Émile-Louis Dubois

“ Les inconvénients que présente la législation qui régit en France les prêts hypothécaires avaient depuis longtemps frappé tous les esprits, mais la crise financière qui paralyse aujourd'hui la valeur du sol entre les mains de ceux qui le possèdent, a surtout fait sentir la nécessité d'une réforme de notre système de crédit foncier. ”

“ L'institution du crédit foncier, telle que la supposent les réformateurs, n'aurait aucune action sur les intérêts qui sont en souffrance aujourd'hui, et c'est de ceux-là surtout qu'il faut s'occuper. Le mal est évident, il s'aggrave tous les jours : la dette hypothécaire qui, en 1832, était de 11,248,998,600 francs, s'élève aujourd'hui à plus de 13,000,000,000. ”

“ En matière de crédit surtout, les idées enracinées par une longue pratique ne peuvent se modifier que par des réformes lentes et successives qu'une nouvelle pratique infiltre peu à peu dans les masses. ”

“ Mais l'opération doit embrasser tout le territoire de la république, c'est le crédit foncier qu'il s'agit de fonder en France à côté du crédit commercial déjà organisé, et sans tarir les sources génératrices qui fécondent ce dernier. Ce n'est donc pas à l'action individuelle qu'il faut en appeler pour arriver à cet immense résultat qui doit inaugurer pour notre pays une nouvelle ère de prospérité ; les forces collectives de la nation peuvent seules y suffire. ”

“ C'est dans l'immobilité de la propriété foncière, dans les frais énormes qu'occasionne sa transmission, c'est dans le taux d'intérêts de la dette hypothécaire et dans les charges qu'elle entraîne, qu'il faut chercher la cause des difficultés qui entravent la marche des opérations immobilières. Pour que la propriété du sol cesse d'être un embarras pour ceux qui la possèdent, ou le privilége des grosses bourses, il faut appeler toutes les classes de la société française à y participer ”

“ Nous n'entendons pas nous livrer à l'examen de ces divers systèmes, qui sont presque tous remarquables par la simplicité des rouages qu'ils substituent au mécanisme de notre législation actuelle; mais nous craignons que les conclusions qu'ils embrassent ne soient trop absolues. On devrait rechercher, selon nous, s'il n'est pas possible d'arriver au but en introduisant quelques modifications dans la législation, sans en supprimer tout-à-coup toutes les dispositions. La confiance s'acquiert, elle ne s'impose pas. ”

“ L'association aura un intérêt direct à arriver à une estimation exacte, et elle pourra confier l'opération à des experts pris dans son sein, qui, connaissant bien le pays, se rendront sur les lieux et emploieront, comme éléments d'évaluation, le prix réel de la location, le revenu porté à la matrice cadastrale, l'impôt, et enfin la commune renommée. Il ne faut pas perdre de vue que l'intérêt de l'Etat ne sera plus en cause; le capital qu'il recevra devra, dans tous les cas, représenter le montant de la dette qu'il contractera ”

“ Nous pensons qu'il serait dangereux de recourir à de semblables moyens pour arriver au but que nous devons chercher à atteindre. Ce n'est pas la nature du contrat hypothécaire, ce n'est pas la nature de la propriété sur laquelle reposent les garanties qu'il offre, qui gênent l'action des capitaux, c'est par la forme seule que le législateur lui a donnée que ce contrat devient dans quelques circonstances aussi onéreux pour le prêteur que pour l'emprunteur. Il y a, selon nous, peu de changements à opérer dans la législation
pour en populariser l'application ”

“ Le laboureur a foi dans le sol qu'il cultive, il n'hésitera pas à lui confier ses économies.
La question est étudiée; des esprits éminents l'ont traitée sous toutes ses faces; les gouvernants eux-mêmes s'ensont émus ; on a recueilli des documents dans les pays où le crédit foncier est organisé, ces documents ont été publiés : c'est au législateur d'agir. ”

“ Le but des associations sera de procurer aux propriétaires fonciers la jouissance d'un crédit qui pourra s'élever jusqu'à la valeur des immeubles qu'ils grèveront, au moyen de la remise qui leur sera faite d'une quotité d'obligations foncières, créée à cet effet par l'Etat, transmissibles sans frais et représentant soit la valeur estimative de l'immeu - ble grevé, si l'emprunteur a besoin de la totalité de cette valeur, soit seulement la somme qui lui sera nécessaire sans cependant pouvoir jamais dépasser le chiffre capitalisé au denier vingt du revenu des propriétés offertes pour gage. ”

“ Dans les temps de crise, dans les moments de révolution, il n'y a plus d'emprunts, plus de ventes possibles ; les débiteurs fonciers luttent en vain contre la ruineuse impuissance à laquelle la législation les réduit. ”

“ L'organisation des monarchies pures est incompatible avec celle des monarchies constitutionnelles, et un état républicain ne peut s'asseoir sur les débris de ces gouvernements sans modifier la législation qui en fît la force. ”

“ En fixant en moyenne la part contributive de chaque homme à quatre cents francs, on comprendra immédiatement à quel résultat nous arrivions et quelle puissance d'action ce capital, joint au versement du huitième des sommes empruntées qui devait former la dotation éventuelle de la caisse centrale, aurait imprimé à nos associations de crédit foncier. ”

“ Dans le cas où l'emprunteur ne paierait pas, aux époques indiquées, les intérêts des obligations dont il aura obtenu la création, il sera, après un délai de quinze jours, poursuivi à la requête du directeur générai de l'association, et s'il ne se libère pas, ou si la vente de son mobilier n'a pas suffi pour couvrir sa dette, les immeubles hypothéqués seront vendus, sans frais préalables, à la même requête, devant le notaire du canton dans lequel ils seront situés. ”

“ Notre but, nous l'avons déjà dit, n'a été ni de créer du papier monnaie, ni de mobiliser les immeubles, nous ne demandons donc pas que les obligations foncières aient cours forcé; nous voulons au contraire que la liberté la plus complète préside aux transactions qui pourront être la conséquence de l'application de notre système et il ne nous reste à examiner que jusqu'à quel point la confiance ou les craintes qu'inspirerait la situation financière du gouvernement pourraient dans un moment donné influer sur le cours des obligations. ”

“ Mais dans le cas où il se trouverait dans l'impossibilité de faire face à ses engagements, l'association n'aurait pas à se préoccuper du remboursement du capital, le versement fait à l'Etat en garantit la rentrée dans un temps donné (42 ans environ) ; elle n'aurait à imposer à l'acquéreur que l'obligation de servir les intérêts du capital emprunté, et ce dernier qui trouverait dans les revenus.la compensation de la somme qu'il aurait à débourser annuellement se libérerait de son prix sans avoir d'avances à faire. ”

“ A toute époque, l'emprunteur pourra se libérer en versant dans la caisse de l'association à laquelle il appartiendra, une quotité d'obligations de rentes foncières suffisante pour représenter la partie de la dette non encore amortie. ”

“ Pour obtenir des lettres de gage, l'emprunteur s'adresse à la direction dans la circonscription de laquelle les biens
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qu'il veut engager sont situés ; la direction fait procéder à l'estimation des biens et à leur arpentage par deux de ses membres, assistés d'un géomètre. Cette opération terminée, les lettres de gage sont délivrées, s'il y a lieu. Les intérêts et l'amortissement sont payables par semestre. ”

“ Mais en admettant que le service des intérêts soit certain, il reste une grosse difficulté à vaincre , le remboursement du capital d'après le procédé indiqué par le projet ; ce n'est pas il est vrai au propriétaire à se préoccuper de sa libération, ce soin ne regarde que l'Etat. A l'Etat seul l'obligation de rembourser tous les coupons de 500 francs, représentatifs de la valeur de la propriété ou du montant du prêt. Il a reçu 12 l/2p. cent de cette valeur et moyennant cette somme déposée dans sa caisse, il est tenu par la vertu magique de l'intérêt composé d'opérer la libération du débiteur. ”

“ Le commissaire du gouvernement, le directeur-général de l'association, les sous directeurs et les comptables jouiront seuls d'un traitement fixe ; les autres membres de l'agence et les géomètres n'auront droit qu'à des indemnités de voyages, et au paiement des vacations qu'ils feront pour procéder à l'estimation des immeubles sur lesquels on demandera à emprunter.
Un sous-directeur et autant de conseillers qu'il y aura de cantons dans l'arrondissement de sous-direction, composeront le personnel de chaque sons-direction d'arrondissement. ”

“ Le montant de l'emprunt sera versé à l'emprunteur ou à ses créanciers inscrits, et les obligations créées seront remises au prêteur. L'emprunteur en paiera semestriellement et par avance l'intérêt à raison de 4 et 1/2 pour cent par an, à la caisse de l'association ; il versera en outre 1/4 pour cent par an du capital emprunté, pour faire face aux frais d'administration ; ce versement sera également opéré par avance. ”

“ Cette dernière objection est grave; quoique les rentes sur l'Etat et les valeurs hypothécaires elle-mêmes, puissent être soumises dans les moments difficiles à de pareilles chances de dépréciation, nous ne balançons pas à reconnaître que si elle pouvait avec quelque fondement être adressée à notre système elle en amoindrirait l'efficacité. ”

“ Le montant de ce versement sera acquis à l'Etat qui prendra l'engagement d'acquitter la totalité du capital de la dette dans un certain délai qui sera déterminé par l'espace de temps nécessaire pour que le versement opéré et l'intérêt composé qu'il produira calculé à 4 1/2 p. cent par an forment une somme égale à ce capital. L'emprunteur n'aura à payer que l'intérêt à raison de 4 1/2 pour cent par an des obligations créées à son profit.. ”

“ D'ailleurs l'Etat n'a-t-il pas mille moyens d'employer fructueusement les sommes qu'il recevra et sans parler de la dette publique qu'il pourrait rembourser, n'a-t-il pas des chemins de fer,des ponts à construire, des bassins, des canaux à creuser, l'agriculture, l'industrie à encourager et à aider ”

“ Dans les temps de calme et de prospérité, les aliénations s'opèrent facilement et à de bonnes conditions, il est vrai, mais les frais qu'elles entraînent s'élèvent à plus de 10 pour cent et ne les rendent praticables que pour ceux qui ont besoin d'user de toutes les ressources que le prix qu'elles produisent peut leur offrir ”

“ Trois cent vingt mille hommes , dont il faut déduire ceux qui ont des exemptions légales à faire valoir, sont annuellement appelés à concourir au tirage ; le sort en désigne quatre-vingt mille seulement pour former le contingent : deux cent vingt mille hommes environ auraient donc dû concourir à la formation du fonds dont nous parlons. ”

“ Cette vente aura lieu après avoir été annoncée par des affiches qui seront apposées pendant deux mois, et par quatre insertions au moins, faites à huit jours de distance, dans le journal judiciaire de l'arrondissement. Elle sera faite sous la réserve des droits représentés par les obligations foncières, et à charge par l'acquéreur de payer, pendant tout le temps nécessaire, aux lieu et place du débiteur poursuivi, les intérêts de la dette. S'il arrive qu'en sus des charges dont nous venons de parler, il soit porté un prix quelconque ”