Crédit foncier de France

“ Nous considérons le principe du crédit foncier c'est-à-dire du crédit réel à gage déterminé, comme étant mis désormais hors de contestation et comme devant faire la base de la plus belle institution qui ait jamais été fondée en France.
La propriété est la clé de voûte de l'édifice social, elle est le seul agent de production qui soit stable et positif; en faire un instrument régulier de crédit national, c'est donner à notre jeune République une force et des moyens d'action qui la rendront impérissable. ”

“ Lorsque la banque foncière de Paris obtint, avec la dénomination de Crédit foncier de France, l'extension de son privilége à tous les départements, elle reçut également le droit d'étendre ses opérations, et le décret du 22 mars 1853, approuvant ses nouveaux statuts, lui donna le droit d'appliquer, avec l'autorisation du Gouvernement, tout autre système ayant pour objet de faciliter les prêts sur immeubles et la libération des débiteurs.
faire des prêts hypothécaires à court terme, sans amortissement (art. 8) . ”

“ Nous savons, toutefois, que le Crédit foncier a prêté plus d'un milliard à la propriété foncière. Est-ce la dixième partie de ce qu'elle doit? Quoi qu'il en soit, c'est une somme de 30 millions qui reviendra au Trésor pour chaque milliard que le Crédit immobilier prêtera à la propriété foncière !
Il est à croire qu'un grand nombre de propriétaires, ne trouvant pas de réels avantages à traiter avec le Crédit foncier de France, n'ont pas profité de son intermédiaire. ”

“ Les lettres de gage du Crédit foncier. — Les opérations financières du Crédit foncier de France réalisent exactement la réforme demandée. Cette société se borne à servir d'intermédiaire entre les propriétaires qui veulent emprunter et les capitalistes qui placent leurs fonds sur hypothèques les prêts qu'elle consent ne sont donc pas faits avec ses propres capitaux, qui seraient nécessairement limités ; ils sont.
faits avec l'argent de tout le monde ; la société emprunte d'une main et prête de l'autre. ”

“ Au bout de quelques mois, on revint à une opinion toute contraire ; on crut que ces sociétés éparses se feraient concurrence dans l’émission des lettres de gage, et n’offriraient pas la même sécurité aux capitalistes. À dater du 10 octobre 1852, la banque foncière de Paris obtint d’être privilégiée pour tous les départemens où il n’existait pas de sociétés de crédit foncier- ; elle fut autorisée à s’incorporer celles de Marseille et de Nevers, et devint enfin, sous le titre de Crédit foncier de France, une véritable banque nationale de la propriété immobilière. ”

“ Le premier devoir du Crédit foncier, c’est d’aider le cultivateur non propriétaire à devenir propriétaire, de même que le premier devoir de la Banque de France est d’escompter les effets de commerce. S’il reste ensuite au Crédit foncier des capitaux disponibles, il ne doit les avancer que pour l’amélioration des propriétés sur lesquelles il prend hypothèque. ”

“ Si, en effet, par le concours simultané du Gouvernement, des Sociétés de crédit, des particuliers eux-mêmes, nous arrivons, en peu de temps, ce que je crois très-réalisable, à former un fonds important mis au service spécial de notre richesse territoriale, il n'est certainement pas téméraire de dire qu'un - quart de siècle ne se passerait pas sans que le capital foncier de la France ne fût très-sensiblement et bien vite amélioré. ”

“ Dans le cas où le prêt est dû, soit au Crédit foncier de France, soit à son administration annexe, le Sous-Comptoir des entrepreneurs, la mesure à prendre est un peu différente.
Comme vous le savez, Messieurs, le Crédit foncier de France prête à long terme sur immeubles de produit. L'annuité (amortissement compris) est de 6 p. % environ.
Quant au Sous-Comptoir des entrepreneurs, il fait aux propriétaires constructeurs des ouvertures de crédit dont la durée est en général de trois à cinq ans. ”

“ Pour peu qu'on y réfléchisse, on acquiert la conviction qu'il n'est qu'un seul moyen de mettre un terme à l'aggravation de cet état de choses, c'est d'introduire en France ces institutions de crédit foncier qui, en régularisant le gage immobilier en même temps qu'elles le multiplient par une circulation facile, rendent, dans plusieurs pays voisins, de si éminents services à l'agriculture
Pour les industries manufacturières et commerciales, ces institutions existent chez nous. La Banque de France, grâce à son privilège, multiplie la circulation du capital. ”

“ Le capital foncier de la France vaut à peine, aujourd'hui, soixante milliards. Si, en un demi siècle, l'on pouvait arriver, à l'exemple de nos voisins, à M donner une valeur double, est-ce qu'il y a quelque chose au monde que l'on devrait tenter avec plus de dévouement et d'ardeur?
Nous sommes assez justement effrayés aujourd'hui des huit à neuf milliards qui forment notre dette hypothécaire ; mais, que serait cette dette si notre richesse territoriale arrivait à valoir cent, à cent cinquante milliards? ”

“ Le but des associations sera de procurer aux propriétaires fonciers la jouissance d'un crédit qui pourra s'élever jusqu'à la valeur des immeubles qu'ils grèveront, au moyen de la remise qui leur sera faite d'une quotité d'obligations foncières, créée à cet effet par l'Etat, transmissibles sans frais et représentant soit la valeur estimative de l'immeu - ble grevé, si l'emprunteur a besoin de la totalité de cette valeur, soit seulement la somme qui lui sera nécessaire sans cependant pouvoir jamais dépasser le chiffre capitalisé au denier vingt du revenu des propriétés offertes pour gage. ”

“ Le crédit foncier existe, et il a existé aussitôt que la propriété foncière a été fixée d'une manière invariable par une longue possession et par des lois justes et équitables qui l'ont consacrée comme base de notre état social, comme principe de la civilisation chez tous les peuples policés. ”

“ Ainsi, par exemple, si le Gouvernement, en vertu de la délégation qui parait lui avoir été donnée par la loi du 10 juin 1853, vient à autoriser les Sociétés de crédit foncier à prêter aux départements et aux communes, même sans hypothèque, les porteurs d'obligations foncières auront-ils le droit, en alléguant qu'il leur a enlevé un gage sur lequel ils avaient compté:, d'exiger leur remboursement?
Nous n'hésitons point à penser que ce droit ne leur appartient pas. ”

“ Le Crédit foncier, ou le capital garanti par le sol, varie dans ses formes, suivant le temps et le lieu. Autrefois établi en France au moyen du nantissement, de la vente conditionnelle et de l'hypothèque, il a toujours été pratiqué d'une façon plus ou moins ruineuse pour les propriétaires. La lutte de la royauté
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contre l'aristocratie féodale avait, de bonne heure, facilité la vente des grands biens, et la révolution, en proclamant l'égalité civile, n'eut rien à changer dans les conditions personnelles des contrats de vente et d'achat. ”

“ Le crédit foncier devait fournir à l’agriculture, avec un intérêt réduit et à long terme, le capital nécessaire à ses progrès. — Loin de se substituer avantageusement au prêt hypothécaire, il n’a pu procurer les mêmes ressources. On a vu que la moyenne des prêts hypothécaires avait été dans une période de dix années de plus de 400 millions de francs par an ; or les demandes d’emprunt faites au crédit foncier s’élevaient au 1er mars de cette année à 231 millions, sur lesquels 85 seulement avaient été régularisés par acte définitif, soit pour six années une moyenne de moins de 15 millions. ”

“ Dans cet ordre d’idées secondaires, nous voudrions appeler l’attention des administrateurs du Crédit foncier sur une difficulté révélée par la pratique, et qui peut nuire au développement des opérations de la société. Les emprunts opérés par le Crédit foncier doivent rendre les mutations de propriété plus fréquentes ; ils diminuent d’autant l’importance du capital à débourser. On sera d’autant plus disposé à acquérir un immeuble qu’en se chargeant des emprunts contractés par le propriétaire vendeur, on aura en réalité à lui verser une moindre somme. ”

“ Le Crédit foncier avait été fondé pour prêter à long terme et sur hypothèque des capitaux à la propriété seulement : on a vu qu’il en avait surtout prêté à la propriété urbaine. Par la négociation des emprunts communaux, il ne prête encore, quoique sans hypothèque, qu’à la propriété collective. Le Crédit agricole fait un grand pas, il prêtera sans hypothèque, à court terme, non plus à des propriétaires, individus ou corps collectifs, mais aux agriculteurs, et même, il est permis de le supposer, à toute personne présentant une solvabilité suffisante. ”

“ Je n'insisterai pas, Messieurs, sur ces détails arides; tout ce que je veux en retenir, c'est que, depuis 1877, les deux éléments essentiels, les deux facteurs du crédit immobilier, à savoir l'emprunt sur hypothèque et les ventes d'immeubles ont subi, en France, une dépression marquée. Les prêts se raréfient, les échanges sont moins actifs et moins importants. Par conséquent, le chiffre du passif foncier, inscrit en 1900 sur les registres des Conservateurs, ne doit pas s'éloigner beaucoup de l'évaluation de 1877; il oscille vraisemblablement entre 14 milliards et demi et 15 milliards. ”

“ La Réforme hypothécaire ne doit pas seulement créer la certitude et l'amplitude du crédit territorial et agricole, pour les 3 millions 1/2 de cotes foncières qui absorbent 45 millions d'hectares sur les 50 formant le territoire continental français, elle doit surtout garantir la sécurité du titre foncier aux 10 millions 1/2 de petites cotes, les plus intéressantes, car elles représentent presque toutes, un foyer domestique et l'épargne du travailleur. ”

“ Or, quelles sont les raisons qui peuvent déterminer les capitalistes à lui prêter à des conditions différentes de celles qu'ils exigent ordinairement des emprunteurs, c'est-à-dire à accepter des valeurs n'ayant pas d'époque fixe d'exigibilité? Il faut évidemment pour cela que l'institution leur offre des garanties et des facilités qu'ils ne rencontrent pas dans les simples particuliers, et c'est là ce qui explique
(1) La société du Crédit foncier de France a été autorisée par décret du 20 juin 1856 à prêter en obligations foncières ”

“ Le Code civil et le fisc semblent ligués contre elle. Pour les législateurs de l'an XII comme pour ceux de l'an VII, la propriété foncière constituant la richesse par excellence, ils ont pris soin de la protéger, de la garrotter, et de la taxer en conséquence. La terre paie, en moyenne. 20 à 30 0/0 de son revenu (2) .
La création des cédules hypothécaires est une utopie. Le maintien des privilèges du Crédit Foncier est un danger. La réorganisation des livres fonciers suffirait pour faciliter les échanges et, par les échanges, le crédit de la terre. ”

“ C'est là une condition sous-entendue dans tous les contrats passés entre la Société et les tiers : elle ne saurait, sans se mettre à leur merci et sans compromettre son avenir, aliéner la liberté de faire à ses statuts toutes Les améliorations dont la pratique peut révéler la nécessité. Si ces principes sont vrais en général, ils le sont à bien plus forte raison lorsqu'il s'agit d'une Société de crédit foncier, placée sous la surveillance du Gouvernement, ne pouvant, sans son approbation, modifier sa loi organique, et ayant un intérêt vital à la solidité de ses placements. ”

“ Les institutions de crédit foncier se sont fondées en France' avec une grande rapidité; mais nul n'oserait affirmer qu'elles ont trouvé leur formule définitive. Il appartient à la science d'ouvrir un large champ aux idées, aux combinaisons nouvelles. Dans ce but, nous avons jugé utile de compléter le présent Traité en piettant sous les yeux du Lecteur un résumé de l'organisation du crédit foncier en Europe. Le rapport de M. Royer et les Nouveaux documents que nous avons publiés sur ce sujet sont volumineux : il n'en reste d'ailleurs qu'un très-petit nombre d'exemplaires. ”

“ Mais l'opération doit embrasser tout le territoire de la république, c'est le crédit foncier qu'il s'agit de fonder en France à côté du crédit commercial déjà organisé, et sans tarir les sources génératrices qui fécondent ce dernier. Ce n'est donc pas à l'action individuelle qu'il faut en appeler pour arriver à cet immense résultat qui doit inaugurer pour notre pays une nouvelle ère de prospérité ; les forces collectives de la nation peuvent seules y suffire. ”

“ Les inconvénients que présente la législation qui régit en France les prêts hypothécaires avaient depuis longtemps frappé tous les esprits, mais la crise financière qui paralyse aujourd'hui la valeur du sol entre les mains de ceux qui le possèdent, a surtout fait sentir la nécessité d'une réforme de notre système de crédit foncier. ”

“ Les Sociétés de Marseille et de Nevers ont été incorporées à la Société de Crédit foncier : la première, par un traité du 12 décembre 1833; la seconde, par un traité du 22 novembre 1854, approuvés par le décret du 28 juin 1856.
accepter aux capitalistes en échange de numéraire des obligations est la base de tout le système. Or, supposez une société de crédit foncier ayant un privilège pour un seul département. Elle reçoit des demandes d'emprunt, elle émet des obligations. Ces obligations, par qui pourront-elles être acceptées? ”

“ Le Crédit foncier sert d’intermédiaire entre l’emprunteur, — à qui, moyennant le paiement de primes annuelles, et sous des conditions sévères d’exécution, il se borne à remettre les obligations qu’il crée, — et les prêteurs, qui souscrivent ou achètent ces mêmes obligations. ”

“ En France, il y a actuellement une demi-douzaine de sociétés foncières fondées, au moment de la grande spéculation sur les terrains, par le Crédit foncier ou par les grandes sociétés financières. Les principales sont la Rente foncière, les Immeubles de France, la Compagnie foncière de France, la Foncière lyonnaise, création du Crédit Lyonnais [46] . ”

“ Le décret renvoie également aux statuts (art. 7 et 48) le soin de fixer un minimum de prêt, afin de ne pas exposer les sociétés à voir les frais d'expropriation absorber la valeur de l'immeuble.
58. Les statuts des sociétés autorisées contiennent des dispositions fort sages sur ces divers points. Ainsi, ils n'admettent pour gage que les propriétés d'un revenu durable et certain, et, dans aucun cas, l'annuité ne peut être supérieure au revenu total de la propriété. Les vignes et les bois n'obtiennent de prêts que jusqu'à concurrence du tiers de leur valeur. ”