Spéculation immobilière

“ Ce n'est pas une simple loi de procédure; il a un objet politique sérieux, qui est de favoriser le grand intérêt immobilier, de faire que la propriété immobilière atteigne le degré d'expansion et de prospérité auquel, depuis quarante ans , l'industrie s'est élevée. ”

“ À mesure que s’élèveront des constructions nouvelles, la Société immobilière offrira de nouveaux gages au Crédit foncier, dort les prêts serviront eux-mêmes à édifier d’autres immeubles. Le concours de ces deux sociétés rendra de plus en plus facile l’accession de la propriété immobilière au plus grand nombre, car les immeubles bâtis se prêtent d’autant mieux à la vente, qu’il faut débourser un moins grand capital pour les acquérir et qu’on peut se libérer par annuités. ”

“ L’expérience démontre qu’en temps ordinaire la valeur des immeubles ruraux s’accroît au moins d’un pour cent par an par le progrès de la culture et des communications ; il faut y ajouter les maisons nouvellement bâties ; on trouve alors que la valeur totale de la propriété immobilière s’accroît d’environ douze pour cent tous les dix ans, tandis que la population ne s’accroît dans le même laps de temps que de six pour cent. ”

“ N'est-il pas vrai de dire de la sorte que le bon foncier, étant rivé à l'inscription et sa valeur étant adéquate à celle de l'immeuble correspondant, tout porteur de ce bon a, comme en portefeuille, une portion de la richesse immobilière qui suivra les pérégrinations du titre en lequel elle s'incarne? ”

“ La propriété immobilière a été conservée au sein des communes par le même sentiment qui a empêché les habitans qui les administrent de vendre leurs terres, qu’ils considèrent comme une réserve précieuse dans les familles. ”

“ Dès maintenant, nous devons signaler que les conséquences économiques seront déplorables. La construction des logements du type n° 1 ne répond à aucun besoin constaté et fait une concurrence sérieuse à l'industrie privée qui souffre déjà d'une crise immobilière prononcée. ”

“ D'autre part, ils ont encouragé le goût de la propriété immobilière et de l'habitation, et ils ont cherché par tous les moyens à en faciliter la
possession : ventes de terrains à bon marché, intervention gratuite comme conseils et architectes, livraisons de matériaux à prix réduits, avances s'élevant parfois jusqu'à un total de 5 et 600,000 francs. ”

“ Pourquoi la propriété immobilière, la plus solide de toutes les garanties, ne parvient-elle à trouver de l'argent qu'à des conditions beaucoup plus onéreuses que le commerce et l'industrie ? Comment, lorsqu'elle a contracté des emprunts, éprouve-t-elle autant de difficulté à les rembourser? ”

“ Donc la mobilisation de la propriété immobilière pourrait jeter dans la circulation un capital positif, dont aucune éventualité ne pourrait détruire les effets, soit en temps de prospérité, soit dans les temps de crise. ”

“ La propriété immobilière, c'est-à-dire ce qu'il y a de plus solide au monde, ne pouvant, emprunter qu'à grand'peine et à un intérêt plus élevé que son produit, ne rend pas au Trésor public la moitié de ce qu'elle pourrait lui rendre. ”

“ Pour résumer les observations que nous suggère l’examen de la propriété immobilière urbaine nous dirons que le développement presque ininterrompu de la valeur de cette propriété et la hausse des loyers qui en est l’origine tiennent beaucoup plus à certaines circonstances économiques, sociales, fiscales, d’un caractère passager qu’à des causes permanentes. L’accroissement des grandes villes ne peut continuer avec la rapidité et l’intensité qu’on a constatées dans la dernière période de 40 ou 50 ans. ”

“ Ces biens, comme chacun sait, ne revêtent la nature immobilière que par accident, et comme participant à la nature des immeubles proprement dits, qu'ils servent à exploiter ou à orner d'une manière permanente ; considérés en eux-mêmes et sous un point de vue abstrait, ce sont de véritables meubles. ”

“ D'un autre côté, il n'y a aucun rapport entre un immeuble, par destination, qui peut disparaître ou perdre sa nature immobilière, au gré de l'emprunteur, et les actions dont nous nous occupons, qui, une fois immobilisées, restent immeubles et ne peuvent plus être aliénées, sans l'accomplissement des formalités prescrites, pour l'aliénation des immeubles. ”

“ Il est, à ce dernier échelon de la propriété bâtie où la fantaisie n’a pour ainsi dire point de part, beaucoup moins de diversité que dans les villes d’un pays à l’autre et d’une maison à l’autre. Chaque immeuble ici se rapproche toujours beaucoup, dans son prix de vente, de la somme qu’il coûterait à construire ”

“ La nature immobilière des choses inhérentes au sol n'est pas toujours aussi certaine ; l'immobilisation dépend de certaines circonstances que la loi précise sans doute, mais sur lesquelles, néanmoins, la doctrine n'a pas toujours marché d'accord. Voyons donc quelles sont, d'après la loi, les choses qui empruntent à leur inhérence au sol, d'une manière médiate ou immédiate, la qualité d'immeubles par leur nature. ”

“ « Il n’y a pas de marché pour les biens immeubles ; vous ne pourrez les vendre à aucun prix ; » et cependant si vous voulez acheter une terre, à moins que vous ne trouviez quelqu’un absolument forcé de vendre, vous êtes obligé de payer le prix qui prévaut quand la spéculation est dans son plein. Car les propriétaires, croyant que les valeurs foncières doivent finir par monter, gardent leur bien aussi longtemps qu’ils le peuvent. ”

“ Déjà la propriété immobilière constitue aujourd'hui un danger pour qui ne vit pas sur la terre, ou n'a pas de bonnes rentes moyennant quoi il peut faire face aux intempéries, à la concurrence. Ce serait compromettre irrémédiablement l'avenir. ”

“ La plupart de ces organismes ont, en général, le droit de faire la même besogne : les uns et les autres peuvent acheter, vendre des terrains, les aménager et les lotir, y construire des logements qui seront simplement en location ordinaire ou en location-vente ou vendus à tempérament. ”

“ L'Office d'Habitations à Bon Marché pour la construction et la gestion d'habitations à bon marché et d'immeubles à loyer moyen ;
Des Sociétés d'Economie Mixte dont l'une, la Régie immobilière est spécialisée dans la construction et la gestion d'immeubles à loyer moyen, construits en vertu
de la Loi Loucheur et les trois autres concourent à la réalisation du programme de 20.000 logements. ”

“ D'un autre côté, dans un pays où la propriété immobilière se concentrait de plus en plus en un petit nombre de mains et opérait de si grandes améliorations avec l'exactitude, la hardiesse et le bonheur des opérations commerciales et industrielles, cette immense quantité de propriétés des grands travaux publics disséminée par actions entre une multitude innombrable d'intéressés, a été un contre-poids puissant à l'esprit de désordre et une compensation à l'agglomération de la propriété du sol. ”

“ La propriété immobilière, ce placement peu lucratif, mais si sûr, résiste plus long-temps ; cependant, à la longue, il est ébranlé ; les bois, les prés qui touchent au mobilier par leur superficie, ouvrent la marche, et la terre en culture ellemême ne tarde pas à les suivre. ”

“ Il suffit de rappeler que les successions du marquis d'Aligre, du comte Roy, les créances et propriétés des caisses et comptoirs en liquidation, les biens de la liste civile, les forêts de l'état, les successions et expropriations diverses, il est évident que la propriété ne pouvant pas emprunter et la surabondance d'immeuble à vendre va la conduire à la plus effroyrble crise qu'elle ait jamais supportée. ”

“ En première ligne, nous plaçons le contrat de superficie : c'est une cession de la pleine propriété d'un édifice, d'une construction faite par le propriétaire du sol, qui se réserve le sol lui-même pour en reprendre la jouissance quand la construction aura disparu. C'est, à vrai dire, une vente plutôt qu'un bail, la transmission d'une chose qui est immeuble par sa nature, et qui, par cela même, est susceptible d'hypothèque dans les termes de notre article. ”

“ Il est vrai que dans les villes où notre mode de propriété est apparu récemment, il s'agit dans la très grande majorité des cas d'immeubles neufs, ne donnant pas naissance par là-même à beaucoup de différends. ”

“ N'oublions pas que la provenance de ces terrains qui recouvrent d'anciennes carrières a été pour les acquéreurs la cause d'une moins-value, et que les propriétaires actuels, également renseignés par leurs contrats, n'établissent aucune différence entre les prix de location de leurs immeubles avariés et ceux des maisons qui reposent sur un sol parfaitement solide. ”

“ Ce qui le prouve, ajoute cet éminent magistrat, c'est que des logements ordinairement fort vastes et fort dispendieux leur sont attribués; qu'à mesure qu'une tête disparatt elle est aussitôt remplacée par une autre; que la distribution des assolements et le genre de culture se règlent sur leur nombre et sur leur importance; enfin, qu'ils forment un produit précieux de l'immeuble, dont ils sont comme un accessoire ou plutôt une partie intégrante. ”

“ La spéculation ayant élevé d'une manière factice le prix des terrains à des taux que rien ne
justifiait, les entrepreneurs et les sociétés de constructions n'ont pu bâtir sur ces terrains que des maisons de luxe sans petits logements.
Les propriétaires des anciens immeubles ont voulu profiler à leur tour de cet accroissement de la valeur des terrains, en tenant compte dans l'évaluation d'immeubles auxquels ils n'avaient cependant apporté aucun changement ; ils ont alors majoré les loyers de la plus-value produite par la spéculation. ”

“ Le propriétaire privé des immeubles urbains jouit d’un extraordinaire accroissement de son revenu, grâce à l’élévation de la rente du terrain et du loyer de l’immeuble, et d’un extraordinaire accroissement de son patrimoine, grâce à la plus grande valeur acquise par l’immeuble même. ”

“ Art. S. — « En dehors des cas d'aliénation volontaire, la propriété immobilière continuera d'être acquise comme par le passé. Toutefois, quel que soit le mode d'acquisition, l'acquéreur ne pourra consentir d'investiture, ni constituer de droit réel sur i'immeuble qu'à la condition de s'être préalablement fait inscrire au livre foncier.
« Cependant les cohéritiers pourront, avant le partage, consentir l'investiture des immeubles compris dans la succession, sans s'être fait inscrire au livre foncier comme propriétaires de ces immeubles. » ”

“ Mais le produit n'est pas la seule chose à considérer : la conservation du fonds et de sa valeur a bien plus d'importance, et, dans les provinces, rien n'est plus difficile que de trouver des titres de propriété réguliers, quand il s'agit de biens acquis même depuis peu d'années ; à plus forte raison, si l'on veut acheter des immeubles qui se trouvent depuis longtemps dans la même famille, ou qui proviennent de partages ; car alors, le plus souvent, la propriété ne repose que sur une tradition, sur une notoriété, et l'on ne rencontre aucun titre. ”

“ Chacun sait en effet qu'un immeuble ou une installation quelconque perdent un pour-cent considérable de leur valeur s'ils ne sont pas employés. D'autre part les immobilisations nouvelles augmentent les frais fixes d'intérêt, d'amortissement et d'entretien. ”

“ La réalisation en numéraire des valeurs immobilières, firent tomber ces dernières dans une multitude de mains de spéculateurs, qui réalisèrent tous les avantages de la vente par la subdivision à l'infini, et créèrent le morcellement actuel du sol qui, s'il n'était arrêté bientôt dans de certaines limites, rendrait toute grande culture impossible. ”

“ La manière la plus exacte d'estimer un immeuble réparé ou augmenté, et de fixer, par conséquent, les droits des privilégiés et des créanciers hypothécaires, est donc de procéder à sa ventilation, c'est-à-dire à déterminer dans quelle proportion les ouvrages privilégiés ont augmenté la valeur de l'immeuble à l'époque de l'aliénation ”

“ Mais si on ne peut pas séparer les constructions du sol, il est possible de distinguer, dans le prix qui proviendra plus tard de la vente de l'immeuble, et sur lequel s'exerceront en définitive les droits hypothécaires, une portion qui représenterait sa valeur s'il fût resté dans l'état primitif, et le surplus qui formera la plus-value due aux constructions. ”

“ Si nous tarissons une source d'un côté, nous en ouvrons de l'autre une bien plus abondante. Un acte de vente d'immeuble produit bien plus au Trésor qu'un emprunt hypothécaire. Au point où nous en sommes, nul emprunt hypothécaire n'est possible. Dans deux mois, si notre projet était adopté, il y aurait partout des ventes d'immeubles, et partout des acquéreurs.
3° La crise que nous subissons nous a bien démontré à tous maintenant que le capital en circulation est insuffisant. Quelques milliards de plus, spécialement affectes à la propriété foncière, aideront beaucoup et ne nuiront à personne. ”

“ Les loyers ridiculement bas, les charges croissantes des immeubles contraignent de plus en plus les propriétaires a vendre leurs immeubles.
Leur fractionnement permet un profit plus substantiel pour le propriétaire et une réalisation plus facile que la vente en bloc, d'ailleurs pratiquement irréalisable. Les locataires se rendant acquéreur de leur appartement à un prix fixé au quart environ du prix de l'appartement libre réalisent une opération particulièrement avantageuse. ”

“ Les lois de protection contre l'augmentation du prix des loyers ont paralysé la construction des immeubles de rapport ; cette raréfaction des logements et l'incertitude des lois elles-mêmes ont engagé les prévoyants à devenir propriétaires ; la cherté des terrains a nécessité la construction d'immeubles à plusieurs étages, entraînant ainsi l'impossibilité pour la plupart d'acquérir un tel immeuble, autant par défaut des moyens financiers que par crainte des risques ”