France. Ministère de la construction

“ Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, ce droit de reprise ne peut être exercé que si l'acte d'acquisition à date certaine, ou bien avant le 2 septembre 1939, ou bien plus de dix ans avant l'exercice de ce droit. Néanmoins, le propriétaire d'un immeuble acquis depuis plus de quatre ans peut être autorisé par justice à exercer le droit de reprise s'il établit que son acquisition n'a été faite que pour se loger ou pour satisfaire un intérêt familial légitime à l'exclusion de toute idée de spéculation. (Décret n° 55-559 du 20 mai 1955, article 5.) ”

“ « En aucun cas les majorations de loyers résultant de la présente loi ne pourront donner lieu, ni pour les propriétaires ni pour les locataires, à des majorations d'impôts et de taxes, exception faite du droit d'enregistrement de bail et du prélèvement prévu à l'article 44. »
(Loi n° 49-1013 du 28 juillet 1949.) « De même, en aucun cas, le loyer de base pour la détermination de l'impôt foncier et la valeur locative des locaux d'habitation ou à usage professionnel ne pourront être supérieurs au montant du loyer pratiqué à la date du 1er septembre 1948. » ”

“ « A compter du 1er janvier 1959 et jusqu'à ce qu'il atteigne la valeur locative prévue à l'article 27, le loyer est majoré chaque semestre d'une fraction du loyer du semestre précédent. Lorsque des modifications sont apportées à la surface corrigée du local, pour quelque cause que ce soit, notamment en raison de l'affectation de tout ou partie du local à un usage professionnel, il doit être tenu compte de l'incidence de ces modifications pour déterminer le loyer servant de base au calcul des majorations semestrielles. Les taux de majoration sont fixés par le décret prévu à l'article 30 » (1) . ”

“ C'est par une prolongation des ajustements semestriels au-delà du 30 juin 1954 que la valeur locative prévue à l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 pourra être atteinte. L'allocation-logement connaîtra une évolution parallèle. Cette solution est celle préconisée par la commission de la reconstruction du commissariat général au plan et par le Conseil économique.
Rien ne doit s'opposer d'ores et déjà à ce que les parties puissent fixer d'un commun accord le loyer dans la limite de la valeur locative. ”

“ En cas d'installation par le propriétaire, dans un local ou dans un immeuble, d'éléments d'équipement nouveaux dont la désignation et l'équivalence superficielle figurent à l'article 14 du décret du 22 novembre 1948 susvisé, ou en cas de substitution à une installation vétuste d'une installation moderne, le prix du loyer du local peut être majoré d'une somme égale au produit de l'équivalence superficielle desdits équipements par le prix de base au mètre carré de la valeur locative du local tel qu'il résulte du tableau de l'article 5 du présent décret. ”

“ L'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 a confié au Gouvernement le soin de fixer par décret les correctifs à appliquer à la superficie du local, pour déterminer la surface corrigée qui sert de base au calcul du loyer, à compter du 1er janvier 1949.
En raison de l'extrême variété du patrimoine immobilier français, il est impossible de trouver un système de correctifs, si perfectionné soit-il, qui corresponde exactement aux divers cas particuliers qui peuvent se présenter. ”

“ Le calcul d'un nouveau coefficient d'entretien applicable au local considéré peut être notifié soit par le propriétaire au locataire, soit par le locataire au propriétaire, comme pour toute autre revision du loyer due à une modification des données ayant servi de base à la détermination du loyer (art. 32 bis de la loi du 1er septembre 1948, complété par le décret n° 60-1057 du 1er octobre 1960 paru au Journal officiel du 4 octobre 1960) . ”

“ L'exonération prévue au paragraphe 1 est étendue à toutes les personnes qui sous-louent en meublé une partie de leur logement principal, quelle que soit la situation du sous-locataire, à condition que les prix pratiqués soient conformes à la législation sur les loyers d'habitation et ne permettent pas au locataire principal de réaliser un bénéfice par rapport au loyer qu'il paie lui-même à son bailleur. ”

“ Qui, à Paris, dans un rayon de 50 kilomètres de l'emplacement des anciennes fortifications de Paris et dans les communes dont la population municipale est égale ou supérieure à 10.000 habitants, ne remplissent pas, à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du congé, les conditions d'occupation suffisante fixée en application de l'article 327 du code de l'urbanisme et de l'habitation. ”

“ « Une telle disposition des lieux n'entraîne pas nécessairement leur classement dans une catégorie (ou une sous-catégorie) inférieure ; « 9° Les maisons individuelles doivent s'entendre de tous les bâtiments ne comportant pas de parties communes, à l'exclusion des murs de séparation, et dans lesquelles il n'existe qu'un
locataire ou occupant (en particulier l'aménagement d'un nouveau local indépendant dans une habitation précédemment utilisée par un seul occupant fait perdre à l'immeuble son caractère de maison individuelle) » (1) .
I. — Détermination de la catégorie applicable au local. ”

“ Enfin, le souci d'assurer une utilisation des logements conformes aux besoins familiaux et sociaux a conduit à autoriser et, le cas échéant, à inciter les locataires des habitations à loyer modéré d'échanger les locaux qu'ils occupent et à exiger immédiatement la valeur locative pour des locaux occupés par des personnes ne remplissant pas les conditions de ressources fixées par la législation des habitations à loyer modéré. ”

“ Pour chaque opération de construction, le loyer global annuel moyen à percevoir par l'organisme est calculé en fonction, d'une part, de la charge du capital social et des annuités des emprunts contractés, augmentés des frais de gestion et d'entretien, sous déduction, s'il y a lieu, des primes ou bonifications à recevoir et, d'autre part, du nombre d'années devant s'écouler jusqu'au complet amortissement desdits emprunts. ”

“ Les prix de base doivent être tels qu'ils assurent, après application des correctifs, la rémunération du service rendu par le logement ainsi que son maintien en état d'habitabilité.
(Décret n° 58-1347 du 27 décembre 1958, article 2) . — « Le décret prévu à l'alinéa 1er fixe les modalités selon lesquelles les prix de base s'appliquent lors de leur revision aux locataires ou occupants dont le loyer avait déjà atteint la valeur locative résultant de l'application des anciens prix de base » (4) . ”

“ Soit le montant, pour chaque locataire ou occupant, du loyer couru pendant la période d'imposition augmenté, le cas échéant, des charges incombant légalement au propriétaire, usufruitier ou sous-bailleur et dont le paiement est imposé au locataire, soit la valeur locative réelle si elle est supérieure au loyer augmenté des charges ou s'il s'agit de locaux loués gratuitement, de locaux occupés par le propriétaire ou usufruitier ou de locaux attribués en jouissance aux membres de la société qui en est propriétaire ”

“ Les occupants ne sont tenus d'évacuer que la partie des locaux rendue inhabitable par l'exécution des travaux et ce, jusqu'à l'achèvement desdits travaux.
Si les travaux durent plus de quarante jours, le loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie du local dont ils auront été privés.
Lorsque les travaux ont pour objet de diviser un logement insuffisamment occupé, au sens des dispositions prises en application de l'article 3 de l'ordonnance du 11 octobre 1945, l'occupant ne peut prétendre qu'à l'occupation du nombre de pièces correspondant à ses besoins. ”

“ Le bailleur qui, n'exerçant pas la profession de loueur en meublé, loue exceptionnellement en totalité un local normalement meublé, est autorisé à majorer le montant du loyer, tel qu'il est déterminé au présent chapitre, du prix de location des meubles, qui ne pourra lui-même dépasser le montant du loyer principal. Il pourra, en outre, récupérer les prestations, taxes et fournitures définies à l'article 38 et tous impôts et taxes perçus à l'occasion des locations en meublé. ”

“ Il paraît nécessaire de mettre fin à cet état de choses et de revenir au droit commun de la liberté des contrats en la matière : ainsi pourront être réalisés, par voie d'entente entre locataires et propriétaires, d'importants travaux destinés à augmenter l'hygiène et le confort des logements existants.
II. — Dans les grandes villes où la crise du logement est particulièrement aiguë, il est anormal d'accorder à des personnes qui occupent insuffisamment leurs locaux les mesures de transition dont bénéficient la généralité des locataires. ”

“ Tout propriétaire, tout locataire, ainsi que tout occupant bénéficiaire d'un maintien dans les lieux est autorisé à échanger les locaux qu'il occupe en vue d'une meilleure utilisation familiale, sauf le droit pour le propriétaire de s'y opposer pour des motifs reconnus sérieux et légitimes. ”

“ Sans doute, dans la plupart des egs, la qualité et l'importance des installations d'hygiène et de confort sont en rapport avec la catégorie de l'immeuble, mais il n'en est pas toujours ainsi ; 20 Le classement doit se faire par local et non pas par immeuble.
Dans les immeubles collectifs, les divers logements d'un même bâtiment sont, d'une manière générale, situés dans la même catégorie. Ils jouissent des mêmes avantages ou procèdent d'une même conception ; ils ont les mêmes caractéristiques au point de vue de la construction et, notamment, de l'isolation phonique et thermique. ”

“ « Le classement de l'immeuble dans l'une des catégories ou des sous-catégories prévues à l'article 2 du décret n' 48-1881 du 10 décembre 1948 pourra être revisé à la demande du propriétaire en cas d'exécution de travaux entraînant la modification de tout ou partie des éléments ayant servi de base à ce classement, le locataire pourra également en demander la revision tous les cinq ans si l'état de l'immeuble s'est modifié. » ”

“ Le défaut d'entretien du local peut entraîner une diminution des surfaces sensiblement importante.
Mais, par ailleurs, certains correctifs ont été calculés en fonction de la commodité de l'appartement. Ainsi, par exemple, alors que les locaux d'hygiène sont comptés pour leur surface réelle, les couloirs et dégagements, utiles lorsqu'ils sont proportionnellement peu étendus, mais qui constituent une gêne plus qu'un avantage lorsque leur développement est excessif, ne voient leur surface réelle que partiellement retenue. ”

“ Dans les mêmes immeubles, l'usage commun des cours et des terrains nus ne donne lieu à aucun loyer. Le loyer des jardins, cours et terrains plantés, balcons et terrasses dont les locataires et occupants d'un immeuble collectif ont la jouissance est réparti au prorata du loyer payé par chaque intéressé, compte tenu, pour les locaux occupés par leur pro-priétaire, du loyer qu'il aurait à payer s'il était locataire. ”