A de Royou

“ Le Conseil de préfecture a considéré, avec juste raison, que le décret qui a fixé la hauteur réglementaire des constructions en raison de la largeur légale des rues, est une mesure de police administrative, de laquelle il résulte à la fois, pour les propriétaires riverains une prohibition de bâtir au delà d'une hauteur déterminée, et une faculté en deçà, mais non un droit acquis absolu à la dite hauteur, c'est-à-dire une servitude active sur le domaine public, à laquelle il ne pourra être porté atteinte, sans indemnité, par une autre mesure de l'administration ”

“ L'alignement diffère essentiellement de l'expropriation pour cause d'utilité publique, qui procède par voie d'acquisition, dépossède immédiatement les propriétaires et oblige à leur payer, avant d'en disposer, toute la propriété prise par les besoins publics.
L'expropriation pour cause d'utilité publique s'emploie, lorsqu'il s'agit de percer une rue nouvelle à travers des propriétés privées, ou de faire immédiatement un redressement ou changement de direction de rue qui changerait de place la voie publique en tout ou en partie. ”

“ Assurément les commissaires-voyers réunis ne forment pas un Tribunal, c'est un bureau de consultation qui est chargé d'amener les propriétaires ou les constructeurs, par des avis ou par la voie de la persuasion, à exécuter les travaux qui leur sont demandés. La Commission ne prend pas de décision, parce qu'elle sait qu'elle n'en a pas le droit, elle discute les faits, les examine, entend tes observations et donne son avis. ”

“ Lorsque l'administration procède par mesure d'expropriation à l'ouverture d'une voie nouvelle, au redressement ou à l'élargissement d'une voie existante, les propriétés qui deviennent en bordure de l'alignement nouveau ne peuvent être soumises aux servitudes de voirie, et profiter des avantages de la voie publique, que lorsque ce nouvel alignement est complètement et régulièrement exécuté au droit de chacune des propriétés. ”

“ Au surplus, dans l'hypothèse contraire, c'est-à-dire dans le cas où une rue serait portée à une largeur supérieure à sa largeur actuelle, ou bien où le niveau d'une rue serait relevé, l'administration n'a jamais contesté aux riverains le droit d'élever ou de surélever les maisons à la hauteur réglementaire et proportionnelle à la largeur nouvelle, et calculée sur le niveau de la rue surélevée. ”

“ Art. 3. — Tout bâtiment situé à l'encoignure de deux voies publiques d'inégale largeur peut, par exception, être élevé, du côté de la rue la plus étroite, jusqu'à la hauteur fixée pour la plus large.
Toutefois cette exception ne s'étendra, sur la voie la plus étroite, que jusqu'à concurrence de la profondeur du corps de bâtiment ayant face sur la voie la plus large, soit que ce corps de bâtiment soit simple ou double en profondeur.
Cette disposition exceptionnelle ne peut être invoquée que pour les bâtiments construits à l'alignement déterminé pour les deux voies publiques. ”

“ Dans le cas où la maison, vis-à-vis de la maison alignée que l'on veut exhausser, est retranchable, et, par suite, la largeur de la rue moindre que la largeur légale, la maison alignée ayant satisfait, en ce qui la concerne, à la largeur légale en articulant l'alignement légal, peut être portée à la hauteur légale, soit qu'il s'agisse de construction neuve, soit qu'il s'agisse d'exhaussement. ”

“ Il ne suffit pas que le Préfet de la Seine soit chargé de réglementer et de surveiller tel ou tel détail de la voirie parisienne, pour que l'inobservation de ses règlements devienne contravention de grande voirie. Il ne suffirait pas non plus qu'il prît un arrêté, par lequel il déclarerait que telle ou telle infraction serait désormais poursuivie comme contravention de grande voirie et, comme telle, déférée au Conseil de préfecture, tandis que d'après les règlements elle serait de la compétence du tribunal de simple police. ”

“ L'administration ne doit aucune indemnité aux voisins pour dégradation à leurs bâtiments ou aux murs mitoyens, lorsqu'elle fait démolir pour cause de péril ou de vétusté, mais les voisins ont leurs recours contre le propriétaire de la maison démolie si la ruine du bâtiment leur cause du dommage. ”

“ Les mesures que l'administration a le droit et le devoir de prendre, dans l'intérêt de la sécurité publique, peuvent varier à l'infini, suivant le mode de construction et la nature des matériaux employés ; cependant, nous rappellerons les dispositions relatives aux éléments principaux des constructions, jambes étrières, piedsdroits ou dosserets, sous-poitrails, filets ou poutres, murs en fondations, balcons, entablements ou corniches ; conduits de fumée en murs ou adossés, fosses d'aisances, pans de bois, planchers, dimensions des cours et courettes, hauteur des bâtiments sur cour, etc. ”

“ Quiconque fera construire un trottoir au-devant de sa propriété, sera tenu de faire supprimer, au moment même de la construction, les bornes, pas, marches et bancs en saillie sur le trottoir, et de faire réduire tes seuils des devantures de boutiques à l'alignement des dites devantures. ”

“ Tout en supprimant les dispositions du Décret de 1859, véritablement gênantes pour l'architecte dans l'étude de la décoration des façades, il ne fallait pas cependant perdre de vue l'intérêt général, placer la voie publique dans des conditions désavantageuses pour l'air et la lumière, aussi pour éviter la création de véritables étages d'attique par le rapprochement exagéré des lucarnes, le nouveau décret exige-t-il que l'ensemble des longueurs des lucarnes pour un bâtiment, ne puisse excéder les deux tiers de la largeur de face de ce bâtiment. ”

“ Il faudrait admettre aussi que le propriétaire d'une maison sujette à reculement eût les mêmes droits et les mêmes avantages que celui qui, ayant reconstruit sa maison, a satisfait, autant qu'il était en lui, à la servitude si lourde de l'alignement, et par suite a contribué à l'amélioration de la voie publique et des conditions de jour, d'air et de salubrité de la ville ”

“ Ses avantages ou ses charges ne doivent être ni augmentés ni réduits.
100. — Il ne faut pas perdre de vue que la servitude d'alignement et l'expropriation projetée ne constituent pas une double servitude; l'alignement est une lourde charge, puisqu'il pèse sur la propriété sans compensation, tandis que l'expropriation qui peut, il est vrai, être une gêne, un ennui, ne peut s'exécuter que moyennant une juste et préalable indemnité.
101. — D'autre part, pour qu'une propriété soit réunie à la voie publique, il faut que l'expropriation ait été prononcée. ”

“ Dans les bâtiments élevés en bordure des voies publiques ou privées, passages, impasses et cités, on doit toujours considérer comme façade principale celle qui est située en bordure même de ces voies, passages, impasses et cités. Dans les bâtiments élevés en bordure des autres espaces intérieurs, c'est-à-dire des cours ou jardins, on peut considérer comme étant la façade principale, celle qui est située en bordure de l'espace donnant droit à la plus grande hauteur. ”

“ Le domaine national, proprement dit, s'entend de toutes les propriétés foncières et de tous les droits réels ou mixtes qui appartiennent à la nation, soit qu'elle en ait la possession et la jouissance actuelles, soit qu'elle ait seulement le droit d'y rentrer par voie de rachat, droit de réversion ou autrement. ”

“ Le Conseil d'État a encore statué (1) que, dans une maison dont la profondeur n'est pas uniforme, la hauteur du faîtage doit être calculée, non d'après la moyenne des différentes profondeurs du bâtiment, mais bien d'après la profondeur particulière du corps de logis sur lequel se trouve située la partie du faîtage dont il s'agit de déterminer la dimension. ”

“ Depuis la promulgation du Décret de 1859, l'administration appliquant une réglementation plus large, admet, en résumé, que le constructeur ne dépassant par la hauteur légale pour tout mur de face, y compris entablement, attique...., etc., élevé sur le plan vertical de l'alignement, peut se mouvoir dans le périmètre légal déterminé par la ligne verticale élevée à l'alignement et le périmètre du comble tracé comme il sera dit plus loin, et établir des étages en retraite ou en attique, à la condition de ne pas dépasser le périmètre général réglementaire. ”

“ Cependant nous sommes d'avis que si le corps de bâtiment principal, en raison de la largeur légale ou effective de la voie ou de l'espace sur lequel il est élevé ne peut monter qu'à 12, 15 ou 18 mètres, mais qu'en même temps la cour ou l'espace libre au-devant des ailes de ce bâtiment ait 7m80, 9m74 ou 20 mètres de largeurs, lesdits bâtiments pourront monter à 15, 18 ou 20 mètres, à la condition bien entendu que dans son autre dimension la cour ait au moins 5 mètres dans le cas des hauteurs de 15 et 18 mètres et au moins 6 mètres pour profiter de la hauteur de 20 mètres. ”

“ En effet, s'il importe de ne pas compromettre les intérêts des particuliers, qui, par suite de la ruine des façades des bâtiments, sont obligés de prendre alignement, sans recevoir d'autre indemnité que. le prix du terrain livré à la voie publique, l'administration doit veiller scrupuleusement à l'intérêt public, et faire en sorte que les rues s'élargissent et s'alignent au fur et à mesure que les maisons en saillie menacent ruine par vétusté ou vices de construction. ”

“ En résumé, lorsqu'un espace intérieur sera assez grand pour former une véritable cour et en remplir les fonctions, c'est-à-dire, permettra d'éclairer des pièces habitables, la hauteur des bâtiments donnant sur cet espace intérieur ne pourra excéder 17m55, au-dessus commencera le comble. Si l'espace intérieur n'est qu'une courette, les faces du bâtiment sur cette courette pourront s'élever verticalement jusqu'à la rencontre du comble. ”

“ Pour déterminer la hauteur du faîtage et des combles d'une maison dont la façade est à fruit, c'est-à-dire en retraite à mesure qu'elle s'élève (2) , on doit tenir compte du fruit et mesurer le périmètre de la maison à partir du sommet d'une verticale élevée à l'alignement, et prolongée jusqu'à la hauteur permise pour la façade. ”

“ Bien que l'Arrêté des Consuls du 12 messidor an VIII charge le Préfet d'ordonner la démolition ou la réparation des bâtiments menaçant ruine, nous sommes d'avis qu'avant d'exécuter d'office s'il y a lieu, la démolition , un procès-verbal doit être dressé pour inexécution d'un arrêté légalement pris et ce procès-verbal déféré au tribunal de simple police, lequel, en vertu de l'art. 471 du Code pénal, condamnera le propriétaire à l'amende et autorisera l'exécution des réparations ou la démolition aux frais du propriétaire, mais sans examiner s'il y a péril et s'il y a lieu ou non à démolition ”

“ Art. 1er. — Il est défendu de procéder à aucune construction ou réparation des murs de face ou de clôture des bâtimenis et terrains riverains de la voie publique, sans avoir justifié au commissaire de police du quartier où se feront les travaux, de la permission qui aura dû être délivrée à cet effet par l'autorité compétente.
Art. 2. — Dans le cas de construction ou de réparation, on ne devra commencer les travaux qu'après avoir établi, à la saillie déterminée par la permission, une barrière en charpente et planches ayant au moins trois mètres de hauteur. ”

“ Les façades qui seront construites sur la voie publique, soit en retraite de l'alignement, soit à fruit ou de toute autre manière, ne peuvent être élevées qu'à la hauteur déterminée pour les maisons construites à l'alignement. ”

“ Que si le propriétaire a établi derrière le mur de face de sa maison, qui n'est qu'un simple masque, un étage carré substitué à des mansardes qui existaient précédemment, et si ces constructions, exécutées sans autorisation, ont porté l'élévation de sa maison au-dessus de la hauteur fixée par les règlements, il y a lieu de prononcer la condamnation à l'amende et d'ordonner la démolition des constructions (4) . ”

“ Pour tout ce qui concerne les saillies de grande ou de petite voirie, distinction que nous établirons ultérieurement, il est défendu à tous propriétaires, locataires, entrepreneurs et. autres, d'établir ni de faire étabiir aucun objet en saillie sur la voie publique, sans en avoir obtenu la permission du Préfet de la Seine. ”

“ Tout propriétaire faisant procéder à la réparation ou à la démolition d'une fosse, ou tout entrepreneur chargé des mêmes travaux, sera tenu, tant que dureront l'extraction des pierres, d'avoir à l'extérieur de la fosse autant d'ouvriers qu'il en emploiera dans l'intérieur. ”

“ Faisons pareillement défenses à tous particuliers, propriétaires, maçons, charpentiers et autres, de faire ni faire faire aucuns ouvrages qui puissent conserver ou conforter les saillies, traverses et avances sur rues, voies et places publiques, construire aucun nouveau bâtiment, mur de clôture et autres édifices, élever ni construire aucun pan de bois, ni même rétablir aucune maison, mur de clôture, jambe d'encoignure ou étrière sur les rues et voies, publiques, sans au préalable en avoir pris la permission et l'alignement de nous, à peine de démolition et de vingt livres d'amende... ”