Immobilisation

“ Le principe qui constitue l'immobilisation par destination, c'est le placement, par le propriétaire, à perpétuelle demeure, à cause de la faveur que mérite l'agriculture ou dans le but de protéger l'industrie. ”

“ L'immobilisation, sous ce premier rapport, est le privilége de ce mode particulier d'incorporation.
Il faut dire ici qu'un métier, un instrument de fabrication scellé à un bâtiment, est toujours immobilisé, quelles que soient la destination de l'immeuble et l'importance relative de l'outil. La nécessité, l'utilité, ou même l'inutilité d'un instrument scellé à plâtre, ou à chaux, ou à ciment, restent sans influence sur le caractère immobilier. ”

“ C'est ainsi qu'un propriétaire foncier aurait beau affecter au service de son domaine des meubles appartenant à autrui, ceux-ci n'en conserveraient pas moins leur caractère mobilier : nous le savons, l'immobilisation par destination ne saurait se réaliser qu'à l'intérieur d'un même patrimoine (sup., n° 1353) ; au contraire, l'immobilisation par incorporation se produit sans égard à la personnalité de celui qui y procède et quand bien même la chose accessoire ne lui appartiendrait pas. ”

“ Ce qui le prouve, c'est qu'elle ne conserve le caractère immobilier qu'autant qu'elle est unie à la surface, c'est-à-dire seulement si elle appartient au propriétaire de ladite surface; si ce propriétaire la cède à une tierce personne, elle devient meuble. C'est donc qu'elle n'avait été immobilisée qu'à raison du lien l'unissant à la surface dont elle représente un accessoire; du moment qu'elle vit d'une vie propre, qu'elle s'affirme à l'état isolé, elle se mue en meuble. Elle était donc immeuble par destination, avec cette particularité que l'immobilisation portait ici sur un bien incorporel. ”

“ La nature immobilière des choses inhérentes au sol n'est pas toujours aussi certaine ; l'immobilisation dépend de certaines circonstances que la loi précise sans doute, mais sur lesquelles, néanmoins, la doctrine n'a pas toujours marché d'accord. Voyons donc quelles sont, d'après la loi, les choses qui empruntent à leur inhérence au sol, d'une manière médiate ou immédiate, la qualité d'immeubles par leur nature. ”

“ Cette exclusion du mobilier reçoit souvent le nom générique d'immobilisation ou de réalisation, parce qu'elle assimile à des immeubles et réalise au profit de l'époux, en la lui réservant propre, la totalité ou une partie de sa fortune mobilière. ”

“ Les choses incorporelles, c'est-à-dire les droits, sont meubles ou immeubles suivant qu'ils s'appliquent à un droit mobilier ou a un droit immobilier. Ainsi l'usufruit est immeuble lorsqu'il est établi sur des choses immobilières, et meuble lorsqu'il a pour objet des choses mobilières. — Du reste, l'immobilisation ne s'applique qu'à l'usufruit lui-même et ne s'étend pas aux avantages qu'il peut procurer : ainsi les fruits, fermages et loyers d'un fonds grevé d'usufruit sont meubles. ”

“ Notre Code civil, en ce qui concerne les hypothèques, n'est plus en rapport depuis longtemps avec les besoins actuels. L'immobilisation du sol peut être une chose bonne et utile dans certaines circonstances, dans un moment donné de la vie d'un peuple; mais dans notre société, telle que les événements l'ont faite, cette immobilisation ne peut offrir que d'immenses dangers en provoquant la ruine de l'agriculture. ”

“ C'est qu'en effet, s'il en était autrement, l'immobilisation consacrerait une véritable expropriation au détriment du propriétaire des meubles qui perdrait purement et simplement et sans cause juridique son droit de propriété, confisqué au profit du propriétaire du fonds. C'est seulement dans l'intérieur d'un même patrimoine que l'immeuble par nature exerce, sur les meubles qui lui sont destinés, sa puissance attractive ”

“ Nous entendons par immobilisation par nature, celle qui est le résultat de l'incorporation du meuble vendu à un immeuble, incorporation s'opérant de telle sorte qu'elle a pour conséquence de faire perdre son individualité à l'objet vendu qui devient une partie intégrante de l'immeuble auquel il a été uni.
11 est bien évident que le privilège du vendeur est éteint par l'immobilisation par nature. ”

“ Plusieurs applications ont été faites par la jurisprudence du principe que le privilège est éteint au cas d'immobiiisation par nature. Nous nous bornons, sur ce point, à renvoyer aux arrêts rapportés dans Dalloz au mot « Privilèges », n° 359.
l'immeuble et l'objet mobilier, union qui fait perdre à ce dernier son individualité. L'objet a été simplement attaché au fonds à perpétuelle demeure. C'est la définition que l'article 524 nous donne de l'immobilisation par destination. Faut-il encore se prononcer dans le sens de l'extinction du privilège? ”

“ Le premier effet, immobilisation, a lieu instantanément au moment de l'incorporation ; il a toujours lieu. Quelle que soit la personne qui incorpore, qu'elle soit de bonne ou de mauvaise foi, il n'importe; du moment que l'édifice est bâti, que la plante est plantée, ils sont immeubles. Et la preuve, c'est que la loi déclare que d'autres objets, ceux qu'elle énumère dans l'article 524, ne sont immobilisés que lorsque le propriétaire lui-même les place dans le fonds ”

“ Parmi les choses mobilières dont l'immobilisation est produite par le fait seul de l'accession à un immeuble, on doit placer d'abord les choses qui servent à compléter une maison, Quoiqu'elles n'y soient pas adhérentes, comme sont les clefs, les cadenas et en général ce qui sert à la clôture de la maison ou de quelque partie de la maison. ”

“ L'intention d'incorporer à perpétuelle demeure ne pouvant être supposée chez un possesseur à titre précaire, le locataire ou le fermier est maître, à l'expiration de son bail, de désassembler et de séparer, sous la seule condition de se conformer à l'état des lieux (1) .
Jusqu'ici l'immobilisation s'est empreinte d'un grand caractère de raison et de justice. Fictive ou réelle, amenée par les exigences d'une exploitation, ou produite par adhérence, elle n'a jamais offert à la mauvaise foi la facilité de s'entourer d'apparences trompeuses. ”

“ Les immeubles par destination ne peuvent pas être saisis séparément de l'immeuble auquel ils sont attachés; dès lors, ce serait aller contre la conception même de ce genre d'immobilisation que d'autoriser- l'hypothèque de ces immeubles à titre principal. Quant à la mitoyenneté et aux servitudes, ce sont des droits qui ne peuvent pas être détachés de l'immeuble, ni, dèslors, saisis, ni vendus aux enchères. Ils constitueraient donc pour le créancier une garantie insuffisante. ”

“ L'immobilisation cesse avec la destination qui l'a
--- (1) Créanciers Crest, 20 février 1833, Paris; — S. 54, 2, 80.
De simples tentures sont trop mobiles pour pouvoir servir, comme la boiserie, de base à l'immobilisation ; voir cependant D.
P. 1854, 2,115.
produite ; les meubles reprennent leur caractère natif dès qu'ils ne se trouvent plus dans les cir-- constances qui les en avaient accidentellement dépouillés. Aussi, dès l'instant que le propriétaire, a vendu, pour être détachés du fonds, des objets immobilisés , la destination disparaît, et le caractère mobilier se retrouve. ”

“ « Sous l'empire de la féodalité absolue, l'immobilisation était générale : tout était immeuble par nature ou par destination ; l'action attractive de la terre avait enchaîné la société entière à sa condition d'immutabilité ; l'homme lui-même avait été partout ' immobilisé ; la force avait universellement fait violence à la nature des choses ».
(2) Guizot, ibid., p. 75 : « L'étude de la condition des terres doit donc prècédercelle de l'état des personnes ». . \
(3) !T en est de même d'A, Luchaire, Manuel des institut, françaises, Paris, 1892, in-8°, p. ”

“ Non-seulement que celte condition, que les objets mobiliers ne puissent pas être détachés sans détérioration , n'est pas suffisante à elle seule pour que l'immobilisation résulte de sa réalisation, mais encore que le placement ne vaut par lui-même que lorsqu'il a été fait par le propriétaire sur son fonds. ”

“ Le propriétaire est toujours libre de détacher du fonds les objets mobiliers qu'il y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds, et de faire cesser l'immobilisation. C'est ce qui a lieu lorsque le propriétaire donne ou vend ces objets séparément du fonds ”

“ Chacun sait en effet qu'un immeuble ou une installation quelconque perdent un pour-cent considérable de leur valeur s'ils ne sont pas employés. D'autre part les immobilisations nouvelles augmentent les frais fixes d'intérêt, d'amortissement et d'entretien. ”

“ L'immobilisation ne peut résulter d'abord que do scellement en plâtre, à chaux ou à ciment ; si l'objet mobilier est scellé d'une toute autre manière, fût-elle plus complète et ploS solide, l'immobilisation n'existe pas, à moins que l'objet puisse pas être détaché sans fracture ou détérioration. ”

“ M Deux conditions sont nécessaires pour l'immobilisation de ces objets : 1° Il faut qu'ils soient placés dans un immeuble, cela résulte de la lettre et de l'esprit de la loi ; ainsi si l'industrie a son siège dans un bateau, les ustensiles restent meubles ; de plus il faut que l'immeuble ait été disposé pour y exercer une industrie, soit une usine, comme le dit l'art. ”

“ A défaut de stipulations à cet égard, les règles à
observer sont les suivantes : en général, les acquisitions en emploi ou en remploi doivent être faites en immeubles. — Le remploi peut avoir lieu en valeurs mobilières dont l' immobilisation est autorisée par la loi : telles sont lès actions de la Banque de France, les rentes sur l'Etat nominatives. ”

“ En outre, comme l'acte est de nature à être transcrit, ce droit doit être augmenté de 1 1/2 P-100 (L. 1816, art. 54) .
Je suppose une opération sérieuse ; s'il y avait vente déguisée, ce qui est à apprécier en fait {infrà, n° 317) , le droit de 5 7a p. 100 serait exigible de piano (L. 1816, art, 52) .
316. Diverses catégories d'immeubles. — Mais il y a échange véritable d'immeubles, alors même que les biens échangés ne sont pas des immeubles par nature. L'immobilisation artificielle, ordonnée ou permise par la loi, ne doit pas être moins efficace que l'immobilisation de nature (1) . ”

“ Toutefois, si le bailleur n'a pas satisfait aux conditions que
VENTE JUDICIAIRE D'IMMEUBLES. — SECT. III. — § 6. 237
lui imposait le bail envers le preneur, celui-ci peut retenir ou compenser sur les loyers ou fermages, au préjudice des créanciers hypothécaires, et malgré les formalités à fin d'immobilisation de ces loyers ou fermages par eux remplies, ce qui lui est dû à raison de l'inexécution du bail (Cass., 8 avr. 1863, S. 63. 1. 372; D. 63. 1. 411.) ”

“ Il peut y avoir des objets mobiliers de leur nature, mais immeubles par adhésion, qui, quoique retirés ou arrachés momentanément, pour leur propre conservation, mais avec le dessein de les replacer selon leur première destination , seroient toujours réputés immeubles, et, par conséquent, soumis à l'hypothèque; c'est toujours la destination qui conserve l'immobilisation. On peut consulter, à ce sujet, Fothier, dans ses notes sur les art. 352 et suivans de la Coutume d'Orléans (i) . Un arrêt de la Cour de cassation, du 4 février 1817, qu'on trouve dans le recueil de Denevers, même année, pag. ”

“ Troplong, op. cit., t. II, n°s 491 et suiv. ; Jozon, De la nature du droit du preneur (dans la Revue pratique de droit français, t. XX, 1865, p. 358 et suiv.) ; Dalloz et Vergé, Code civil annoté, art. 1743, n°s 4 et suiv.; et, spécialement, sur l'impossibilité de l'hypothéquer, Pont, op. cit.; t. I, n° 385) . Peut-on saisir le droit au bail et dans quelle forme? Voy., sur ce point, infrà, § 775.
54 Voy., sur la saisie de ces actions, Demolombe, op. cit., t. IX, n° 384, et, sur la manière d'en faire cesser l'immobilisation, L. 17 mai 1834 (Art. 5) . ”

“ Tout ce qu'on peut conclure des différentes applications que la loi a faites, dans l'art. 525, du principe posé par le dernier alinéa de l'art. 534, c'est que l'immobilisation ne saurait résulter de l'intention seule du. propriétaire, qu'il faut de plus que celte intention ait été manifestée d'une manière non douteuse, par des signes extérieurs. Voy. les autorités citées à. la; note suivante.
68 Proudhon,, Du, domaine privé, I, 149. Duvergier sur Toullier, III, 15, note a. Du Caurroy, Bonnier et Roustain, II, 27. Demolombe IX, 309. Paris, 10.avril 1834,, Sir. ”

“ Mais alors, ce n'est plus par perpétuelle demeure qu'elles se trouvent immobilisées, mais bien par affectation au service de l'immeuble.
3. Enfin, et surtout, il tombe sous les sens que lorsqu'un meuble est matériellement uni à un fonds, il est immobilisé non plus par destination, mais bien par incorporation, donc par nature. C'est le cas des balcons, des marquises, et aussi, nous l'avons noté, des tuyaux de conduite des eaux quoi qu'en dise l'article 523 : il ne dépend pas du législateur de destituer les objets de leur véritable nature; la vérité est plus forte que toutes les fictions. ”

“ Que l'immeuble vienne à périr, et son droit de jouissance est anéanti ! tant il est vrai que ce droit est lié à l'héritage lui-même et ne peut vivre que dans le cercle des intérêts immobiliers!
Ensuite, prenez dans ses conséquences le système de M. Proudhon, et il ne vous sera pas difficile de prouver que l'usufruit, le droit d'usage, le droit d'emphytéose ne sont pas des droits réels. Mais qu'en penseront ceux qui veulent rester fidèles aux principes?
18. Je m'attends à ce qu'on me dise : puisque, d'après vous, le bail crée un droit immobilier, suivez les conséquences de cette idée. ”

“ Ainsi l'action est mobilière ou immobilière selon qu'elle a un meuble ou un immeuble pour objet, en sorte que, bien que dans la pratique on confonde le plus souvent les actions personnelles avec les actions mobilières, et les actions réelles avec les actions immobilières, il faut reconnaître que celles-ci comme celles-là peuvent avoir un caractère mobilier ou immobilier, leur division, sous ce rapport, étant, répétons-le, indépendante de la nature de l'objet qu'elles ont pour but de faire obtenir. ”