Société de gestion immobilière de la ville de Marseille

“ MMs le logement est une question sociale de la plus haute importance, qui ne saurait laisser indifférentes les personnes publiques. A plus forte raison leur intervention est-elle justifiée si la situation du marché des logements est troublée par elles.
Il faut donc approuver l'attitude de la municipalité marseillaise qui, bien avant le commencement des travaux d'urbanisme projetés, a décidé de procéder à la construction d'un certain nombre d'immeubles de remplacement pour reloger les futurs expropriés. ”

“ Si aucun locataire n'est présenté par la Ville, la Société peut louer librement. C'est d'ailleurs ce qui s'est passé jusqu'à ce jour et cela constitue la meilleure preuve de l'inutilité de l'intervention municipale : on a construit de nombreux immeubles pour le relogement des expropriés et il n'y a pas d'expropriés ! C'est la raison pour laquelle nous préférons la régie simple à l'économie mixte car, dans le premier cas, la Ville conserve une entière liberté d'action qui lui permet de s'adapter aux nécessités. ”

“ En prenant seulement le chiffre de 400 immeubles dangereux qu'il sera nécessaire de démolir à bref délai, il faut encore prévoir de ce fait un minimum de 1.400 logements de remplacement.
Alors que dans l'ensemble de la France, les immeubles insalubres représentent le 1/70e des propriétés
bâties, à Marseille cette proportion atteint 1/40e, car les maisons les plus anciennes n'ont aucune aération extérieure et sont situées dans des rues de largeur insuffisante. ”

“ La Ville n'a d'ailleurs pas besoin d'intervenir dans la reconstruction, car sitôt qu'un immeuble ne rapporte plus de loyers par suite de l'éviction des locataires, le propriétaire a un puissant intérêt à le reconstruire ou à le vendre et le nouvel acquéreur se charge de la reconstruction.
Enfin, l'éviction des locataires d'immeubles insalubres ou vétustes est faite au moins autant dans leur propre intérêt que dans l'intérêt public. La situation est inverse dans l'expropriation pour travaux réalisés surtout dans l'intérêt public. ”

“ A cet effet, la Société se charge de faire construire sur des terrains et à l'aide de fonds mis à sa disposition par la Ville, selon le rythme et les conditions indiquées aux articles 3 et 5 de la présente convention des immeubles contenant au total 10.500 appartements et logements et 3.570 chambres réparties comme suit, sur lesquels l'ensemble des logements et chambres du type n° 2 sera affecté, par priorité au relogement des locataires évincés en vue de l'exécution d'opérations édilitaires. ”

“ Nous avons vu plus haut que la concession est caractérisée par les rapports financiers qui lient étroitement l'exploitation du service à son organisation. Dans le cas de la SOGIMA, rien de semblable : la construction des immeubles constitue une opération, qui forme un tout aussi bien au point de vue financier qu'au point de vue technique. Les frais de construction sont réglés par la Ville à la SOGIMA, comme le sont tous les marchés de travaux à base de forfait. ”

“ Alors que l'intérêt public exigeait que la Ville fournisse des logements aux personnes qu'elle expropriait, aucun intérêt, autre que celui de réaliser des bénéfices, ne l'obligeait à entreprendre la construction d'immeubles susceptibles de concurrencer ceux édifiés par l'industrie privée. ”

“ Or, ce que la Ville apporte à la Société, ce ne sont pas des terrains en toute propriété, mais seulement la jouissance de ces terrains : la Société est locataire de la Ville moyennant un loyer composé de deux parties : d'abord une redevance de 6 francs par m2 et par an, ensuite la remise des actions d'apport dont il s'agit. ”

“ Réduite à la première tranche seulement, l'intervention de la Ville de Marseille voit s'affaiblir et comme s'estomper, ses avantages et ses inconvénients.
Ces derniers, constitués principalement par les risques courus par la commune à cause des possibilités de non-location, se trouvent diminués dans la mesure où le nombre des logements est réduit.
Quant aux rares avantages que l'on pourrait espérer en retirer, beaucoup se trouveront réduits à néant : ce sont principalement ceux qui découlaient de l'importance de l'opération. ”

“ « Ce qui donne une moyenne par pièce de 1.000 à « 1.200 francs. Ce prix est généralement appliqué égale-« ment dans les autres quartiers de Marseille, même « dans la banlieue, et le moindre prix demandé actuelle-« ment est de 1.000 francs de location annuelle par pièce « de construction neuve ».
Ces prix étaient beaucoup plus élevés que ceux couramment appliqués aux loyers réglementés par les lois d'exception : les nouveaux logements ne pouvaient donc convenir qu'à une bien faible partie de la population, surtout depuis la crise. ”

“ C'est d'abord la persistance de la crise économique, et ensuite, la non réalisation de l'opération édili-taire qui était à la base même du programme de construction établi par la Ville.
La crise économique, en diminuant la capacité de paiement des locataires, a aggravé les conditions d'habitation : augmentation de la densité de la population dans certains quartiers anciens, logement dans des taudis et des immeubles insalubres, augmentation du nombre d'habitants par pièce, etc. ”

“ En constatant les besoins actuels, il faut se préoccuper de connaître ce qu'ils peuvent avoir de sérieux et de durable. Notamment, en 1932, lorsque le problème du logement fut discuté par la Municipalité marseillaise, la situation du marché des loyers différait sensiblement de ce qu'elle était quelques années auparavant. Le Maire lui-même reconnaissait cet état de choses dans une lettre du 13 décembre 1932 adressée au Préfet des Bouches-du-Rhône (1) . ”

“ La Ville, devenant propriétaire des immeubles dès leur implantation, doit être propriétaire des terrains. Ceux-ci auraient pu être achetés par cette dernière ou par la Société, suivant un procédé semblable à celui employé pour obtenir les fonds nécessaires à la construction. Il n'en a jamais été question, car la Ville possédait déjà de nombreux terrains qu'elle pensait pouvoir affecter à la construction des immeubles. ”

“ Les Sociétés d'Habitations à Bon Marché doivent se spécialiser dans la construction avec les capitaux fournis par les Sociétés de Crédit Immobilier.
Les Offices peuvent légalement faire les mêmes opérations que les organismes précédents, mais ils ne doivent y consentir qu'en cas de défaillance de ces derniers. Ils doivent se spécialiser dans la création de logements salubres réservés à la location. L'expérience a prouvé, en effet, que les locations ne permettent pas d'amortir les emprunts engagés dans la construction
d'immeubles à bon marché. ”

“ Ce capital ne semble-t-il pas un peu faible eu égard à l'importance des travaux et au montant des loyers ? Il a semblé essentiel aux rapporteurs du projet de le réduire autant que possible, afin de diminuer les charges de l'opération, un intérêt statutaire de 6 % étant alloué aux actions. Cette intention est excellente, mais je ne la crois pas suffisante. Il ne faut pas oublier que, dès sa constitution, la Société doit faire face à de nombreuses dépenses : frais de premier établissement, droits d'enregistrement, avances à la Ville pouvant atteindre le total de 75 millions, etc... ”

“ Toutefois, une disposition très importante du même article autorisait la Ville à échanger surface pour surface les terrains désignés dans la liste contre d'autres terrains situés dans le périmètre urbain. Cette clause permettait ainsi de choisir des terrains mieux placés que ceux dénommés dans la convention. Il ne faut pas
perdre de vue, en effet, que l'emplacement des immeubles est un facteur important du succès des locations. ”

“ La gestion des immeubles est assurée par la SOGIMA jusqu'à l'expiration de la convention.
A ce moment, la Ville pourra : soit proroger la SOGIMA, d'accord avec l'I. C. P., soit gérer en régie ou par un nouvel organisme.
Si à cette époque, la gestion est déficitaire, l'I. C. P. n'acceptera pas une prorogation ; si, au contraire, elle est bénéficiaire, la Ville ne se souciera pas de partager bénévolement les profits et ne consentira qu'un avenant avantageux pour elle. En un mot, il semble peu probable que la durée de la SOGIMA soit prolongée au delà des limites fixées par la convention. ”

“ Ainsi le retard dans la remise des terrains présente des effets contraires : l'un qui est avantageux, car, en attendant la construction des derniers immeubles, les premiers peuvent se louer plus facilement, et l'autre très mauvais, car dès la seconde année de gestion, la Ville devra prendre en charge une partie de l'annuité d'amortissement de l'emprunt, cette mesure pouvant nuire au crédit de la Société. ”

“ Jusque là, en effet, l'annuité à verser à la Ville était comprise dans le forfait prélevé par cette dernière sur le montant des versements effectués à la Société.
La seconde conséquence, produite par le retard dans l'exécution des travaux, est que les locations se feront plus facilement. Construire d'un seul coup dix mille logements comportait de grands risques de non location, surtout pendant les premières années ”

“ Au point de vue administratif, l'économie mixte, dans une mesure moindre, il est vrai, que la régie, se traduit par la création d'un nouveau service municipal, d'où
accroissement du nombre des fonctionnaires. Ainsi, avant la création de la SOGIMA, la Ville de Marseille avait déjà un service de « gestion des biens communaux » et un service des « architectes » ; d'autre part, il existait le service décentralisé de l' « Office Public Municipal d'Habitations à Bon Marché ». ”

“ En ce qui concerne la gestion des immeubles, la situation de la SOGIMA peut être assimilée à celle d'un concessionnaire de service public. Moyennant le versement d'une redevance fixe (loyer des terrains et annuité d'emprunt (1) , elle gère ses immeubles pour son propre compte. ”

“ Comme Paris aussi, Marseille avait le triste privilège de posséder un nombre considérable d'immeubles vétustes et de taudis dont la destruction devait être prévue à bref délai : ces opérations n'avaient été qu'ébauchées aussi bien à Paris, par la suppression de quelques îlots insalubres, qu'à Marseille par la rénovation des quartiers situés derrière la Bourse. ”

“ De l'examen de ce tableau, il faut déduire que la SOGIMA n'a tenu aucun compte des articles premier et quatre et que la Ville l'a accepté, sans se soucier des répercussions que cela pourrait entraîner sur l'équilibre financier de l'opération.
D'une façon générale, l'aspect extérieur des immeubles a été particulièrement soigné, souvent même plus que ne l'imposait le cahier des charges, et la division intérieure des appartements judicieusement établie pour utiliser au mieux les surfaces disponibles. ”

“ Au contraire, sur le terrain de chaque immeuble vétuste ou insalubre démoli, peut être reconstruit un nouvel immeuble, et il suffit d'un petit nombre de logements, abritant provisoirement les locataires évincés, pour permettre une très grande opération. Nous pensons que l'excédent de logements construits par l'initiative privée, suffisait à cette fin. ”

“ Cette concurrence doit être sévèrement condamnée, car les constructions effectuées par la SOGIMA jouissent de privilèges financiers (exonération de certaines taxes (1) , fonds procurés par la Ville à un taux généralement inférieur à celui des emprunts privés) qui les placent dans une situation avantageuse par rapport à l'industrie privée.
Les deux catégories d'immeubles présentent des degrés de conforts différents. La première catégorie, dite à grand confort, comporte des ascenseurs, salles de bains, eau chaude courante, chauffage central, cuisinière à gaz et vidoirs à ordures. ”

“ La convention prévoit aussi la création de locaux commerciaux dans chaque groupe de constructions. Le régime de ces locaux n'est pas le même que celui des logements : la Société fixe en toute liberté leur prix de location. D'autre part, l'article 9 semble compenser, cette liberté accordée à la Société, en laissant les risques de location à sa charge. C'est ainsi que oette dernière s'engage, à l'égard de la Ville, à ce que leur prix moyen
ne soit pas inférieur à 75 francs1 le mètre carré. ”

“ Les terrains nécessaires pour la construction des immeubles du type n° 1 n'ont été remis que bien après les autres, et ceux qui manquent encore à l'heure actuelle pour parfaire la première tranche, appartiennent à cette catégorie. Il en résultera un déséquilibre dans la gestion et un déficit dont la Ville pourra être rendue responsable. ”

“ En tout état de cause, aussitôt après l'exécution de la première tranche, la Ville se réserve la faculté d'arrêter la continuation du programme faisant l'objet de la présente convention et d'en limiter la portée aux immeubles construits et en cours de construction, si la Sociétè n'a pas rempli ses engagements à l'entière satisfaction de la Ville. ”

“ « ARTICLE 3. — M. le Maire de Marseille est autorisé à « intervenir au contrat de prêt qui sera passé entre la « SOGIMA et tous autres, pour l'obtention des fonds pré-« vus à l'article premier ».
En vertu de cette délibération, le Maire était parfaitement compétent pour accorder, sans le concours du Receveur Municipal, la garantie de la Ville à l'émission de bons faite par la SOGIMA. Que, par ailleurs, le concours et le contrôle de la Ville, par l'intermédiaire du Receveur Municipal aient été désirables, cela ne fait aucun
doute ”