France

“ Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il ocupe. ”

“ A la faveur de cette information, les locataires sauront désormais qu'un tel congé, loin de les obliger à quitter les lieux n'a pas d'autre effet que de transformer leur qualité de locataire en celle d'occupant de bonne foi, bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux. Il fait obstacle par ailleurs à ce que leur droit au bail ne soit transmissible à leurs héritiers.
1.2. La protection des occupants en cas de travaux rendant les lieux inhabitables consiste à leur dispenser une meilleure information afin qu'ils puissent bénéficier du relogement auquel la loi leur donne droit. ”

“ Une loi ultérieure fixera les conditions dans lesquelles le juge pourrait rejeter toute demande tendant à faire constater ou à prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges, si le locataire de bonne foi se trouve privé des moyens d'existence. Cette loi déterminera notamment les règles d'indemnisation du bailleur, les ressources affectées à cette indemnisation et les modalités du relogement éventuel du locataire. ”

“ L'article 2 de la loi du 1er janvier 1973 prévoyait que pourraient être renouvelées les attributions d'office de logement « en faveur des personnes âgées de plus de soixante cinq ans ou de soixante ans en cas d'inaptitude au travail, dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé pour bénéficier de la location d'une habitation à loyer modéré ordinaire ». ”

“ L'augmentation de loyer résultant de l'application de la majoration prévue au deuxième alinéa ci-dessus peut faire l'objet d'un abattement en considération de l'âge ou de l'état physique des bénéficiaires et compte tenu de leurs ressources à la condition que le local ne soit pas insuffisamment occupé ou ne fasse pas l'objet d'une sous-location totale ou partielle et sans que l'abattement puisse dépasser la moitié de cette augmentation. ”

“ L'opposition du locataire aux travaux de mise aux normes minimales d'habitabilité réalisés en application de la loi du 12 juillet 1967 (art. 2) et irrégulièrement exécutés.
Pendant la réalisation de ces travaux, que ceux-ci affectent un seul logement ou la totalité de l'immeuble, le locataire a la possibilité, lorsque lesdits travaux présentent un caractère abusif ou vexatoire, de saisir le juge du tribunal d'instance qui, statuant par ordonnance de référé, peut prononcer leur interdiction ou leur interruption, même provisoirement s'il estime nécessaire une mesure d'instruction. ”

“ Si le décret, embrassant nécessairement l'ensemble des logements, peut apparaître d'une certaine complexité, il est nécessaire de signaler que la complexité disparaît presque entièrement à l'application du décret à un cas particulier, et que le classement n'a lieu, en principe, qu'une seule fois, réserve faite des transformations ou améliorations apportées par le bailleur, notamment sous forme d'un accroissement de l'équipement ou d'une reprise des réparations et de l'entretien. ”

“ Qui, à Paris, dans un rayon de 50 kilomètres de l'emplacement des anciennes fortifications de Paris et dans les communes dont la population municipale est égale ou supérieure à 10.000 habitants, ne remplissent pas, à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du congé, les conditions d'occupation suffisante fixées en application de l'article 327 du code de l'urbanisme et de l'habitation. ”

“ Les prix de base doivent être tels qu'ils assurent, après application des correctifs, la rémunération du service rendu par le logement ainsi que son maintien en état d'habitabilité.
(Décret n° 58-1347 du 27 décembre 1958, art. 2) . — « Le décret prévu à l'alinéa 1er fixe les modalités selon lesquelles les prix de base s'appliquent lors de leur revision aux locataires ou occupants dont le loyer avait déjà atteint la valeur locative résultant de l'application des anciens prix de base » (4) .
(1) Voir décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 modifié. ”

“ Dans les immeubles collectifs, les divers logements d'un même bâtiment sont, d'une manière générale, situés dans la même catégorie. Ils jouissent des mêmes avantages ou procèdent d'une même conception ; ils ont les mêmes caractéristiques au point de vue de la construction et, notamment de l'isolation phonique et thermique. ”

“ « 9° Les maisons individuelles doivent s'entendre de tous les bâtiments ne comportant pas de parties communes, à l'exclusion des murs de séparation, et dans lesquelles il n'existe qu'un locataire ou occupant (en particulier l'aménagement d'un nouveau local indépendant dans une habitation précédemment utilisée par un seul occupant fait perdre à l'immeuble son caractère de maison individuelle) . »
I. — Détermination de la catégorie applicable au local. ”

“ Le ministre de l'économie et des finances, le ministre de l'aménagement du territoire, de l'équipement, du logement et du tourisme et le secrétaire d'Etat auprès du ministre de l'aménagement du territoire, de l'équipement, du logement et du tourisme sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'application du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française. ”

“ Le propriétaire qui veut bénéficier du droit de reprise doit prévenir, suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance, par acte extrajudiciaire, le locataire ou l'occupant dont il se propose de reprendre le local ; ledit acte doit, à peine de nullité : Indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu du présent article ; Préciser la date et le mode d'acquisition de l'immeuble ; Faire connaître le nom et l'adresse du propriétaire qui loge le bénéficiaire ainsi que l'emplacement et le nombre de pièces du local occupé par ce dernier. ”

“ Si aucune opposition n'a été formée, si le tribunal n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition dont il a été saisi ou si le propriétaire n'a pas entrepris dans
le délai d'un an les travaux qu'il s'était engagé à exécuter, le locataire peut exécuter ou faire exécuter ces travaux.
Lorsque les travaux affectent le gros œuvre de l'immeuble, le propriétaire peut exiger qu'ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d'un homme de l'art désigné avec son accord, ou, à défaut, par la juridiction compétente. ”

“ Dans un second temps la loi du 31 décembre 1976 portant réforme de l'urbanisme a repris en compte ces préoccupations d'ordre social, en renforçant les moyens d'action des occupants eux-mêmes ainsi que de l'administration.
L'ensemble de ces mesures complète la protection que la loi du 1er septembre 1948 avait déjà octroyée aux occupants des logements anciens et des habitations à loyer modéré. n se révèle en outre innovateur dans le domaine de la lutte contre la ségrégation sociale et du maintien des occupants dans leur cadre habituel de vie. ”

“ Toutes les pièces principales des logements sont pourvues d'ouvertures donnant à l'air libre. Toutefois, dans le cas où la hauteur sous plafond est comprise entre deux mètres trente et deux mètres, les pièces principales ou le logement d'une seule pièce principale devront avoir une ou plusieurs ouvertures sur l'extérieur (rue, jardin, cour, courette, etc.) présentant une section ouvrante au moins égale au dixième de leur superficie.
La ventilation des logements est générale et permanente lorsqu'un local, tel que la cuisine, le cabinet d'aisances, la salle d'eau, ne dispose pas de fenêtre ”

“ Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. ”

“ Certains quartiers ou certaines communes, par exemple, se trouvent mieux desservis que d'autres. Ainsi, les occupants d'un quartier central ne sont pas obligés, comme ceux des quartiers excentriques, de prendre régulièrement des moyens de communication pour se rendre à leur lieu de travail; ils échappent ainsi à la dépense supplémentaire qui incombe aux occupants des quartiers excentriques et peuvent, dès lors, consacrer à leur loyer des sommes plus importantes que s'ils se trouvaient dans des quartiers ou dans des communes moins favorisés. ”

“ Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution par le locataire de ses obligations locatives, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 18, deuxième alinéa, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. ”

“ Le bailleur peut conclure avec l'Etat, après information du locataire, un contrat d'amélioration pour la réalisation de travaux destinés à adapter le local à des normes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort. Ces travaux doivent porter le local à un niveau minimal de qualité thermique ; ils peuvent en outre être destinés à améliorer la qualité phonique du local. ”

“ A titre exceptionnel, le demandeur est autorisé à se réinstaller dans une commune visée à l'article 334 modifié du code de l'urbanisme et de l'habitation, notamment dans la même commune, s'il libère un logement insuffisamment occupé dans une commune de départ, sous réserve que les conditions d'occupation suffisante soient remplies à l'égard du local de réinstallation (art. 2, 2' alinéa du décret susvisé) . ”

“ Rédaction du décret n" 64-1354 du 30 décembre 1964, article 3 : « Dans les immeubles comportant un logement au moins dont le loyer est soumis à la - réglementation édictée par la présente loi, tous les locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel participent au paiement des prestations, taxes et fournitures dans les conditions fixées ci-dessus sur la base d'un loyer calculé conformément aux dispositions des articles 31 et 31 bis ou 34. » ”

“ A moins d'accroître encore les dépenses publiques et par suite le poids des impôts, l'Etat ne peut pas apporter aux travaux de réparation nécessaires une aide comparable à celle qu'il consacre à la construction de logements neufs, dont les loyers sont d'ailleurs, malgré cette aide de l'Etat, beaucoup plus élevés que ceux des logements anciens. ”

“ Le bailleur qui, n'exerçant pas la profession de loueur en meublé, loue exceptionnellement en totalité un local normalement meublé, est autorisé à majorer le montant du loyer, tel qu'il est déterminé au présent chapitre, du prix de location des meubles, qui ne pourra lui-même dépasser le montant du loyer principal. ”