Immobilité

“ Sont immeubles enfin, par l'objet, la matière, Auxquels ils sont unis d'une étroite manière,
Tout usufruit de biens qui sont immobiliers, Les droits de servitude, ou services fonciers, L'action dont le but est de se faire rendre Un immeuble qu'on croit avoir droit de reprendre. ”

“ Ce qui le prouve, c'est qu'elle ne conserve le caractère immobilier qu'autant qu'elle est unie à la surface, c'est-à-dire seulement si elle appartient au propriétaire de ladite surface; si ce propriétaire la cède à une tierce personne, elle devient meuble. C'est donc qu'elle n'avait été immobilisée qu'à raison du lien l'unissant à la surface dont elle représente un accessoire; du moment qu'elle vit d'une vie propre, qu'elle s'affirme à l'état isolé, elle se mue en meuble. Elle était donc immeuble par destination, avec cette particularité que l'immobilisation portait ici sur un bien incorporel. ”

“ Tel est le cas des plantations, des constructions, devenues immeubles par 'nature (art. 552, § 1) , des meubles affectés au service d'un immeuble par nature, lesquels sont immobilisés par destination (Sup. nos 1350 et suiv.) . Une fois que le phénomène s'est produit, le propriétaire du fonds n'est pas plus riche qu'avant; le changement n'intéresse que la configuration de l'objet de son droit. Il y a bien accession, mais sans acquisition nouvelle; 2° Pans d'autres éventualités, l'accession revêt une signification juridique plus accusée : elle joue le rôle de mode d'acquérir la propriété. ”

“ On comprend sous ce nom les Ingethum, Ingedoempte, Hausrath, Gerade, Rade, Heergeroethe, Musteil.
II. Les choses immobilières 2 consistent dans la propriété, Eigen. La propriété, Eigen peut être prise au sens propre du mot 3, proprium, proprietas, alode, hoereditas, terra salica, terra, terra aviatica; ou au sens de fief: lehn, len, lehngut, ou au sens d'usufruit et de rente.
III. Une terre, selon le point de vue auquel on l'envisage, ou selon le caractère que l'on prend en considération, peut être meuble ou immeuble 4. ”

“ Le privilège prend naissance toutes les fois qu'il y a vente d'un immeuble, sans distinguer s'il s'agit d'un immeuble par nature ou d'un droit immobilier, vente d'un usufruit ou d'une action immobilisée de la Banque de France, constitution d'une servitude, cession de la mitoyenneté d'un mur de séparation. ”

“ Des loyers et fermages d'immeubles. —Celui qui livre sa chose, soit sa maison, soit sa ferme, au locataire qui va l'habiter ou l'exploiter, procure à celui-ci le moyen de satisfaire à l'une des premières nécessités de la vie, en même temps qu'il se prive lui-même de ce moyen, en vue du revenu qu'il recevra en compensation et avec lequel il pourvoira, à son tour, à ses besoins et à l'entretien de sa famille. ”

“ Si la véritable propriété immobilière, celle qui s'étend sur une certaine surface, est, chez nos voisins, le privilège de quelques-uns, chez nous, les grands, les moyens, les petits propriétaires sont bien plus nombreux. ”

“ Le propriétaire privé des immeubles urbains jouit d’un extraordinaire accroissement de son revenu, grâce à l’élévation de la rente du terrain et du loyer de l’immeuble, et d’un extraordinaire accroissement de son patrimoine, grâce à la plus grande valeur acquise par l’immeuble même. ”

“ Mais alors, ce n'est plus par perpétuelle demeure qu'elles se trouvent immobilisées, mais bien par affectation au service de l'immeuble.
3. Enfin, et surtout, il tombe sous les sens que lorsqu'un meuble est matériellement uni à un fonds, il est immobilisé non plus par destination, mais bien par incorporation, donc par nature. C'est le cas des balcons, des marquises, et aussi, nous l'avons noté, des tuyaux de conduite des eaux quoi qu'en dise l'article 523 : il ne dépend pas du législateur de destituer les objets de leur véritable nature; la vérité est plus forte que toutes les fictions. ”

“ Ainsi, en premier lieu, le propriétaire d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, a droit aux produits de cette chose; le propriétaire de valeurs financières, renies, actions ou obligations de chemin de fer, a droit aux revenus produits par ces valeurs ; le propriétaire d'une maison ou d'un fonds de terre a droit au prix des loyers de la maison ou du bail de la propriété rurale. ”

“ La propriété immobilière a été conservée au sein des communes par le même sentiment qui a empêché les habitans qui les administrent de vendre leurs terres, qu’ils considèrent comme une réserve précieuse dans les familles. ”

“ Aux termes de l'article 525 du Code civil, le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.
Les glaces d'un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure, lorsque le parquet sur lequel elles sont atta-. chées fait corps avec la boiserie. ”

“ « A l'égard des simples actions (dit-il) , » leur nature de meuble ou d'immeuble se déter» mine par l'objet auquel elles tendent : c'est cet " objet qui est leur fin et leur matière; c'est donc » cet objet qui en doit déterminer la qualité . Ainsi ( ajoute cet auteur ) dans les coutumes qui rangent les renies constituées dans la classe des immeubles , " la promesse de passer un contrat de consti» tution , est immeuble , puisqu'elle tend à avoir » une rente qui est telle par la disposition de la » loi.... Pur le même principe, l'action de réméré » est immobilière ». ”

“ Ainsi, presque toutes les lois s'accordent pour faire régler par la loi de la situation la condition de la propriété immobilière ; mais, souvent, ce qui est immeuble dans un pays est meuble dans un autre. ”

“ C'est ainsi qu'un propriétaire foncier aurait beau affecter au service de son domaine des meubles appartenant à autrui, ceux-ci n'en conserveraient pas moins leur caractère mobilier : nous le savons, l'immobilisation par destination ne saurait se réaliser qu'à l'intérieur d'un même patrimoine (sup., n° 1353) ; au contraire, l'immobilisation par incorporation se produit sans égard à la personnalité de celui qui y procède et quand bien même la chose accessoire ne lui appartiendrait pas. ”

“ Ce sont des biens corporels, des choses, à savoir : le sol et les biens qui y sont incorporés.
I. Le sol, les terrains, les fonds de terre (art. 518) : c'est l'immeuble par excellence, qui préexiste à tous autres. ”

“ Art. 2092. Tous actes, à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de propriété immobilière, d'emphytéose, d'usufruit, d'usage, d'habitation , ou constitutifs de servitude apparente ou non apparente, et d'autres droits réels sur les mêmes propriétés, les baux excédant dix-huit ans ou ceux de moindre durée, contenant quittance de trois ans de loyer ou au-delà, seront transcrits en entier sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques, dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. ”

“ Chez nous, la propriété immobilière est entraînée par les mœurs et par les lois dans un tourbillon de mutations si rapides qu’elle ne représente plus guère qu’un objet matériel qui produit de certains revenus, qui ne rapporte moralement que la considération attachée à la richesse, qui par suite n’impose guère d’autres devoirs que celui de payer les contributions. ”

“ PROPRIÉTÉ PRIVÉE EST UNE ; la Révolution, là encore, a conquis l'unité.
2° Les anciens contrats et les droit féodaux, réels ou fonciers, sont devenus égaux. — Les rentes simplement foncières qui étaient perpétuelles, immobilières, et qui divisaient la propriété en deux parts, conservent leur caractère immobilier, inhérent, à l'immeuble ' ; elles en sont encore une partie intégrante et susceptible d'hypothèque ; mais elles perdent leur caractère de perpétuité ; tous les droit fonciers, sans exception, sont également rachetables. ”

“ Le propriétaire qui possède seulement un logement d'une, deux ou trois pièces, ne voit non plus aucune différence entre son imposition et celle du riche qui possède un vaste appartement et une ou plusieurs maisons. ”

“ Ces biens, comme chacun sait, ne revêtent la nature immobilière que par accident, et comme participant à la nature des immeubles proprement dits, qu'ils servent à exploiter ou à orner d'une manière permanente ; considérés en eux-mêmes et sous un point de vue abstrait, ce sont de véritables meubles. ”

“ Il est de principe traditionnel dans notre Droit français, de considérer les opérations immobilières comme essentiellement civiles. Le droit civil doit seul, en effet, régler les questions qui mettent en jeu le statut propre de la propriété immobilière ”

“ C'est entendu. Notre immeuble est la propriété d'une société anonyme. Vous achetez deux cents actions de notre Société au prix de : deux cent mille francs, et cette acquisition vous donne droit à la jouissance de l'appartement du troisième. Cette jouissance sera constatée par un bail régulier qui vous sera consenti par la Société, moyennant un prix de loyer égal aux charges de l'immeuble. Et vous y gagnez. Que vouliez-vous en effet?
— La jouissance incontestable de cet appartement? Vous l'avez. Ne pas payer de loyer proprement dit et ne rembourser que votre quote-part des charges communes. ”

“ La mutation d'un immeuble, en propriété ou usufruit, est suffisamment établie, pour la demande du droit d'enregistrement, soit par l'inscription du nouveau possesseur au rôle de la propriété foncière, soit par des baux par lui passés, soit enfin par des transactions ou autres actes constatant son droit de propriété ou d'usufruit. ”

“ En matière de louage, lorsqu'il y a un bail authentique, ou sous signature privée et enregistré, le privilége du propriétaire, pour tous les loyers dus ou à échoir , pour les réparations locatives et pour toutes les autres obligations du bail, s'étend non-seulement aux meubles et aux marchandises, mais aussi sur les fruits, grains, récoltes et toutes les productions quelconques du fonds donné à bail, et de tous ceux qui seraient déposés dans les granges, greniers et magasins; sur les bestiaux et ustensiles aratoires fournis par le fermier ”

“ Parmi les immeubles de la première catégorie, n'en estil pas qui n'ont cette qualité que momentanément, et qui la perdent soit par l'exploitation, soit même en changeant de propriétaire ?
Les produits du sol sont dans ce cas ; tant qu'ils restent attachés à la terre, ils sont immeubles; ils deviennent meubles dès qu'ils en sont séparés. ”

“ Il éprouve une satisfaction plus grande à consacrer les capitaux épargnés à l’acquisition d’animaux domestiques, d’une habitation, d’immeubles ruraux, qu’à les placer à intérêts composés. La propriété immobilière et les jouissances immédiates qu’elle procure, sont le stimulant le plus efficace pour ses habitudes de travail et de sobriété. ”

“ L'article 3, 2° du Code civil en décidant que « les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis.par la loi
qui'porte que : « toutes les choses non immobilières sont gouvernées par la même loi qui régit la personne de leur propriétaire » est généralement entendu en ce sens, que la question de savoir si une chose est mobilière ou immobilière, si elle est Hors du commerce ou sans maître, se résout d'après le lex rei sitoe, tandis que les questions de possession, de propriété, de servitude, de droits réels se résolvent d'après la loi personnelle du propriétaire des meubles. ”

“ Dans le cas où un Français, devenu locataire d'une propriété immobilière, viendrait à mourir, ses héritiers entreraient en jouissance du bail conclu par lui pour le temps qui resterait à courir, avec faculté de renouvellement. ”

“ Les immeubles corporels, les servitudes personnelles ou réelles, et les droits réels immobiliers de jouissance ou d'usage qui seront ci-après indiqués, sont seuls susceptibles de former l'objet d'une action possessoire 1. ”

“ Quand il s'agit du propriétaire, c'est autre chose.
Le propriétaire a des charges, beaucoup de charges inhérentes à la propriété, les impôts qui croissent toujours, les gages du concierge, l'éclairage, la vidange des fosses, les réparations, les embellissements, les intérêts du prix d'acquisition, ou des dettes hypothécaires, etc., etc. ”