J. Cazenavette

“ Le développement des villes, qui est un de ses objets, doit être déterminé par leur histoire, par leur situation géographique et par l'étude rationnelle des améliorations qu'on peut leur apporter touchant l'hygiène, l'esthétique, la salubrité ; une ville doit former un ensemble homogène et harmonieux, elle doit, par dessus toutes choses, être saine, commode, agréable à habiter.
Que de connaissances un lotisseur, son rôle social étant ainsi compris, ne devra-t-il pas posséder ! ”

“ L'ÉDIFICATION DES CONSTRUCTIONS OBLIGATIONS DES ACQUÉREURS
Voici venu, maintenant, le moment de construire. A quelles obligations est soumis l'acquéreur, ou loti, désireux de faire édifier une maison d'habitation ?
Aux termes du § 2 de l'article 12 de la loi de 1924 « aucune construction ne pourra être édifiée dans un groupe d'habitations ou un lotissement sans la délivrance par le maire de l'alignement conforme au plan approuvé et d'un permis de construire dans les conditions prévues par l'article 11 de la loi du 15 février 1902 ». ”

“ « L'urbanisme, par la discipline sociale qu'il impose aux particuliers, touche aux problèmes qui mettent en jeu la question même des rapports de l'individu et de la collectivité. L'opinion moyenne de notre pays ne semble pas encore disposée à certains sacrifices nécessaires, sans doute parce qu'elle ne discerne pas encore nettement le lien par quoi ils se rattachent aux avantages d'ordre social, et même d'ordre individuel, qui en sont la contre-partie ». ”

“ Une industrie peut, en quelques années, prendre un essor tel que la ville ou la région de son siège en seront totalement transformées. Un maire, un préfet, un comité régional sont incapables de prévoir des répercussions de cet ordre.
Il peut d'autre part se produire que, sur des apparences trompeuses et provisoires et souvent momentanées, une municipalité ou un comité régional se lance dans l'établissement de projets grandioses qui n'arriveront jamais à exécution. Des considérations plus générales auraient dans ces divers cas dicté une conduite plus proche de la réalité. ”

“ Aménagement, extension des villes, lotissements, ne sont en effet que des aspects divers d'un même problème beaucoup plus vaste; ces matières s'intègrent dans la science moderne de l'urbanisme, à laquelle elles sont intimement liées. Il est difficile, par suite, de déterminer entre elles des lignes de démarcation précises ; il est encore plus difficile de traiter l'une sans empiéter sur le domaine des autres. ”

“ La publicité flamboyante qui, à chaque détour de route, dans le moindre site encore intact, étale ses panneaux tentateurs, finit peu à peu par avoir raison des plus réticents ; d'autre part la possibilité d'un bénéfice facile incite le plus modeste propriétaire à suivre l'exemple des spéculateurs.
Ainsi l'on taille et l'on dépèce, aussi bien aux abords des agglomérations que dans les plus lointaines campagnes ; tout ce qui reste de beautés naturelles est menacé de morcellement. Lotissement utilitaire, lotissement d'agrément : partout le même spectre se dresse. ”

“ Le principe de collaboration des propriétaires à l'œuvre de l'Administration est ingénieux. Il permet d'obvier au grave inconvénient qui consiste à dresser l'un contre l'autre l'intérêt privé et l'intérêt général : un individu cherche toujours à s'évader d'une réglementation qui l'enserre dans des limites qu'il estime trop étroites. Avec le système anglais il en est différemment ; les propriétaires qui ne peuvent jamais exécuter un programme ont tout intérêt à le préparer cependant. ”

“ Le zoning est la division des villes en zones distinctes et soumises chacune à une destination et à une réglementation particulières ; il tend à réaliser l'extension et l'aménagement des agglomérations d'une manière rationnelle et ordonnée en distinguant et en groupant dans des proportions mesurées certaines grandes catégories de constructions. Le principe sur lequel il repose est celui de la localisation dans une même région urbaine de tout ce qui se rapporte à chacune de ces catégories. ”

“ Les municipalités témoignent trop souvent d'une ignorance qui aboutit à un vandalisme ingénu et à une idolâtrie de l'inutilité. Le public impassible assiste indifférent à ces véritables attentats à son intérêt ; il y contribue même, car la frénésie de lotissement qui s'est emparée depuis quelques années des brasseurs d'affaires finit par s'étendre comme une tache d'huile et gagne de proche en proche. ”

“ Il n'a comme mobile que la nécessité où il se trouve d'établir un cadre général selon ce qu'il croit être le désir de la clientèle qu'il sollicite. Il est bien improbable que l'intérêt général soit jamais à la base de ses préoccupations dans le choix de telles clauses. C'est ainsi que l'on peut voir côte à côte des lotissements disparates dont la présence gâte souvent le caractère d'un ensemble régional. La fixation de ces prescriptions par l'autorité administrative selon un programme soigneusement étudié est le seul moyen d'atteindre le résultat en vue duquel elles sont édictées. ”

“ Enfin insistons particulièrement sur cette conception étrange qui fait des particuliers les suppléants des pouvoirs publics dans une de leurs attributions qui devrait plus que toute autre leur être exclusivement réservée. En matière d'urbanisme, toute initiative privée inconsidérée peut être lourde de conséquences. C'est pourquoi la moindre possibilité d'action en ce domaine doit constituer l'apanage des seules autorités chargées d'administrer les intérêts de la collectivité, tandis qu'à l'inverse, le rôle des particuliers doit être un rôle purement passif. ”

“ Lotir un terrain c'est le partager par lots, c'est procéder à sa division en parcelles. A ce point de vue, tout morcellement d'une surface en deux ou plusieurs parties est un lotissement, quel qu'en soit le nombre. L'opération peut ainsi revêtir une grosse importance ou n'avoir qu'une faible portée.
D'autre part un lotissement peut se concevoir soit
d'un terrain uniquement destiné à des fins agricoles ou maraîchères, soit d'un emplacement à bâtir. ”

“ Il ne semble pas douteux que le programme national sera l'étape prochaine de notre législation d'urbanisme. Par l'établissement d'un tel programme, qui s'imposera également à bref délai à tous les pays civilisés, la France reprendra sa place dans cet art de liberté et de civilisation dont elle a donné les premières leçons au monde mais où elle n'est plus qu'une retardataire, l'urbanisme. ”

“ Les causes pour lesquelles la population tend actuellement à déserter le centre de la ville pour se porter à la périphérie sont nombreuses et variées. On cite le besoin d'air et d'hygiène, l'attrait de la vie à la campagne mais à proximité du centre de travail ; aspirations facilitées dans leur réalisation par la loi de huit heures qui laisse un loisir plus prolongé au salarié et lui permet de s'éloigner le soir du lieu de ses occupations. Ces tendances d'une part, cette innovation dans la réglementation du travail d'autre part, ont très certainement une importance en la matière. ”

“ L'urbanisme dans l'antiquité. — Ce phénomène de concentration urbaine est l'une des caractéristiques des civilisations parvenues à un certain degré de développement. Aussi remonte-t-il à la plus haute antiquité dont l'histoire nous apprend qu'en dépit de l'opinion de J.-J. Rousseau selon laquelle l'homme ne serait pas fait pour vivre dans une fourmilière, les hommes au contraire ont toujours eu une inclination naturelle, une tendance singulière même à se grouper, souvent à s'entasser dans des agglomérations. ”

“ Cependant la poussée des populations rurales vers le centre urbain se poursuit avec la même force lente mais régulière. La ceinture fortifiée qui prohibait l'extension périphérique finit par se trouver dépourvue de son utilité. Dès lors la vieille cité sursaturée a littéralement éclaté projetant au delà de ses anciennes limites le trop-plein de population qu'elle ne pouvait plus contenir.
Une ère nouvelle s'ouvre pour l'urbanisme, l'ère du développement horizontal qui semble de prime abord n'avoir pas les inconvénients de l'entassement chaotique constaté auparavant. ”

“ Ce qui constitue sa caractéristique essentielle, celle qui la distingue des lotissements que nous étudierons plus loin, est la construction effectuée pour le compte du propriétaire ou du locataire du terrain préalablement à toute transaction. Dans un lotissement au contraire, la division du terrain et sa vente ou location parcellaire précèdent la construction des immeubles ; de sorte que les transactions en ce qui concerne un groupe d'habitations portent sur le terrain bâti ; elles ne portent que sur du terrain nu en ce qui concerne un lotissement. ”

“ Depuis longtemps en France, des parlementaires clairvoyants, soucieux de résoudre ces questions primordiales pour l'avenir de nos cités, avaient mis en lumière la nécessité urgente de réglementer l'importante matière de l'aménagement et de l'extension des villes. Les problèmes posés par les besoins nouveaux de la cité moderne qu'on est convenu de désigner sous lenom d'« urbanisme », ont fait l'objet de nombreuses et successives propositions de loi, dont la première fut déposée à la Chambre des Députés en l'année 1908, mais qui demeurèrent toutes sans résultat positif. ”

“ Or si l'on ne peut contester que l'industrie des lotissements ait eu quelques bons effets à un moment où, en l'absence de toute législation, il fallait pallier un engorgement progressif des villes, il est inconcevable qu'à partir du moment où une réglementation est intervenue, cette industrie ait été érigée en procédé normal d'extension des agglomérations.
Traiter sur le même plan les lotisseurs particuliers et les pouvoirs publics est une confusion d'autant plus regrettable que leurs intérêts sont essentiellement divergents. ”

“ La loi en effet se préoccupe à la fois d'assurer d'une part aux villes un meilleur aménagement et une extension rationnelle, aux particuliers d'autre part des conditions d'habitation répondant aux conceptions modernes de l'hygiène et de la salubrité. Les deux ordres de préoccupations sont assurément connexes et la solution des unes entraîne inévitablement des répercussions sur la solution qui devra être donnée aux autres. ”

“ Cependant la concordance exigée par la loi entre les morcellements opérés par les lotisseurs et le programme municipal se comprenait à plus forte raison sur le plan régional où elle est essentielle, dans bien des cas, pour la mise en valeur d'un ensemble naturel ou économique.
Reconnaissons d'ailleurs que bien souvent le développement urbain ne dépasse guère ou plutôt ne semble pas dépasser le cadre communal et que les communes, d'autre part, disposent généralement autour d'elles d'une zone rurale dont l'étendue est suffisante pour permettre une extension satisfaisante. ”

“ Les entreprises de lotissement ainsi créées sont investies de pouvoirs très étendus. Chacune se voit affecter une région ou « district » que l'on pourrait comparer à une zone d'influence où elle peut se faire attribuer, dans certains cas déterminés, les terrains nécessaires à son activité. La loi indique les terrains sur lesquels doit, autant que possible, se fixer le choix. Ce sont des terrains domaniaux lorsque leur déclassement ne porte pas préjudice à l'intérêt de la collectivité ; ou bien des terrains marécageux, des landes ou des tourbières lorsque leur aménagement est possible ”