Jean Gouazé

“ En troisième lieu, l'Office n'aurait construit qu'en proportion des besoins, car il n'a aucun intérêt dans la construction et qu'il est, à chaque instant, maître de la réalisation de son programme.
D'autre part, comme dans une société d'économie mixte, la Ville contrôle l'Office « par le dedans » par ses représentants au Conseil d'Administration, mais elle le contrôle aussi très sévèrement au point de vue financier, car il ne peut rien sans la garantie municipale. En d'autres termes, l'influence de la commune est plus forte dans son Office que dans une société d'économie mixte. ”

“ Si la recherche de ressources nouvelles ne peut être le but poursuivi par les communes dans une association avec l'industrie privée, quel est le véritable motif de cette collaboration ? C'est la nécessité d'assurer un contrôle sérieux des entreprises privées ayant un objet d'intérêt public.
Comme moyen de contrôle, l'économie mixte présente certains avantages, mais aussi de grands dangers.
L'avantage essentiel de ce contrôle est qu'il s'exerce pour ainsi dire a priori : participant à la direction de la Société, la commune a immédiatement connaissance des décisions qui sont prises. ”

“ Jusqu'à une époque récente, la construction des logements était entièrement abandonnée aux soins de l'initiative privée. Il paraissait que le jeu normal de la loi de l'offre et de la demande suffisait à assurer un équilibre satisfaisant dans le marché des loyers.
Et en fait, ce résultat semble avoir été obtenu tant que l'on a demandé à l'initiative privée ce qu'elle pouvait donner : le propriétaire qui fait construire une maison pour la louer, y cherche un placement avantageux plutôt que la réalisation d'une œuvre sociale. ”

“ Constater qu'à Marseille la population est beaucoup trop dense dans certains quartiers, qu'il n'y a pas assez de logements, ou trop d'habitants par logement et par pièces et en rechercher les remèdes, est une chose excellente. Mais, suffira-t-il de construire de nouveaux logements plus grands, plus hygiéniques et plus confortables pour résoudre la question ? Le croire serait une grave erreur. Ce serait supposer que les habitants des immeubles vétustés, insalubres et des taudis ne continuent à y demeurer que parce qu'il n'existe pas de logements plus confortables. ”

“ La grande crise économique parut de nature à remédier à cet état de choses en arrêtant, parfois brusquement, l'effervescence d'une construction mal orientée et en réprimant avec sévérité les abus de la spéculation immobilière.
Dès 1930, la crise immobilière fait son apparition dans la catégorie des logements à taux de loyers élevés dont les besoins avaient été surévalués par les constructeurs et la clientèle rapidement touchée par la crise. ”

“ C'est méconnaître la réalité : il suffit, en effet, de parcourir les comptes rendus de délibérations des Assemblées communales lors de la discussion d'un projet de convention tendant à créer une société d'économie mixte, pour se rendre compte que l'adoption de ce procédé n'est le plus souvent motivée que par le fait « qu'il est moins onéreux » ou qu'il ménage les deniers communaux. ”

“ L'impression première qui se dégage de l'étude de la Société de Gestion Immobilière de la Ville de Marseille est la complexité du procédé. Il a donné lieu à de nombreuses difficultés lors de la création de cet organisme et son fonctionnement n'est qu'une suite de heurts, de malentendus et de transactions. Un certain nombre de ces incidents, comme nous l'avons souligné, peuvent être attribués davantage à des erreurs de personnes, qu'au procédé lui-même. ”

“ Simple intermédiaire et régisseur de dépenses dans la construction où elle ne fait que centraliser et coordonner l'action des divers entrepreneurs, la SOGIMA joue un rôle important dans la gestion des immeubles. Elle est, avant tout, une société de gestion, ce qui justifie sa dénomination. ”

“ Seule une concession, sans participation financière, aurait permis d'arriver à ce résultat et la Ville aurait été mieux protégée. Rappelons en effet, combien sont considérables les risques financiers de la commune dans une opération comme celle de la SOGIMA. Aussi, le plus grand reproche que nous adresserons au procédé de l'économie mixte est d'être trompeur : sous les apparences séduisantes d'un équilibre financier le plus souvent fictif, il entraîne les deniers communaux dans une aventure dangereuse. ”

“ La Ville n'a d'ailleurs pas besoin d'intervenir dans la reconstruction, car sitôt qu'un immeuble ne rapporte plus de loyers par suite de l'éviction des locataires, le propriétaire a un puissant intérêt à le reconstruire ou à le vendre et le nouvel acquéreur se charge de la reconstruction.
Enfin, l'éviction des locataires d'immeubles insalubres ou vétustes est faite au moins autant dans leur propre intérêt que dans l'intérêt public. La situation est inverse dans l'expropriation pour travaux réalisés surtout dans l'intérêt public. ”

“ Alors que l'intérêt public exigeait que la Ville fournisse des logements aux personnes qu'elle expropriait, aucun intérêt, autre que celui de réaliser des bénéfices, ne l'obligeait à entreprendre la construction d'immeubles susceptibles de concurrencer ceux édifiés par l'industrie privée. ”

“ C'est à la rédaction de ces documents que la collectivité devra apporter tous ses soins les plus éclairés si elle veut éviter que la Société future, délaissant l'œuvre d'intérêt public à réaliser, ne se serve au contraire des moyens d'action et des capitaux publics pour concurrencer dangereusement les autres entreprises privées. ”

“ La Société d'Economie Mixte est, avant tout, une société commerciale, puisque 60 % au moins de son capital et de sa direction, appartiennent à des éléments privés (A. 13., décret 28 décembre 1926) .
On ne peut supposer qu'en collaborant avec une personne publique, les entrepreneurs consentent spontanément à mettre les intérêts de la collectivité avant le souci de leur propre bénéfice.
Aussi, la commune poursuivant un but d'intérêt public, se trouvera constamment en butte avec les éléments privés qui ne recherchent que des bénéfices. ”

“ La Ville n'a-t-elle pas un crédit bien supérieur à celui de la Société ? On peut supposer que ce détour a pour but d'éviter les nombreuses formalités et la perte de temps inhérentes à tout emprunt contracté par les collectivités publiques. De plus, les prêteurs habituels de ces collectivités n'accordent généralement pas des crédits à court terme. Or, les avances de fonds nécessitent des prêts d'une durée de six mois à un an au Iuaximum. Cette raison semble déjà suffisante pour justifier la substitution à la Ville d'une société commerciale. ”

“ La SOGIMA, pour le compte de qui les emprunts sont contractés est seule compétente pour décider la date de leur réalisation. « Les emprunts, stipule l'article 5 de la convention, devront être réalisés chaque fois aux dates indiquées par la Société à la Ville ». Cette disposition caractérise bien le rôle de simple intermédiaire joué par cette dernière. Pourtant, elle garantit les emprunts et
cette lourde responsabilité qui n'est guère partagée par la Société aurait mérité en contre-partie un droit de veto dans tout se qui touche l'équilibre financier de l'opération. ”

“ La compétence pour les créer appartient généralement à l'autorité qui possède le contrôle administratif. C'est ainsi que les Offices d'Habitations à Bon Marché sont créés par décrets rendus en Conseil d'Etat sur la proposition du Ministre de l'Intérieur et du Ministre de l'Hygiène, à la demande d'un Conseil Municipal ou d'un Conseil Général après avis des Comités de patronage intéressés et du Comité permanent du Conseil Supérieur des Habitations à Bon Marché.
La création de l'Office qui lui confère une certaine compétence, n'est pas l'acte de la commune ”

“ Il faut rechercher maintenant les raisons pour lesquelles le forfait a été choisi comme mode de rémunération de ces travaux.
Le principal avantage du forfait est de supprimer tout aléa pour la Ville : dès la signature du contrat, l'Administration connaît exactement le chiffre de sa dépense et peut prévoir une recette correspondante.
Dans le marché à forfait, toutes les variations dans les éléments du prix de revient de l'ouvrage projeté sont à la charge de l'entrepreneur : ce dernier assume donc un risque qui peut, d'ailleurs, se traduire par des pertes aussi bien que par des bénéfices ”

“ L'examen des divers éléments choisis pour le calcul de l'indice montre qu'ils représentent assez fidèlement le prix de revient de la construction. Le bénéfice prévu par PI. C. P. conserve donc la même proportion et l'on peut en conclure que cette société, malgré le forfait, n'assume aucun risque du fait de la consruction. En contre-partie, la Ville ne tire pas de ce procédé les avantages qu'il comporte normalement.
Un dernier élément susceptible de modifier le prix de revient des immeubles à construire, consiste dans les
droits fiscaux. ”

“ Et, si en cas de déficit, l'article 5 de la convention est appelé à jouer, la Société ne pourra prendre à sa charge qu'une moins-value de loyers égale à son capital versé, ce qui est vraiment peu de choses pour un montant de loyers évalué à 50 millions environ. On voit immédiatement combien les risques de l'I. C. P. sont faibles pendant la gestion et combien illusoire se trouve être, du fait de la convention, la garantie que la Ville croyait trouver dans le procédé de la concession : en résumé, aucun des risques de la Régie n'a été évité. ”