Louis-Antoine Gillet

“ Qu'à leur début, nos établissements de crédit foncier s'abstiennent d'allures aussi hardies que celles qu'ont pu prendre impunément des associations dont la force repose sur une longue expérience et de précédents succès, nous le comprenons. Nous pensons seulement qu'il ne faut pas que la prudence dégénère en une timidité dont l'excès, paralysant l'action des institutions nouvelles, leur serait aussi funeste que la témérité. ”

“ De plus, le terme qu'on lui accorde s'étend rarement au-delà d'un petit nombre d'années, ce qui le condamne toujours à des frais multipliés, souvent à d'énormes embarras, à des sacrifices onéreux quand l'époque de remboursement coïncide avec ces crises financières que nous voyons maintenant se reproduire presque périodiquement, et qui, en raréfiant ou en intimidant les capitaux flottants, rendent toutes les transactions difficiles, quand elles ne les paralysent pas entièrement. Le capitaliste n'a pas plus de facilité pour rencontrer un emprunteur digne de sa confiance. ”

“ Parvient-il à se faire donner un gage suffisant qui assure la rentrée de son capital, rien ne lui garantit que cette rentrée se fera à jour fixe, qu'il touchera exactement les semestres d'intérêts, qu'il sera dispensé d'avoir recours à des poursuites rigoureuses, à des expropriations forcées, mesures extrêmes pour lesquelles les gens honnêtes ont toujours de la répugnance et qui, lorsqu'elles parviennent, après des délais plus ou moins longs, à désintéresser le créancier, ne manquent jamais de ruiner le débiteur. ”

“ Nous répondrons qu'un fonds social fourni par des actionnaires et employé en prêts à la propriété immobilière ou en acquisition de lettres de gage (ainsi le veut l'article 22 du projet) , garantit bien la solvabilité définitive de la compagnie, solvabilité qui ne peut jamais être mise en doute pour les véritables institutions de crédit foncier, mais ne place pas cette compagnie à l'abri des embarras qu'elle pourrait éprouver à payer les intérêts de ses obligations dans le moment où ses débiteurs seraient en retard pour l'acquittement de leurs annuités. ”

“ Ce n'est pas tout, dans ces mêmes pays, le capitaliste jouit du précieux avantage de se procurer à volonté un placement solide pour ses épargnes, quelque considérables ou quelque minimes qu'elles soient, et cela à la simple condition de toucher un intérêt un peu moins élevé que celui qu'il recevrait ailleurs, sacrifice amplement compensé par les garanties de solvabilité et d'exactitude qu'il obtient. ”

“ Marcher dans cette voie ce n'est pas améliorer, c'est prendre à contre-sens, c'est dénaturer les institutions de crédit foncier, c'est compromettre leur avenir. Dans leur intérêt on devra, à notre avis, s'abstenir d'une expérience qui promet si peu, sans que rien en garantisse le succès. ”

“ Grâce aux savantes analyses de Malthus et de Ricardo, tout le monde sait aujourd'hui que la quantité des terres cultivables étant bornée, tandis que les causes d'où dépend la hausse du fermage : accumulation du capital, accroissement de la population, perfectionnement des procédés de l'agriculture, ne le sont pas, la hausse successive de la rente, et, par suite, celle de la valeur vénale de la terre est un fait permanent, auquel vient contribuer encore la dépréciation des signes monétaires causée par l'accroissement continuel de la quantité des métaux précieux jetés dans la circulation. ”

“ Limiter le taux de l'intérêt qu'il sera permis de stipuler dans les obligations, ce n'est pas toujours un avantage et ce peut être un inconvénient pour les emprunteurs. La meilleure des conditions qu'on puisse leur faire, c'est de leur donner des lettres de gage constituées à un intérêt tel que la négociation en soit possible à un taux voisin du pair, et personne n'est aussi bien placé que les associations et les parties intéressées pour savoir comment y parvenir. ”

“ L'obligation des propriétaires possesseurs de lettres de gage envers la société consistera dans le payement, pendant la période qui sera déterminée par chaque contrat, en conformité des statuts, d'une annuité payable par semestres ou par trimestres, et qui comprendra l'intérêt stipulé, la somme affectée à l'amortissement successif du capital, l'impôt dû au trésor, qui sera déterminé ci-après, les frais d'administration, et les éléments d'un fonds de réserve, pourvu que le tout n'excède pas 6 pour 100 du capital des obligations émises. ”

“ L'intérêt prédominant des premières, qui ne cherchent pas de bénéfices pour des actionnaires, qui n'ont rien à gagner et beaucoup à perdre au développement exagéré de leurs opérations, étant avant tout d'asseoir leur crédit sur des bases solides, ce qu'elles ne peuvent obtenir qu'en suivant les conseils de l'honnêteté et de la sagesse, leurs agents ne manqueront pas d'agir dans le même esprit. ”

“ En sera-t-il de même des porteurs de lettres de gage destinées à passer incessamment de main en main? Que ces capitalistes, étrangers les uns aux autres et disséminés sur toute la surface du pays, aient quelques raisons de douter de la bonne administration de l'établissement dont ils auraient pris des titres parce qu'il leur inspirait toute confiance, ils se hâteront de s'en défaire, sans se condamner jamais à réclamer une part dans une gestion pour laquelle ils sont vraiment impropres. ”

“ Convaincu comme nous le sommes que le crédit des associations ne peut être assuré que par la formation, dès leur début, d'un fonds de réserve en espèces déposées en compte courant au trésor public, nous ne voyons aucun inconvénient à ce que, pour se procurer ce fonds, elles soient autorisées à contracter des emprunts que l'État garantirait, jusqu'à leur remboursement, auquel il serait pourvu par elles dans un délai déterminé, et nous ne connaissons pas de moyen plus simple et plus efficace de satisfaire à cette condition de leur existence. ”

“ Parmi les pays où ce fâcheux état de choses subsiste encore on compte la France, malgré les efforts tentés à plusieurs reprises, et toujours en vain, pour y faire vivre, dans de meilleures conditions, le crédit immobilier. ”

“ La commission ne fait-elle pas erreur en considérant le minimum de 500 francs comme trop faible dans certains pays, comme trop élevé dans d'autres? Ne forme-t-il pas partout l'extrême limite au dessous de laquelle il sera toujours impossible de descendre? La liberté laissée aux associations aura-t-elle d'autres conséquences que d'encourager leur tendance naturelle à élever ce minimum et d'exposer ainsi, les petits emprunteurs à être privés du bénéfice de la loi nouvelle? ”

“ Quand bien même on parviendrait à réunir dans les conseils d'administration tous les éléments jugés nécessaires, nous ne verrions pas là une garantie de succès. Pour légiférer, pour réglementer, il est bon de mettre en présence les opinions, les intérêts opposés du choc desquels jaillit la lumière, tandis que, pour gérer, pour administrer, c'est tout le contraire. ”

“ A notre sens, on se fait ici illusion sur les avantages que les associations retireront de la faculté de séquestrer les biens de leurs débiteurs en retard. Le séquestre ne sera jamais utilement applicable qu'aux très grandes propriétés. C'est une arme dont il est bon de nantir les associations, quoiqu'elles ne doivent en user que rarement et passagèrement, et que leur véritable garantie réside principalement dans l'exacte appréciation de la valeur vénale du gage, et dans la faculté de le faire ”

“ Il en résultera certainement une lourde charge pour l'emprunteur qui, s'il ne peut en être entièrement exonéré , trouverait quelque soulagement dans une combinaison qui consisterait à ajouter au montant de l'obligation la cotisation destinée au fonds de réserve, et à l'annuité, la fraction nécessaire pour éteindre cet accessoire de la dette en même temps que la dette principale elle-même. Le maximum de la somme reconnue prêtable pourrait, il est vrai, être quelquefois dépassé pour un petit nombre d'années ”

“ Dans l'intérêt propre des propriétaires, on dit qu'il faut s'abstenir d'exciter en eux le goût des emprunts trop considérables, que les emprunts qui dépassent la proportion du tiers ne leur laissent plus aucun revenu, et que le mieux pour eux, dans cette position, est de trouver, non un prêteur, mais un acquéreur pour leurs propriétés. ”

“ Suivant le projet, les actionnaires déposent des rentes sur l'État, qu'ils mettent à la disposition de la banque, et versent une somme égale en numéraire qui reste en caisse; moyennant quoi, la banque est autorisée à émettre une somme de billets au porteur égale au montant cumulé du double capital versé et déposé, et ces billets, toujours remboursables à présentation, sont employés à faire des prêts à la propriété foncière. ”

“ Quand les associations allemandes donnent à leurs emprunteurs des lettres de gage, stipulant le remboursement du capital et le service des intérêts à un taux déterminé, pour les capitalistes qui les acceptent ce sont les grosses de nos obligations actuelles, avec cette seule différence qu'ils peuvent en faire le transport sans formalités et sans frais. ”

“ Dans cette passion s'est trouvé le plus puissant des excitants à l'économie, à l'ordre, au travail, et, si elle a été pour beaucoup de familles une cause de gêne et de ruine, elle en a conduit un bien plus grand nombre encore à entrer et à se maintenir dans les rangs des petits propriétaires ruraux, de cette classe sur le développement de laquelle repose peut-être aujourd'hui la conservation de l'ordre social. ”

“ A côté de ces pays favorisés il y en a d'autres où les choses se passent bien différemment : là, le propriétaire d'immeubles, quoiqu'il consente à payer un intérêt plus élevé que celui qu'on demande au commerçant, au manufacturier, à l'État, n'est jamais certain de trouver un prêteur à point nommé. ”

“ Le chiffre de la retenue pour le fond de réserve est à peine suffisant; l'impôt est invariable par sa nature; l'amortissement ne peut être au-dessous de un pour cent, et bien que nous lisions dans le rapport que l'annuité
— 46 — pourra être réduite soit par l'abaissement de l'intérêt, soit par la plus longue durée de l'opération qui permettrait de diminuer la quotité de l'amortissement, nous ne voyons pas comment il serait possible d'échapper à une disposition aussi formelle de la loi. ”

“ A vrai dire, l'utilité de la plupart de ces dispositions nous semble facile à établir, et à l'exception d'une seule, celle relative à la fixation du maximum des prêts à faire au même emprunteur, nous nous demandons encore si les omissions ont été volontaires pu non. Quant à l'efficacité de celle que nous venons d'excepter, nous ne l'avons jamais comprise. Les statuts des associations allemandes ne contiennent rien de semblable, et nous pensons que la commission a agi rationnellement en l'écartant. ”

“ Supposant même que l'on trouve partout les sentiments de dévouement et d'abnégation qui peuvent seuls déterminer à accepter une semblable mission, est-on aussi sûr de rencontrer, dans chacun de nos départements, un nombre suffisant de personnes réunissant à la capacité et à la bonne volonté la possibilité de dépenser régulièrement une aussi grande partie de leur temps à soigner d'autres intérêts que les leurs? ”

“ Mais comment en sortir? C'est ce que ne dit pas le projet par une raison bien simple, c'est qu'il n'y en a aucun moyen.
La commision indique, il est vrai, comme mesure de précaution, la disposition qui limite, très prudemment, dit-elle, l'émission des billets des banques immobilières au double du capital métallique versé par les actionnaires. Mais ceci ne ressemble en rien à la limite absolue imposée aux grandes banques d'émission, à la banque de France comme à la banque d'Angleterre. ”

“ Une disposition spéciale met à la charge des débiteurs les frais nécessités par l'appréciation de la valeur des immeubles offerts en garantie (art. 4 du projet de la commission) .
Une marche plus simple et plus rapide est indiquée pour arriver à désintéresser les créanciers précédemment inscrits que les emprunts contractés sont destinés à rembourser en capital et intérêts (art. 10) .
Le droit d'enregistrement des obligations, d'émission et de transmission des lettres de gage, est remplacé par le payement d'une taxe égale à dix centimes pour cent francs de capital (art. 12) . ”

“ Comme il arrive toujours à propos des questions complexes qui touchent à l'économie sociale, la vérité et la raison se trouvent entre ces doctrines absolues.- On peut, sur ce terrain, éterniser les discussions; mais elles ne changeront pas la solution partout adoptée, à savoir, que si les gouvernements éclairés s'abstiennent de tout ce que les individus peuvent faire sans eux, ils n'hésitent pas à intervenir chaque fois qu'une entreprise d'une utilité générale et reconnue comme telle ne pourrait être exécutée sans leur concours. ”

“ Eh bien ! avec de bonnes institutions de crédit foncier, les inconvénients disparaissent, les avantages subsistent. Assurée de se libérer du capital qu'elle emprunte, sans avoir rien à payer au-delà de l'intérêt exigé d'elle par le prêteur d'aujourd'hui, la classe des petits cultivateurs se développe en toute liberté, et la propriété, ainsi que le constate l'expérience, suit la pente qui la conduit, ou plutôt qui la ramène aux mains des exploitants, sans pourtant être exposée à un morcellement ”

“ Et en effet, il n'est pas rare de voir en France une famille nombreuse se créer une existence aisée et indépendante en cultivant quelques hectares de terre, sa propriété, dont la rente, s'ils étaient affermés, ne représenterait qu'une très faible partie de la dépense indispensable à sa subsistance. ”