Propriété immobilière

“ Chez nous, la propriété immobilière est entraînée par les mœurs et par les lois dans un tourbillon de mutations si rapides qu’elle ne représente plus guère qu’un objet matériel qui produit de certains revenus, qui ne rapporte moralement que la considération attachée à la richesse, qui par suite n’impose guère d’autres devoirs que celui de payer les contributions. ”

“ Il est de principe traditionnel dans notre Droit français, de considérer les opérations immobilières comme essentiellement civiles. Le droit civil doit seul, en effet, régler les questions qui mettent en jeu le statut propre de la propriété immobilière ”

“ Il nous suffira de rappeler, en commençant, que si la propriété mobilière, celle des choses que l'homme peut en quelque sorte saisir et retenir avec sa main est la plus simple et la première en date, la propriété foncière ou immobilière, celle de la terre, celle de l'héritage, fondée sur un droit conventionnel'que des institutions perfectionnées peuvent seules garantir, est la plus importante, quoique moins rapprochée que l'autre des données du droit naturel. La propriété immobilière est dans une société civilisée la propriété par excellence. ”

“ Comment le propriétaire donnant sa terre en garantie, ne trouve-t-il que difficilement à contracter un emprunt, plus difficilement encore à le rembourser? Une première explication se trouve dans l'état de notre législation, antérieurement au 23 mars 1855. La propriété immobilière est le plus sûr et le plus solide de tous les gages, mais à une condition : il faut que les emprunteurs aient un moyen infaillible de reconnaître d'une façon certaine quel est le véritable propriétaire, quels sont les droits réels qui grèvent l'immeuble. ”

“ La distinction même faite par la terminologie légale entre la propriété immobilière et la propriété personnelle, n’est qu’un reste de la distinction primitive entre ce qu’on regardait à l’origine comme la propriété commune, et ce qu’on a toujours considéré, d’après sa nature, comme la propriété particulière de l’individu. ”

“ La propriété immobilière devient alors prépondérante et la base du droit public et privé ; la propriété même des instruments de culture, des animaux de trait, du bétail, des esclaves, s'incorpore à celle du sol et en prend fictivement l'immobilité. ”

“ Bien plus, il y a une catégorie d'actes que nous réservons dans tous les cas, alors même qu'ils constitueraient le principal de l'activité de la société. Il y a des actes qui résistent à la commercialité : ce sont ceux qui touchent au droit de propriété immobilière. ”

“ Pourquoi la propriété immobilière, la plus solide de toutes les garanties, ne parvient-elle à trouver de l'argent qu'à des conditions beaucoup plus onéreuses que le commerce et l'industrie ? Comment, lorsqu'elle a contracté des emprunts, éprouve-t-elle autant de difficulté à les rembourser? ”

“ L'occupation passagère devient définitive, le droit de propriété immobilière, proprement dit, commence au moment où, par des actes dont l'effet est permanent, par des actes qui modifient l'état naturel du sol, l'homme se l'approprie. ”

“ La propriété immobilière, c'est-à-dire ce qu'il y a de plus solide au monde, ne pouvant, emprunter qu'à grand'peine et à un intérêt plus élevé que son produit, ne rend pas au Trésor public la moitié de ce qu'elle pourrait lui rendre. ”

“ Ce n'est pas une simple loi de procédure; il a un objet politique sérieux, qui est de favoriser le grand intérêt immobilier, de faire que la propriété immobilière atteigne le degré d'expansion et de prospérité auquel, depuis quarante ans , l'industrie s'est élevée. ”

“ Et c'est précisément parce que tout ce qui touche aux immeubles rentre dans son domaine propre et réservé que chaque Etat édicte librement les lois qui déterminent le mode, la forme et les règles de procédure concernant l'acquisition, la perte et le transfert de la propriété immobilière. ”

“ Par une évolution constante et continue, alors que jusqu'au XVIIIe siècle, seule la propriété immobilière ou foncière existait, le XIXe siècle a vu naître et se développer la propriété mobilière et le XXe siècle a notamment consacré la naissance d'une autre propriété, la propriété commerciale, qui est venue se superposer aux deux autres, pour devenir un des éléments les plus importants de la richesse publique. ”

“ N'est-il pas vrai de dire de la sorte que le bon foncier, étant rivé à l'inscription et sa valeur étant adéquate à celle de l'immeuble correspondant, tout porteur de ce bon a, comme en portefeuille, une portion de la richesse immobilière qui suivra les pérégrinations du titre en lequel elle s'incarne? ”

“ Ce principe règle donc aussi bien le droit d'accession que la constitution et l'étendue de la propriété immobilière elle-même. — Le second principe au contraire, ne s'occupe que des accessoires fortuits que le hasard, la nature, ou la main de l'homme peuvent créer ”

“ Art. 2092. Tous actes, à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de propriété immobilière, d'emphytéose, d'usufruit, d'usage, d'habitation , ou constitutifs de servitude apparente ou non apparente, et d'autres droits réels sur les mêmes propriétés, les baux excédant dix-huit ans ou ceux de moindre durée, contenant quittance de trois ans de loyer ou au-delà, seront transcrits en entier sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques, dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. ”

“ Si la propriété immobilière est chose respectable, et qu'il faille défendre et protéger, il faut reconnaî- tre aussi que l'argent et les économies du père de famille, qui viennent la vivifier,. méritent aussi qu'on les appuie. ”

“ En parlant d'immeubles il est plus probable que les rédacteurs du code civil ont fait allusion aux lois essentiellement immobilières, à celles qui ne peuvent avoir que des immeubles pour objet, donc aux lois qui concernent l'organisation de la propriété immobilière et déterminent les droits du propriétaire. ”

“ Art. S. — « En dehors des cas d'aliénation volontaire, la propriété immobilière continuera d'être acquise comme par le passé. Toutefois, quel que soit le mode d'acquisition, l'acquéreur ne pourra consentir d'investiture, ni constituer de droit réel sur i'immeuble qu'à la condition de s'être préalablement fait inscrire au livre foncier.
« Cependant les cohéritiers pourront, avant le partage, consentir l'investiture des immeubles compris dans la succession, sans s'être fait inscrire au livre foncier comme propriétaires de ces immeubles. » ”

“ On comprend quelle activité de tels emplois donneront à l'industrie et au commerce, et nous ferons remarquer que le propriétaire a tout à y gagner ; car, où le capital manque pour l'utilisation des produits naturels et leurs transformations, la propriété ruine son possesseur; où ce capital abonde, elle l'enrichit.
Afin de faire apprécier la quotité du numéraire en CÉDULES FONCIÈRES qui pourrait être créé immédiatement , nous donnons ici un aperçu de la valeur de la propriété immobilière en France. ”

“ Le premier chapitre envisage l'acquisition de propriété immobilière. D'après lui, l'aliénation volontaire d'immeubles ne doit être réalisée efficacement que par la «Auflassung », c'est-à-dire que par une déclaration oralement faite des intéressés devant le juge du Grundbuch et par l'inscription qui s'y joint. De la sorte on écartait d'une part l'exigence jusque-là régnante de la tradition et d'autre part la nécessité de justifier d'une cause d'acquisition valable, servant de base à la Auflassung. ”

“ Qu'importe que le législateur n'ait pas nommé ce droit, s'il le fait vivre, s'il en détermine les effets? Or, nous en connaissons les effets : l'immobilisation des fruits, l'indisponibilité de l'immeuble, tout autant de démembrements du droit de propriété constituant des droits réels. ”

“ Tandis qu'en matière immobilière, la revendication possède un vaste domaine qui lui est assuré par une indépendance relative de la propriété vis-à-vis de la possession, en matière mobilière, les possibilités de cette action sont extrêmement resserrées par les affinités étroites qui se manifestent entre ces deux notions : dans bien des cas, posséder un meuble c'est aussi en avoir la propriété, et dès lors la revendication ne trouve plus à s'employer, puisqu'elle suppose qu'un propriétaire est dépourvu de la possession effective, de la maîtrise de sa chose. ”

“ A l'inverse, ne rentrent pas sous l'expression de propriété immobilière : 1° Les actions dans les compagnies de finance, de commerce ou d'industrie, encore que des immeubles dépendant de ces entreprises appartiennent aux compagnies. Le transport de ces actions ne constitue qu'une vente mobilière. L'art. 529 du Code civil ne laisse aucun doute à cet égard ; 20 Les objets attachés pour le service et l'exploitation d'un fonds, considérés isolément. Immeubles par destination, leur transmission est soumise à la transcription, si elle a lieu avec celle du fonds (art. 522 et suivants du Code civil) ”

“ La propriété immobilière, ce placement peu lucratif, mais si sûr, résiste plus long-temps ; cependant, à la longue, il est ébranlé ; les bois, les prés qui touchent au mobilier par leur superficie, ouvrent la marche, et la terre en culture ellemême ne tarde pas à les suivre. ”

“ Il est préférable, avant d'aller plus avant, d'exposer rapidement les conditions qui déterminent notre sujet, et notamment le statut de la propriété immobilière anglaise 1 Nous vivons en France, depuis la Révolution, en présence d'un régime immobilier qui nous rend difficile l'intelligence de celui de l'Angleterre. ”

“ Les droits réels immobiliers de même que les actions qui tendent à revendiquer un immeuble sont immeubles par l'objet auquel elles s'appliquent (Art. 12, loi de 1885Art. 526 Code civil) .
Les droits réels immobiliers sont aux termes de la loi de 1885: la propriété immobilière, l'enzel et la rente d'enzel, l'usufruit des immeubles, l'usage et l'habitation, l'emphytéose, la superficie, les servitudes foncières, l'antichrèse, les privilèges et les hypothèques.
I. — Le droit de propriété ; le droit d'accession, le droit de préemption ou çheffaa. — La propriété immo. ”

“ Tous les droits sont incorporels, le droit de propriété immobilière lui-même, de sorte qu'à l'aide de cette interprétation on exclurait de l'application de la loi la cession de toute espèce de droits. Elle n'a pas pu évidemment être aussi imprévoyante. La vérité est qu'elle comprend tous les droits qui ont trait à un immeuble, tous les droits réels en un mot, tandis que l'art. ”

“ Sous l'empire du Code civil, si la condition venait à se réaliser, son effet rétroactif (art. 1179) faisant considérer l'acquéreur comme propriétaire du jour du contrat, consolidait les droits réels constitués par lui sur l'immeuble pendente conditioner et annulait tous ceux établis par le vendeur comme ayant été consentis sur la chose d'autrui; les ayant-cause de ce dernier étaient lésés, mais les droits de l'acheteur étaient sauvegardés. ”

“ C'est que le rédacteur de l'art. 526 a pensé uniquement aux droits réels immobiliers ou démembre (1)
démembre (1) des meubles futurs ou éventuels. V. ci-dessus, p. 14, n° IV.
(2) V. ci-dessous, l'explication de l'art. 529.
(3) Au contraire, lorsque le propriétaire demande la radiation d'une inscription d'hypothèque prise sur son bien, l'action est réelle immobilière (Comp. art. 2159, et C. de proc., art. 59, 3° alin.) .
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ments de la propriété immobilière (tels que l'usufruit et les servitudes) , et aux actions en revendication d'un immeuble (1) ”

“ Il suffit de rappeler que les successions du marquis d'Aligre, du comte Roy, les créances et propriétés des caisses et comptoirs en liquidation, les biens de la liste civile, les forêts de l'état, les successions et expropriations diverses, il est évident que la propriété ne pouvant pas emprunter et la surabondance d'immeuble à vendre va la conduire à la plus effroyrble crise qu'elle ait jamais supportée. ”

“ Mais alors, l'action ou l'intérêt ne devraient pas être nécessairement et purement mobiliers; ils sont la représentation exacte de la consistance de l'actif social; ils sont donc, dans l'éventualité normale où cet actif comprend des meubles et des immeubles, pour partie mobiliers et pour partie immobiliers. Un droit de propriété établi sur un immeuble ne saurait être mobilier : or, l'action concrétise un droit de ce genre dans la mesure où l'actif social, dont elle est la représentation partielle, est lui-même immobilier. ”

“ Lorsqu'il s'agira des ventes les plus fréquentes, les ventes d'immeubles, il sera bon d'établir l'origine de propriété, c'est-à-dire de faire connaître en vertu de quel titre et depuis quand le vendeur était propriétaire des immeubles. ”

“ Après dix ans de possession continue et d'inscription au rôle de la contribution foncière, sans qu'il soit survenu aucune raison de croire qu'un tiers ait plus de titre à la propriété de l'immeuble, le défaut de justification de la propriété ne fera plus obstacle à l'investiture. ”

“ En première ligne, nous plaçons le contrat de superficie : c'est une cession de la pleine propriété d'un édifice, d'une construction faite par le propriétaire du sol, qui se réserve le sol lui-même pour en reprendre la jouissance quand la construction aura disparu. C'est, à vrai dire, une vente plutôt qu'un bail, la transmission d'une chose qui est immeuble par sa nature, et qui, par cela même, est susceptible d'hypothèque dans les termes de notre article. ”

“ La nécessité de donner aux tiers les moyens d'avoir connaissance des droits de propriété immobiliers, et des charges réelles imposées sur les immeubles, est si évidente, que dans tous les temps on a essayé d'y parvenir. Les poteaux fixés sur les propriétés grévées, la tradition exigée pour transférer le droit absolu de propriété, les coutumes de vest et dévest, l'ensaisinement, l'insinuation, l'enregistrement, la transcription, l'inscription, ont été des moyens plus ou moins heureux employés pour parvenir à ce résultat. ”

“ Tel est le cas des plantations, des constructions, devenues immeubles par 'nature (art. 552, § 1) , des meubles affectés au service d'un immeuble par nature, lesquels sont immobilisés par destination (Sup. nos 1350 et suiv.) . Une fois que le phénomène s'est produit, le propriétaire du fonds n'est pas plus riche qu'avant; le changement n'intéresse que la configuration de l'objet de son droit. Il y a bien accession, mais sans acquisition nouvelle; 2° Pans d'autres éventualités, l'accession revêt une signification juridique plus accusée : elle joue le rôle de mode d'acquérir la propriété. ”