P Kerrand

“ Et si la loi décide que le payement est une condition sans laquelle la tradition faite en exécution d'un contrat de vente est insuffisante, c'est par une interprétation très sage de la volonté des parties. Car évidemment le vendeur n'entend se dépouiller de sa chose qu'en vue et à cause du prix qu'il compte recevoir. Il eût très bien pu exprimer que la transmission de propriété serait retardée jusqu'à l'exécution de l'obligation. ”

“ Dans le vieux droit romain, l'organisation de la propriété donnait lieu à des formes multiples et et compliquées de transmission, la mancipatio, la cessio in jure. Peu à peu la pratique s'en débarrassa ; elle leur substitua le principe plus durable et plus rationnel de la tradition : puisque le droit s'appliquait à une chose, il fallait qu'il intervint dans la transmission du droit un acte matériel qui mît l'homme eu rapport avec la chose. ”

“ C'est une somme qu'il doit, et non un immeuble, et il est naturel qu'il puisse se libérer en payant une somme ; s'il fournit un immeuble, il fait une datio in solutum. Jusqu'au partage, cette opinion aboutit, comme l'autre, à nier la nécessité de la transcription. Mais si l'immeuble ameubli paraît au partage et tombe au lot de l'autre époux, il s'opère alors une mutation de propriété qui, conformément au droit commun, doit être livrée à la publicité par la transcription, soit de la clause d'ameublissement et de l'acte de partage, soit d'un acte spécial dressé entre les époux. ”

“ B. LA VENTE ANNULABLE est celle qui n'est frappée que d'une nullité relative. C'est un contrat vicieux, imparfait sans doute ; mais le vice peut être effacé par une ratification expresse ou tacite : expresse au moyen d'une déclaration écrite ou verbale ; tacite, lorsque la partie qui peut demander la nullité du contrat l'exécute volontairement. Une vente est annulable pour cause d'incapacité, dol, violence ou erreur ; Primus a, par exemple, acheté, en 1880, un immeuble de Paul, mineur en tutelle, sans que les formalités prescrites par l'article .456 aient été accomplies. ”

“ « Rien n'est dangereux comme les mutations clandestines ; il importe que la société connaisse l'aliénation, afin que chacun sache guis dominus sit. » Les réformateurs répondaient : « Un acheteur ignore souvent le danger auquel il s'expose en ne transcrivant pas : aussi il ne se hâte point de faire transcrire, le jour même ou le lendemain du contrat. Pourquoi le rendre victime de son ignorance ou de son oubli ? Pourquoi laisser au vendeur le droit de le dépouiller? D'autre part la transcription, si profitable aux fisc, est ruineuse pour les particuliers obligés d'ensupporler les frais. » ”

“ Les biens ameublis forment le gage des créanciers du mari ou de la communauté ; ils sont enfin aux risques de la communauté, qui les reprend dans l'état où ils se trouvent au moment de la dissolution. La communauté en devient donc véritablement propriétaire. Mais le contrat de mariage qui contient une clause d'ameublissement est-il soumis à la nécessité de la transcription? cette formalité n'est-elle pas utile dans certains cas pour la protéger contre les droits du chef de l'époux ameublissant? ”

“ Le vendeur n'a pas entendu se mettre en rapport de droit avec la femme de son acheteur. Une la connaît point ; c'est avec le mari seul qu'il a contracté. Ainsi la femme n'acquiert rien par l'acte contenant la proposition du remploi ; cet acte a pour unique effet de faire passer l'immeuble acheté, du chef du mari, dans la communauté dont il forme un conquêt. « Il est conquêt de communauté, a dit M. Tronchet au Conseil d'État, tant que l'acceptation de la femme ne lui a pas donné le caractère de propre (1) . » Lorsque la femme accepte, elle n'acquiert l'immeuble qu'en vertu d'un nouveau contrat ”

“ Gallus Ælius et Manilius se placent à un point de vue très large, et comprennent dans le nexum toute application de l'ses et libra, fût-ce aux fins de transport de propriété ; le nexum est le genre, la mancipatio est l'espèce. Aux yeux du peuple, Y ses et libra avait acquis une plus grande importance que l'appréhension de la chose, laquelle sautait moins aux yeux (2) . Mais dans une acception plus précise, le nexum est l'acte dans lequel le but essentiel des parties est de créer une obligation ; alors il est opposé à la mancipatio, dont la fin est le transfert de propriété. ”

“ La volonté du vendeur est bien alors que la propriété soit immédiatement transférée à l'acheteur; et le vendeur n'aura pas la revendication, mais seulement l'action venditi. Comme c'est là un résultat contraire à la présomption admise par la loi, ce sera à celui qui invoque l'exception à en faire la preuve, et l'acheteur devra établir que le vendeur a suivi sa foi et a voulu le rendre propriétaire au moment même de la tradition. ”

“ Il ne paraît pas exact, dit-il, que la propriété s'acquiert par les obligations qui naissent des contrats ou conventions. Elle s'acquiert par la tradition. Il semble qu'on aurait mieux fait de s'en tenir aux idées reçues. Si le Code hypo-
thécaire est aboli, il faut s'en tenir à l'ancien principe suivant lequel la propriété de l'immeuble passe d'une main à l'autre, non point par le seul contrat d'aliénation et les différentes clauses qu'il contient, mais par la tradition réelle et la mise en possession du nouvel acquéreur. ”

“ Le seigneur pouvait ne pas acquiescer à la vente du fief servant. Dans ce cas, le droit de retrait féodal lui permettait de réunir à son domaine le fief relevant de lui, en remboursant à l'acquéreur le prix et les loyaux coûts de son acquisition.
« Foi et hommage ne donnaient point la possession s'il n'y avait appréhension de fait; aucun ne peut être propriétaire d'un fief s'il n'est ensaisiné réellement par le seigneur d'icelle propriété, ou par les gens du seigneur sous qui elle est (1) . » ”

“ Le législateur de brumaire, mieux inspiré que ses devanciers, mit de côté les idées de mobilisation de la propriété foncière, et se préoccupa uniquement de constituera un bon régime de publicité des hypothèques et des transmissions entre-vifs. Le moyen d'exécution consista dans des registres, que le public fut mis à même de consulter, et qui présentaient le bilan de la propriété immobilière. Désormais ce public ne pourra prétexter cause d'ignorance, s'il se laisse surprendre; car les surprises seront impossibles, à moins d'incurie de sa part. ”

“ Ce prélèvement opère-t-il une mutation de propriété ? L'intérêt de la question est évident : si l'époux exerce ses reprises à titre de propriétaire, il n'a rien à redouter des créanciers de la communauté ; si, au contraire, il n'est que simple créancier, il vient nécessairement en concours avec eux. De plus, si l'on admet le premier point de vue, l'acte n'a pas besoin d'être transcrit, car il ne s'est opéré aucune transmission ; si l'on accepte le second, il y a lieu à transcription, puisque l'opération se ramène à une datio insolutum. ”

“ La translation de propriété et la naissance des obligations sont deux effets provenant d'une même source, mais deux effets absolument dissemblables, et l'une n'est pas la cause de l'autre. L'effet naturel de l'obligation, c'est la faculté pour le créancier d'employer les moyens de coercition que la puissance publique lui prête contre le débiteur récalcitrant ; et, si parfois elle est un moyen indirect d'arriver à l'acquisition de la propriété, toutes les obligations ne tendent pas au .même résultat: telles sont les obligations de faire ou de ne pas faire. ”

“ Je me crois débiteur en vertu d'une cause imaginaire, et je fais tradition à titre de payement ; la propriété est transférée. Où est la justa causa? Il semble, au premier abord, qu'elle fait défaut.
Elle existe néanmoins et la preuve en est que, si on a livré la chose d'autrui, l'accipiens va usucaper (2) ; la justa causa consiste dans cette convention qui précède tout payement. ”

“ La pensée de Tronchet se dégage aisément ; il est facile de voir qu'il attribue au droit de propriété de la commnauté sur l'immeuble acquis en remploi un caractère de résolubilité, si la femme accepte pendant la communauté, et qu'il oppose à cette hypothèse celle où la femme accepte après la dissolution.
Les deux systèmes que nous combattons détruisent la rétroactivité du remploi et rendent presque inutile une institution qui a pour but de reconstituer le patrimoine dans son état primitif. ”

“ La remise de l'objet symbolique ne constitue pas toute la tradition germanique. Elle n'en est que le premier acte. Par ce premier acte, l'acquéreur est mis en possession, mais l'aliénateur ne s'est point encore dépouillé, et demeure, en réalité, copossesseur de la chose aliénée avec l'acquéreur. Un second acte doit intervenir pour consommer la dépossession de l'aliénateur. Elle s'opère par le symbole de la festuca jetée par l'aliénateur dans le sein de l'acquéreur. Par là, la copossession cesse, et l'acquéreur reste en possession exclusive de l'immeuble aliéné. ”

“ En messidor an IV, un troisième projet fut présenté par Cambacérès. L'article 88 était maintenu ; mais cette fois le rapporteur eut soin d'expliquer clairement sa pensée : « La tradition, disait-il, est une sorte d'investiture donnée par le propriétaire d'une chose à celui qu'il veut se substituer. C'est par la volonté seule que se fait la transmission de la propriété. Tout sera simplifié en décidant que la tradition s'opère par l'acte qui transmet la propriété (2) . » ”

“ Il résulte de la nature de l'acte que la présence des parties est indispensable ; d'une part, la revendication du droit par une extranea persona serait un mensonge juridique, et, d'autre part, la mancipatio étant un actus legitimus, le principe : Nemo alieno nomine lege agere potest, exclut l'intervention d'un mandataire. Mais le fils et l'esclave ne représenteraient-ils pas valablement le père ou le maître ? Il faut répondre négativement en ce qui concerne l'aliénateur ; le fils et l'esclave ne représentent le père ou le maître que lorsqu'il s'agit d'améliorer leur position (2) . ”

“ D. COMMENT OPÈRE LA PUBLICITÉ. — Toute personne, sans distinction, a le droit de réquérir du conservateur copie des transcriptions qui se trouvent sur ses registres. Cette réquisition est faite par écrit, sur papier timbré, et signée des parties. Elle peut avoir pour objet soit un état spécial des transcriptions, soit un état général qui seul permet de traiter en toute sécurité : l'état général fait connaître aux tiers, non seulement si le propriétaire apparent a ou non conservé la propriété, mais encore
si ses auteurs étaient eux-mêmes propriétaires. ”

“ La commission de rédaction du Code civil, d'abord hostile à l'œuvre de brumaire, écrivit un article 38 destiné à rendre la transcription inutile : « Dès l'instant
que le propriétaire a contracté, par un acte authentique, l'obligation de donner ou livrer un immeuble, il en est exproprié. ; l'aliénation qu'il en fait postérieurement est nulle, et la tradition qu'il en aurait pu faire à un second acquéreur ne donne aucune préférence. » ”

“ De son côté, la pratique avait rendu la tradition illusoire en la faisant consister dans une clause du contrat.
Comment croire dès lors que le législateur de brumaire, imbu de doctrines spiritualistes, n'ait point entendu se dégager d'une formalité devenue inutile et sans objet? Cela résulte d'ailleurs, ajoute-t-on, d'une déclaration très nette faite par le représentant Crassous dans son rapport au Conseil d'État : « La mutation, en ce
qui concerne le vendeur, est parfaite par leur seul consentement mutuel. » ”