés, ou bien, pour qu'ils reçoivent le jour, l'air, le soleil, la vue, il faut sacrifier de grandes étendues de terrain à la construction de cours, qui ne se louent pas, coûtent beaucoup d'entretien, et à la plantation de jardins, dont le loyer n'est nullement en rapport avec le prix d'acquisition. Aussi reconnaît-on généralement que le terrain de fond vaut moins que le terrain de face. ”

“ Une habitation est plus ou moins agréable et avantageuse, en raison de la voie publique où elle se trouve située et suivant qu'on peut y arriver avec plus ou moins de facilité, qu'on y jouit, ou bien qu'on y est privé du soleil, de la lumière, de l'air et de l'eau, élément si nécessaire au nettoyage, à l'assainissement des bâtiments et aux besoins du ménage. ”

“ Pour que la vente soit parfaite, il faut que le vendeur et l'acquéreur soient d'accord sur la chose et sur le prix. N'est-il pas évident que l'annonce, l'affiche, la notice ou le prospectus a contribué, d'une façon certaine et incontestable, à déterminer cet accord, en éclairant l'acquéreur sur la nature et les qualités de la chose vendue? ”

“ Rien n'annonce qu'on y découvre jamais des mines précieuses, et quant aux mines qu'on remarque hors de terre, elles sont étrangères à notre sujet.
La surface du sol parisien est un mélange de buttes et de basfonds, dû principalement, ainsi qu'on le suppose, à l'action incessante des eaux fluviales qui ont creusé le lit de la Seine ; et si la superficie parait nivelée sur un grand nombre de points,
il faut l'attribuer, du moins pour beaucoup, au travail manuel des Parisiens, qui a eu pour résultat d'abaisser des buttes et de combler des bas-fonds, ouvrage plus actif que jamais en ce moment. ”

“ Mais il est une autre considération puissante à envisager dans nos calculs, c'est qu'on ne vient pas au centre de Paris pour y
dormir. On trouverait bien plus de tranquillité aux extrêmes limites de la Capitale, et le sommeil y serait bien plus paisible.
Néanmoins, on ne peut pas séparer entièrement le sommeil de la vie active. Tous les êtres animés sont soumis à ce besoin rigoureux qui, en nous rappelant chaque jour l'image de la
mort, vient mettre un frein à notre orgueil. Les gens de plaisir font bien souvent de la nuit le jour et du jour la nuit ”

“ Quoi qu'il en soit, les servitudes en général et le droit de passage en particulier donnent souvent lieu à des inconvénients fort peu divertissants pour ceux qui les éprouvent, et si parfois elles sont avantageuses, plus souvent encore on les trouve onéreuses.
La servitude de passage est active ou passive; nos observations seront donc divisées en deux espèces, suivant que le terrain à acquérir en jouira ou bien en sera grevé. ”

“ En effet, si l'immeuble est un propre de la femme, le mari ne peut pas l'aliéner sans son concours : il faudra donc que ce concours soit régulier et conforme aux dispositions de la loi, relatives au contrat de mariage, que nous n'avons pas la prétention de reproduire ici. Mais, si l'immeuble n'est pas un propre de la femme et qu'il soit ou un propre du mari, ou un propre de la communauté, le mari peut alors le vendre seul, et le concours de la femme, qu'il existe ou non, reste sans influence, quant à
la régularité du contrat. ”

“ Depuis la construction des fortifications, et surtout depuis l'annexion de la banlieue, comprise dans l'enceinte continue, Paris est devenu une place de guerre ; et, quoique le régime actuel nous laisse la même sécurité et la même liberté que dans une ville ouverte, néanmoins il est sage de prévoir le cas où une guerre d'invasion devenant à craindre, les remparts seraient armés, les portes fermées, et une attaque serait dirigée contre les forts détachés ou contre l'enceinte continue ”

“ L'octroi, genre de distraction d'un caractère peu poétique, est la principale branche de revenu de la ville, et chacune de ces fêtes produit, dans ses perceptions, des augmentations qui deviennent alors de beaucoup supérieures aux dépenses que la fête occasionne à la caisse municipale, indépendamment du grand mouvement qu'elles impriment à tous les genres de commerce. Les bottes et les coups de canon, avec une vertu pareille à celle de la lance d'Achille, servent à panser les plaies de l'humanité souffrante ”

“ Un des principes fondamentaux de notre droit civil repose sur la faculté appartenant au propriétaire d'user et d'abuser de son bien, avec les seules restrictions prescrites par la loi dans l'intérêt public. L'abolition de l'esclavage avait, depuis longtemps, rendu la liberté à la terre, lorsque la suppression des droits féodaux vint compléter son affranchissement. ”

“ Choisissez un homme intelligent et instruit, mais qui ne soit ni jurisconsulte, ni médecin, ni architecte; mettez entre ses mains la collection des Codes français, avec les tarifs des frais, en matière civile et criminelle; ou bien un dictionnaire de médecine, avec le Codex, qui contient toutes les formules de pharmacie; ou bien encore l'ancien tarif Morel, aujourd'hui remplacé par le tarif des travaux de bâtiment ”

“ Un décès, une faillite, une dissolution de société, une cessation de commerce, un départ, un mariage, pourront exiger la vente immédiate d'un immeuble, dans un moment où ils ne sont pas demandés, dans un temps de crise financière et commerciale, où les capitaux sont rares, dans un temps de crise politique, où la confiance ne se rencontre pas. ”

“ QUATRIÈME CLASSE. — Si l'alignement de la rue n'a pas été fixé par une décision administrative, il en résultera pour le terrain à acquérir une incertitude, qui pourra faire suspendre la construction d'un édifice important. En effet, si, après cette bâtisse terminée, il survenait une décision qui modifiât sensiblement le plan de la rue, ce bâtiment deviendrait immédiatement soumis à une servitude fort dure, celle de ne pouvoir en réparer la façade, ou de n'y pouvoir faire des travaux de consolidation. ”

“ Il est facile de comprendre que les terrains deviennent moins avantageux en proportion de leur éloignement de la rue ; en effet, on ne peut alors y accéder qu'en consacrant une notable portion de terrain à l'établissement d'un passage, dont le propriétaire doit seul fournir le sol et supporter les frais de viabilité, tels que pavage ou empierrement, clôture, construction des ruisseaux et égouts pour l'écoulement des eaux, éclairage, nettoyage, impôts, etc. ”

“ PREMIÈRE CLASSE. — Un propriétaire, qui Veut bâtir sur son propre terrain et qui lui trouve trop peu d'étendue, ou bien qui veut surélever ou restaurer une maison déjà construite et lui procurer le jour, l'air et la vue, dont elle manque, ou bien qui, pour habiter lui-même ou pour agrandir des bureaux, magasins et dépendances, et satisfaire un locataire dont le commerce prend de l'extension, a besoin de plus d'espace et ne craint pas
de vaincre, en offrant un grand bénéfice, la résistance d'un voisin, qui, sans cela refuserait de vendre, ou qui lui-même a un pareil besoin de son terrain ”

“ Peut-être dans un avenir plus rapproché que nous ne le supposons, les progrès des sciences feront-ils découvrir le moyen d'utiliser le sous-sol en contre-bas de nos caves, et comme en achetant un terrain on acquiert le fonds et le tréfonds, le propriétaire du sous-sol, lui trouvant alors plus de valeur qu'il n'en a aujourd'hui, pourra-t-il juger intéressant d'étudier sa composition ? ”

“ Dira-t-on que cette surface détermine le dessus d'une couche de terre végétale, dont la vertu fécondante donne à la terre toute sa valeur? D'abord, dans certaines propriétés — et ce sont les plus chères, — la terre végétale n'est d'aucune considération; s'il en existe, on l'enlève pour y creuser les fondations d'un bâtiment, un puits, une carrière, une mine. Mais, même pour les propriétés de culture, où la terre végétale a tant d'importance, qu'on pourrait dire qu'elle constitue à elle seule la plus grande valeur du sol, la superficie idéale de ce sol n'est d'aueune considération ”

“ Les arbitres exposeraient ensuite au gouvernement du SUD : qu'il est de leur intérêt de ne pas rompre, d'une manière complète et définitive, avec les États du Nord, appelés fédéraux; que vis-à-vis des autres États, et principalement des nations européennes, leur séparation n'a pas été reconnue; que le gouvernement des États-Unis est toujours le gouvernement du droit, au point de vue international; que si les fédéraux consentent à laisser aux confédérés un gouvernement séparé, ce ne peut être qu'à la condition, par ces derniers, de supporter leur quote part de la dette et des charges communes ”

“ Lorsque l'on voit cette persévérance de l'autorité à maintenir la régularité des livraisons, sur la vente journalière des provisions de ménage, qui se fait ordinairement par petites quantités, ne doit-on pas en conclure qu'à plus forte raison, elle regarde comme un devoir d'ordre public de veiller aussi à l'exactitude des livraisons quand il s'agit de la vente d'immeubles d'une valeur considérable? ”